تهیه نقشه یو تی ام شهرداری-نقشه 1/2000

نقشه UTM یو تی ام  شهرداری

نقشه یو تی ام به طور کلی تهیه نقشه از وضع موجود ملک است که طوریکه دستگاههای دقیق نقشه برداری که مهمترین و کاربردی ترین آنها در مناطق شهری دوربین نقشه برداری است، در محل ملک مستقر می شود و عینا دیوارها و گوشه ها و شکستهای (بیرون زدگی یا تورفتگی) ملک را برداشت می کند.

که ملاک عمل ادارات ثبت برای صدور سند تک برگی و همچنین شهرداری ها برای صدور جواز ساخت و دستور نقشه، همین وضع فعلی یا نقشه وضع موجود ملک است.

اما هنگامی که تفاوت قابل توجهی بین طولها و مساحت سند دفترچه ای قدیمی (سند منگوله دار) با طولها و مساحت وضع موجود ملک وجود دارد، اداره ثبت و شهرداری دستور پیاده کردن طولهای سندی روی وضع موجود ملک را میدهند که بتوانند روی نقشه ببینند این تفاوت به چه میزان و‌ از کدام سمت است. بنابراین در این نوع نقشه ها، خط های مربوط به وضع موجود ملک با رنگی متفاوت از خط های سندی ترسیم می شوند. این نقشه ها که از نظر کارشناسی به نقشه دو خطی مصطلح است در واقع ملاک تصمیم گیری اداره ثبت و شهرداری در مورد مغایرت سند با وضع موجود ملک است.

چنانچه وضع موجود ملک‌ از سند کوچکتر باشد، باید مشخص شود که کدامیک از ملک های مجاور به محدوده سندی ملک مورد نظر تجاوز کرده اند. و یا آیا اساسا این کوچک بودن مساحت ذاتی است و از تجاوز ملک های مجاور ناشی نشده است.

چنانچه وضع موجود ملک بزرگتر از سند باشد باید مشخص گردد این تخطی از محدوده سندی از کدام سمت و به چه مقدار است تا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید میزان رهاسازی و موقعیت آن در پروانه ساختمان به مالک دستور شود. رهاسازی باید به نحوی باشد که ملک های مجاور بتوانند به حق سندی خود در ساخت و ساز آینده دست پیدا کند.

لذا تعیین و تصمیم‌گیری در مورد‌ دیوارها و مرزهای ملک با ملک های مجاور در هنگام نقشه برداری وضع موجود ملک بسیار حائز اهمیت و کاری کاملا کارشناسانه است. و همچنین پیاده کردن سند بر روی وضع موجود ملک جهت تعیین سمت و مساحت رهاسازی با مسئولیت کامل نقشه بردار مهر کننده نقشه خواهد بود بطوریکه نام نقشه بردار در صفحه آخر پروانه ساختمان درج می گردد.

این مهم صرفا در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی است و اداره ثبت و شهرداری صرفا نقشه ممهور به مهر نقشه برداران کارشناس رسمی را قبول می کنند‌. بنابراین به هیچ وجه مالک نمی تواند و نباید از نقشه بردارهای آماتور استفاده کنید. اما متاسفانه برخی مالکین که قیمت را به کیفیت و دقت کار ترجیح می دهند مجبور به دوباره کاری و هزینه مضاعف به دلیل عدم تایید نقشه می شوند.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است

ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود اربعه را تثبیت می کند.

معمولا شهرداری به چند دلیل دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM را می دهد.

ملک هایی که سند تک برگ جدید دارند و هنگام اخذ سند تک برگی  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را تهیه کرده اند، همان نقشه قابل استفاده بری اخذ جواز ساخت شهرداری نیز می تواند باشد. البته به شرط اینکه نقشه بردار کارشناس رسمی هنگام تهیه نقشه یو تی ام اطلاعات مربوط به عرض گذرهای مجاور، موقعیت درخت های قدیمی و تیر برق را گرفته باشد.

به همین دلیل است که گروه کارشناسی ما هنگام تهیه  نقشه یو تی ام UTM ملک جهت ارائه به اداره ثبت، علاوه بر خود ملک، عوارض مهم اطراف ملک و عرض گذرها را نیز برداشت می کند تا در مرحله بعدی که اخذ جواز ساخت شهرداری است، مالک مجبور به تهیه نقشه یو تی ام مجدد نشود.

ملک هایی که سند دفترچه ای قدیمی دارند به دلیل عدم دقت اندازه ه طولها در چهارجهت اصلی و در نتیجه دقت نداشتن مساحت مندرج در سند، برای محاسبات تراکم و همچین برای داشتن زاویه های ملک جهت طراح نقشه معماری، در مرحله دستور نقشه مالک موظف است  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را به شهرداری ارائه دهد.

در صورتی که مساحت سندی اختلاف قابل توجه با مساحت وضع موجود ملک داشته باشد، مالک باید جهت تصحیح سند یا در واقع اخذ سند تک برگی جدید به مساحت وضع موجود ملک، به اداره ثبت مربوطه نیز مراجعه نماید.

ملک های تجمیعی که مجموع عددی مساحت سندی آنها با مجموع مساحت واقعی وضع موجود آنها متفاوت است. حتی اگر یکی از ملک ها دارای سند تک برگی جدید با مساحت منطبق ا وضع موجود باشد و ملک مجاور سند و مساحت دقیق نداشته باشد بنابراین مجموع مساحت ها که قرار است به صورت ملک تجمیعی مورد بررسی اداره ثبت جهت صدور سند تجمیعی و همچنین شهرداری جهت صدور جواز ساخت تجمیعی باشد قرار گیرد دارای اشکال فنی است که باید از طریق تهیه و ارائه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود هر دو ملک، به صورتی که حاصل یک ملک یکپارچه با مساحت و طولهای دقیق باشد، مشکل حل گردد.

ملک هایی به صورت باقیمانده از پلاک ثبتی اصلی هستند. این ملک ها سند جداگانه ندارند و در واقع زمین های خالی هستند که از پلاک ثبی مادر باقی مانده اند بطورکه وقتی تمام منطقه بر اساس سندهایشان تحت ساخت و ساز رفته اند، این قطعات باقیمانده خود را نشان می دهند. بنابراین با توجه به اینکه این قطعه زمینها نه دارای شماره قطعه تفکیکی هستند که بتوان در نقشه ثبتی طولها و مساحت انها را استخراج کرد ، و نه اساسا سندی دارند که قابل استناد باشند . بنابراین مالک/متصرف موظف است از این قطعه زمین خالی نقشه یو تی ام دقیق تهیه کند که علاوه بر خود ملک، ملک های مجاور نیز در آن مشخص شده باشند. همچین محدوده پلاک ثبتی قطعه مادر نیز باید در نقشه آورده شود تا شهرداری یا اداره ثبت بداند این قعطه دقیقا باقیمانده از چه پلاک ثبتی با چه شکلی است.

ملک هایی که در مناطقی واقع شده اند که تغییرات در آن محدوده به دلیل ساخت و سازهای جدید بسیار قابل وجه بوده است. با توجه به دستورالعمل بروزرسانی نقشه ها در شهرداری، در صورتی که شهرداری نقشه جدید از محدوده ای نداشته باشد و تغییرات در آن محدوده به نحوی باشد که نقشه ای قدیمی مورد استفاده نباشد، هر مالکی موظف است برای محدوده ملک خود نقشه برداری جدید انجام و  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود را تحویل شهرداری دهد تا به این ترتیب ظرف چندین ماه نقشه جدید کل محدوده در سیستم شهرداری بروز رسانی شود.

ملک هایی که به دلیل تعرض گذر طولهای سندی کوتاه شده اند و مساحت تغییر کرده است. شهرداری‌ها  هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

بنابراین بعد از اجرای طرح تعریض گذر،  وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  (نقشه UTM) را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.

نقشه UTM یو تی ام اختلاف مساحت سند

نقشه یو تی ام اختلاف مساحت سند با وضع موجود

یکی از مدارک تشکیل پرونده جواز ساخت در شهرداری نقشه یو تی ام UTM ملک است که کارشناسان شهرداری از اصطلاح نقشه یو تی ام UTM دوهزارم 2000/1 به کار می برند. به این معنی که نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM باید روی نقشه دوهزارم جانمایی شود که علاوه بر طولها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک، موقعیت ملک نیز در در نقشه دیده شود. به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.

اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای نقشه یو تی ام UTM ملک روی نقشه دوهزارم (2000-1) تهران به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک  روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا " دو خطی " گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید نقشه یو تی ام UTM تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است (عملیات جانمایی پلاک ثبتی) و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

نقشه یو تی ام به طور کلی تهیه نقشه از وضع موجود ملک است که طوریکه دستگاههای دقیق نقشه برداری که مهمترین و کاربردی ترین آنها در مناطق شهری دوربین نقشه برداری است، در محل ملک مستقر می شود و عینا دیوارها و گوشه ها و شکستهای (بیرون زدگی یا تورفتگی) ملک را برداشت می کند.

که ملاک عمل ادارات ثبت برای صدور سند تک برگی و همچنین شهرداری ها برای صدور جواز ساخت و دستور نقشه، همین وضع فعلی یا نقشه وضع موجود ملک است.

 

اما هنگامی که تفاوت قابل توجهی بین طولها و مساحت سند دفترچه ای قدیمی (سند منگوله دار) با طولها و مساحت وضع موجود ملک وجود دارد، اداره ثبت و شهرداری دستور پیاده کردن طولهای سندی روی وضع موجود ملک را میدهند که بتوانند روی نقشه ببینند این تفاوت به چه میزان و‌ از کدام سمت است. بنابراین در این نوع نقشه ها، خط های مربوط به وضع موجود ملک با رنگی متفاوت از خط های سندی ترسیم می شوند. این نقشه ها که از نظر کارشناسی به نقشه دو خطی مصطلح است در واقع ملاک تصمیم گیری اداره ثبت و شهرداری در مورد مغایرت سند با وضع موجود ملک است.

چنانچه وضع موجود ملک‌ از سند کوچکتر باشد، باید مشخص شود که کدامیک از ملک های مجاور به محدوده سندی ملک مورد نظر تجاوز کرده اند. و یا آیا اساسا این کوچک بودن مساحت ذاتی است و از تجاوز ملک های مجاور ناشی نشده است.

چنانچه وضع موجود ملک بزرگتر از سند باشد باید مشخص گردد این تخطی از محدوده سندی از کدام سمت و به چه مقدار است تا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید میزان رهاسازی و موقعیت آن در پروانه ساختمان به مالک دستور شود. رهاسازی باید به نحوی باشد که ملک های مجاور بتوانند به حق سندی خود در ساخت و ساز آینده دست پیدا کند.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ - بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد  و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

هدف از تهیه نقشه یو تی ام چیست؟

ضرورت تهیه نقشه UTM یو تی ام

1. استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای متقاضی دیگر جلوگیری می شود.

2. تعیین طولها در چهارجهت و  مساحت دقیق ملک:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید .

3. عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

ابتدا اسکن نقشه یو تی ام UTM ملک در سایت آپلود می شود ، سپس کپی نقشه یو تی ام UTM به همراه سایر مدارک به اداره ثبت با پست سفارشی ارسال می شود. در روزی که نوبت مراجعه حضوری مالک به اداره ثبت است نیز اصل نقشه یو تی ام UTM ممهور به اضافه سی دی حاوی اطلاعات نقشه برداری نقشه یو تی ام UTM به کارشناس اداره ثبت مربوطه تحویل می شود.

در صورتی که نقشه یو تی ام UTM دارای دقت و فرمت استاندارد موردتایید اداره ثبت باشد، کامل بودن مدارک تایید شده و کارشناس اداره ثبت وقت بازدید از ملک را جهت تصمیم نهایی به مالک اعلام می کند. اما در صورتی که نقشه مورد تایید نباشد، کارشناس اداره ثبت اعلام نقص مدارک می کند و پرونده تا زمانی که نقشه یو تی ام UTM مورد تایید اداره ثبت مجددا تهیه و تحویل شود مسکوت باقی می ماند.

بنابراین جهت جلوگیری از توقف پرونده صدور سند مالکیت، ابتدا در تهیه و جمع آوری مدارک مالکیتی و هویتی اقدام کنید و سپس در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی برای تولید نقشه یو تی ام UTM مورد تایید ادارات ثبت دقت بفرمایید.

نقشه یو تی ام سند تک برگ

نقشه UTM یو تی ام برای گرفتن سند تک برگی ملک مشاعی

در مورد ملک های مشاعی ، مالک نسبت به مساحت مندرج در قرارداد از کل مساحت پلاک ثبتی مادر سهم دارد. به این معنا که اگر در هنگام معامله محدوده مشخصی به عنوان سهم خریدار از کل ملک مادر مشخص نشده باشد، خریدار می تواند به اندازه مساحت مورد قرارداد در هر قسمتی از قطعه مادر به شرط آنکه توسط خریدار دیگری تصرف نشده باشد را تحت تصرف خود درآورد.

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک قطعه زمین است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک ملک مادر می‫‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع)

در صورتی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. درخواست افراز به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم می شود و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫‌بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند.  در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‌‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود.

در این صورت شرکا پیش خود توافق میکنندکه مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.

بنابراین در مورد سندهای مشاعی دو حالت داریم:

هر مالک بر اساس سهم مشاعی که در سند مندرج شده است قعه زمین مشخصی داخل قطعه مشاعی مادر را تحت تصرف دارد.

هر مالک به میان سهم مشاعی مندرج در سند از همه قسمتهای قطعه مادر حق مالکیت دارد و جای مشخصی برای تصرف تعیین نشده است.

همانطور که گفته شد در مورد ملک های مشاعی ، مالک نسبت به مساحت مندرج در قرارداد از کل مساحت پلاک ثبتی مادر سهم دارد. به این معنا که اگر در هنگام معامله محدوده مشخصی به عنوان سهم خریدار از کل ملک مادر مشخص نشده باشد، خریدار می تواند به اندازه مساحت مورد قرارداد در هر قسمتی از قطعه مادر به شرط آنکه توسط خریدار دیگری تصرف نشده باشد را تحت تصرف خود درآورد.

اما وقتی زمین مادر یک قطعه بزرگ است، طبیعتا قسمتهای مختلف ملک ارزش ملکی متفاوتی دارند. مثلا قطعه های مجاور خیابان اصلی با ارزش تر از قطعه های مجاور ره های درجه دو هستند و قطعه های وسط زمین که راه دسترسی شان از داخل قطعه های دیگر است ارزش ملکی پایین تری دارند.

بنابراین الزامی است که هنگام معامله ملک مشاعی، موقعیت دقیق قطعه ای را که مالک به شما می فروشد در قطعه مشاعی مشخص کند و نقشه یو تی ام ملک شامل مختصات چهارگوشه ملک و طولها در چهار جهت اصلی شملا شرقا جنوبا غربا و همچنین مساحت دقیق ملک، ضمیمه معامله شود.

این مهم به این دلیل مورد توجه و تاکید است که از اختلافات ملکی در اراضی مشاعی جلوگیری می نماید. به این ترتیب که مالکین دیگر ملک مشاعی نمی توانند بر روی مختصات ثبت شده در سیستم توسط هر یک از مالکین ادعایی داشته باشد اگر آن محدوده قبلا در سیستم ثبت شده باشد و در حال حاضر تحت تصرف مدعی باشد.

 ضمنا برای اخذ سند تک برگی مشاعی نیز در مورد اراضی مشاعی هر مالک علاوه بر الزام تهیه نقشه یو تی ام UTM برای چهارگوشه ی ملک خود به صورت انفرادی، ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM برای کل محدوده مشاعی می باشد. به عبارتی باید محدوده ملک مشاعی در نقشه آورده شود و سپس موقعیت هر ملک به صورت انفرادی در این قطعه مشاعی مشخص شود.

 

بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM املاک که جهت ارائه به ثبت برای گرفتن سند تک برگی آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .

ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

1-      مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

2-      مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی  انجام شود.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است

ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) برداشت نقشه برداری از ملک را با دستگاههای دقیق انجام می دهد و نقاط مهم را برداشت و ذخیره می کند.

بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود.

با توجه به اینکه ملک مشاعی عموما دارای مساحت بزرگ است و بعضا حدود اربعه ی آن روی زمین به طور دقیقی مشخص نیست، هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM آن به مراتب بالا است. از آنجایی که این نقشه کلی از قطعه مشاع می تواند مورد استفاده تمام مالکین انفرادی در قطعه مشاع قرار گیرد، پیشنهاد می شود جهت کاهش هزینه ها، هزینه ی تهیه نقشه یو تی ام UTM بین مالکین مشترک در قطعه ی مشاعی تقسیم شود.

در مورد اراضی کشاورزی و باغات که قطعه زمین بسیار بزرگ است و مرزها روی زمین مرزهای طبیعی و یا حصار و فنس هستند که خط مشخصی مثل دیوارکشی ندارند, جانمایی پلاک ثبتی باید به طریقی انجام شود که هیچ تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور نداشته باشد. وگرنه پروسه ی کار تا رفع تداخل و یا مصالحه با زمین های مجاور متوقف می شود.

از آنجایی که نقشه یو تی ام UTM پلاک های ثبتی به ترتیب مراجعه به اداره ثبت برای درخواست تک برگی، در سسیستم ثبت و موقعیت شان تثبیت می شود. و زمین های بعدی باید حد و حدود خود را با زمینهای ثبت شده در سیستم اداره ثبت تطبیق دهند. که برای این تطبیق ممکن است ماهها مالک معطل شود و حتی مجبور به چندین بار تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود شود تا اینکه در نهایت هیچ تداخلی با ملک های مجاور ثبت شده در سیستم نداشته باشد و تایید شود.

اگر پلاک های ثبتی مجاور قبلا در اداره ثبت مربوطه سند تک برگ گرفته باشند به این معنی است که حدود و مرز آنها در سیستم اداره ثبت تثبیت شده است. بنابراین لازم است نقشه یو تی ام UTM ثبت شده در اداره ثبت از آنها را داشته باشیم که بر اساس مرزهای زمین های مجاور, مرز زمین شما تثبیت شود تا هیچ تداخلی پیش نیاید.

اما اگر زمین شما اولین زمینی است که برای سند تک برگ اقدام کرده است, جای نگرانی نیست چراکه مجاورین شما هیچ نقشه ای در سیستم اداره ثبت ندارند که بخواهد برای تثبیت مرز شما ایجاد مشکل و تداخل کنند.

پس به این نتیجه می رسیم که نفر اول بودن در اخذ سند تک برگی بسیار مهم است. به این ترتیب این همسایه ها هستند که باید مرز خود را با مرز شما تطبیق دهند چون شما اولین نقشه یو تی ام را در سیستم اداره ثبت مربوطه ثبت کرده اید. ملکی که ملک اول است دیگر درد سرهای رفع تداخل را ندارد. اگر در منطقه ی خود هیچ زمینی سند ندارد، سعی کنید زمین اولی باشید که سند می گیرید و به این ترتیب این بقیه ی ملکها هستند که موظف به تطبیق دادن خود با ملک شما می شوند.

جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت مرزهای زمین های بزرگ کار پیچیده و نیازمند انجام توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی است که علاوه بر رفع تداخل با زمین های مجاور, مساحت و حدود اربعه زمین با سند منگوله دار/بنچاق مغایرت پیدا نکند.

در مورد اراضی با کاربری باغ معمولا مرزها به صورت مرزهای طبیعی است که ممکن است در طول زمان دچار تغییر شود. مثلا در سند ذکر شده است شمالا به نهر. در صورتی که همین نهر در طول زمان ممکن است تغییر مسیر دهد و یا پهن و باریک شود. به این ترتیب ممکن است مساحت ملک در طول زمان دستخوش تغییر شود.

بنابراین بهترین تدبیر در مورد ملک های با کاربری باغ این است که مرزهای ملک از قبل تثبیت شده باشد. فنس مرز ثابت محسوب نمی شود. دیوارکشی مهمترین مرز ثابت است. هر چه دیوار قدیمی تر باشد بهتر است. حتی اگر در منطقه باغها مجوز دیوارکشی ندارند داشتن یک نیم دیوار بسیار به فنس یا مرزهای فرضی ارجحیت دارد.

با توجه به اینکه اراضی و املاک مشاعی پیچیدگی های خاص حقوقی و فنی خود را دارند، بررسی اسناد و مدارک و گاها بازدید از ملک برای انتخاب بهترین و سریع ترین روش اخذ سند تک برگی ضروری است.

پیاده سازی نقشه یو تی ام روی زمین

پیاده کردن مختصات نقشه UTM  یو تی ام

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛چرا که حد به معنی کنار و کناره،ضلع،اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد.برای تحدید حدود املاک،بعد از تقاضای ثبت ملک،تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود،به وسیله اعلان احضار می شوند.

هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت،حدود ملک تعیین نگردد،اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ یک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید،حق الثبت ملک دو برابر می شود.

پس از اتمام عملیات تحدید حدود ملک و صدور سند ، مالک باید مرزهای ملک را بر اساس طولها و مساحت سندی بر روی زمین تثبیت نماید. مطابق ماده 80 آئین نامه،در اراضی بیاض غیرمحصور که حد فاصل نداشته باشد،باید در اطراف زمین به عمق نیم گز(در مقیاس امروز حدود نیم متر) از طرف مالک پی حفر شود.

در مورد زمینهای بزرگ که در یک یا چند جهت به عوارض طبیعی محدود می شوند، برای پیاده کردن ملک روی زمین ابتدا باید از عوارض طبیعی موجود در محدوده ملک عملیات نقشه برداری بروز انجام و نقشه دقیق محدوده ملک تهیه شود و سپس حدود اربعه دیگر را طوری روی زمین پیاده کرد که مساحت سندی تامین شود. در مورد زمینهای با این شرایط، برنده کسی است که زودتر از دیگر مالکان زمین خود را تحدید حدود و مرزهایش را تثبیت می کند بطوریکه بقیه مجاورین مجبور به تبعیت از مرزهای از قبل تثبیت شده برای تثبیت خود ملک شوند. در این صورت نه تنها زمین خود را طبق مساحت سندی تثبیت مرز کرده اید ، بلکه به عنوان معیار برای بقیه مالکین جهت پیاده کردن زمینشان خواهید شد‌.

این مسئله به خصوص در مورد مناطق خام (ساخته نشده) بسیار اهمیت پیدا می کند. معمولا همه افراد برای پیاده کردن زمینهای خود از قطعه های دیوار کشی شده که قبلا چهارگوشه و ‌مرزهای ملک خود را پیاده و تثبیت کرده اند تبعیت می کنند. و اکثر اوقات تمام خطاها و کسری مساحت ها روی ملک آخر می افتد که دیر از همه برای تثبیت مرز ملک خود اقدام کرده است.

البته بهترین روش هماهنگی چندین قطعه زمین با هم برای پیاده کردن همزمان است که خطاها سرشکن شوند.  هر چه تعداد ملک ها بیشتر باشد خطای سرشکن شده روی هر تک ملک کمتر می شود. اما متاسفانه معمولا هماهنگی چندین مالک با هم و توافق بر سر هزینه و انتخاب نقشه بردار این امر را دشوار می سازد.

برای پیاده کردن قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه تفکیکی قطعه مادر است. گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ی ملک های مجاور می توان چهارگوشه ی قطعه مورد نظر را پیاده کرد. اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن موقعیت دقیق گوشه های ملک الزامی است. تعیین موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات UTM  که تنها سیستم مختصات مورد تایید ادارات ثبت ایران می باشد، عمیلات جانمایی پلاک ثبتی نام دارد که صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، بر روی نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام مشخص می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است.

تهیه نقشه UTM چه مزایایی دارد؟کاربرد نقشه UTM یو تی ام چیست؟ نقشه UTM یو تی ام چیست؟

 

تهیه نقشه UTM از جهات گوناگونی حائز اهمیت می باشد که برخی از آنها عبارت اند از:

قرارگیری پلاک در محل مورد نظر خود: با تهیه نقشه UTM به هیچ عنوان نمی تواند ملک خاصی را برای 2 فرد مجزا به ثبت رساند و علاوه بر این مانع از اشتباه گرفتن ملک شما با هر ملک دیگری در هر جای کره زمین می شود.

تعیین مساحت دقیق: نقشه UTM با مشخص کردن مساحت و مختصات دقیق گوشه های ملک، مانع از متضرر شدن فروشنده و یا خریدار می شود و باعث می شود که هر طرف از مساحت دقیق ملک مورد نظر اطمینان داشته باشند.

جلوگیری از تجاوز و تعارض در ملک: نقشه UTM با تعیین دقیق حدود و خط مرزی ملک مانع از هر گونه تعارض عمدی و یا غیر عمدی به ملک مورد نظر خواهد شد.

کاهش اختلافات ملکی: تعیین دقیق محل درست ملک و مشخص شدن حدود و خط مرزی آن علاوه بر جلوگیری از تجاوز و تعرض در ملک، از بروز اختلافات ملکی نیز جلوگیری خواهد کرد.

یو تی ام   UTMچیست؟

یو تی ام مخفف کلمه انگلیسی Universal Transverse Mercator میباشد که به معنای سامانه جامع مختصاتی مرکاتور

چه کسانی میتوانند نقشه یو تی ام تهیه کنند؟

کارشناسان دادگستری و مهندسین نقشه برداری صلاحیت تهیه این نوع نقشه را دارند

مزیت نقشه یو تی ام   UTMچیست؟

این نوع نقشه در ابتدای کار به جهت تهیه سند های تک برگ به کار میرود و نقشه های utm دارای مختصات میباشند و میتوان در هر سیستمی مختصات یا ملک مورد نطر را مشاهده کرد

نقشه UTM به مالکین این امکان را می دهد تا بتوانند موقعیت و مختصات ملک خود را به طور کاملاً دقیق مشخص کرده و بر اساس آن سند مالکیت دریافت کنند. از آنجایی که مشخصات و اطلاعات به دست آمده به کمک نقشه UTM مبنای تعیین مساحت ملک مورد نظر در سند مالکیت قرار می گیرد، دقت و کیفیت اطلاعات برداشت شده در نقشه UTM اهمیت بسیار زیادی دارد.

چگونه نقشه یو تی ام تهیه کنیم؟

نقشه یو تی ام یا همان Universal Transverse Mercator  یکی از دقیق ترین نقشه‌هایی است که مورد استفاده قرار می‌گیرند. این نقشه‌ها کاربرد بسیار زیادی هم دارند و معمولا در امور ثبتی و جانمایی ملک مورد استفاده قرار می‌گیرند. مختصات یو تی ام دقیق ترین مختصات موجود برای مکان‌های مختلف است.

این نقشه برداری به روش‌های مختلفی صورت می‌گیرد و بسته به سوژه ای که از آن نقشه برداری می‌شود دارد. برای زمین و املاک معمولا از دوربین نقشه برداری استفاده می‌کند. این دوربین‌ها که مجهز به جی پی اس‌های پیشرفته هستند مختصات زمین را بر اساس سانتی متر مشخص می‌کنند. از آن جا که هر مختصاتی که این دوربین‌ها به دست می‌دهند متعلق به مکان خاصی است بنابراین همه دغدغه‌ها و مشکلات برای پیدا کردن زمین و همچنین متراژ آن از بین می رود. هر قطعه زمین یا ملکی که مختصات یو تی ام داشته باشد مشابه آن مختصات برای هیچ ملک دیگری در هیچ کجای کره خاکی وجود نخواهد داشت.

معمولا نقشه برداری utm برای ثبت املاک مختلف، دریافت سند، جانمایی، ارائه به شهرداری ها، دریافت پلاک، تعیین دقیق مکان و موقعیت املاک، تعیین میزان دقیق مساحت ملک با دقت سانتی متر و مورادی از این قبیل استفاده می‌شود. در حال حاضر هم ارائه این مختصات برای انجام امور فوق الزامی است.

بنابراین دقت ویژه نقشه برداری یو تی ام زمینه بروز هر گونه مشکل و زمین خواری و تداخل ملک را از بین می‌برد و در امور تطبیق املاک هم بسیار کاربرد دارد. معمولا اختلافات قضائی در این حوزه بسیار گسترده و طاقت فرسا هستند به همین دلیل هم نیاز است تا مختصات یو تی ام برای حل و جلوگیری از این مشکلات مشخص شود.

با این گاهی مسئله مهم برای افراد تهیه نقشه یو تی ام است. چگونه می‌توان یک نقشه یو تی ام تهیه کرد؟ با وجود این که دوربین‌های تهیه نقشه یو تی ام دارای جی پی اس های پیشرفته هستند و مختصات ملک را به دقت مشخص می‌کنند اما نوع نقشه برداری و به عبارت بهتر تیم و فرد نقشه برداری هم اهمیت زیادی در تهیه این نقشه‌ها دارند.

از آن جا که این نقشه‌ها دارای ارزش حقوقی هم هستند و معمولا هم برای ارائه به نهاد‌های دولتی مانند اداره ثبت و شهرداری تهیه می‌شوند بهتر است تا امکان بروز خطا و مشکل را به حداقل رساند. قیمت نقشه یو تی ام شاید یکی از دلایلی باشد که افراد در گزینش نقشه بردار اشتباه کنند در حالی که تعرفه نقشه یو تی ام مشخص است و نقشه برداران نیز باید طبق این تعرفه‌ها اقدام به نقشه برداری کنند.

هزینه نقشه یو تی ام هم بر اساس سطح و مکان نقشه برداری و طبق همان تعرفه مشخص خواهد شد بنابراین بهتر است به هر نقشه برداری برای تهیه این نقشه‌ها اعتماد نشود.

برای تهیه نقشه یو تی ام در مقیاس های مختلف اعم از 1:500، 1:1000 و 1:2000 می توانید با کارشناسان و متخصصان رسمی نقشه برداری ما مشورت نمایید. در بسیاری مواقع ممکن است نقشه برداران در خصوص این که چه نوع نقشه ای باید تهیه شود هم اطلاعات چندانی ندارند بنابراین بهتر است تا برای از بین بردن ریسک از کارشناسان رسمی نقشه برداری برای انجام این امور استفاده نمائید.

نقشه UTM یو تی ام جهت رفع تعارض ملکی,نقشه UTM یو تی ام اختلاف املاک

در مجموعه قوانین ثبت، لایحه ای وجود دارد به نام لایحه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض که به بررسی موضوع و چگونگی حل این اختلافات اختصاص یافته است. رسیدگی به این اختلافات نیز به عهده واحد ثبتی مربوطه، اداره ثبت کل استان، هیئت نظارت، شورای عالی ثبت و در نهایت در صورت عدم تمکین، مرجع قضایی محل وقوع املاک به این موضوع رسیدگی خواهد کرد.

تجاوز به ملک از طرف ملک های مجاور می تواند به صورت سهوی یا عمدی اتفاق افتاده باشد. اکثر پرونده های مربوط به تجاوز ملک ها به محدوده یکدیگر مربوط به ملکهای قدیمی است که دیوار کشی ها بر اساس پیاده کردن حد و مز ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری انجام نشده است. البته در گذشته قیمت ملک ارزش مانند اکنون نبوده است و بنابراین حساسیت و دقت در رعایت حد و مرزها به خصوص در مورد زمینهای بزرگ وجود نداشته است. اما اکنون با توجه بهق یمت هر مترمربع ملک حتی تجاوز ده سانتی متری به ملک مجاور وقتی در طول چند ده متری ملک ضرب می شود مساحت قابل توجهی می شود که هیچکس حاضر به نادیده گرفتن آن نیست.

تعارض، تداخل و تجاوز، از رایج ترین کلماتی هستند که در اختلافات ملکی به گوش می رسند، از این رو در این مقاله تصمیم گرفته ایم تا مفهوم هر کدام از این کلمات را توضیح داده و به شرح تفاوت میان آن ها بپردازیم.

 تعارض: تعارض به این معنی است که برای یک ملک، یا قسمتی از آن ملک، دو سند مالکیت صادر شده باشد. برای مثال تصور کنید که قسمتی از ملکی که شما در آن زندگی می کنید، هم در محدوده سند شما آمده و هم در سند ملک همسایه؛ در این صورت می گویند تعارض رخ داده است. در تعارض حتی ممکن است برای یک ملک واحد، دو سند صادر شود.

 تداخل یا تجاوز: در واقع هم تداخل و هم تعارض به یک مفهوم اشاره دارند و آن این است که قسمتی از ملک در تصرف ملک مجاور در بیاید بدون این که قسمت تصرف شده در سند مالکیت ملک مجاور آمده باشد. برای مثال، فرض کنید قسمتی از ملک شما که در محدوده سندتان هم آمده است، در محدوده ملک مجاور واقع شده اما در سند ملک مجاور نیامده است. در این صورت گفته می شود که ملک همسایه ی شما به ملک شما تجاوز یا تداخل کرده است.

نقشه UTM یو تی ام پروژه جهت پیاده کردن پلان,نقشه UTM یو تی ام پروژه,نقشه UTM

در بین شهرداری های مناطق مختلف شهر تهران شهرداری منطقه ۱ تهران در این زمینه پیشرو بوده و  مالکانی را که دارای ملک زاویه دار با طولهای نامتقارن هستند را  قبل از صدور جواز ساخت و دستور نقشه به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند تا نقشه برداری دقیق از ملک با دوربین نقشه برداری در سیستم مختصات یو تی ام UTM انجام شود و نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی شود. این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد :

۱- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذرهای اطراف .

۲-تهیه نقشه دقیق معماری بر اساس قالب واقعی ملک که ساخت ملک را راحت تر می نماید.

۳-تعیین دقیق مساحت ملک که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می گردد و مالکان اضافه پرداختی در این بابت نخواهند داشت.

۴-منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت آپارتمانها پس از ساخت که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش فروشی می گردد و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یاد نمود .

این روند تازه شروع شده در تهران شاید به نوعی جرقه های اجرایی شدن ماده ۳۳ نظارت نقشه برداری در تهران باشد. با توجه به اجرایی بودن این ماده قانونی در شهرستانها امیدواریم موانع اجرایی شدن آن در تهران برطرف شود تا شاهد بسیاری از مشکلات ساختمان های نوساز نباشیم .

نقشه یو تی ام نقشه ای است که طولها و زاویه های دقیق وضع موجود  ملک و در واقع قالب واقعی ملک را مشخص می کند. اگر در مرحله دستور نقشه شهرداری، نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  تهیه و تحویل شهرداری شده باشد، بنابراین نقشه معماری ملک بر اساس قالب واقعی ملک طراحی شده است. اما اگر در منطقه ای کهئ ملک واقع شده است، هنوز تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک الزامی نیست، بنابراین نقشه معماری ملک بر اساس طولهای سندی (نه طولهای واقعی) و زاویه های گونیا (نه زاویه های واقعی) ملک طراحی شده است.

لذا هنگام پیاده کردن نقشه معماری بر روی سایت ساختمان، باید به این نکته توجه شود که موقعیت ستونها و آسانسور در نقشه معماری، با واقعیت وضع موجود ملک همخوانی نخواهد داشت. به همین دلیل است که بسیاری اوقات پس از اتمام سختمان، می بینیم که فاصله ستونها که در ان پارکینگها جانمایی شده است با اعداد مندرج در نقشه معماری همخوانی ندارد و آن فاصله استاندارد در واقعیت مانند آنچه که در نقشه معماری و بر روی کاغذ نمایش داده شده است، تامین نمی شود. بنابراین ریسک حذف یکی از پارکینگ ها برای تامین فاصله استاندارد، بسیار بالا می رود.

 تهیه نقشه دقیق از قالب واقعی ملک که تحت عنوان نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  مصطلح است، حتی اگر در مرحله تهیه و طراحی نقشه معماری انجام نشده است، باید در مرحله پیاده کردن نقشه معماری روی سایت ساختمان انجام شود تا در همان مرحله فاصله ستونها چک شود که مشکلی برای تامین فاصله استاندراد ستونها برای جانمایی پارکینگها پیش نیاید.

بنابراین ابتدا کارشناس نقشه برداری باید قالب واقعی و دقیق ملک را برداشت کند و سپس نقشه معماری را بر روی ان قالب پیاده کند تا خطاها مشخص شود. سپس بعد از رفع خطاهای نقشه معماری، نسبت به پیاده کردن آکس ستونها و محل آسانسور اقدام کند. در غیر اینصورت و اگر کاشناس نقشه بردار صرفا نقشه معماری را بر روی سایت ساختمان پیاده کند بدون اینکه با قالب واقعی ملک فیکس شده باشد، در انتها تمام خطاها به مرحله پس از ساخت ساختمان منتقل می شود که دیگر امکان رفع خطا وجود ندارد مگر با تخریب !

جهت جلوگیری از خطاهای ساختمانی لازم است در مرحیه پیاده کردن نقشه معماری روی سایت ساختمان، از یک نقشه بردار کارشناس رسمی که فعال در دفتر نقشه ای تفکیکی است استفاده کنید تا تمام خطاها قبل از مرحله صدور سند تک برگی آپارتمانها برطرف شود.

تفاوت نقشه UTM یو تی ام با نقشه ثبتی چیست؟,نقشه UTM یو تی ام ثبت,نقشه UTM

نقشه یو تی ام پلاک ثبتی حاصل انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اطلاعات سندی و نقشه ثبتی قدیمی منطقه ملک است. نقشه ثبتی یک کروکی است که در ان شماره قطعه ها و چیدمان آنها در قطعه زمین مادر (پلاک ثبتی اصلی) مشخص شده است.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی رای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

با توضیحاتی که در زیر آورده شده است کاملا توجیه خواهید شد که چرا شماره ها، اعداد و کلمه های مندرج در سند دفترچه ای جزو اطلاعات اساسی و مهم در عملیات جانایی پلاک ثبتی هستند.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌. لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید که مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی های محل در قبال هزینه ای ادعا در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

نقشه UTM یو تی ام کادر , نقشه UTM یو تی ام بلوکی

 

در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه ی یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه ی یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی تایید شود.

اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد که طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ - بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

. در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

اگر ملک خود را ساخته ایند یا دیوارکشی کرده اید و اکنون اداره ثبت مربوطه پس از تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک متوجه مغایرت طول و عرض ملک با طول و عرض سندی شده ؛ باید عرض کنیم که دیگر کار از کار گذشته و متاسفانه مجبور به تقبل هزینه و مشکلات تهیه نقشه کادر هستید.

اما اگر هنوز ملک به صورت زمین خالی است؛ جهت جلوگیری از مشکلات اینچنینی در آینده کمال دقت را در پیاده کرده طول و عرض ملک اعمال کنید. برای پیاده کردن موقعیت و طول و عرض دقیق ملک حتما از کارشناسان خبره امور ثبتی استفاده کنید. یک نقشه بردار آماتور هرگز نمی تواند جوانب ثبتی و حقوقی در پیاده کردن ملک را در نظر بگیرد چراکه کار نقشه برداری ثبتی با نقشه برداری عمومی بسیار متفاوت است؛ مانند فرق پزشک عمومی و پزشک متخصص.

نقشه UTM یو تی ام یعنی چه؟, یو تی ام مخفف چیست؟,نقشه UTM یو تی ام

 

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است و مخفف universal transverse Mercator  است و به معنی موقعیت دقیق بر روی کره زمین به طوری که این مختصات منحصر به فرد باشد

یو تی ام یک سیستم جهانی است که در آن هر نقطه از کره زمین مختصات منحصر به فردی دارد که با مختصات یو تی ام به آن منسوب می شود. طرح جامع کاداستر کشوری نیز که از سال 1389 به تمام ادارات ثبت ابلاغ شد، بر پایه همین سیستم است. به طوری که در گوشه سمت راست پایین سند تک برگی تصویر نقشه کاداستر ملک و مختصات یو تی ام مرکز ملک درج می گردد. به همین دلیل سندهای تک برگ جدید را سند مالکیت کاداستری نیز می نامند.

این همان چیزی است که اداره ثبت برای صدور سند تک برگی نیاز دارد. یعنی اداره ثبت موقعیت دقیق گوشه های ملک را بر روی کره زمین به طوری که منحصر به همین زمین باشد را در سیستم کاداستری کشور ثبت می کند و بر اساس آن سند تک برگی را صادر می کند.

نقشه یو تی ام عبارت است از نقشه ای که در آن علاوه بر درج موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام، طولهای ملک در چهار جهت اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا با دقت سانتی متر و با دستگاههای دقیق نقشه برداری اندازه گیری و درج می شوند و همچنین مساحت واقعی ملک محاسبه و در نقشه درج می گردد. نقشه یو تی ام باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شود در غیر این صورت فاقد اعتبار است و مورد قبول اداره ثبت قرار نخواهد گرفت.

مهر نقشه یو تی ام باید صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی باشد. مهر کارشناسان رسمی رشته های دیگر مانند رشته راه و ساختمان و رشته عمران-عمران فاقد اعتبار است. گرچه گاها دیده می شود مهندسین رشته های دیگر از بی اطلاعی متقاضی سوء استفاده کرده و  در تهیه نقشه یو تی ام فعالیت دارند. البته برای اینکه خروجی کار تهیه نقشه یو تی ام، نقشه ای شود که تمام استانداردهای مورد نیاز اداره ثبت طبق طرح جامع کاداستر را در بر داشته باشد نیاز به تخصص کاملا حرفه ای در حیطه نقشه برداری و امور ثبتی است. حتی بسیاری از نقشه برداران هم فاقد تخصص لازم برای تهیه نقشه یو تی ام هستند چه رسد به کارشناسان رشته های دیگر. بنابراین سخت گیری اداره ثبت در این امر کاملا منطقی است. این نقشه های یو تی ام اجزا تشکیل دهنده سیستم جامع کاداستر کشوری هستند که از اهمیت ویژه ای برخوردار است

نقشه UTM یو تی ام اداره آب,نقشه UTM یو تی ام اداره گاز,نقشه UTM یو تی ام اداره برق-نقشه UTM

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت

 بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM  وضع موجود ملک که جهت ارائه به اداره گاز و اداره آب و اداره برق تهیه می شود باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .

ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

برای تهیه نقشه یو تی ام UTM نیاز به مراجعه به هیچ ارگانی نیست. تنها با یکی از کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری تماس بگیرید تا دو مرحله ی کار شامل

1-      مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

2-      مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی انجام شود.

تهیه نقشه utm یو تی ام , نقشه یو تی ام , کاربرد نقشه utm یو تی ام , هزینه نقشه utm یو تی ام

​

تهیه نقشه UTM چه مزایایی دارد؟کاربرد نقشه UTM یو تی ام چیست؟

​

تهیه نقشه UTM از جهات گوناگونی حائز اهمیت می باشد که برخی از آنها عبارت اند از:

قرارگیری پلاک در محل مورد نظر خود: با تهیه نقشه UTM به هیچ عنوان نمی تواند ملک خاصی را برای 2 فرد مجزا به ثبت رساند و علاوه بر این مانع از اشتباه گرفتن ملک شما با هر ملک دیگری در هر جای کره زمین می شود.

| نقشه utm  | تعرفه نقشه utm  |  نمونه نقشه utm  | نقشه utm زمین کشاورزی  |  تعرفه utm  | چگونه نقشه utm تهیه کنیم  |  هزینه کشیدن نقشه utm  | تعرفه نقشه برداری ماده 147 | تعرفه نقشه برداری اداره ثبت اسناد | هزینه نقشه برداری زمین مسکونی |  پیدا کردن آدرس از روی پلاک ثبتی | چگونه پلاک ثبتی را پیدا کنیم | راه پیدا کردن پلاک ثبتی | جستجوی پلاک ثبتی  | جستجوی پلاک ثبتی ملک | روش تهیه نقشه یو تی ام | نقشه یو تی ام زمین | نمونه نقشه یو تی ام | هزینه نقشه یو تی ام |نقشه یو تی ام |نمونه نقشه شمیم|آموزش سامانه شمیم|پردازش در سامانه شمیم|سیستم مختصات شمیم|هزینه نقشه شمیم|ایستگاه های سامانه شمیم|جانمایی پلاک ثبتی چیست|پلاک ثبتی اصلی مناطق |نقشه هوایی پلاک ثبتی|به دست آوردن پلاک ثبتی|هزینه جانمایی پلاک ثبتی|جانمایی ملک چیست|دانلود نقشه هوایی پلاک ثبتی |نقشه هوایی پلاک ثبتی |دستورالعمل تهیه نقشه 1/2000|دانلود نقشه 1/2000 |دانلود نقشه های 1/2000  |تهیه نقشه یک دوهزارم  |نقشه یک دوهزارم  |جانمایی یعنی چه |جانمایی زمین چیست |معنی جانمایی چیست |پلاک ثبتی اصلی مناطق  | هزینه جانمایی پلاک ثبتی |نحوه جانمایی پلاک ثبتی |به دست آوردن پلاک ثبتی |جانمایی utm |استعلام سند ملک |یافتن صاحب ملک  |نقشه هوایی یو تی ام |استعلام سند خانه از شهرداری |پیدا کردن آدرس از روی پلاک ثبتی ملک  |پیدا کردن پلاک ثبتی از کدپستی |طرز یافتن آدرس پستی از شماره پلاک ثبتی |استعلام الکترونیکی پلاک ثبتی |بدست آوردن پلاک ثبتی ملک |استعلام سند خانه از شهرداری |پلاک ثبتی اصلی مناطق  |نقشه هوایی پلاک ثبتی |یافتن پلاک ثبتی روی نقشه |بدست آوردن پلاک ثبتی ملک |نقشه هوایی پلاک ثبتی |استعلام پلاک ثبتی ملک |استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی |طرز یافتن آدرس پستی از شماره پلاک ثبتی |پلاک ثبتی اصلی مناطق  |یافتن پلاک ثبتی روی نقشه |بدست آوردن پلاک ثبتی ملک |استعلام پلاک ثبتی ملک |پیدا کردن پلاک ثبتی از کدپستی |پلاک ثبتی اصلی مناطق  |نقشه هوایی پلاک ثبتی |استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی |پلاک ثبتی شهرداری |پلاک ثبتی ملک |دانلود نقشه پلاک ثبتی  |دانلود نقشه هوایی پلاک ثبتی  |محدوده پلاکهای ثبتی  |پلاک های ثبتی  |استعلام پلاک ثبتی  |پلاک ثبتی اصلی و فرعی |پلاک ثبتی اصلی مناطق  |نقشه محدوده ثبتی  |نقشه کلی شهر  به تفکیک واحدهای ثبتی |قیمت نقشه یو تی ام |یو تی ام چیست؟ |نمونه نقشه یو تی ام  |نقشه یو تی ام ثبت |نقشه یو تی ام UTM  |نقشه 2000 شهرداری |روش گرفتن سند برای ملک بدون سند|پلاک ثبتی چیست؟|نقشه یو تی ام UTM برای اخذ جواز ساخت شهرداری| تهیه نقشه یو تی ام UTM برای اخذ سند تک برگی|نقشه یو تی ام UTM اراضی کشاورزی|چگونه نقشه یو تی ام UTM تهیه کنیم؟|نقشه یو تی ام UTM با مهر کارشناس رسمی دادگستری|اختلاف مساحت سندی با مساحت واقعی ملک|روش تهیه نقشه یو تی ام UTM|نقشه یو تی ام UTM برای بررسی حریم ها |نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه بلوکی |نقشه یو تی ام UTM برای جواز ساخت  |نقشه یو تی ام UTM برای جهاد کشاورزی |روش تهیه نقشه یو تی ام UTM  |نقشه یو تی ام UTM برای شرکت آب منطقه ای |نقشه یو تی ام - نقشه کاداستر ملک |نقشه یو تی ام UTM گواهی تایید پلاک ثبتی|نقشه یو تی ام UTM اراضی ملی و مستثنیات |نقشه یو تی ام UTM با کد ارتفاعی|تهیه نقشه یو تی ام برای اصلاح سند|پیاده کردن نقشه یو تی ام روی زمین|نقشه یو تی ام با مقیاس یک پانصدم (1:500) بر روی نقشه یک دوهزارم (1:2000) |نقشه یو تی ام برای استعلام سازمان زمین شهری|نقشه یو تی ام خانه باغ برای اخذ جواز ساخت شهرداری|نقشه یو تی ام برای تبدیل بنچاق قدیمی به سند تک برگی| محاسبه هزینه نقشه یو تی ام|انواع نقشه یو تی ام برای شهرداری ها|نقشه یو تی ام جهت کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری|نقشه یو تی ام تعیین تکلیف انواع سند ملکی رسمی|پیاده کردن چهارمیخ زمین طبق نقشه یو تی ام سند|نقشه یو تی ام ثبت|تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه ثبتی|نقشه یو تی ام برای اداره آب و اداره برق و اداره گاز|استعلام مالک سند با نقشه یو تی ام پلاک ثبتی|نقشه پلاک های ثبتی |نقشه برداری مسیر|نقشه برداری فنداسیون|نقشه برداری ساختمان|شاقولی ستون|پروفیل طولی و عرضی مسیر|تهیه نقشه 1:2000 |نقشه برداری امور ثبتی |نقشه برداری ماده 147 |نقشه برداری پل و تونل | پیاده سازی نقاط،ستون،فونداسیون | محاسبه حجم عملیات خاکی | نقشه برداری مسیر.پروفیل طولی –عرضی و پیاده سازی | اجرا و کنترل دیواره های محل خاک برداری های عمیق (مانیتورینگ( | تامین اکیپ نقشه برداری | تهیه نقشه های توپوگرافی | جانمایی پلاکهای ثبتی و بررسی تداخل با املاک مجاور|

تعیین مساحت دقیق نقشه UTM با مشخص کردن مساحت و مختصات دقیق گوشه های ملک، مانع از متضرر شدن فروشنده و یا خریدار می شود و باعث می شود که هر طرف از مساحت دقیق ملک مورد نظر اطمینان داشته باشند.

جلوگیری از تجاوز و تعارض در ملک: نقشه UTM با تعیین دقیق حدود و خط مرزی ملک مانع از هر گونه تعارض عمدی و یا غیر عمدی به ملک مورد نظر خواهد شد.

کاهش اختلافات ملکی: تعیین دقیق محل درست ملک و مشخص شدن حدود و خط مرزی آن علاوه بر جلوگیری از تجاوز و تعرض در ملک، از بروز اختلافات ملکی نیز جلوگیری خواهد کرد.

یو تی ام   UTMچیست؟

یو تی ام مخفف کلمه انگلیسی Universal Transverse Mercator میباشد که به معنای سامانه جامع مختصاتی مرکاتور

چه کسانی میتوانند نقشه یو تی ام تهیه کنند؟

کارشناسان دادگستری و مهندسین نقشه برداری صلاحیت تهیه این نوع نقشه را دارند

مزیت نقشه یو تی ام   UTM چیست؟

این نوع نقشه در ابتدای کار به جهت تهیه سند های تک برگ به کار میرود و نقشه های utm دارای مختصات میباشند و میتوان در هر سیستمی مختصات یا ملک مورد نطر را مشاهده کرد

نقشه UTM به مالکین این امکان را می دهد تا بتوانند موقعیت و مختصات ملک خود را به طور کاملاً دقیق مشخص کرده و بر اساس آن سند مالکیت دریافت کنند. از آنجایی که مشخصات و اطلاعات به دست آمده به کمک نقشه UTM مبنای تعیین مساحت ملک مورد نظر در سند مالکیت قرار می گیرد، دقت و کیفیت اطلاعات برداشت شده در نقشه UTM اهمیت بسیار زیادی دارد.

چگونه نقشه یو تی ام تهیه کنیم؟

این نقشه برداری به روش‌های مختلفی صورت می‌گیرد و بسته به سوژه ای که از آن نقشه برداری می‌شود دارد. برای زمین و املاک معمولا از دوربین نقشه برداری استفاده می‌کند. این دوربین‌ها که مجهز به جی پی اس‌های پیشرفته هستند مختصات زمین را بر اساس سانتی متر مشخص می‌کنند. از آن جا که هر مختصاتی که این دوربین‌ها به دست می‌دهند متعلق به مکان خاصی است بنابراین همه دغدغه‌ها و مشکلات برای پیدا کردن زمین و همچنین متراژ آن از بین می رود. هر قطعه زمین یا ملکی که مختصات یو تی ام داشته باشد مشابه آن مختصات برای هیچ ملک دیگری در هیچ کجای کره خاکی وجود نخواهد داشت.

معمولا نقشه برداری utm برای ثبت املاک مختلف، دریافت سند، جانمایی، ارائه به شهرداری ها، دریافت پلاک، تعیین دقیق مکان و موقعیت املاک، تعیین میزان دقیق مساحت ملک با دقت سانتی متر و مورادی از این قبیل استفاده می‌شود. در حال حاضر هم ارائه این مختصات برای انجام امور فوق الزامی است.

بنابراین دقت ویژه نقشه برداری یو تی ام زمینه بروز هر گونه مشکل و زمین خواری و تداخل ملک را از بین می‌برد و در امور تطبیق املاک هم بسیار کاربرد دارد. معمولا اختلافات قضائی در این حوزه بسیار گسترده و طاقت فرسا هستند به همین دلیل هم نیاز است تا مختصات یو تی ام برای حل و جلوگیری از این مشکلات مشخص شود.

با این گاهی مسئله مهم برای افراد تهیه نقشه یو تی ام است. چگونه می‌توان یک نقشه یو تی ام تهیه کرد؟ با وجود این که دوربین‌های تهیه نقشه یو تی ام دارای جی پی اس های پیشرفته هستند و مختصات ملک را به دقت مشخص می‌کنند اما نوع نقشه برداری و به عبارت بهتر تیم و فرد نقشه برداری هم اهمیت زیادی در تهیه این نقشه‌ها دارند.

از آن جا که این نقشه‌ها دارای ارزش حقوقی هم هستند و معمولا هم برای ارائه به نهاد‌های دولتی مانند اداره ثبت و شهرداری تهیه می‌شوند بهتر است تا امکان بروز خطا و مشکل را به حداقل رساند. قیمت نقشه یو تی ام شاید یکی از دلایلی باشد که افراد در گزینش نقشه بردار اشتباه کنند در حالی که تعرفه نقشه یو تی ام مشخص است و نقشه برداران نیز باید طبق این تعرفه‌ها اقدام به نقشه برداری کنند.

هزینه نقشه یو تی ام هم بر اساس سطح و مکان نقشه برداری و طبق همان تعرفه مشخص خواهد شد بنابراین بهتر است به هر نقشه برداری برای تهیه این نقشه‌ها اعتماد نشود.

برای تهیه نقشه یو تی ام در مقیاس های مختلف اعم از 1:500، 1:1000 و 1:2000 می توانید با کارشناسان و متخصصان رسمی نقشه برداری ما مشورت نمایید. در بسیاری مواقع ممکن است نقشه برداران در خصوص این که چه نوع نقشه ای باید تهیه شود هم اطلاعات چندانی ندارند بنابراین بهتر است تا برای از بین بردن ریسک از کارشناسان رسمی نقشه برداری برای انجام این امور استفاده نمائید.

​

یو تی ام زدن زمین

کاربرد های نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام  چیست؟ | ضرورت تهیه نقشه یو تی ام چیست؟ | نقشه یو تی ام یعنی چه؟ | چرا نقشه یو تی ام ؟ | تهیه نقشه یو تی ام ملک های بدون دیوار چگونه است؟ | نمونه نقشه یو تی ام | نقشه یو تی ام برای آپارتمان چیست؟ | نقشه یو تی ام تطبیق وضع موجود ملک با سند چگونه تهیه می شود؟ | هزینه تهیه نقشه یو تی ام  | انواع نقشه یو تی ام | تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر چیست؟ | نقشه یو تی ام زمین های مشاعی چگونه تهیه می شود؟ | تداخل در مرزهای زمین های کشاورزی چیست؟ | نقشه یو تی ام ملک های تجمیعی چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ملک های تجمیعی چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام برای سازمان جهاد کشاورزی استانها چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام برای سازمان میراث فرهنگی چگونه تهیه می شود؟| نقشه یو تی ام برای ادارات آب و برق و گاز چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام UTM برای سازمان منابع طبیعی چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام جواز ساخت چیست؟| تبدیل سند دفترچه ای به تک برگی چگونه است؟ | نقشه یو تی ام ملک در محدوده تداخل دو اداره ثبت چیست؟ | نقشه یو تی ام وضع موجود ملک چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام دو خطی چگونه تهیه می شود؟ | نقشه برداری ملک با کد ارتفاعی چگونه تهیه می شود؟ | نقشه یو تی ام جواز ساخت چگونه تهیه می شود؟| تهیه نقشه یو تی ام جهت کمیسیون ماده ۵۶ چگونه تهیه است؟ | جانمایی نقشه یو تی ام UTM روی نقشه ۲۰۰۰ چگونه انجام می شود

نقشه یو تی ام چیست؟

اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند جهت استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک.

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد.

ب وقتی نقشه یو تی ام  ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

 

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام

۱- استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

۲- تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در سند باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

۳- عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

۴- به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

 اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود. 

پسنقشه یو تی ام از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید

 

نقشه یو تی ام یعنی چه؟

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است و مخفف universal transverse Mercator  است و به معنی موقعیت دقیق بر روی کره زمین به طوری که این مختصات منحصر به فرد باشد.

این همان چیزی است که اداره ثبت برای صدور سند تک برگی نیاز دارد. یعنی اداره ثبت موقعیت دقیق گوشه های ملک را بر روی کره زمین به طوری که منحصر به همین زمین باشد را در سیستم کاداستری کشور ثبت می کند و بر اساس آن سند تک برگی را صادر می کند. اگر توجه کرده باشید این مختصات به صورت شناسه جام در پایین سمت راست سند درج می شود و همچنین موقعیت ملک در سیستم کاداستری کشور به صورت شماتیک در پایین گوشه سمت راست چاپ می شود.

به این ترتیب هیچ زمین دیگری در این موقعیت یو تی ام و با این کد مختصات یو تی ام نمی تواند سند بگیرد. این امر موجب می شود مشکل تداخل زمینها و همچنین مشکل چند سند صادر شدن برای یک قطعه زمین کاملا برطرف شده است.

این دستورالعمل در تمامی ادارات ثبت اجرایی شده است و الزام به تهیه نقشه یو تی ام جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

نظر به اهمیت نقشه یو تی ام و الزام به دقت بالای گواهی مختصات یو تی ام گوشه های ملک، لازم است در انتخاب کارشناس نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام ملک خود دقت کنیم.

کما اینکه اداره ثبت نیز تنها نقشه های یو تی ام  با دقت و فرمت استاندارد و ممهور شده توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا نقشه بردار رسمی نظام مهندسی را قبول دارد. توجه بفرمایید که مهر کارشناسان رسمی رشته های عمران و راه و ساختمان به هیچ وجه قابل قبول اداره ثبت نمی باشد و نقشه برگشت خواهد خورد.

 

چرا نقشه یو تی ام ؟

تشریح ضرورت تهیه نقشه یو تی ام و تعیین مختصات جغرافیایی ملک

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت و گو با خبرنگار اجتماعی گفت: افرادی که مدعی مالکیت ملکی هستند باید مدارک مثبته به همراه نقشه با مشخص بودن حدود چهار گانه ملک را ارایه دهند.

وی با توضیح اینکه این مختصات با مراجعه به نقشه کاداستر، جانمایی می شود، گفت: به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

این مقام سازمان ثبت دیگر ویژگی تعیین مختصات جغرافیایی ملک به خصوص برای املاکی که تاکنون فاقد سند بوده را صادر نشدن سند معارض اعلام و اضافه کرد: اگر این مختصات در اراضی ملی تعیین شود، در زمان بررسی مشخص شده و بی تردید برای متقاضی سندی صادر نخواهد شد و به این ترتیب از زمین خواری، تجاوز و تعرض به این اراضی جلوگیری می شود.

 

تهیه نقشه یو تی ام ملک های بدون دیوار

نقشه یو تی ام به معنی ثبت مرزها و گوشه های موجود ملک در سیستم جهانی یو تی ام است. بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود. بنابراین این مهم باید حتما توسط نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود.

 

نمونه نقشه یو تی ام

مشخصه اصلی یک نقشه یو تی ام درج جدول مختصات یو تی ام گوشه های ملک است به طوری که برای اکثر ملک ها که مستطیلی شکل هستند این جدول باید شامل چهار سطر و در هر سطر مختصات یکی از گوشه ها با ذکر نام آن به لاتین است.

برای ملک های با گوشه های بیشتر نیز باید دقیقا به تعداد گوشه ها (شکست های ملک) در جدول مختصات یو تی ام سطر داشته باشیم.

برای ملک های با شکل نامنظم (شکستهای بیشمار) نیز باید تا حد امکان مختصات یو تی ام در جدول مختصات درج شود به طوری که در صورت ترسیم ملک از روی جدول مختصات یو تی ام آن بتوان به تقریب خوبی از پلیگون ملک دست یافت.

به طور استاندارد نامگذاری گوشه های ملک از شمال غرب ملک و با حرف لاتین A شروع می شود برای ملک های چهرگوشه حروف A , B , C , D مندرج در جدول مختصات یو تی ام نشان دهنده مختصات یو تی ام هر گوشه در سطرهای مجزا می باشند.

 در مورد زمینهای با گوشه های بیشتر نیز به این حروف به ترتیب اضافه می شود E , F , G …… که هر یک از این حروف بر روی نقشه بر روی گوشه (شکست) مربوطه درج شده اند.

در صورت نقص در هر یک از موارد ذکر شده، نقشه یو تی ام اساسا فاقد اعتبار می باشد. مثلا اگر گوشه های ملک طبق توضیحی که داده شد با حروف لاتین A B C D علامت گذاری شده باشند اما نقشه فاقد جدول مختصات UTM باشد. و یا اگر نقشه جدول یو تی ام داشته باشد اما نام گوشه ها بر روی ملک علامت گذاری نشده باشند. و یا نقشه فقط موقعیت ملک را روی نقشه تهران نشان دهد اما فاقد نامگذاری گوشه ها و جدول مختصات یو تی ام UTM باشد، این نقشه یو تی ام فاقد اعتبار است.

 

 

نقشه یو تی ام آپارتمان

به طور کلی وقتی صحبت از صدور سند تک برگی می شود این ذهنیت ایجاد می شود که ملک یا به صورت زمین خالی است و یا به صورت خانه کلنگی قدیمی که برای اولین بار قصد تبدیل سند دفترچه ای ملک به سند تک برگی را دارند.

اما هستند آپارتمانهایی که قبل از سال ۱۳۹۱ سندشان صادر شده است و در آن زمان سند آپارتمانها هنوز به روال سنتی و به صورت سند دفترچه ای بوده است.  بنابراین اکنون با مرجعه به اداره ثبت برای تبدیل سند دفترچه ای (نه چندان قدیمی) به سند تک برگی مشمول دستورالعمل الزام به تهیه نقشه یو تی ام ملک می شوند. اما متقاضیان این ابهام را دارند که آیا منظور نقشه یو تی ام آپارتمانشان است یا کل ملک؟

 اداره ثبت نقشه یو تی ام عرصه کلی ملک را لازم دارد و کاری به نقشه و مساحت واحدهای آپارتمانی مسکونی و یا تجاری داخل ملک ندارد. بنابراین این نقشه یو تی ام برای تمام واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری ساخته شده در داخل ملک یکسان است و اگر یکبار تهیه شود، بقیه همسایه های این ساختمان هم می توانند آن را جهت تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند.

با توجه به اینکه کل واحدهای مسکونی و تجاری داخل ملک می توانند از این نقشه یو تی ام برای تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند، می توانید هزینه آن را به طور اشتراکی با بقیه همسایگان تامین کنید.

 با توجه اینکه یکی از فاکتورهای مهم در برآورد هزینه تهیه نقشه یو تی ام مساحت ملک است، عنایت بفرمایید که در زمان استعلام قیمت حتما ذکر کنید که ملک شما یک آپارتمان است نه یک قطعه زمین یا یک ملک کلنگی.

اما اگر ملک تک واحدی باشد تفاوت قابل توجهی بین مساحت آپارتمان با مساحت عرصه ملک وجود ندارد و تعرفه بر اساس همان مساحت آپارتمان محاسبه خواهد شد.

 

نقشه یو تی ام تطبیق وضع موجود ملک با سند

کارشناسی تطبیق وضع موجود ملک با سند تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثیتی است و ثانیا به دلیل بار حقوقی بالایی که این امر دارد، کارشناسی باید با دقت تمام و در نظر گرفتن تمام جوانب فنی و حقوقی ملک انجام بگیرد.

بههزینه نقشه یو تی ام با این کاربرد با هزینه نقشه یو تی ام که صرفا شامل نقشه برداری عمومی از ملک می شوند متفاوت است.

در انتخاب کارشناس که اولا باید نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد (نه هیچ رشته دیگری) دقت کنید چون فقط مهر این کارشناسان در مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری هاست و ثانیا قیمت نقشه یو تی ام را ملاک انتخاب کارشناس قرار ندهید.

گاهی کارشناس به دلیل مسلط بودن به وضعیت منطقه و اشراف به اینکه ملک های منطقه مورد نظر نیاز به دو مرحله کار بررسی دارند، یک مرحله نقشه برداری یو تی ام وضع موجود و یک مرحله بررسی و تطبیق سند با وضع موجود، قیمت را برآورد می کند در حالی که کارشناسی دیگر به دلیل عدم تجربه و اشراف به امور ثبتی تنها هزینه یک مرحله که عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک است را برآورد می کند.

در این صورت اگر مالک ملاک انتخاب کارشناس نقشه بردار را قیمت استعلامی قرار دهد، نه تنها کار ناقص انجام می شود بلکه چه بسا کارشناس مربوطه توانایی و حتی صلاحیت انجام مرحله دوم را نداشته باشد و بنابراین مالک مجبور به انجام کار از ابتدا و با یک کارشناس دیگر است.

در مورد مسئله ای که موضوع این مطلب است، اگر پس از نقشه برداری یو تی ام وضع موجود ملک و تطبیق آن با سند مغایرتی دیده نشود که فبها. و اگر مغایرت ها در حد ۴-۵ سانتی متر باشد با توجه به اینکه در بازه خطای موجه عملیات نقشه برداری است، از این مغایرت چشم پوشی می کنیم و وضع موجود را منطبق با سند گزارش می کنیم.

اما اگر مغایرت به نحوی باشد که تنها در طولها قابل توجه است بلکه در مساحت نیز اختلاف قابل توجهی ایجاد شده است، عملیات بررسی ملک های مجاور جهت تعیین منشا این خطا ضروری است و گاهی عملیات برداشت بلوکی و جانمایی پلاک ثبتی ملک های مجاور تجویز می شود. به این معنا که تمام ملک های واقع در همسایگی ملک مورد نظر، از گذر تا گذر ، باید نقشه برداری شوند و با سندهایشان تطبیق داده شوند تا مشخص شود کدامیک از ملک ها از حق سندی خود به ضرر ملک های دیگر تجاورز کرده است.

 اگر مغایرت مساحت ضرر مالی کمی را متوجه شما به عنوان ملکی که ملکهای همسایه به آن تجاورز کرده اند و اکنون وضع موجود کمتری نشبت به سند عایدش شده است، می کند می توانید تصمیم به چشم پوشی بگیرید و بر اساس این مساحت کم سند خود را تصحیح کنید (تصحیح سند).

اما اگر این اختلاف مساحت در حد چند ده متر است که با توجه به قیمت هر متر مربع زمین در تهران مالک را متوجه ضرر مالی بزرگی می کند، لازم است کل عملیاتی که خدمتتون به تفصیل توضیح داده شد انجام شود تا برای اداره ثبت تامین دلیل شود و حق شما از مساحت سندی محفوظ بماند.

 

هزینه تهیه نقشه یو تی ام

تعرفه نقشه UTM بر اساس دقت و اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه تعیین می گردد

نقشه های یو تی ام ما توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی با بالاترین دقت و  به فرمت استاندارد مورد قبول تمام ادارات ثبت، شهرداری ها، ادارت منابع طبیع، جهاد کشاورزی، ادارات آب و برق و به طور کلی تمام ارگانهای مرتبط با امور نقشه می باشد.

نقشه نهایی علاوه بر اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه، اطلاعات اضافه بر نیاز جهت استفاده در آینده برای ارگان/سازمان بعدی را خواهد داشت به طوری که دیگر نیاز به نقشه برداری مجدد و تهیه نقشه از ملک نخواهید داشت. بنابراین در حفظ نقشه ی اصل دقت فرمایید و به تعداد کافی کپی برابر اصل جهت ارائه به ارگانها تهیه کنید که بتوانید اصل نقشه ممهور را نزد خود نگهدارید. همچنین لوح فشرده (سی دی) حاوی اطلاعات کامل همراه با نقشه به متقاضی ارائه می شود.

تهیه این نوع نقشه یو تی ام نیاز به بازدید و برداشت زمینی از ملک با تجهیزات دقیق نقشه برداری دارد. بنابراین واریز پیش پرداخت قبل از شروع عملیات نقشه برداری الزامی است.

 

نحوه پرداخت

هزینه تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک در دو قسط:

۱. پیش پرداخت ۲. تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه نهایی پرداخت می شود و از نظر زمانی زیر یک هفته انجام می شود.

هزینه تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی در سه قسط پرداخت می شود:

  ۱. پیش پرداخت ۲. اعلام موجود بودن اطلاعات پلاک ثبتی ۳. تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه و اطلاعات نهایی و از نظر زمانی دو هفته کاری زمان می برد.

 

انواع نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام به معنای کلی آن نقشه ای است که در سیستم تصویر یو تی ام بر روی بیضوی WGS84 تعریف می گردد ، اما میزان دقت این نقشه متفاوت است ، و بطور خلاصه ما نقشه یو تی ام با دقت های مختلفی داریم ، که این تفاوت دقت موجب تفاوت در قیمت می گردد.

نقشه یو تی امی که ملاک عمل ثبت و شهرداری است قطعا نقشه ای است که در آن سه مشخصه اصلی ملک (مختصات ، ابعاد و مساحت) با دقت سانتیمتر مشخص گردد و تهیه این نقشه نیاز به برداشت زمینی با دوربین یا GPS سه فرکانسه دارد و با استفاده از GPS های دستی که دقتی چند متری دارند ، هیچگاه نمی توان به این نقشه دست یافت .

کاربرد جی پی اس های دستی صرفا در ناوبری و مسیر یابی است و نمیتوان از آن جهت تهیه نقشه با دقت سانتیمتر استفاده نمود .

 

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در نقشه برداری نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید.

۱ – سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن)

۲- مقیاس یا اسکیل می باشد که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید.

پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام باشد .

۲-ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و … .

 

نقشه یو تی ام زمین مشاعی

با عنایت با بالاتر رفتن ارزش اراضی معمولا تقسیم قطعه زمین به قطعات کوچکتر امری است اجتناب ناپذیر لذا برای دریافت سند برای قطعات کوچکتر باید نقشه یو تی ام به صورت همزمان برای قطعه مادر و قطعه مورد نظر تهیه نمایید بصورتی که قطعه مشاعی روی آن مشخص باشد ، لذا در صورت مشاعی بودن قبل از تماس با کارشناس نقشه برداری حتما اطلاع کافی از حدود و مساحت قطعه زمین مادر کسب نمایید تا در هنگام برداشت زمینی همه چیز مشخص باشد .

 

تداخل در مرزهای زمین های کشاورزی

در مورد اراضی کشاورزی که قطعه زمین بسیار بزرگ است و مرزها روی زمین مرزهای طبیعی و یا حصار و فنس هستند که خط مشخصی مثل دیوارکشی ندارند, جانمایی پلاک ثبتی باید به طریقی انجام شود که هیچ تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور نداشته باشد. وگرنه پروسه ی کار تا رفع تداخل و یا مصالحه با زمین های مجاور متوقف می شود.

اگر پلاک های ثبتی مجاور قبلا در اداره ثبت مربوطه سند تک برگ گرفته باشند به این معنی است که حدود و مرز آنها در سیستم اداره ثبت تثبیت شده است. بنابراین لازم است نقشه ی یو تی ام ثبت شده در اداره ثبت از آنها را داشته باشیم که بر اساس مرزهای زمین های مجاور, مرز زمین شما تثبیت شود تا هیچ تداخلی پیش نیاید.

اما اگر زمین شما اولین زمینی است که برای سند تک برگ اقدام کرده است, جای نگرانی نیست چراکه مجاورین شما هیچ نقشه ای در سیستم اداره ثبت ندارند که بخواهد برای تثبیت مرز شما ایجاد مشکل و تداخل کنند.

پس به این نتیجه می رسیم که نفر اول بودن در اخذ سند تک برگی بسیار مهم است. به این ترتیب این همسایه ها هستند که باید مرز خود را با مرز شما تطبیق دهند چون شما اولین نقشه یو تی ام را در سیستم اداره ثبت مربوطه ثبت کرده اید.

جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت مرزهای زمین های بزرگ که عمدتا کشاورزی هستند کار پیچیده و نیازمند انجام توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی است که علاوه بر رفع تداخل با زمین های مجاور, مساحت و حدود اربعه زمین با سند منگوله دار/بنچاق مغایرت پیدا نکند.

 

نقشه یو تی ام UTM ملک های تجمیعی

تهیه نقشه یو تی ام دقیق ابعاد و مساحت برای ملک های تجمیعی الزامی است.

در بسیاری از موارد ساخت و ساز ملک تجمیعی می باشد و احتمال اینکه مساحت و ابعاد وضع موجود قطعه ملک حاصل از کوبیدن قطعات تجمیعی مساوی با مساحت حاصل از جمع عددی مساحت سندی قطعات نباشد بسیار زیاد است. چرا که در گذشته ابزار دقیق نقشه برداری برای تعیین مساحت دقیق ملک وجود نداشته است٬ معمولا بین مساحت واقعی ملک و مساحت سندی ملک اختلاف وجود دارد. حال هر چه تعداد قطعات تجمیعی بیشتر باشند٬ اختلاف مساحت واقعی مجموع قطعات با جمع عددی مساحت درج شده در سندها بیشتر خواهد شد.

به این دلیل است که نقشه برداری دقیق از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام در مورد ملک های تجمیعی برای صدور سند تک برگی تجمیعی الزامی است.

نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ملک های تجمیعی

در پروسه ی تجمیع دو یا چند قطعه ملک جهت کوبیدن و ساختن، پلاک های ثبتی ملک ها از بین می رود و یک پلاک ثبتی جدید برای مساحت حاصل از مجموع ملک ها صادر می شود.

اگر ملک های اولیه سند تک برگی داشته باشند, پلاک ثبتی و مساحت درج شده در سند تک برگی ملاک عمل شهرداری و اداره ثبت قرار خواهد گرفت. اما اگر ملک ها قدیمی باشند و سند منگوله دار دفترچه ای داشته باشند, به دلیل دقیق نبودن مساحت در سند های قدیمی و همچنین نیاز به اطمینان اداره ثبت از درست بودن موقعیت ملک منتسب به سند دفترچه ای , دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM (ابعاد و مساحت دقیق ملک) و همچنین نقشه جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری نظام مهندسی و دادگستری امور ثبتی به مالک داده می شود.

ابتدا شهرداری و سپس اداره ثبت از این نقشه های دقیق یو تی ام وضع موجود ملک و جانمایی پلاک ثبتی (سابقه ثبتی ملک) برای صدور جواز و صدور سند تک برگی تجمیعی استفاده می کنند.

جهت استفاده از کارشناسان رسمی گروه کارشناسی ما برای تهیه نقشه های دقیق وضع موجود ملک با به روز ترین و دقیق ترین دستگاههای نقشه برداری و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی با دسترسی داشتن به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی, تماس بگیرید. بهترین روش و کمترین هزینه با توجه به شرایط ملک و البته تضمین شده از نظر “تایید بدون تردید”  توسط شهرداری و اداره ثبت مربوطه, به شما معرفی و کار در کمترین زمان انجام خواهد شد.

 

نقشه یو تی ام جهاد کشاورزی

   سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند.

کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام دقیق با دقت سانتیمتر از ملک موردنظر تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند.

 

نقشه یو تی ام سازمان میراث فرهنگی

املاک‌ میراث فرهنگی دارای حریمی مشخص در اطرافشان می باشند که ساخت و ساز املاک در این حریمی باید بر اساس اصولی خاص صورت پذیرد لذا در صورتی که ملک شما در محدوده یکی از آثار تاریخی واقع شده است مطمئنا پس از مراجعه به شهرداری ، یک رفت و برگشت کاری به سازمان میراث فرهنگی خواهید داشت.

این سازمان جهت ابراز نظر مالکان را به کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت تهیه نقشه ملکشان در سیستم مختصات یو تی ام ارجاع می دهند ، که پس از تهیه و ارائه این نقشه به سازمان میراث فرهنگی می توانید با ارائه جوابیه آن به شهرداری مربوطه باقی مراحل ساخت و ساز را پیگیری نمایید.

ضمنا توصیه می نمایم نقشه تهیه شده به صورتی تهیه گردد که مطابق با فرمت نقشه مورد نظر اداره ثبت و شهرداری نیز باشد تا از هزینه های آتی تهیه نقشه جلوگیری گردد و در مراجعات بعدی به این ارگانها نیز بتوان از آن استفاده نمود .

 

نقشه یو تی ام برای ادارات آب و برق و گاز

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت .

 

نقشه یو تی ام منابع طبیعی

اگر زمینی دارای سابقه کشت و زرع نباشد جزء اراضی منابع طبیعی محسوب می شود. به همین دلیل تهیه نقشه یو تی ام جهت تعیین موقعیت (مختصات) دقیق ملک و سپس بررسی سابقه کشاورزی در محدوده تعیین شده الزامی است.

جهت تهیه نقشه یو تی ام با فرمت و دقت مورد تایید سازمان منابع طبیعی ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری، گروه کارشناسان رسمی نقشه برداری رادیان نقشه اعلام آمادگی می نماید.

 

نقشه یو تی ام جواز ساخت

 

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌.

در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند.

در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود.

به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

توصیه می کنیم در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحت و تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد. کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پارکینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.

بسیاری از ملک های تهران علی رغم اینکه به ظاهر مستطیلی با طول و عرض یکسان به نظر می رسند، در واقعیت دارای زاویه بود و مساحت واقعی ملک از ضرب ساده طول و عرض بسیار فاصله دارد. اما کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک با وسایل غیرحرفه ای مانند متر لیزری اقدام به تهیه نقشه بریا ملک می کنند.

تنها وسایل حرفه ای دقیق، مانند دوربین های نقشه برداری هستند که می توانند زوایا را با دقت بالا برداشت کنند و مساحت دقیق ملک برآورد شود. و این کار صرف باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری/نظام مهنسی در حیطه امور ثبتی انجام شود.

متر لیزری صرفا برای اندازه گیری طول است نه زوایای ملک و نه مساحت!

به دلیل قیمت پایین تهیه نقشه یو تی ام توسط دفاتر خدمات الکترونیک، بسیاری از مالکین دچار این اشتباه می شوند و خود را درگیر مسائل عدیده بعدی هنگام اخذ سند آپارتمانها پس از ساخت می نمایند.

اگر ملکی زاویه دار باشد و نقشه یو تی ام دقیق از ملک تهیه نشده باشد، مجبور به توقف کار و بازگشت پرونده  برای تصحیح سند می شوم. این به معنی ماهها توقف کار و اتلاف وقت و هزینه مجدد برای مالک. در صورتی که اگر از ابتدا نقشه یو تی ام دقیق ملک با ابزارهای دقیق نقشه برداری و توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی انجام شود، نه تنها یک بار هزینه می کنید بلکه کارتان در مرحله ی ثبت و سند متوقف نخواهد شد.

 

 

تبدیل سند دفترچه ای به تک برگی

در مورد تمام سندهای دفترچه ای قدیمی به خصوص ملک هایی که در سند آنها حدود اربعه به صورت حدی به حدی آورده شده است، تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود دقیق از ملک جهت صدور سند تک برگی الزامی می باشد.

تایید وضعیت ملک براساس حدود اربعه تثبیت شده با همسایگان و با تعیین تکلیف دیوارهای مشترک در زمان بازدید از ملک فقط و فقط باید توسط کارشناس رسمی دادگستری و نظام مهندسی امور ثبتی انجام شود.

مهر کارشناسان رسمی از رشته های دیگر و با تخصص های غیر از نقشه برداری- امور ثبتی مورد قبول ادارات ثبت نمی باشد.

 

نقشه یو تی ام ملک در محدوده تداخل دو اداره ثبت

تکلیف تایید نقشه یو تی ام ملک در محدوده تداخل دو اداره ثبت

همانطور که می دانید اداره ثبت کل استان تهران برای هر یک از ادارات ثبت یک حوزه مشخصی را تعیین کرده است که هر اداره ثبت فقط در مورد زمینهای واقع در حوزه ثبتی خود دارای اختیار جهت انجام امور ثبت املاک است.

در مواردی به خصوص در مورد زمینهای کشاورزی بزرگ، زمین در حوزه ثبتی دو اداره واقع شده است. به این معنی که قسمتی از زمین در حوزه ثبتی یک اداره و قسمت دیگر آن در حوزه ثبتی اداره ثبت مجاور واقع شده است.

می توان گفت که این اتفاق یک بدشانسی است. چراکه تمام پروسه اداری مربوط به ملک، به عنوان مثال صدور سند تک برگی، باید در هر دو اداره تشکیل پرونده و پیگیری شود. از آنجایی که اولین مرحله در پروسه اداری صدور سند تک برگی، تهیه نقشه یو تی ام و گرفتن تایید آن از اداره ثبت است، در مورد این زمینها باید نقشه یو تی ام مربوط به ملک در هر دو اداره بررسی و به تایید هر دو اداره برسد که بتواند در سیستم کاداستری کشور ثبت شود.

در این موارد باید صبور باشید و تنها کاری که از دست شما جهت تسهیل و تسریع پروسه برمی آید این است که در تهیه نقشه یو تی ام ملک دقت کافی را به خرج دهید که بتوانید به راحتی تایید هر دو اداره را در مورد نقشه یو تی ام ملک بگیرید. اگر نقشه یو تی ام منطبق با استانداردها نباشد و حتی ایراد کوچکی داشته باشد مطمئنا در گرفتن تایید همزمان هر دو اداره ثبت با دو کارشناس مختلف با سلایق مختلف دچار مشکل خواهید شد و در دعوای بین دو کارشناس در دو اداره ثبت مختلف، پرونده ملک سالها درگیر گذر از مرحله اول که مهمترین مرحله هم هست، یعنی تایید نقشه یو تی ام می شود.

اما اگر نقشه یو تی ام به صورت استاندارد و با بالاترین دقت توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی تهیه شود ، دیگر دلیلی برای ایراد گرفتن و تغییر نقشه باقی نمی ماند و به راحتی از هر دو کارشناس در هر دو اداره ثبت تایید را در همان وهله اول خواهید گرفت. گروه کارشناسان رسمی ما با داشتن سالها تجربه در تهیه نقشه یو تی ام برای منظورهای مختلف و جهت ارائه به ادارات و ارگانها و سازمانهای مختلف مرتبط با امور ملکی، خوشبختانه به یک سیستم بی نقص منطبق با آخرین دستورالعمل ها و استانداردها دست یافته است که به جرات در تایید نقشه یو تی ام تهیه شده توسط ما تضمین “تایید در همان وهله اول” را می دهیم.

البته زمینهای بزرگ علاوه بر یو تی ام وضع موجود، عموما مشمول تو ملزم به تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی نیز می شوند که پیچیده تر و تخصصی تر است. لذا توصیه اکید می کنیم اولا هر دو نقشه توسط یک کارشناس و ثانیا هر دو نقشه یو تی ام وضع موجود و سابقه ثبتی (جانمایی پلاک ثبتی) به طور همزمان تهیه شوند که تمام ابهامات و اشکالات ثبتی و سندی قبل از ارائه نقشه به اداره ثبت برطرف شود. بنابراین انتخاب کارشناس خبره و با سابقه در امور ثبتی مهمترین کمکی است که مالک می تواند به خود بکند. این کمک را از خود دریغ نکنید.

 

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک

مغایرت سند با وضع موجود ملک

در‌‌ مواردی که وضع موجود ملک با سند مغایرت داشته باشد سه حالت مختلف داریم:

۱. طول های وضع موجود ملک با طولهای ذکر شده در حدود اربعه متفاوت است.

۲. مساحت وضع موجود ملک با مساحت مندرج در سند مغایرت دارد.

۳. هم طولها و هم مساحت ملک با حدود اربعه و مساحت ذکر شده در سند مغایرت دارد.

در شرایطی که طولهای وضع موجود ملک با حدود اربعه ذکر شده در سند مغایرت دارد اما مساحت با مساحت سندی هم خوانی دارد، سعی می کنیم اختلافات کم را نادیده بگیریم و تا حد امکان طولها را با آنچه در سند ذکر شده است منطبق کنیم.

در مواردی که با همان طولهای مندرج در سند ، مساحت متفاوتی به دست می آید دستور تصحیح سند می دهیم که مساحت ملک تصحیح شود.

در مواردی که هم طولها و هم مساحت با سند مغایرت دارد، علاوه بر تهیه نقشه وضع موجود ملک، سابقه ی ثبتی ملک نیز باید بررسی شود‌. به این معنی که نقشه های ثبتی قدیمی ملک استخراج شود و مشخص شود که آیا اشتباهی در صدور سند اولیه رخ داده بوده است یا اینکه این مغایرت به دلیل تجاوز به ملک های مجاور و به هم خوردن مرزها و مجاورت ها رخ داده است به طوری که حتی خود مالک از این وضعیت بی اطلاع است. در این مورد علاوه بر نقشه یو تی ام خود ملک،  ملک های مجاور نیز باید برداشت نقشه برداری دقیق شوند تا مسئله کارشناسی شود.

در هر صورت تصمیم گیرنده برای وضعیت ملک از نظر سند صرفا در حیطه صلاحیت کارشناسان رسمی امور ثبتی دادگستری/نظام مهندسی است. نظر کارشناس به صورت نقشه یو تی ام نهایی ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی توسط مالک تحویل اداره ثبت مربوطه می شود. نظر کارشناس رسمی امور ثبتی بر نظر تمام کارشناسان ادارات ثبت و شهرداری ارجعیت دارد و ارگانهای ذیربط موظف به اعمال تصحیحات سندی طبق نقشه یو تی ام UTM ممهور شده ی کارشناس رسمی امور ثبتی هستند.

 

نقشه یو تی ام UTM دو خطی

نقشه یو تی ام دوهزارم شهرداری | نقشه یک خطی یا دو خطی

یکی از مدارک تشکیل پرونده جواز ساخت در شهرداری نقشه یو تی ام ملک است که کارشناسان شهرداری از اصطلاح نقشه یو تی ام دوهزارم ۲۰۰۰/۱ به کار می برند. به این معنی که نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام باید روی نقشه دوهزارم تهران جانمایی شود که علاوه بر طولها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک، موقعیت ملک نیز در تهران در نقشه دیده شود. به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.

اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای نقشه یو تی ام ملک روی نقشه دوهزارم (۲۰۰۰-۱) به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک  روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا ” دو خطی ” گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید |نقشه یو تی ام UTM |تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است | عملیات جانمایی پلاک ثبتی| و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

 

 

نقشه برداری ملک با کد ارتفاعی

در مورد ملک هایی که شیبدار و نامسطح هستند و اختلاف ارتفاع با گذرهای اطراف دارند، شهرداری دستور تهیه نقشه یو تی ام با کد ارتفاعی را میدهد.

نقشه یو تی ام یک نقشه مسطحاتی است و کاری به وضعیت توپوگرافی و شیب زمین و اختلاف ارتفاع زمین با گذرهای مجاور ندارد اما اگر به این نقشه کد ارتفاعی نقاط  نیز اضافه شود گویای وضعیت ارتفاعی ملک نیز می باشد.

بنابراین در صورتی که نیاز به درج کد ارتفاعی درنقشه یو تی ام دارید باید حتما قبل از شروع عملیات برداشت ملک با دوربین نقشه برداری، کارشناس نقشه بردار را در جریان بگذارید وگرنه به صورت معمول از انجایی که نقشه یو تی ام یک نقشه مسطحاتی است نقشه بردار تنظیمات دستگاه را برای برداشت ارتفاعی نقاط تنظیم نمی کند و در نتیجه اطلاعات ثب شده توسط دوربین فاقد اعتبار ارتفاعی هستند. اگر وسط کار و یا آخر کار برداشت یادتان بیفت که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید در واقع کار نقشه بردار مجبور به دوباره کاری است.

 

 

 

تهیه نقشه یو تی ام جهت کمیسیون ماده ۵۶

در ماه ۵۶ قانون ثبت تاکید شده است که جنگلها و مراتع جزء اراضی دولتی بوده و هیچ شخص حقیقی یا حقوقی نمی تواند بر آن ادعای مالکیت داشته باشد ، مگر اینکه ملک دارای سابقه احیا باشد تا از اراضی ملی خارج شود و جزء مستثنیات قرار گیرد .

حال این سوال پیش می آید که سابقه احیا چیست ؟

همان طور که گفتیم اراضی احیا شده می‌توانند با سند مالکیت به افراد نسبت داده شوند. اما برای تشخیص این اراضی نکات زیر را در نظر داشته باشید:

الف – زمین‌هایی که در آن‌ها فعالیت‌های کشاورزی یا باغبانی صورت گرفته باشد. (توجه داشته باشید اعمالی که به عنوان پیش نیاز فعالیت‌های زراعی و کشاورزی شناخته می‌شوند، نیز در این جا مصداق خواهند داشت. از این مورد با عنوان تحجیر یاد می‌شود.)

ب –  زمین‌هایی که در محدوده‌ی اراضی یک روستا واقع گشته و یا بخش از مزارع باشند.

پ – زمین‌هایی که در محدوده‌ی منبع آبی از جمله قنات، رودخانه، چشمه یا چاه واقع شده باشند.

ت – زمین‌هایی که دخالت‌ها و دستکاری‌های پیش کشاورزی یا آماده سازی روی آن‌ها صورت گرفته باشد.

ث – زمین‌هایی که شیبی خارج از حد معقول ندارند و قابل کشت باشند.

ج – زمین‌هایی که قابل کشت و قابل آبیاری بوده و دارای مرزبندی ثبتی یا حداقل عرفی باشند.

چ – زمین‌هایی که جوی‌های قدیمی در مسیر آن جاری باشد یا پیش از این جاری بوده و اکنون آثار آن دیده شود.

ح – زمین‌هایی که دارای درختانی با سن بالا و مسیر آبیاری باشند.

خ – زمین‌هایی که مسیر آب، بالا دست آن‌ها قرار گرفته باشد و به نوعی زیر جریان آب جای بگیرند.

د – زمین‌هایی که بنای مرتبط با زراعت و کشاورزی یا ساختمانی قدیمی در خود داشته باشند. ( آب انبار، طویله، خانه باغ و … در این مقوله جای می‌گیرند)

ذ – زمین‌هایی که بندسار بوده و سیستم آبیاری از آب‌های جاری بهاره را بر خود سوار داشته باشند.

ر – زمین‌هایی فاقد پوشش‌های گیاهی مرتعی با قدمت چند ساله باشند.

ز – زمین‌هایی با پوشش گیاهی به دست آمده از فعالیت‌های کشاورزی سابق بر این.

ژ – زمین‌هایی که در شمار باغات قرار می‌گیرند، باید درختانی با سن زیاد در خود داشته باشند.

س – زمین‌هایی که دارای مسیرهای عبور قدیمی شده هستند و مشخص باشد که این مسیرها مدت‌ها پیش جهت رفت و آمد زراعی مورد استفاده قرار می‌گرفتند.

ش – زمین‌هایی که در بخشی از آن‌ها خرمنگاه‌های با سن بالا و قدیمی دیده شود.

ص – زمین‌هایی که قطعه بندی یا کرت بندی شده و قدمت این افعال مشخص باشد.

ض – زمین‌هایی که به لحاظ عرفی و محلی نتوان آن‌ها را در زمره‌ی مراتع قرار داد.

ط – زمین‌هایی که وضعیت فعلی آن‌ها اثبات کننده این باشد که در گذشته فعالیت‌های کشاورزی و زراعی روی آن صورت می‌گرفته است. قرائن متعددی از جمله وضعیت خاک، مسیرهای آبیاری، میزان شیب و غیره گویای این مدعا هستند.

ظ – زمین‌هایی که در نقشه‌های هوایی در قسمت زرد رنگ یعنی زمین‌های زراعی قرار گرفته باشند. لازم به ذکر است که این تشخیص بر عهده کارشناسان خواهد بود.

ع – زمین‌هایی که در تصاویر هوایی، به وسیله ابزار استرئوسکوپ احیاء قدیمی در آن‌ها رویت شود. این نیز منوط به تشخیص کارشناس صالح خواهد بود.

رسیدگی به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده ۵۶

تصور کنید به اینجا می‌رسیم که یک زمین جزء اراضی ملی تشخیص داده می‌شود؛ اکنون در صورتی که این زمین قبلا در مالکیت شخص حقیقی یا حقوق بوده باشد، سند مالکیت باطل می‌شود و زمین در اختیار دولت قرار خواهد گرفت.

برای اعتراض به این رای باید |نقشه یو تی ام ای| از ملک تهیه نمود و ملک را در نقشه های هوایی سال های مختلف جانمایی کرد بطوری که مورد یا مواردی که تایید کننده داشتن سابقه احیاء در ملک است در عکس ها دیده شود و بتوان با استناد به آن به رای ملی شدن زمین اعتراض نمود .

 

جانمایی نقشه یو تی ام روی نقشه ۲۰۰۰

برای تهیه این نقشه نیاز هست شخص کارشناس با تجهیزات نقشه برداری به محل ملک مراجعه نماید و نقشه ای دقیق از ابعاد ، زوایا ، مساحت و مختصات جغرافیایی یو تی ام ملک تهیه نماید و آن را برروی نقشه های بزرگ مقیاس منطقه جانمایی نماید تا علاوه بر اطلاعات مورد نیاز در نقشه یو تی ام  دید زمینی از  ملک را نیز به افراد استفاده کننده از نقشه بدهد .

 در نقشه یو تی ام مهمترین آیتم که نباید فراموش شود مختصات جغرافیایی یو تی ام است که در کنار نقشه آورده می شود و علاوه بر آن در فایل کامپیوتری می بایست این نقشه در موقعیت درست قرارداشته باشد تا بتوان از آن استفاده کرد اگر فایل کامپیوتری بصورت نادرست جابجا شود دیگر نمی توان برای بررسی های بعدی از فایل استفاده نمود و این فایل صرفاً جنبه نمایشی خواهد داشت.

توصیه می شود تا مالکین و متقاضیان این نوع نقشه از کارشناسان باتجربه در این حیطه کمک بگیرند تا در ادامه مجبور به تهیه چند بازه این نقشه نگردند و از همان ابتدا  بتوانند نقشه ای درست با جانمایی روی نقشه با مقیاس ۲۰۰۰یا به عبارتی یک دوهزارم داشته باشند