پیدا کردن پلاک ثبتی املاک و مشخص کردن مکان ملک روی زمین

پیدا کردن پلاک ثبتی املاک و میخ کوبی ملک روی زمین

 

 

  پیدا کردن پلاک ثبتی املاک و مشخص کردن مکان ملک روی زمین  |جانمایی پلاک ثبتی | استعلام پلاک ثبتی ملک | نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی

روش های جانمایی پلاک ثبتی سند روی زمین

توسط پلاک ثبتی املاک مجاور: 

یکی از ساده ترین راههای بدست آوردن پلاک ثبتی با مراجعه به املاک مجاور و به دست آوردن پلاک ثبتی آنهاست. در صورت همکاری همسایگان و ارائه پلاک ثبتی املاک مجاور می توان پلاک ثبتی نشانی مورد نظر را بدست آورد.

در خصوص املاک ثبت شده که سابقه نقل و انتقال نه چندان دور در اداره ثبت اسناد و املاک داشته باشند، می توان با ارائه استعلام دادگاه، درخواست مشخصات ملک از جمله پلاک ثبتی نمود. در مورد اعسار، ماده 19 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی بدست آوردن مشخصات و شناسایی اموال مدعی اعسار یا محکوم علیه را تسهیل نموده است. طبق این ماده و تبصره آن، مراجعی مانند اداره ثبت  و شهرداری مکلفند به دستور دادگاه، فهرست و مشخصات اموال متعلق به محکوم علیه و نیز فهرست نقل و انتقال و هر نوع تغییر دیگر در اموال مذکور را از زمان یک سال قبل از صدور حکم قطعی به بعد به دادگاه استعلام کننده اعلام کنند.
 

  دریافت پلاک ثبتی با مراجعه به سازمان آب:

 می توان با درخواست کتبی از اداره آب شهر یا منطقه، ارائه پلاک ثبتی نشانی مورد نظر را درخواست نمود. البته سازمان آب در این خصوص وظیفه ای ندارد و بدون ارائه استعلام دادگاه می تواند از پاسخ دادن استنکاف نماید.

  مراجعه به شهرداری: 

اگر ملک مزبور در سالهای اخیر دارای سابقه بازسازی یا نوسازی باشد می توان با ارائه استعلام دادگاه از شهرداری مربوطه تقاضای پلاک ثبتی نشانی مورد نظر را درخواست نمود.

نحوه تشخیص موقعیت ملک مشخص کردن پلاک ثبتی

جانمایی املاک از جمله موارد بسیار مهم و با اهمیت در انجام امور کارشناسی رسمی نقشه برداری می باشد. در یک دسته بندی کامل املاک دارای سند مالکیت به دو دسته املاک واقع در محدوده شهرها و املاک خارج از محدوده شهری می توان دسته بندی کرد و در این اطلاعاتی که داده می شود سعی خواهیم کرد چگونگی عملکرد تعیین موقعیت املاک و پیاده سازی در نقشه در وضع موجود بیان کنیم.

- نحوه تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت در محدوده شهری توسط کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی:

قبل از هر چیزی این را باید بدانیم بر اساس تقسیمات شهرسازی هر یک از اقامتگاه های رسمی اعم از شهر و روستا امروزه دارای نقشه هایی به نام نقشه های طرح هادی طرح جامع طرح های موضوعی و موضعی هستند چند وقت گذشته برای کلیه روستاها طرح هادی شهری و روستایی تهیه گردیده است به موجب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۲۸۱۰ ۸۴ می باشد

قسمت اول : محدوده شهر عبارت است از کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد شهرداری ها علاوه بر اجرای طرح های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تامین خدمات شهری در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل بر احداث هر گونه ساختمان و غیره را در محدوده شهر نیز برعهده دارند.

قسمت دوم : محدوده روستا از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش اکه در آن امکان دارد در زمان های بعد تصرف شود با رعایت مصوبات تهیه می گردد و دهیاریها وظیفه کنترل و نظارت در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود

۱_ املاک دارای سند مالکیت دفترچه ای:

تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت دفترچه ای صرفا با استفاده از اطلاعاتی که در سند مالکیت برای افراد عادی غیر ممکن می باشد اصلی ترین و معتبرترین نحوه تعیین موقعیت ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری رشته امور ثبتی دارای صلاحیت نقشه برداری می باشد که با دسترسی که به نقشه های ثبتی دارند و ابزار نقشه برداری توانند آنها را بر روی نقشه ها جانمایی انجام دهند و بایستی به این نکته توجه داشت که جانمایی پلاک ثبتی کار بسیار دقیق و با مسئولیت بسیار سنگین می باشد چنانچه این امور نقشه برداری جانمایی با اشتباه جانمایی شود این امکان وجود دارد که یک ملکه دیگر را تصاحب نمایید

۲ -املاک دارای سند مالکیت تک برگ :

اسناد مالکیت تک برگ طی چند سال گذشته با اجرایی شدن طرح کاداستر صادر و به مالکین تحویل می دهد پایه و اساس این نوع اسناد برگرفته از نقشه های پایه و طرح کاداستر ثبت و انطباق با موقعیت جغرافیایی و نقشه های utmیو تی ام است در اسناد مالکیت تک برگ اطلاعات دقیق ملک بر روی آن به صورت اطلاعات شخصی و پلاک ثبتی و نقشه ۱/۲۰۰۰ قم و شناسه ملی که به صورت اعداد مشخص میشود

در صورتی که سند دفترچه ای داری و از محل دقیق ملک اطلاعی ندارید با تکیه بر کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی پرسنل ایران یو تی ام می‌توانید جای دقیق ملک را بر روی کره زمین مشخص نمایید و ایران یو تی ام با تضمینی معتبر و مدارک و اسناد قوی چای سند مالکیت شما را مشخص می نماید در کمترین زمان و قیمتی بسیار مناسب کار خود را به ما بسپارید

تهیه نقشه یو تی ام با مهر و امضا کارشناس رسمی

 

برای تهیه نقشه یو تی ام  به کجا مراجعه کنیم؟

 

برای تهیه نقشه یو تی ام  نیاز به مراجعه به ارگانی خاصی نیست تنها با یکی از کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری تماس بگیرید تا دو مرحله ی کار شامل

1-مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

2- مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی انجام شود

توجه داشته باشید که در مواردی که نقشه یو تی ام  جهت ارائه به اداره ثبت و بالاخص جهت صدور سند تک برگی است، در انتخاب نقشه بردار کارشناس دقت فرمایید. چراکه کوچکترین اشتباه در درج اطلاعات، منجر به صدور سند با اطلاعات نادرست و یا نادقیق می شود که در آینده در مرحله ی پس از ساخت، موقع تفکیک سند به سند آپارتمان ها، دچار مشکل خواهید شد.

نظر به اینکه یک کارشناس نقشه برداری الزاما کارشناس ثبتی نمی باشد، اگر مورد تهیه نقشه یو تی ام  (UTM) برای امور سند است از اینکه نقشه بردار مربوطه نقشه بردار ثبتی باشد اطمینان حاصل کنید که هم مهر شناخته شده ای در اداره ثبت داشته باشند و هم از فرمت و دقت مورد تایید ادارات ثبت (به روز) آگاه باشند و هم با یک دید کارشناسی خاص ثبتی ملک و اسناد را در محل بررسی و به مالک مشاوره دهند. 

تهیه نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات یو تی ام  UTM

گاهی ممکن است به دلیل خط فرضی بودن حدود ملک در اطرافش نتوان این حدود را بصورت درستی روی زمین تشخیص داد در این گونه موارد نیاز هست ابتدا در صورت داشتن پلاک ثبتی برای ملک کار جانمایی پلاک ثبتی را انجام داد و پس از آن این پلاک را روی زمین پیاده نمود ، پس از انجام این امر و پیاده سازی پلاک ثبتی بر روی زمین وضع موجود ملک را نیز برداشت کرد و آن را روی نقشه پلاک ثبتی آورد تا در ثبت هم وضع موجود و هم حد فاصل های ثبتی مشخص گردد.

جانمایی ملک روی نقشه ثبتی

چگونگی استعلام وضعیت ثبتی یک ملک روی زمین

جهت استعلام ثبتی هر ملکی ابتدا به پلاک ثبتی آن احتیاج است و جهت بدست آوردن پلاک ثبتی باید از جانمایی معکوس پلاک ثبتی استفاده نماییم ، برای انجام این امر ابتدا گوشه های دقیق ملک را در سیستم مختصات یو تی ام برداشت می نماییم و نقشه آن را آماده می نماییم ، سپس این نقشه را بر روی اطلاعات و نقشه های موزاییک شده در سیستم مختصات یو تی ام  محل ملک قرار می دهیم به این ترتیب می توانیم پلاک ثبتی ملک را بدست بیاوریم و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام نماییم .

 

 

جانمایی سند های قدیمی روی زمین

مکان یک سند قدیمی کجاست ؟

شاید این سوال برای خیلی از افرادی که سندی موروثی به آنها رسیده باشد پیش بیاید و جوابی برای آن نداشته باشد و نداند مکان سندش کجاست ، در قدیم بعضی از ملک هایی که بیرون محدوده شهر بود ارزش چندانی نداشت و بعضی از افراد تعداد زیادی از این زمینها را می خریدند و سندش را در صندوقچه ای می گذاشتند و سالیان سال هم سراغ آن زمینها نمیرفتند و یا اینکه از ایران مهاجرت می کردند در حالی که این سندها را بدون فروش در گوشه ای می گذاشتند ، در طی سالیان دراز بعضی افراد به صورت تصرفی مالک بعضی از این زمینها شدند و پس از طی زمانی که مالکش پیدا نشد از طریق ماده۱۴۷ اقدام به گرفتن سند نمودند حالا اگر سندی داشته باشیم چه باید بکنیم ؟

اولین قدم انجام جانمایی پلاک ثبتی است که پس از جستجو در دفاتر اسناد قدیمی و بانک اطلاعاتی موقعیت سند را روی زمین مشخص می کنیم که ایت نقشه باید توسط کارشناس رسمی انجام پذیرد و تایید گردد .

دومین قدم رفتن به ثبت و درخواست سند تک برگی با سند قدیمی و نقشه جانمایی شده سند است در این مرحله اگر برای زمین یا قسمتی از آن از طریق ماده ۱۴۷ سند صادر شده باشد آن سند باطل می گردد و سند جدیدی برای آن به اسم مالک اولیه صادر می گردد  البته بعضی از ادارات ثبت در این مرحله جهت دیدن وضعیت فعلی دقیق زمین نیاز به نقشه یو تی ام هم دارند .

نقشه ثبتی چیست؟

نقشه ثبتی چیست؟ | استعلام پلاک ثبتی ملک | نقشه برداری پلاک ثبتی | جانمایی پلاک ثبتی

نقشه ثبتی چیست ؟

نقشه های ثبتی ، کروکی هایی قدیمی از پلاک های ثبتی یک منطقه ثبتی می‌باشند که به دو صورت نقشه های تفکیکی و نقشه های پلاکی می باشند . در نقشه های تفکیکی هر ملک با شماره قطعه مشخص شده است  و در واقع این نقشه ها نقشه های تفکیکی زمان تفکیک ملک مادر می باشند .

در حالتی که نقشه ثبتی نقشه پلاکی باشد درون هر ملک یک پلاک ثبتی ذکر شده و این نقشه مربوط به زمانی است که عملیات ثبتی برای اولین بار در یک منطقه انجام گرفته و ملک ها بر اساس تحدید حدود پلاک ثبتی گرفته اند .

 

 

در بعضی از نقشه های ثبتی تفکیکی پس از صدور سند برای قطعات تفکیکی شماره پلاک ثبتی تعلق گرفته با قطعات نیز به نقشه اضافه شده است که موجب تکمیل تر شدن نقشه ها گردیده است .

این نقشه ها یا همان کروکی های ثبتی از لحاظ دقت نقشه ای در تمام جهات دقت پایینی دارند و بیشتر نشان دهنده نحوه قرارگیری قطعات کنار یکدیگر هستند البته برای بالا بردن میزان دقت در نقشه های ثبتی روی بعضی از اضلاع املاک متراژ طول و یا مساحت هر قطعه نیز ذکر شده است .

این نقشه های ثبتی را با استفاده از روش های نقشه برداری و تجربه امور ثبتی کارشناسی باید به نقشه یو تی ام ثبتی تبدیل نمود سپس این نقشه را با یو تی ام وضع موجود و یا یو تی ام عکس هوایی جهت ارائه نظریه کارشناسی استفاده نمود

نقشه ثبتی

در مورد بسیاری از اسناد قدیمی، مالک اصلی در قید حیات نمی باشد و وارثین نیز اطلاعی از محل ملک ندارند. بنابراین تنها راه به اصلاح زنده کردن سند، تهیه نقشه یو تی ام به دستور اداره ثبت است که در آن موقعیت دقیق ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک جانمایی شده است.

 

لذا از وارثین ملک های قدیمی که اسناد و مدارک قدیمی را در دست دارند تاکید می شود که در حفظ و نگهداری برگه های ضمیمه به سند اصلی دقت فرمایند.

گاهی یک برگه ی به ظاهر بی ارزش که فقط شامل خطوط در هم ریخته و اعداد و ارقام ناخوانا است، می تواند یک نقشه ثبتی قدیمی باشد که در جانمایی ملک بسیار کمک کننده است.

این نقشه های ثبتی نه تنها برای جانمایی آن ملک بلکه برای جانمایی کلیه پلاک ثبتی که در کروکی دیده می شوند کاربرد دارد.

بسیارند ملک هایی که به دلیل نرسیدن کاشناسان به قطعیت جانمایی، محکوم به بلاتکلیف ماندن هستند. در صورتی که اگر کروکی پلاک های قطعه مادر و یا توضیحات دستنویس قدیمی موجود بود می توانست بسیاری از شبهات را طوری برطرف کند که کارشناس بتواند به قطعیت رسیده و نقشه جانمایی را مهر کند.

به همین دلیل است که ادارات ثبت تنها و تنها نقشه های یو تی ام ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری-امور ثبتی را معتبر می دانند. چراکه کلیه مسئولیت حقوقی جانمایی ملک به عهده کارشناسی است که حق ممهور کردن نقشه را فقط در صورتی که به قطعیت رسیده باشد دارد.

بنابراین حتی اگر هم اکنون قصد تعیین تکلیف اسناد قدیمی را ندارید، تمام برگه ها و دست نوشته ها و هر آنچه همراه سند به دست شما رسیده است را اسکن کنید تا برای سالیان قابل نگهداری باشد.

گرچه توصیه می شود هر چه سریعتر برای تبدیل اسناد قدیمی به سند تک برگی و تعیین تکلیف آن اقدام فرمایید. حتی اگر ملک تحت تصرف شما نیست و حتی از محل ملک اطلاع ندارید، گروه کارشناسان رسمی امور ثبتی ما همیشه راه حلی برای روشن شدن وضعیت اینگونه اسناد با مشاوره رایگان ارائه خواهند داد.

صفحات اسناد موجود را برای ما ارسال کنید، مشاوره رایگان بگیرید و در صورت تمایل به دریافت خدمات کارشناسی تضمین می کنیم که پکیج کامل نقشه و اطلاعات لازم برای در اداره ثبت مربوطه متناسب با وضعیت سند و موقعیت ملک را در کوتاهترین زمان تهیه کنیم.

هدف اصلی گروه کارشناسان امور ثبتی ما، تعیین تکلیف اسناد قدیمی و املاک فاقد سند قطعی است که همواره مشکل دیرینه ایران بوده است که اخیرا با دستور تدوین بانک اطلاعات کاداستر کشور امید داریم حل شود

حل این مشکل جلوی بسیاری از زمین خواری ها و تصرفات غیرقانونی و نابحق را خواهد گرفت به طوری که وارثین واقعی ملک بتوانند به حق خود برسند.

ما را وکیل خود بدانید و اطمینان داشته باشید اگر در همان ابتدای کار متوجه شویم اسناد شما به نتیجه ای نمی رسد، صادقانه بدون دریافت هیچ هزینه ای شما را از متحمل شدن هزینه های گزاف گرفتن وکیل و واسطه های ملکی بازخواهیم داشت

نقشه برداری و تفکیک زمین

مساحی و تفکیک زمین

به مجموعه عملیاتی که در زمین‌های کم وسعت با وسایل ابتدایی به منظور اندازه گیری مساحت و تهیه پلان صورت می‌گیرد، مساحی گفته می‌شود. در این نوع نقشه برداری اندازه گیری طول و زاویه نقش اساسی را به عهده دارد. تعیین موقعیت نسبی نقاط واقع در سطح زمین و یا نزدیک به آن هدف اصلی نقشه برداری است. از این تعریف ساده چنین استنتاج می‌شود که هدف، تعیین مختصات نقاط در سه بعد است. البته در بعضی موارد، برای تعیین موقعیت، بعد زمان نیز مورد توجه قرار می‌گیرد (سنجش‌های نجومی و نقشه برداری ماهواره‌ای). مختصات مطلوب می‌تواند کارتزین و یا جغرافیایی باشد. گروه نقشه برداری ما به عنوان مجری پروژه‌های مساحی و نقشه برداری زمین در استان تهران، آمادگی خود را در راستای اخذ پروژه‌های جدید در این حوزه اعلام می‌دارد.

 

 

در مرحله اندازه گیری، از وسایل و دستگاه‌ها و نیز روش‌های مختلفی استفاده می‌شود تا داده‌های لازم برای مرحله دوم به دست آید. در مرحله دوم نیز از روش‌های مختلفی استفاده می‌گردد. در تمام این روش‌ها، ابتدا خطاها مورد بررسی قرار گرفته و در صورت قابل قبول بودن سرشکن می‌شوند. نتایج کار به صورت‌های آنالوگ (نقشه، مقاطع طولی و عرضی و…) و یا دیجیتال (جداول، مدل‌های رقومی زمین DGM یا DTM ارائه می‌گردد. انتخاب وسایل و روش‌های مناسب تابع وسعت منطقه، دقت مطلوب و امکانات است. در زیر به تفکیک به ابزار مورد نیاز فرآیند مساحی می‌پردازیم)

نقشه برداری عرصه و اعیان

در این بخش قصد داریم تا به دو نوع نقشه برداری اولیه و تفکیکی عرصه و اعیان اشاره کنیم. تفکیک در اصطلاح حقوقی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر و مرجع تفکیک ادارات ثبت می‌باشند. هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود. گروه نقشه برداری ما به عنوان مجری پروژه‌های تفکیک عرصه و اعیان (تفکیک آپارتمان) در استان تهران و با تجربه‌های متعدد در این امر، آماده ارائه مشاوره به شما در این زمینه به شما می‌باشد.

تفکیک عرصه

این اقدام باتقاضای مالک یا وکیل قانونی وی شروع می‌شود. به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می‌کند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری نقشه مصوبه (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها) را به متقاضی تسلیم و نسخه از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می‌دارد. در صورتیکه نقشه‌ای وجود نداشته باشد، کار تفکیک به یک گروه نقشه برداری واگذار می‌گردد.

با وصول نقشه ۱۰۱ به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از دفاتر اسنادرسمی و در فرم مخصوص تنظیم می‌شود، نماینده و نقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می‌آورند و پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار صورت گرفته و نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می‌کند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفتر اسنادرسمی متقاضی ارسال خواهد شد.

تفکیک اعیان

تفکیک اعیان توسط اداره ثبت یا با استناد به گواهی پایان کار ساختمان صورت می‌گیرد. مالک یا وکیل قانونی او تقاضای تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم می‌شود از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ثبت ارائه می‌دهد و پس از بازدید نماینده و نقشه بردار از پلاک مورد نظر، نقشه بردار، کروکی تمام قطعات مفروزی و قسمت‌های مشاعی را ترسیم نموده وصورت مجلس تفکیکی که حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و همچنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است، تهیه و تنظیم می‌نماید که پس از طی تشریفات اداری طبق مراحل زیر، صورت مجلس تفکیکی صادر می‌شود:

- گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع و حریم و املاک مجاور و گواهی عدم تعارض و امضاء صورت مجلس به وسیله نماینده و نقشه بردار

 - گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدی دفاتر املاک

- گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدی دفتر بازداشتی

- تطبیق و تایید مفاد صورت مجلس با ضوابط و مقررات مربوط به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان و دستور وصول هزینه قانونی تفکیک به قسمت حسابداری

- محاسبه هزینه تفکیک و تسلیم فیش بانکی به ذینفع و ضبط یک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده

- امضای صورت مجلس تفکیکی به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان

- صدور صورت مجلس تفکیکی و ارسال نسخه دوم به دفترخانه متقاضی به وسیله متصدی امور دفتری

تفاوت تفکیک عرصه و اعیان

در تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می‌شود، به طوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم ندارند و هریک به صورت قطعه ای مستقل تعریف خواهند شد. ولی در تفکیک آپارتمانی هر چند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می‌باشد، ولی ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات و مشترکات به وجود نخواهد امد و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانون گذار به اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن تدوین گردیده است

مراحل انجام تفکیک زمین

1.      فتوکپی سند مالکیت + درخواست تفکیک + کروکی موقعیت پلاک + فیش بازدید

2.      بازدید کارشناس شهرسازی و اخذ استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک و راه و شهرسازی

3.      تعیین گذربندی و میزان عقب نشینی لازم به وسیله کارشناس شهرسازی

4.      تهیه کروکی قطعه بندی پلاک توسط مالک

5.      بررسی گزارش شهرسازی و کروکی قطعه بندی شده توسط مسئول شهرسازی

6.     موافقت با تفکیک پلاک مورد تقاضا

7.      تنظیم پیش نویس نامه ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک

8.      تهیه سه نسخه کپی کروکی قطعه بندی ارائه شده توسط مالک

9.      تأیید کروکی قطعه بندی توسط کارشناس شهرسازی و تنظیم توافقنامه بر اساس اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها و اخذ مجوز از شورای شهر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده پنج راه و شهرسازی

10.پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی و تأیید واحد درآمد و نوسازی

11.تشکیل پرونده در بایگانی شهرسازی و تنظیم صورتجلسه واگذاری سهم شهرداری از پلاک

12.تأیید کروکی قطعه بندی و نامه تایپ شده برای ثبت اسناد توسط مسئول شهرسازی و معاونت شهرسازی

13.تأیید کروکی قطعه بندی توسط شهردار

14.دبیرخانه جهت صدور نامه ارسالی به ثبت اسناد

تهیه نقشه یو تی ام زمین کشاورزی

 

 سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام دقیق با دقت سانتیمتر از ملک های مذبور تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند .

 

در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند. به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد.

البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید٬ تنها روش  تعیین و پیاده سازی حدود اربعه ی ملک بر روی زمین جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اصلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است

تهیه نقشه یو تی ام با جی پی اس

تهیه نقشه UTM جانمایی و تطبیق وضعیت ملک | نقشه یو تی ام | جانمایی پلاک ثبتی | نقشه یو تی ام با مهر کارشناس رسمی

به علت کارایی و کاربرد بالای نقشه‌های  UTM، ارگان‌های مختلفی برای تهیه این نوع نقشه‌ها اقدام می‌کنند که معمولاً در مقیاس‌های 1:500،1:1000،1:2000 تهیه می‌شود. جانمایی و انجام عملیات تحدید برای املاک گوناگون در سیستم مختصات یو تی ام و در جهت تثبیت و تطبیق ملک انجام می‌گیرد.

با توجه به پلاک ثبتی، عوارض مصنوعی و طبیعی موجود، تجهیزات نقشه‌ برداری و با استفاده از متخصصین و مهندسین نقشه‌ بردار می‌توان حدود پلاک موردنظر را با دقت مطلوب روی زمین پیاده نمود.

برداشت وضع موجود املاک جهت انجام هر نوع فعالیت بر روی املاک مسکونی و غیرمسکونی و با تأیید کارشناس رسمی دادگستری از دیگر خدمات ماست. به اقتضای میزان دقت مورد درخواست استفاده از گیرنده های مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم جهت برداشت مختصات ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری انجام می‌پذیرد.

  
 

  1- تدقیق مشخصات ثبتی ملک با وضعیت مکانی ملک

      2- تثبیت پلاک ملک موردنظر در موقعیت خود

      3- به دست آوردن مساحت دقیق در حد سانتیمتر مربع

     4-  عدم تعارض و تجاوز و جابجایی با سایر پلاک‌ها

      5- کاهش اختلافات ملکی با مختصات یکپارچه

      6- تسهیل جانمایی و تطبیق املاک

     7-  امکان بررسی وضیعت دقیق موقعیت املاک

      8- موردنیاز جهت درج در سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست سند مالکیت اداره ثبت

 

برای انجام طراحی و معماری برداشت وضع موجود و داشتن نقشه وضع موجود از ملک موردنظر امری واجب است. این امر باعث به دست آوردن اطلاعات کامل از وضعیت و شرایط ملک می‌شود که در پیشبرد اهداف و تکمیل کردن طرح کمک شایانی می‌کند.

با نقشه‌ برداری وضعیت موجود ملک و به دست آوردن ابعاد، زوایا، شیب، ارتفاع و ... ابهامات جهت ارگان‌های مختلف برطرف و ادامه طرح میسر خواهد شد. نقشه تهیه‌شده می‌تواند در ادارات و ارگان‌های مربوطه ازجمله شهرداری‌ها، ادارات ثبت و... مورد استفاده قرار گیرد. انجام کلیه امور مربوط به تهیه نقشه‌های یو تی ام، جانمایی، تطبیق وضعیت ملک و... مستلزم استفاده از متخصصین و مهندسان نقشه‌برداری و کارشناس رسمی دادگستری است که تخصص لازم را در این زمینه دارند.

نقشه یو تی ام UTM چه تفاوتی با نقشه های دیگر دارد؟

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در نقشه برداری نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید

 

دو مورد اصلی آن:

 ۱ - سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن)

 ۲- مقیاس یا اسکیل

که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید ، پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد : 

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام باشد .

۲-مقیاس آن ۱/۱۰۰۰ تا ۱/۲۰۰ باشد (بسته به کارایی و اندازه برگه نقشه)

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد

متقاضیان گرامی، با توجه به اینکه متاسفانه به دلیل ضعف موجود در سیستم ادارات مربوط به امور اسناد و املاک شامل ادارات ثبت، شهرداریها، سازمان اوقاف، سازمان زمین شهری، سازمان امور راضی کشور وغیره، تا کنون فرمت واحدی برای نقشه که به طور رسمی مورد تایید تمام ادارات باشد تعریف نشده است، این امر موجب سرگردانی متقاضیان و بعضاً دوباره کاری برای کارشناسان ما می شود. لذا خواهشمند است قبل از اقدام به تهیه نقشه، در مورد

 1. مقیاس نقشه (1:500 و 1:1000 و 1:2000)

2. سایز پلات نقشه (A1 , A2 , A3)

از کارشناس اداره مربوطه سوال و اطمینان حاصل فرمایید تا هر گونه ابهامی که منجر به اتلاف وقت و هزینه شما متقاضی محترم و کارشناسان ما گردد پیش از شروع کار مرتفع گردد. 

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

چرا اخیراً اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند؟

پاسخ: استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک 

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی چیست؟

1. استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام ، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

2. تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

با نقشه یو تی ام  ، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در قباله باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

3. عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام ، تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

4. به حداقل رسیدن اختلافات ملکی

تصور بفرمایید اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود.   

نقشه یو تی ام  از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید.

 

ثبت نام ماده 147 چگونه است؟

 

مراحل ثبت نام  و اخذ سند برای املاک بدون سند ماده 147| ثبت نام سند ماده 147| نقشه یو تی ام ماده 147| دریافت سند ماده 147

مقدمتا توجه به چند نکته مهم :

۱ – قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند شامل زمینها و چهار دیواریها ( غیراز کشاورزی و باغات ) نمی شود و فقط ساختمانهای احداثی را شامل میشود.

۲ – ساختمانها و زمینهای کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد .

۳ – فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او ( به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد ) فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا  از سوی هیات رد میشود )

۴ – این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود .

مرحله اول ـ  اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها :

مدارک مورد نیاز :

الف_ در املاک قولنامه ای :

۱ – کپی از سند مالکیت ملک ( سند اولیه )

 ۲ – قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط میدهد

ب – در املاک دارای سند مشاعی :

۱ – سند مشاعی متقاضی

۲ –  در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه.

مرحله دوم : تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن:

الف : پس از  اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه برداری نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند .

ب : پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه بردار تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد .

مرحله سوم : فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حد اکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت.

۱ – اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.

۲ – کپی از سند مالکیت اولیه ملک ( در اسناد قولنامه ای )

۳ – اصل و کپی تمامی قولنامه های  استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد.( در اسناد قولنامه ای )

۴ –  اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات.

۵ – نقشه ملک با مختصات UTM  که توسط متقاضی تهیه شده

۶- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel  مربوطه .( الزام ارسال این فایل لغو شد ) .

۸ – فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی (نیاز به اسکن ندارد)

 

 ( شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نتها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند ارائه دهید تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده ( سی دی یا دی وی دی ) یا فلش ریخته و تحویل شما دهد در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.)

مرحله چهارم  : تکمیل فرم درخواست پذیرش( فرم اولیه ) و دریافت شماره ورود به سامانه :

پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافینتها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را ( در این سایت  www.sabtemelk.ir ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.

مرحله پنجم  : ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی.

در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نتها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید .

مرحه ششم : ارسال مدارک به واحد ثبتی

پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.

مرحله هفتم : ورود مجدد به سامانه ( با استفاده از شماره ورود و کد ملی ) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی .

مرحله هشتم ( مرحله نهایی) _ به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده .

 

نقشه یو تی ام شهرداری چیست؟

 

اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند

نقشه یو تی ام utm  اداراه ثبت و شهرداری | نقشه یو تی ام ثبت | نقشه یو تی ام شهرداری

 

 

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

 

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام UTM

1. استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

2. تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در قباله باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

3. عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

4. به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

تصور بفرمایید اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود.

پس نقشه یو تی ام (UTM) از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید.

 

کاربرد نقشه utm برای املاک دارای سند

نقشه UTM در مورد املاک دارای سند در موارد زیر کاربرد دارد :

۱- جهت تبدیل سند دفترچه ای به سند کاداستری 

۲-جهت تصحیح ابعاد و مساحت سند 

۳- جهت درج درست حد فاصل ها 

لذا باید دانست که نقشه UTM جهت اقدام از طرق ماده ۱۴۷ یا ۱۴۸ برای اخذ سند کاداستری برای املاک دارای سند کاربرد ندارد و به دلیل به وجود آمدن تعارض با سند قبلی سند جدید صادر نمی گردد .

لذا اگر ما ملکی را داریم که موقعیت آن را به صورت دقیق با دقت سانتیمتر نمی دانیم و یا حد فاصل های دور ملک به صورت خطوط فرضی است در این گونه موارد جهت برقرار نمودن ارتباط سند با ملک باید از جانمایی پلاک ثبتی استفاده نمود.

جانمایی پلاک ثبتی و تعیین آدرس سند

 

جانمایی پلاک ثبتی و تعیین آدرس سند | چه ملکی نیاز به جانمایی پلاک ثبتی دارد؟ | جانمایی پلاک ثبتی چیست؟ | پیدا کردن مکان ملک توسط پلاک ثبتی چگونه است؟ 

اگر ملکی دارای یکی از شرایط ذیل باشد حتما نیاز هست که عملیات جانمایی پلاک ثبتی مندرج در سند آن ملک صورت پذیرد تا بدینوسیله موقعیت ملک از بانک املاک استخراج گردد و پس از آن این موقعیت بر روی نقشه های موجود جانمایی گردد و تبدیل به آدرس کنونی گردد : 

 

۱- در تعلق یک سند به ملکی که مالک خود را مالک آن می داند ایجاد شبه گردد.

۲- چند مالک با اسناد جداگانه اداعای مالکیت بر ملکی مشخص را داشته باشند .

۳- مالک ملکی فقط سند آن را داشته باشد و نداند که این ملک در کجا قرار دارد (ملک به ارث به او رسیده باشد یا وکالتی بدون رویت ملک آن را خریده باشد)

۴- دادگاه از مالک بخواهد که توسط کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضایه موقعیت کنونی سند مشخص گردد.

۵- مالک از ابتدا برای ملک خود دیوار یا حصاری مشخص ننموده و در حال حاظر نیاز به انجام این کار پیدا کرده و با دقت سانتیمتر نمی داند گوشه های ملکش کجاست .

۶- شهرداری از مالک بخواهد که نقسه وضع موجود ملک تهیه گردد و روی نقشه وضع موجود ابعاد و زوایا و مساحت سند که به تایید کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضائیه رسیده باشد مشخص گردد.

در موارد فوق پس از جانمایی پلاک ثبتی نقشه وضع موجود یو تی ام نیز تهیه می گردد تا با استفاده از این نقشه ها بتوان تصمیمات قضایی مقتضی را اتخاذ نمود 

 

روشهای مختلف تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی

با توجه به ابزارهای تهیه نقشه زمینی چند روش برای تهیه نقشه ثبتی استفاده می شود : 

۱-تعداد نقاط برداشتی زیاد باشد :بهترین ترکیب استفاده از توتال استیشن، جی پی اس مولتی فرکانس و نقشه هوایی منطقه است .

۲-تعداد نقاط در حد ۴ نقطه باشد :بهترین  کار استفاده از جی پی اس ایستگاهی و استقرار بر روی چهار گوشه است .

3- استفاده از جی پی اس  متصل به سامانه شمیم سازمان ثبت اسناد

البته با توجه به اینکه باید دستگاههای جی پی اس  ایستگاهی به صورت ترکیباتی بیشتر از یک دستگاه مورد استفاده قرار گیرد که به صورت همزمان اطلاعات را از ماهواره دریافت کنند لذا ترکیب اول سریع تر و است و امکان ایجاد خطا در آن کمتر ، زیرا ممکن است فاصله دو دستگاه در زمان قرائت بالا باشد و همزمانی به اندازه کافی اتفاق نیافتد یا خطاهایی به وجود اید که دقت را پایین بیاورد و تمام این موارد پس از پایان کار مشخص می شود .

که با توجه به اینکه هر نقشه بردار چه ابزارهایی در دست دارد می تواند از یکی از دو روش فوق استفاده نماید .

دریافت سند برای املاک فاقد سند

نقشه یو تی ام ماده ۱۴۷ قانون ثبت

در سال ۱۲۹۰ دولت وقت برای پایان دادن به تعارضات مردمی قانون اولیه ثبت را به تصویب مجلس رساند ، این قانون ۱۳۹ ماده ای در گذر زمان تکمیل گردید و تعارضات آن حذف شد و در سال ۱۳۱۰ قانون ۱۴۱ ماده ای ثبت اسناد و املاک به تصویب مجلس رسید .

با توجه به توسعه شهر نشینی بین سالهای ۱۳۱۰ تا ۱۳۵۱ قوانین جدیدی در سال ۱۳۵۱ در قالب مواد قانونی ۱۴۲ تا ۱۵۷ به تصویب مجلس رسید و قانون ثبت تکمیل تر گردید ، همچنین بین سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۵ با مهمتر شدن بحث مالکیت املاک کشور قانون ثبت بازنگری گردید و عمده تغییرات بر روی ماده ۱۴۶ ، ماده ۱۴۷ و ماده ۱۴۸ اعمال گردید و بحث تعیین وضعیت ثبتی املاک از جمله اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی ، باغات شهری و غیر شهری ، اراضی مسکونی داخل حریم یا خارج حریم شهری که مالکیت آنها با توجه به تصرف مشخص گردیده است دقیق تر در این مواد قانونی مشخص گردید

بطور خلاصه در ماده ۱۴۷ شخص متصرف زمین باید ادعای مالکیتی خود را به همراه نقشه یو تی ام (UTM) و اسناد مثبته که نشان دهنده تصرف ایشان میباشد به ثبت مربوطه ارائه دهد که درصورت نداشتن تعارض با زمین های ثبت شده اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر و تایید تصرف ایشان سند مالکیت ملک مزبور به نام متصرف صادر گردد

راه های سند دار شدن ملک

مالکیت از دو راه قابل تشخیص است : 

الف-سند ملک در دست شما باشد

ب-تصرف ملک در دست شما باشد

 

ارزش مالکیتی در حالت الف بیشتر است برای همین است که افراد تلاش می نمایند مالکیتی از نوع الف داشته باشند .

سوال اینجاست که چگونه حالت الف برای یک ملک از بین می رود یا وجود ندارد  : 

 

1  ملک سند دارد اما نمی دانیم این سند مال کدام ملک است یعنی ارتباط بین سند و ملک از بین رفته است .

2  ملک هنوز سندی ندارد .

در حالت 1 باید با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی درج شده در سند به ملک رسید .

این روش روشی زمان بر ، دقیق تر و با ارزش تر است و در صورت پیدا شدن پلاک ثبتی انتخاب اول است . 

در حالت 2 باید با استفاده از قانون ماده 147 و نقشه UTM به سند رسید .

این روش روش ارزانتر و سریع تری است و اگر برای منطقه ای که می خواهیم از این طریق برایش سند اخذ کنیم قبلا یا بعدا سندی قدیمی تر وجود داشته یا پیدا شود نیاز هست دوباره اثبات مالکیت اتفاق بیافتد.

تحدید حدود املاک به منظور تثبیت املاک

 

پیاده سازی زمین قبل از شروع ساخت و ساز | تهیه نقشه یو تی ام قبل ساخت | جانمایی موقعیت ملک|جانمایی پلاک ثبتی

 همواره ابعاد سندی زمین با ابعاد واقعی ان روی زمین دارای اختلافی می باشد اگر این اختلاف جزئی و قابل چشم پوشی باشد ابعاد سندی بدون اصلاح پذیرفته می شود و ملاک عمل است اما اگر ابعاد واقعی با ابعاد سندی دارای اختلاف فاحشی باشد باید منشاء وجود اختلاف بررسی گردد که این امر یکی از کارهای سخت در حیطه کارشناسی است ، و ممکن است به اصلاح سند یا رهاسازی مقداری از ملک بیانجامد و بسته به منشاء خطا که در ذات خود ملک است یا در یکی از ملک های مجاور در بلوک اصلی زمان انجام کار بین ۳ تا ۳۰ روز متغییر است .

 

با عنایت به گستردگی فعالیتهای نقشه محور نیاز به نقشه دقیق ابعاد، مساحت و مختصات برای کلیه املاک کشور امری است بدیهی و با توجه به اینکه تنها راه تهیه نقشه دقیق املاک روش زمینی است لذا کلیه سازمانها و ارگانها در مراجعه مالکین برای انجام فعالیتهای نقشه محور مالکین محترم را به کارشناسان نقشه برداری ارجاع می دهند .

در این بین هستند مالکینی که این کار را امری هزینه بر و ایجاد وقفه تلقی می نمایند که لازم است خدمت این دسته از مالکین عرض نمایم وجود نقشه دقیق و صحیح املاک در سیستم مختصات یو تی ام UTM امری است اجتناب ناپذیر اسنت .

برای تمام املاک باید صورت پذیرد زیرا در صورت عدم وجود نقشه UTM  املاک قسمتی از پروسه سندی و مالکیتی زمین خدشه دار است و تنها با وجود این نقشه است که بحث مالکیتی املاک در کنار املاک و عوارض طبیعی و مصنوعی شهری و روستایی دیگر مشخص می گردد و شاید دلیل به تاخیر افتادن این امر در ایران نبود زیرساخت و کارشناسان کافی و خبره در انجام این امر می باشد

ثبت نام ماده 147 املاک فاقد سند

راه سند دار کردن املاک بدون سند| ثبت نام املاک فاقد سند | نقشه برداری املاک فاقد | نقشه یو تی ام املاک فاقد سند | ماده 147

در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد. مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت. 

 

قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است. مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود.

پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدودی 148 قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند. 

 گسترش زمین‌های بدون سند

مشکل زمین‌های بدون سند به تهران و دهه‌های اخیر محدود نمی‌شود اما تهران و در طول دو دهه اخیر بیشتر با این مشکل روبه‌رو بوده است. در دهه 1360، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت. در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سند افزایش پیدا کرد. در این دوران افرادی که فاقد سند بودند املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. 

فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند. 

مهمترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت. برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و تازه‌ترین تلاش قانونگذار تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است.

 راهکار جدید برای حل مشکل

سال1390 قانونی تصویب شد که می‌تواند این مشکل را حل کند. البته این قانون اگر در کنار طرح کاداستر قرار بگیرد دیگر نه از کلاهبرداری‌های این چنین خبری است نه دیگر زمین‌خواران مجالی برای جولان دارند. در قانون الزام به تنظیم سند رسمی، همه مجبور هستند برای مایملک خود هرچه که باشد، ‌از ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌ها گرفته تا حتی آپارتمان‌هایی که در شهر هستند سند تهیه کنند. البته هر یک از این املاک باید دو شرط را داشته باشند:

بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده و تصرف متصرفان قانونی باشد.

برای سنددار شدن کجا بروید؟

حالا اگر شما یکی از املاکی را که در بالا نام بردیم دارید اما ملک شما سند ندارد خیلی نگران نباشید قانون به شما می‌گوید که چطور باید برای ملک خود سند تهیه کنید. شاید باید راهی یکسری هیات شوید تا آنها تکلیف سنددار شدن ملک‌تان را مشخص کنند. شما بعد از حضور در این هیات‌ها باید دلایل نداشتن سند را بیان کنید. اعضا نیز دلایل شما را بررسی می‌کنند و در صورت لزوم، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند. در این باره یک کارشناس هم باید نظر بدهد و بعد از دریافت نظر کارشناس رای را صادر می‌کنند. 

البته این را نیز باید بدانید که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سند‌دار کند. یعنی املاکی هستند که نمی‌شود برای آنها سند صادر کرد، این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند: 

فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

مفقودالاثر بودن مالک

عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه

درباره هیات‌های رسیدگی بدانید

حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد. در این هیات‌ها یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان حضور دارند. این هیات یک دبیر هم دارد و این باید قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و به هیات گزارش دهد. 

وقتی این هیات رای خود را صادر کرد، آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند، اداره ثبت اسناد محل ملک نیز موظف است این رای را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.

 اعتراض وارد است

حال فرض بگیرید فردی به این رای اعتراض دارد، قانون برای وی حق اعتراض در نظر گرفته است اما فقط تا 2 ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی حق دارد اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید بگیرد. البته این فرد بعد از اعتراض یک ماه هم وقت دارد که دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل برساند. در این صورت ثبت منتظر می‌ماند تا رای دادگاه صادر شود.

اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت سند مالکیت را صادر می‌کند، البته در این زمان هم فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.

 درباره زمین‌های وقفی

خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند. در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند، برای این ساختمان‌ها هم تعیین تکلیف شده است.

اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می‌کند.

 هزینه‌هایی که باید پرداخت شود

اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید یکسری هزینه‌ها را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند می‌شود. البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه‌ها، معادل 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت شده و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌های که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.

جانمایی پلاک ثبتی برای زمین های کشاورزی

جانمایی پلاک ثبتی برای زمین های کشاورزی

برعکس زمین های مسکونی که بر اساس شبکه خیابانها به صورت منظم جانمایی و سپس با دیوارکشی تثبیت می شوند٬در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند. به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد

 

جانمایی زمین کشاورزی بر روی زمین | نقشه یو تی ام زمین کشاورزی | جانمایی پلاک ثبتی زمین کشاورزی

البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

در اینجا به عنوان نقشه بردار ثبتی توصیه می کنم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید٬ تنها روش  تعیین و پیاده سازی حدود اربعه ی ملک بر روی زمین جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اصلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک

بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است.

 قوانین ثبتی در گذر زمان تغییر می یابند لذا امکان حذف ماده ۱۴۷ یا ماده ۱۴۸ و یا تغییر آن به نحوی که دیگر امکان صدور سند جدید برای اراضی بدون سند وجود نداشته باشد هست ، پس بهترین کار تسریع در استفاده از ماده ۱۴۷ یا ماده ۱۴۸ می باشد 

 این تسریع علاوه بر مورد فوق از جهت دیگری نیز حایز اهمیت می باشد و آن این است که ابعاد و مساحت تمامی قولنامه های قدیمی خرید فروش به صورت تقریبی است یعنی اگر در قولنامه ای متراژ زمینی ۱۰۰۰ مترمربع ذکر شده بود در واقعیت امکان داشت این زمین ۹۹۵ متر مربع باشد (به دلیل سودی که این مساحت کاذب برای مالک اولیه در فروش داشته است معمولا مساحت اولیه تقریبی بالاتر از مساحت واقعی زمین است) این زمین به در گذر زمان به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم و به صورت قولنامه ای فروخته شده است و  ۴مجاور اقدام به اخذ سند با استناد ماده ۱۴۷ نمودند و در نهایت  در نقشه یو تی ام بروز تهیه شده قطعه باقیمانده ۱۹۵ متر مربع اندازه گیری شده است در این صورت این مساحت ملاک صدور سند می باشد و دیگر امکان تصحیح مساحت وجود ندارد درصورتی که مجاورین با همان قولنامه ۲۰۰ متر مربعی سند ۲۰۰ متر مربعی دریافت نمودند پس بهتر است هرچه سریع تر و قبل اقدام مجاورین به ثبت محدوده خود و اخذ سند مالکیت برای تثبیت عرصه با استناد ماده ۱۴۷ ثبت اقدام نمود

وقتی دستور تهیه نقشه یو تی ام به مالک ابلاغ می شود، توسط ادارات ثبت، شهرداری ها و یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،

مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد

1.  ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

2.  ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است

3.  ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند.

 اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست.

در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می شود.

یکی از موارد پر کاربرد این عملیات در مورد زمین های مشاعی است. در زمین های مشاعی لازم است در نقشه علاوه بر خود قطعه، قطعه مادر نیز آورده شود که عموما قطعه مادر چندین هزارمتری است و راهی جز جانمایی پلاک ثبتی برای آوردن آن در نقشه وجود ندارد.

خدمات نقشه برداری و امور ثبتی

|احراز مالکیت املاک | اصلاح مجاورین تصحیح حدود | رسیدن به ابعاد و مساحت واقعی ملک | تعیین قدمت بنا با استعلام از اداره برق | بررسی ملک و حریم میراث فرهنگی

 

احراز مالکیت یک قطعه زمین به دو صورت انجام می پذیرد:

1- آن قطعه زمین دارای سند مالکیت رسمی صادر شده از طرف ثبت باشد .

2- شخصی که ادعای مالکیت ملک را دارد بر روی ملک تصرف داشته باشد و تا آن زمان هیچ گونه سندی برای ملک صادر نگردیده باشد .

دلیل تعارضات ملکی صدور چند سند مالکیت برای یک ملک و یا صدور سند مالکیت برای ملکی است که تصرف آن توسط شخصی دیگر صورت گرفته است و به دلیل همین امر است که تمام مالکین تصرفی املاک باید جهت تعیین تکلیف وضعیت ثبتی زمین خود اقدام نمایند و مراحل دریافت سند مالکیت خود را طی نمایند زیرا به دلیل وجود امکان دریافت سند برای زمین از طرق ماده 147 در چند سال آینده دیگر عذری از این بابت پذیرفته نخواهد بود و روزی خواهد رسید که احراز مالکیت فقط از روی سند مالکیت و نه تصرف صورت پذیرد و شخصی که مالک واقعی ملک است به دلیل نداشتن سند مالکیت ملک خود را از دست بدهد . 

خدمات ثبتی نقشه برداری|احراز مالکیت املاک|اصلاح مجاورین تصحیح حدود|رسیدن به ابعاد و مساحت واقعی ملک 

اصلاح مجاورین تصحیح حدود

چنانچه در اثر تغییر در وضعیت مجاورین ملک تغییری در وضع حدود البته ملک حاصل شود برای مثال ملک قبلاً محدود به ملکی دیگر بوده و در وضع محدود به گذر شده باشد ، مالک باید نقشه وضع موجود در سیستم مختصات یو تی ام را  همراه با مستندات درخواست تصحیح سند به اداره ثبت محل ثبت ملک تحویل نماید که  پس از استعلام از شهرداری مطابق نقشه وضع موجود در مورد گذرها و بازدید از ملک و بررسی نقشه تهیه شده اداره ثبت دستور تصحیح مجاورین را صادر می کند  و موارد در دفتر املاک ملک ثبت می گردد ‌

تحدید حدود چیست؟

اولین کار میدانی که برای یک ملک جهت اخذ نقشه انجام می گیرد تحدید حدود است ، در این عملیات مالکی که تصرف بر ملک دارد و دور ملک(حدودش ) را بر روی زمین با استفاده از یک عارضه مشخص نموده (دیوار کشی ، پی کنی ، نصب فنس) بهمراه همسایگان و مجاوران ملکش در تاریخی که از طرف ثبت مشخص می شود بر سر زمین حضور پیدا میکند و نماینده ثبت بهمراه نقشه بردار ثبت نقشه این حدود را برداشت می نماید و نمایند حقوق ارتفاقی زمین و مجاوران شد را یادداشت می نماید و این اطلاعات در نقشه ثبتی و دفتر املاک ثبت می گردد و بر اساس آن سند مالکیت ملک به نام متصرف صادر می شود

اگر مالک موقعیت دقیق گوشه های ملک را ندارد در واقع تصرفش زیر سوال می رود و نمی توان برای آن زمین سندی بگیرد یا سندش را تبدیل به سند تک برگی کاداستری نماید ، لذا شایسته است مالکین محترم قبل از اقدام به درخواست از ثبت جهت تحدید حدود با استفاده از کارشناسان رسمی نقشه برداری با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی و سپس پیاده سازی ملک بر روی زمین حدود ملک را بر روی زمین مشخص نمایند و حداقل پی کنی را انجام دهند

رسیدن به ابعاد و مساحت واقعی ملک

برای رسیدن به موقعیت ، مساحت و ابعاد واقعی زمین دو حالت وجود دارد :

۱-ملک سند دارد

۲- ملک سند ندارد 

۱- در حالتی که ملک دارای سند هست برای رسیدن به مساحت و ابعاد و موقعیت واقعی ملک باید از جانمایی پلاک ثبتی که درواقع همان حدود ، ابعاد ، مساحت و ابعاد ملک در زمان تفکیک ملک مادر هست استفاده نمود که جهت انجام این کار باید به سابقه ثبتی و نقشه های سال صدور سند رجوع نمود و این کار عملیات زمان بر و پر هزینه ای است .

۲- در حالتی که ملک سند نداشته باشد باید ابتدا یک نقشه وضع موجود در سیستم مختصات یو تی ام از ملک تهیه نمود و سپس با استفاده از عکس های هوایی قدیمی که وضعیت قدیم ملک در آن مشخص است باید موقعیت فعلی ملک و وضعیت قدیم ملک را روی عکس جانمایی نمود و پس از آن به ابعاد و مساحت قدیم ملک پی برد و اگر اختلافات ملکی و جابجایی های حدود وجود دارد با استناد به آن مشکل را در مراجع قانونی حل نمود

تعیین قدمت بنا با استعلام از اداره برق

یکی از روشهای تعیین قدمت بنا استفاده از قبض برق می باشد . در قسمت مشخصات قبض برق می توانید تاریخ نصب کنتور را مشاهده نمایید که معمولا و با دقت 90 درصد و صرفنظر از موارد خاص ، برابر با تاریخ اتمام ساخت بنا و شروع بهره برداری از ساختمان می باشد . اما گاها در درج این تاریخ اشتباهاتی مشاهده می گردد که می تواند کارشناس را در تعیین قدمت بنا به خطا اندازد . این مورد بیشتر مواقعی دیده می شود که کنتور برق بدلیل خرابی تعویض می گردد و تاریخ نصب کنتور ثانویه در قبض درج می گردد

شرکت توزیع نیروی برق تهران این امکان را ایجاد نموده است که با مراجعه به سایت

http://www.tbtb.ir/

و ورود به قسمت پرداخت قبوض و سپس وارد کردن شناسه قبض یا رمز رایانه یا شماره پرونده به اطلاعات جامعی از انشعاب برق از جمله اطلاعات عمومی ، نام مالک ، تاریخ قرارداد ، تاریخ نصب اولیه ، تاریخ و تعداد تعویض کنتور ، مبلغ بدهی ، نوع کنتور ، صورت حساب ها، مصارف .... دسترسی پیدا نمایید

بررسی ملک و حریم میراث فرهنگی

تمام املاک‌ میراث فرهنگی دارای حریمی مشخص در اطرافشان می باشند که ساخت و ساز املاک در این حریمی باید بر اساس اصولی خاص صورت پذیرد لذا در صورتی که ملک شما در محدوده یکی از آثار تاریخی واقع شده است مطمئنا پس از مراجعه به شهرداری ، یک رفت و برگشت کاری به سازمان میراث فرهنگی خواهید داشت این سازمان جهت ابراز نظر مالکان را به کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت تهیه نقشه ملکشان در سیستم مختصات یو تی ام (UTM)ارجاع می دهند ، که پس از تهیه و ارائه این نقشه به سازمان میراث فرهنگی می توانید با ارائه جوابیه آن به شهرداری مربوطه باقی مراحل ساخت و ساز را پیگیری نمایید ، ضمنا توصیه می نمایم نقشه تهیه شده به صورتی تهیه گردد که مطابق با فرمت نقشه مورد نظر اداره ثبت و شهرداری نیز باشد تا از هزینه های آتی تهیه نقشه جلوگیری گردد و در  مراجعات بعدی به این ارگانها نیز  بتوان از آن استفاده نمود.

ثبت سند املاک مجهول المالک

متصرف پس از تهیه نقشه یو تی ام (UTM) از ملک ممهور به مهر نقشه بردار امور ثبتی کارشناس رسمی دادگستری / نظام مهندسی ، اصل نقشه و سی دی حاوی اطلاعات را به همراه مبایعه نامه / قولنامه به اداره ثبت مربوطه جهت ثبت ملک و درخواست سند تک برگی مراجعه می کند.

درقانون ثبت به املاکی که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تاکنون از طرف مالک ویا قائم مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد املاک مجهول المالک نامیده می شود و باتوجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود میباشد متصرفین اینگونه املاک می توانند با ارائه مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند.

البته پس از قبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلو گیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی  شماره ومشخصات املاک، تحت عنوان آگهی نوبتی، چهار نوبت در سال (  اول مردادماه – اول آبان ماه –اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا 90 روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یکماه پس از تسلیم  اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

نقشه یو تی ام دستور نقشه شهرداری چیست؟

دستور نقشه چیست؟ | نقشه یو تی ام دستور نقشه شهرداری

دستور نقشه نوعی ابلاغ رسمی شهرداری به مالک است  که مالک می تواند  بر مبنای آن  نقشه ساختمانی بر اساس ضوابط و آئین نامه های شهرداری و طرح تفصیلی از طراح صاحب صلاحیت درخواست طراحی را نماید که در قالب یک یا دو برگ حاوی اطلاعات زیر به مالک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری تحویل می گردد.دستور نقشه بنا بر درخواست کتبی مالک و یا وکیل قانونی وی پس از طی گردش اداری و تائید بخش صدور پروانه  شهرداری منطقه صادر می گردد و فقط به مالک و یا وکیل قانونی وی ارائه میگردد.

 

دستور نقشه شهرداری | نقشه یو تی ام دستور نقشه شهرداری | نقشه یو تی ام جواز ساخت | نقشه یو تی ام 1/500 شهرداری

ابعاد و مساحت دقیق ملک برای دستور  نقشه شهرداری

تعداد و وضعیت پارکینگهای ساختمان های نوساز ، نکته ای که بسیار حائز اهمیت می باشد توجه به آن از بسیاری مشکلات پیشگیری خواهد کرد.

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست.

وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌. در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است.

در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند. در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود.

به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

اکیداً توصیه می شود در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحتذو تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد.

کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پا کینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.

 

در دستور نقشه اطلاعات زیر درج می شود:

· شماره پرونده کامپیوتری شهرداری

· مشخصات پلاک ثبتی، بلوک و کد شناسائی ملک

·  نوع بافت: بافت فرسوده، بافت ناپایدار

·  مشخصات مالک، مشخصات متقاضی

· ابعاد سندی ملک، ابعاد موجود ملک، ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاح، ابعاد گذر

· مساحت طبق سند، مساحت طبق وضع موجود، مساحت پس از اصلاح، کاربری ملک در طرح تفصیلی، تجاوز به گذر، تجاوز به املاک مجاور

· توضیحات برو کف

· توضیحات پهنه بندی در طرح تفصیلی شامل:نوع پهنه ، در صد پوشش، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز ، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال 

· جانمایی ملک(مطابق با سامانه طرح تفضیلی)

·توضیحات دستور نقشه

 

مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه چیست؟

1.اصل و تصویر سند مالکیت

2.اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین

3.در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد ، ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده ، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.

4.در صورت مراجعه وکیل ، اصل و تصویر وکالت نامه ، شناسنامه و کارت ملّی وکیل الزامی است.

(توضیحا منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می نماید مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می دهند )

5.اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک

6.در صورت فوت مالک (اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث)

7.نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است.

8.در امـلاک دارای اشکـال خـاص و یـا شیب های بسیـار تـنـد و یا بیش از ۳۰۰۰ مـتر ، ارائه نـقـشـه ۱/۲۰۰۰ با تأیید مهندس ذیصلاح الزامی است.

9.در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.

10. اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی می باشند.

11. ارائه فیش آب ، برق  ، گاز و تلفن

12.  جهت درخواست های صدور پروانه حضور کلیه مالکین و یا وکیل قانونی ایشان الزامی است.  

 

گردش کار چاپ دستور نقشه چیست؟

1.تشکیل پرونده: کارشناس تشکیل پرونده دفتر موظف است پس از اخذ مدارک ، تایید صحت مدارک و تطبیق آنها ، درخواست متقاضی را در سیستم ثبت  نموده و رسید آن را که شامل شماره پرونده ، تاریخ ثبت ، نام مأمور بازدید و زمان بازدید می باشد ، تحویل متقاضی نماید.

2.بازدید: مأمور بازدید دفتر موظف است در زمان اعلامی از ملک مورد درخواست بازدید و گزارش خود را در سیستم ثبت نماید.

توجه: لطفاً در زمان اعلام شده ، شرایط لازم برای بازدید از ملک را فراهم نمایید ، در غیر اینصورت مسئولیت تأخیر در روند بررسی پرونده و هزینه های مرتبط بر عهده شما می باشد.

3.طرح تفصیلی و بر و کف: نظریه طرح تفصیلی و بر و کف از منطقه به صورت سیستمی اخذ و پرونده الکترونیک به مرحله صدور نقشه ارسال می شود.

توجه: مسئول دفتر خدمات الکترونیک شهر موظف به پیگیری از منطقه بوده ، لذا از مراجعه حضوری به شهرداری منطقه خودداری گردد.

4.صدور دستور نقشه: با تأیید سیستمی رئیس صدور پروانه ، دستور نقشه در دفتر خدمات الکترونیک شهر چاپ می شود.

شهروند گرامی: هنگام اخذ دستور نقشه کنترل نمایید که دستور نقشه ، مربوط به ملک مورد درخواست شما بوده و مغایرتی با نوع درخواست شما نداشته و ممهور به مهر دفتر خدمات الکترونیک شهر باشد.

 بعد از صدور دستور نقشه مالک می تواند نسبت به صدور پروانه پس از گردش کار صدور پروانه ساختمان (جواز ساخت) اقدامنماید.

برای دریافت دستور نقشه به کجا باید مراجعه شود ؟

دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای دریافت دستور نقشه می بایست مراجعه گردد.

*نکته:دفاتر خدمات الکترونیک شهر به صورت سراسری هستند و تفاوتی نمی کند که شما به کدام دفتر جهت تشکیل پرونده مراجعه می نمایید ولی این نکته را در نظر داشته باشید که تا پایان کار و صدور پروانه فقط با همان دفتر می توانید کارهای خود را به انجام برسانید.

چگونه از روی دستور نقشه طراحی انجام می شود؟

1.ابتدا ابعاد زمین را بر اساس ابعاد پس از اصلاحی مندرج در دستور نقشه ترسیم می کنیم .

2.سپس پیشروی طولی زمین را بر اساس ابعاد طبق سند ترسیم می کنیم (بر اساس فرمول ۶۰%+۲ )

3.سپس درز انقطاع را بر اساس فرمول مربوط به آن ترسیم می کنیم .(۲۰۰/۱ ارتفاع از روی شالوده )

4.نوع اسکلت را مشخص می کنیم .

5.محل راه پله و آسانسور تعیین شود .

6.محل پارک ماشین ها مشخص شود (یک ماشین ۵۰/۲ *۱۰ ،دو ماشین ۵۰/۴*۱۰ و سه ماشین ۵۰/۶ *۱۰ )

7.ترسیم پلان طبقات

استانداردهای ریز فضاهای مسکونی:

1.اتاق خواب :حداقل مساحت ۷/۵۰ متر مربع و حداقل بعد ۲/۵۰ متر

2.آشپزخانه :حداقل مساحت ۵/۵۰ متر مربع و حداقل بعد ۲ متر

3.سرویس حداقل ۱/۲۰*۱/۲۰

4.ابعاد راه پله و آسانسور در زمین های زیر ۲۰۰ متر :پله ۲*۹۰/۴ و آسانسور ۴۰/۱*۶۰/۱ در زمین های بالای ۲۰۰ متر پله ۲٫۴۰*۴٫۸۰ و آسانسور ۲*۱٫۶۰

5.ابعاد نورگیر برای زمین های زیر ۲۰۰ متر : فضاهای اصلی ۶% مساحت کل زمین  با حداقل بعد ۲ متر و برای فضای فرعی ۳% مساحت کل زمین با حداقل بعد ۲ متر .

ابعاد نورگیر جهت زمین های بالای ۲۰۰ متر :فضاهای اصلی ۱۲ متر مربع با حداقل بعد ۳ متر و برای فضاهای فرعی ۶ متر مربع با حداقل بعد ۲ متر

 

 

انواع سند ملکی رسمی در ایران

 

1-   اسناد مربوط به سال 1338 به قبل

در این نوع اسناد مساحت ملک ذکر نشده است و حدود اربعه به صورت توصیفی بدون ذکر اندازه آورده شده است.

در مورد این نوع از اسناد، وقتی مالک جهت درخواست تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه مراجعه می کند، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق توسط نقشه بردار رسمی نظام مهندسی و ممهور کردن نقشه به مهر کارشناس امور ثبتی می نماید.

نقشه دقیق مورد تأیید اداره ثبت عبارت است از نقشه یو تی ام که در آن ابعاد و مساحت دقیق ملک با دقت سانتی متر تعیین و توسط نقشه بردار تهیه کننده تأیید (مهر) شده باشد.

2-   اسناد مربو ط به سال های 1341-1339

این دوره مصادف است با اجرای قانون اصلاحات اراضی که به دلیل

الف) حجم زیاد سندهای مالکیت صادر شده در این دوره

ب) الزام سرعت بالای اجرای قانون

ج) دستی نوشتن تمام صفحات اسناد

 احتمال اشتباه در ابعاد و مساحت ها وجود دارد کما اینکه به دلیل نبود تجهیزات دقیق مساحی و کارشناسان نقشه برداری، طولها تا حدودی صحیح است اما مساحت ها به علت عدم احتساب زوایای ملک با مساحت واقعی ملک تقاوت دارد. بنابراین اختلاف مساحت درج شده در سند با مساحت واقعی ملک به خصوص در مورد ملک های زاویه دار در بسیاری موارد قابل توجه است.

در اینگونه موارد وقتی مالک جهت درخواست تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه مراجعه می کند، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق ممهور به مهر نقشه بردار رسمی سازمان نظام مهندسی می نماید. چراکه اندازه گیری و تایید مساحت و ابعاد دقیق ملک تنها با دوربین نقشه برداری دقیق (به خصوص در مورد ملک های زاویه دار) قابل انجام و تنها در حیطه صلاحیت و تخصص نقشه برداران رسمی سازمان نظام مهندسی است.

علاوه بر این همانطور که گفته شد به دلیل حجم بالای سندهای مالکیت صادر شده در این دوره و الزام سرعت بالا و به تبع آن افزایش خطاهای انسانی کارکنان در نوشتن اسناد، گاهاً از نظر انطباق پلاک ثبتی نیز اشتباهاتی رخ داده است. به این دلیل چنانچه اداره ثبت در فرآیند صدور سند تک برگی شبهه ای در صحیح بودن پلاک ثبتی مشاهده کند، مالک را ملزم به تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری نیز می نماید.

قانون اصلاحات اراضی:

از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر  پس از تصویب‌ لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند

3-اسناد مربوط به بعد از سال 1389

در سال 1389با اجرای طرح کاداستر کشوری و کمک گرفتن سازمان ثبت از نظام مهندسی استانها جهت تهیه نقشه های یو تی ام (جهت تعیین موقعیت دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام) و متعاقباً طرح الزام داشتن سند تک برگی برای انجام معاملات ملکی از مهرماه سال 1390، علاوه بر درج ابعاد و مساحت دقیق ملک در سند، نقشه عرصه ملک نیز بر روی سند چاپ می شود. به این ترتیب اسناد تک برگی دقیق ترین و به روزترین اسناد در ایران محسوب می شوند.

به این دلیل اخذ سند تک برگی قبل از انجام معاملات ملکی به نفع هر دو طرف معامله است و اکیداً توصیه می گردد. اطمینان از صحیح بودن پلاک ثبتی و دقیق بودن ابعاد و مساحت از الزامات معاملات ملکی جهت پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی طرفین است.

اصلاح و تدقیق ابعاد و مساحت سند های قدیمی جهت اخذ سند تک برگی

از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر  پس از تصویب‌ لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند.

تعیین محل دقیق ملک با تهیه نقشه یو تی ام

 

تثبیت پلاک ثبتی لازمه ملکهایی است که در یک یا چند حد دچار ابهام هستند

عدم آگاهی از حدود ملک بر روی زمین یکی از مواردی که بعضی از مالکان درگیر آن هستند ، در واقع بین چند قطعه مجاور تفکیکی که مرز مشخصی روی زمین ندارند موقعیت مکانی ملکشان را نمی دانند ، برای مشخص نمودن حدود واقعی ملک روی زمین ابتدا باید تثبیت پلاک ثبتی صورت گیرد سپس با استفاده از مختصات محل پلاک ثبتی و عوارض زمینی موقعیت مکانی ملک را روی زمین پیاده نمود.

پس از آن برداشت اطلاعات ملک را انجام داد و در نهایت نقشه یو تی ام ملک را تهیه نمود ، با توجه به مواردی که با آن برخورد کرده ام درصورتی که مرزهای زمین شما در هر یک از حدود نا مشخص است اکیدا توصیه می نمایم جهت جلوگیری از عواقب حقوقی آینده ابتدا تثبیت پلاک ثبتی و بعد از آن جانمایی و تهیه نقشه یو تی ام ملک خود را انجام دهید زیرا اگر فقط چند سانتیمتر جابجایی به ملک های کناری خود داشته باشید

 

شاید چند سال پیش تا این حد به بحث تجاوزات در ثبت بها داده نمی شد و دلیل عمده اش کمبود نیروهای متخصص نقشه برداری در ثبت بود اما در سال های اخیر با عنایت به خارج شدن تعهد انجام این امور از اداره ثبت به مالکان و تغییر نقش کارشناسان ثبت از عوامل اجرایی به عوامل نظارتی سختگیری های بیشتری در این مسائل صورت می گیرد و همین امر موجب تبعات حقوقی بیشتر برای مالکان شده است.

 

تثبیت پلاک ثبتی|جانمایی پلاک ثبتی|کارشناس جانمایی پلاک ثبتی

 

بررسی مطابقت سند با وضع موجود ملک روی زمین:

بسیاری افراد حقیقی و حقوقی قبل از انجام معاملات املاک خود نیاز دارند تا واقعیت ملک روی زمین را با اسناد مالکیتی مقایسه نمایند و صحت ابعاد و مساحت را بسنجند و این امر فقط از طریق تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه جانمایی ملک امکان پذیر است و پس از گذاشتن این دونقشه روی هم که یکی واقعیت فعلی ملک و دیگری واقعیت ملک در زمان تفکیک است می توان مقایسه منطقی انجام داد و میزان صحت مندرجات در سند و صحت پیاده سازی ملک را گواهی نمود که این گواهی یک نوع سند رسمی جهت تصمیم گیری است

 

تهیه نقشه یو تی ام (UTM) از باقیمانده یا جزئی از یک قطعه زمین مشاعی :

با عنایت با بالاتر رفتن ارزش اراضی معمولا تقسیم قطعه زمین به قطعات کوچکتر امری است اجتناب ناپذیر لذا برای دریافت سند برای قطعات کوچکتر باید نقشه یو تی ام به صورت همزمان برای قطعه مادر و قطعه مورد نظر تهیه نمایید بصورتی که قطعه مشاعی روی آن مشخص باشد ، لذا در صورت مشاعی بودن قبل از تماس با کارشناس نقشه برداری حتما اطلاع کافی از حدود و مساحت قطعه زمین مادر کسب نمایید تا در هنگام برداشت زمینی همه چیز مشخص باشد

سخت نویسی و سخت فهمی اسناد رسمی

 

در یک دفتر اسناد رسمی، بین خریدار و فروشنده مفاد قولنامه ای تنظیم می شود که احتمالا هیچ کدام از طرفین معامله از آن سر در نمی آورند؛ لغات عربی که صرف آگاهی به آن زبان نیز مشکل را مرتفع نمی کند و همچنان طرفین بدون آنکه حتی سوال کنند که آنچه امضا می کنند چیست، آن را به ثبت می رسانند.

 

 

در این باره، کارشناسان ثبتی می گویند: «ادبیاتی که در ثبت به کار می رود، ادبیات حقوق است. به طور کلی، حقوق ثبت جزو حقوق خصوصی است و این حقوق هم از حقوق مدنی منبعث می شود. اصطلاحاتی که در قانون مدنی به کار رفته، اکثرا عربی است. اصطلاحات ثبت هم از اینها جدا نیست. اصطلاحاتی که تعریف شده، قلمرو خاص خود را دارد. اگر بخواهند آن را عوض کنند نیازمند فرهنگسازی خاص است»

کارشناسان، ثبت امروز را در مقایسه با دوران گذشته، ساده شده می داند و می گوید: وقتی اسناد 50 سال قبل را مشاهده کنید، خواهید دید که کل کلمات عربی است و تنها یک فعل فارسی دارد. در واقع، ثبت عربی بوده و در زمان رضاشاه که واژه سازی هایی صورت گرفت، خیلی از کلمات حوزه ثبت تغییر کرد.

بیش از هشت هزار واژه ثبتی وجود دارد. اما در این میان، بوده اند افرادی که واژه های ثبت را جمع آوری کرده اند تا افراد در مواجهه با آن کمتر دچار مشکل شوند. از آن جمله، مجلد واژه های ثبتی است که نادر اسکافی آن را گردآوری کرده و بر اساس حروف الفبا تهیه و تنظیم شده است و علاقه مندان به امور ثبتی را دقیق تر و علمی با واژگان ثبتی آشنا می سازد. گرچه به اعتقاد کارشناسان این حوزه، این کتاب آنچنان که باید و شاید کامل نیست و در این خصوص، کتاب دیگری در دست تالیف است.

منابع ثبت متنوع است؛ از قانون گرفته تا عرف و همه اینها شاید زمینه را فراهم کند تا در این خصوص، تغییراتی ایجاد شود.

اما از آن سو، به اعتقاد برخی کارشناسان، مشکل این حوزه نه در زبان ثبت بلکه در نارسایی سندهای مالکیت است. شاید به همین منظور بود که مدتی است اسناد مالکیت به جای دفترچه، به سند های تک برگی حاوی نقشه گوگل مپ و کروکی ملک تبدیل شده است.

کاداستر یا همان سند حاوی نقشه، تا حدودی سختی و سنگینی ادبیات حوزه ثبت را با این تصویرسازی قابل فهم برای عموم مردم کرده است. سند کاداستر بر اساس تصاویر هوایی برای املاک تهیه و صادر می شود که بر اساس آن، طول و عرض جغرافیایی یک ملک مشخص است. بنابراین در زمانی که حادثه ای مثل زلزله یا سیل اتفاق بیفتد، به راحتی حد و حدود املاک از روی این سند قابل مشخص شدن است.

برخی کارشناسان معتقدند ساده نویسی در قانون خودش باعث تفسیرهای مختلفی می شود؛ یک سردفتر اسناد رسمی در این باره می گوید: «هر کلمه معنی خودش را دارد و به نوعی مبناست. به همین دلیل، این قوانین هیچ وقت خودشان را ساده نمی کنند بلکه این مردم ساده هستند که باید این موارد را یاد بگیرند.»

کارشناسان با اشاره به اینکه در قانون نویسی جدید، قانون مجازات اسلامی را ساده نوشتند و همین سبب شده است تا بارها تغییر کند، می گوید: «قانون مدنی مربوط به سال های 1310 و جزو قوانین مادر است. اکثر مفاد این قانون از آن سال تا به حال تغییری نکرده و این موضوع نشان می دهد که تا چه اندازه جامع و کامل است. مثل ساختمان قدیمی مستحکمی که نمی توان پایه های آن را جابه جا کرد و در آن دست برد.»