نقشه UTM یو تی ام جهت رفع تعارض ملکی,نقشه UTM یو تی ام اختلاف املاک

تفاوت تعارض، تداخل و تجاوز:

تعارض یک اشتباه ثبتی است و در آن ادارات ثبتی نقش دارند و مالکین دخالتی ندارند. عواملی مانند اشتباه در معرفی کردن حدود ملک، اشتباه در معرفی ملک به نماینده و نقشه بردار، همچنین عدم دقت لازم نماینده و نقشه بردار ، عدم تطبیق حدود ملک با ملک های مجاور و بررسی کامل پرونده های ثبتی مجاورین ملک، می توانند در به وجود آمدن این دسته از اشتباهات دخیل باشند. اما تداخل و تجاوز اشتباهاتی غیر ثبتی هستند و در حین پیاده سازی محدوده ملک پیش می آیند.

دیگر تفاوت این واژه ها این است که در تعارض، هر دو مالک دارای سند می باشند و محدوده ی تصرف شده در سند هر دو ذکر شده اما در تداخل و تجاوز، محدوده ی مورد تصرف، تنها در سند کسی که به محدوده ملکش تجاوز شده آمده است.

برای حل اختلافات تعارض، بررسی سوابق ثبتی و تقدم و تأخر تاریخ صدور اسناد مالکیت آن ها مطرح است. پس از احراز تعارض، اداره ثبت اسناد و املاک وظیفه دارد مراتب را به دارنده سند موخر برساند تا ظرف دو ماه به دادگاه مراجعه کرده و اقامه دعوی کند. در غیر این صورت، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است سندی را که دارای معارض است ابطال نماید.

قانون ثبت اسناد و املاک که در سال ۱۳۱۰ به تصویب قانونگذار رسیده است، دو هدف عمده را دنبال می‌کرده است. هدف اول و اصلی قانونگذار تأمین امنیت قضایی افراد در جامعه بوده است. به نحوی که به استناد مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به عین، منافع و حقوق ثبت شده، باید به ثبت برسد و بر اساس ماده 22 دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد.

دومین هدف قانون‌گذار، اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی بوده به طوریکه بر اساس قانون، مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص بوده و تنها در موارد استثنایی امکان‌پذیر است.

با لحاظ این دو شرط می‌توان گفت که در نگاه اول وجود تعارض واقعی بین سند رسمی و سند عادی تقریبا امکان‌پذیر نیست زیرا برخی از معاملات به طور کلی توسط سند عادی قابل تحقق نبوده و در این صورت سند عادی فاقد ارزش تلقی شده و یارای مقابله با سند رسمی را ندارد. کما اینکه در رای وحدت رویه شماره 43 مورخ دهم آبان‌ماه 1351 دیوانعالی کشور هم این موضوع مورد تاکید قرار گرفته و آمده است: « نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.»

اما این پایان کار نیست، بلکه ممکن است دارنده سند عادی بتواند با اثبات موضوعی دیگر، سند خود را بالاتر از سند رسمی قرار داده و به اصطلاح سند رسمی را از میان به در کرده تا سند عادی تنها دلیل مورد استناد در دادگاه باشد.

یکی از مواردی که دارنده سند عادی می‌تواند در مقابل دارنده سند رسمی ادعا کند، ادعای عدم اعتبار سند رسمی است. بر اساس ماده 217 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، خوانده می‌تواند تا اولین جلسه دادرسی نسبت به اسناد ارائه شده، ادعای جعلیت اسناد را مطرح کند. بر این اساس اگر خوانده بتواند جعلی بودن سند را علی‌رغم دشواری اثبات آن، برای دادگاه محرز کند، در این صورت سند رسمی از عداد دلایل طرف مقابل خارج شده و در این صورت تعارض بین اسناد هم از بین خواهد رفت.

گاهی هم ممکن است که موضوع سند عادی مشتمل بر اجرای تعهدی در راستای سند رسمی باشد که با اثبات موضوع، ارزش سند عادی بالاتر از سند رسمی قرار بگیرد. برای مثال دارنده سند عادی می‌تواند الزام مالک به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند. در اینجا نیز بین سند عادی و سند رسمی تعارضی وجود ندارد زیرا موضوع دو سند کاملا متفاوت است و وحدت موضوع برای ایجاد تعارض وجود ندارد اما در ظاهر سند عادی در مقابل سند رسمی قرار می‌گیرد. در این فرض نیز با اثبات تعهد مندرج در سند عادی، دادگاه مالک را به تنظیم سند رسمی ملزم می‌کند و در این صورت سند رسمی یارای مقابله با سند عادی را نخواهد داشت.

مثال دیگر در خصوص تعارض بین جزئیات یک معامله در دو سند متفاوت است. برای مثال شخصی به واسطه سند رسمی ادعا می‌کند ثمن معامله یک مقداری بوده و دیگری با سند عادی ادعا می‌کند که ثمن معامله یک مقدار دیگری بوده است. در اینجا اگر به طور واقعی اصالت هر دو سند ثابت شود، در این صورت می‌توان به سند موخر رجوع کرد که حاکی از قصد جدید طرفین است. زیرا ممکن است پس از معامله اول، طرفین بر ثمن جدید برای معامله توافق کرده و آن را در سند جداگانه‌ای که ذکر کرده باشند که از این رو توجه به تاریخ سند می‌تواند راهگشا باشد. یا در جایی که یکی از طرفین مدعی اشتباه در یکی از اسناد است، در این صورت هم بین ادعای اشتباه یک ادعای دیگری است که باید جدا از موضوع سند اثبات شود.

بنابراین می‌توان گفت بین سند رسمی و سند عادی امکان تحقق تعارض واقعی وجود ندارد و آنچه که به عنوان تعارض بین اسناد مطرح می‌شود، بیشتر شبهه تعارض است که در هر مورد با رجوع به شبهه ایجاد شده می‌توان در خصوص آن تصمیم‌ گرفت . بطور کلی، در جایی که ثبت رسمی در خصوص املاک، منافع و حقوق ثبت‌شده اجباری شده، سند عادی از سوی ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود مگر اینکه بی‌اعتباری سند رسمی یا تعهدی جدا از سند رسمی به نحوی از انحا برای دادگاه اثبات شود تا دادگاه در این صورت سند عادی را دارای ارزشی بالاتر از سند رسمی قلمداد کند.

اگر کسی عمدا ملک دیگری را تصرف کند، طبق حکم دادگاه باید از او خلع ید شود(یعنی ملک از تصرف او خارج شده و به مالک اصلی بازگردانده شود). اگر متجاوز تغییراتی در ملک داده باشد یا ملک در ابتدا زمین بوده و مالک روی آن ساختمان ساخته باشد، دادگاه حکم به تخریب ساختمان و برگرداندن ملک به حالت اول خواهد داد.

اما اگر تجاوز غیر عمدی و جزئی باشد، متجاوز موظف به پرداخت قیمت زمین و تمام خسارت خواهد بود. در نهایت، دادگاه حکم به اصلاح اسناد مالکیت خواهد داد و بالاترین قیمت زمین از زمان تجاوز تا تاریخ صدور حکم ملاک خواهد بود.

به همین دلیل است که اخیراً اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند که در واقع گواهی استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک است.

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام _ جانمایی پلاک ثبتی روی زمین

خروجی عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام ، نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی است. و خروجی جانمایی پلاک ثبتی روی زمین، میلگردهای کوبیده شده و تثبیت شده روی زمین است بطوریکه با ریسمان به هم متصل شده اند و مرز زمین را شکل داده اند.

ذکر تفاوت این دو مفهوم فنی از این جهت ضروری به نظر می رسد که بسیاری اوقات متقاضیان جانمایی پلاک ثبتی دچار این ابهام هستند که کارشناس موظف است پلاک ثبتی سند را روی زمین به مالک تحویل دهد. در صورتی که عملیات جانمایی پلاک ثبتی از نقطه نظر فنی یعنی مختصات چهارگوشه پلاک ثبتی سند در نقشه درج شود بطوریکه کارشناس اداره ثبت با وارد کردن آن مختصات ها در سیستم کاداستری کشور می تواند به پرونده پلاک ثبتی مذکور دسترسی پیدا کند و جهت تشکیل پرونده برای تعیین تکلیف سندی آن اقدام شود.

بنابراین نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی برای تشکیل پرونده اولیه در اداره ثبت مربوطه جهت تعیین تکلیف وضعیت سندی آن مانند صدور سند المثنی و یا صدور سند تک برگی جدید کافی است.

تا اینکه در مراحل پایانی وقتی که کارشناس اداره ثبت دستور جانمایی پلاک ثبتی روی زمین را می دهد، در این زمان لازم است که حدود اربعه ملک روی زمین میخ کوبی شود.

برای این کار، نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، مختصات های یو تی ام مربوط به گوشه های زمین که قبلا استخراج و در نقشه یو تی ام درج و تایید و ممهور کرده بود را با دوربین نقشه برداری بر روی زمین در محل دقیق ملک میخ کوبی کند.

وظیفه نگهداری از نقاط پیاده شده بر روی زمین ، تا زمانی که کارشناس اداره ثبت از ان بازدید کند و موقعیت را تایید کند، به عهده مالک است. لذا توصیه می شود فاصله بین پیاده کردن نقاط روی زمین با بازدید کارشناس اداره ثبت حتی الامکان کوتاه باشد چون نگهداری از نقاط پیاده شده کار دشواری است بطوریکه جابجا یا کنده نشوند.

بنابراین معمولا کار جانمایی پلاک ثبتی در دو مرحله کاملا جدا از هم و با فاصله انجام می شود:

جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام جهت تهیه نقشه یو تی ام برای تحویل به اداره ثبتی مربوطه و تشکیل پرونده

جانمایی پلاک ثبتی روی زمین پس از انجام مراحل اولیه تشکیل پرونده در اداره ثبت و طی شدن تمام مراحل اداری مرتبط با پرونده که ممکن است ماه ها و حتی یک سال طول بکشد.

بنابراین به عنوان نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، قراردادهای جانمایی پلاک ثبتی را در دو مرحله کاملا مجزا تنظیم می کنیم بطوریکه که در مرحله اول پکیج کامل نقشه و سی دی اطلاعات مورد نیاز جهت تشکیل پرونده در اداره ثبت را به متقاضی ارائه می دهیم.

در مرحله بعدی در صورتی که کارشناس اداره ثبت دستور میخ کوبی پلاک ثبتی روی زمین را داد، متقاضی مجددا به ما مراجعه می کند جهت تنظیم قرارداد پیاده کردن ملک روی زمین طبق نقشه یو تی ام پلاک ثبتی که خود ما چندین ماه پیش تهیه کرده بودیم.

این تفکیک قراردادها بسیار برای متقاضی مقرون به صرفه تر است چون همانطور که عرض کردم اگر هر دو مرحله همان ابتدای کار انجام شود ممکن است میخ های پیاده شدن روی زمین به عنوان گوشه های ملک در طول زمانی که متقاضی درگیر انجام کارهای اداری مرتبط با پرونده است، از بین برود و متقاضی مجددا مجبور به پرداخت هزینه به ما و انجام مجدد عملیات میخ کوبی جهت بازدید کارشناس اداره ثبت شود.

 

اما در صورتی که متقاضی درخواست انجام هر دو مرحله به صورت یکجا را داشته باشد، از نظر ما نعی ندارد. کما اینکه در قرارداد درج می شود که مسئولیت نگهداری از نقاط پیاده شده به عهده مالک است و در صورت از بین رفتن و یا جا بجا شدن میخ ها (میلگردها) هزینه میخ کوبی باید مجددا پرداخت شود در قالب یک قرارداد جدید.

ناگفته نماند که در مرحله اول که نقشه یو تی ام تهیه می شود، موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی منطقه پلات گرفته می شود. بنابراین متقاضی کاملا نسبت به موقعیت ملک توجیه می شود و واقعا نیازی به میخ کوبی برای فهمیدن موقیعت نیست. میخ کوبی برای تعیین موقعیت ملک با دقت سانتی متر است. وگرنه نقشه یو تی ام برای رفتن سر ملک بازدید از موقعیت ملک کافی است. حتی با وارد کردن مختصات های یو تی ام در گوشی موبایل، می توانید دسترسی تا سر ملک با وسیله نقلیه را مسیریابی کنید.

انواع نقشه UTM  یو تی ام برای شهرداری ها

ملک هایی که سند تک برگ جدید دارند و هنگام اخذ سند تک برگی  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را تهیه کرده اند، همان نقشه قابل استفاده بری اخذ جواز ساخت شهرداری نیز می تواند باشد. البته به شرط اینکه نقشه بردار کارشناس رسمی هنگام تهیه نقشه یو تی ام اطلاعات مربوط به عرض گذرهای مجاور، موقعیت درخت های قدیمی و تیر برق را گرفته باشد.

به همین دلیل است که گروه کارشناسی ما هنگام تهیه  نقشه یو تی ام UTM ملک جهت ارائه به اداره ثبت، علاوه بر خود ملک، عوارض مهم اطراف ملک و عرض گذرها را نیز برداشت می کند تا در مرحله بعدی که اخذ جواز ساخت شهرداری است، مالک مجبور به تهیه نقشه یو تی ام مجدد نشود.

ملک هایی که سند دفترچه ای قدیمی دارند به دلیل عدم دقت اندازه ه طولها در چهارجهت اصلی و در نتیجه دقت نداشتن مساحت مندرج در سند، برای محاسبات تراکم و همچین برای داشتن زاویه های ملک جهت طراح نقشه معماری، در مرحله دستور نقشه مالک موظف است  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را به شهرداری ارائه دهد.

در صورتی که مساحت سندی اختلاف قابل توجه با مساحت وضع موجود ملک داشته باشد، مالک باید جهت تصحیح سند یا در واقع اخذ سند تک برگی جدید به مساحت وضع موجود ملک، به اداره ثبت مربوطه نیز مراجعه نماید.

ملک های تجمیعی که مجموع عددی مساحت سندی آنها با مجموع مساحت واقعی وضع موجود آنها متفاوت است. حتی اگر یکی از ملک ها دارای سند تک برگی جدید با مساحت منطبق ا وضع موجود باشد و ملک مجاور سند و مساحت دقیق نداشته باشد بنابراین مجموع مساحت ها که قرار است به صورت ملک تجمیعی مورد بررسی اداره ثبت جهت صدور سند تجمیعی و همچنین شهرداری جهت صدور جواز ساخت تجمیعی باشد قرار گیرد دارای اشکال فنی است که باید از طریق تهیه و ارائه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود هر دو ملک، به صورتی که حاصل یک ملک یکپارچه با مساحت و طولهای دقیق باشد، مشکل حل گردد.

ملک هایی به صورت باقیمانده از پلاک ثبتی اصلی هستند. این ملک ها سند جداگانه ندارند و در واقع زمین های خالی هستند که از پلاک ثبی مادر باقی مانده اند بطورکه وقتی تمام منطقه بر اساس سندهایشان تحت ساخت و ساز رفته اند، این قطعات باقیمانده خود را نشان می دهند. بنابراین با توجه به اینکه این قطعه زمینها نه دارای شماره قطعه تفکیکی هستند که بتوان در نقشه ثبتی طولها و مساحت انها را استخراج کرد ، و نه اساسا سندی دارند که قابل استناد باشند . بنابراین مالک/متصرف موظف است از این قطعه زمین خالی نقشه یو تی ام دقیق تهیه کند که علاوه بر خود ملک، ملک های مجاور نیز در آن مشخص شده باشند. همچین محدوده پلاک ثبتی قطعه مادر نیز باید در نقشه آورده شود تا شهرداری یا اداره ثبت بداند این قعطه دقیقا باقیمانده از چه پلاک ثبتی با چه شکلی است.

ملک هایی که در مناطقی واقع شده اند که تغییرات در آن محدوده به دلیل ساخت و سازهای جدید بسیار قابل وجه بوده است. با توجه به دستورالعمل بروزرسانی نقشه ها در شهرداری، در صورتی که شهرداری نقشه جدید از محدوده ای نداشته باشد و تغییرات در آن محدوده به نحوی باشد که نقشه ای قدیمی مورد استفاده نباشد، هر مالکی موظف است برای محدوده ملک خود نقشه برداری جدید انجام و  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود را تحویل شهرداری دهد تا به این ترتیب ظرف چندین ماه نقشه جدید کل محدوده در سیستم شهرداری بروز رسانی شود.

ملک هایی که به دلیل تعرض گذر طولهای سندی کوتاه شده اند و مساحت تغییر کرده است. شهرداری‌ها  هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

بنابراین بعد از اجرای طرح تعریض گذر،  وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  (نقشه UTM) را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.

در این نوع نقشه یو تی ام که به  نقشه یو تی ام UTM دو خطی نیز مصطلح است، علاوه بر وضع موجود ملک، وضعیت سندی ملک نیز روی نقشه آورده می شود. بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود و سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است. همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.

در برخی از ملک ها علاوه بر کوتاه شدن طول ملک به دلیل تعریض گذر، اجرای پخ نیز موجب تغییر وضعیت بر ملک می شود که تمام این تغییرات به صورت  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اضافه ترسیم ابعاد سندی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور می شود تا هم برای شهرداری جهت اخذ جواز ساخت و هم برای اداره ثبت مربوطه جهت صدور سند جدید تک برگی مورد استفاده قرار گیرد.