جانمایی پلاک ثبتی
هر ملکی به دو مجموعه اطلاعات جهت احراز هویت نیاز دارد:
اطلاعات حقوقی
اطلاعات فنی
اطلاعات حقوقی ملک مندرج در سند قدیمی -بنچاق و یا هر نوع سندی که مشخص کننده شماره ملک، سال صدور سند و آخرین وضعیت مالکیت ملک می باشد.
اطلاعات فنی نقشه های یو تی ام دار ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق ها، تک درخت ها و غیره می باشد
در حال حاضر موثق ترین نوع سند، سند کاداستری یا تک برگی می باشد. چرا که در پروسه تک برگی کردن، اولا عقبه مالکیت ملک شفاف سازی می شود و ثانیا نقشه کاداستر ملک ( نقشه قطعه تفکیکی “حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین” بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک) در سیستم کاداستر ثبت می گردد.
صدور این سند، ماحصل اطلاعات دو بانک جامع املاک و کاداستر است که اطلاعات توصیفی حقوقی مالکانه افراد در بانک جامع املاک و UTM آن در بانک جامع کاداستر وجود دارد.
به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.
به این دلیل در علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام دار وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی است. همچنین در مورد برخی از ملک ها که ابهام در پلاک ثبتی و یا ابعاد و مساحت آنها وجود دارد نقشه سابقه ثبتی ملک (جانمایی در سیستم یو تی ام ) ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری – امو ثبتی نیز الزامی می باشد.
تعیین مکان املاک گمشده
در مورد جانمایی سند های قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد. ملک هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.
اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در ان به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.
لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه ی سند های دفترچه ای قدیمی منگوله دار، کارشناس تصور اولیه ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.
بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد.
عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی
عملیات جانمایی پلاک ثبتی به پروسه ای گفته می شود که موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند و توضیحات تکمیلی شامل حدود اربعه، شماره پلاک ثبتی ملک های مجاور ، عرض معبرهای مجاور و غیره، استخراج شده و به صورت نقشه یو تی ام استاندارد ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی آماده تحویل به اداره ثبت مربوطه می شود. در مرحله ی بعدی مختصات ملک بر روی زمین پیاده می شود تا حدود ملک برای میخ کوبی و دیوار کشی تعیین گردد.
عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی نیز مورد تقاضای بسیاری از مالکین است (البته کمتر از عملیان مستقیم جانمایی). به این ترتیب که جای دقیق ملک مشخص و ملک تحت تصرف مالک است اما اسناد آن به دلایلی مفقود شده است. بنابراین مالک پلاک ثبتی ملک را نمی داند. این در حالی است که ملک قبلا سند داشته است و شماره پلاک اصلی و فرعی گرفته است و از نظر مالکیتی ملک به نام مالک است اما سند مفقود شده است.
بنابراین برای درخواست صدور سند المثنی مالک ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM موقعیت دقیق ملک به اضافه ی درج شدن اطلاعات مربوط به شماره پلاک ثبتی ملک و حدود اربعه آن بر روی نقشه است.
در این روش ابتدا کارشناس در محل ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، از ملک نقشه برداری می کند تا موقعیت و ابعاد و مساحت دقیق ملک به دست آید و سپس از بانک اطلاعات ثبتی حاوی نقشه های ثبتی، پلاک ثبتی متعلق به آن ملک استخراج می گردد.
جهت استفاده از خدمات نقشه برداری تهیه نقشه پلاک ثبتی و حدود اربعه ی ملک جهت تحویل به اداره ثبت و درخواست سند تک برگی می توانید همه روزه در ساعت اداری تماس بگیرید.
جانمایی پلاک ثبتی سندهای مشاعی
وقتی دستور تهیه نقشه یو تی ام به مالک ابلاغ می شود، توسط ادارات ثبت یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،
مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.
در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :
-ملک دیوارکش و حصارکشی شده است
- ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است
- ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است
نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می شود.
یکی از موارد پر کاربرد این عملیات در مورد زمین های مشاعی است. در زمین های مشاعی لازم است در نقشه علاوه بر خود قطعه، قطعه مادر نیز آورده شود که عموما قطعه مادر چندین هزارمتری است و راهی جز جانمایی پلاک ثبتی برای آوردن آن در نقشه وجود ندارد.
جانمایی قطعه های بزرگ کشاورزی بر روی زمین
برعکس زمین های مسکونی که بر اساس شبکه خیابانها به صورت منظم جانمایی و سپس با دیوارکشی تثبیت می شوند٬ در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند.
به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد.
البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.
ملک تصرف شده توسط شهرداری
جانمایی پلاک ثبتی تنها راه تعیین وضعیت اسنادی (شامل قولنامه، بنچاق، سند منگوله دار و…) است که موقعیت دقیق ملک نامعلوم است.
اگر پس از جانمایی پلاک ثبتی، کل یا قسمتی از ملک در خیابان افتاد به این معنی است که طرف حساب طرح دعوی شما شهرداری است و اگر کل یا قسمتی از ملک جهت احداث جاده های بین شهری (اتوبان/ بزرگراه) مورد تصرف قرار گرفته بود، وزرات راه و شهرسازی متصرف می باشد که پس از تهیه نقشه وضع موجود و تعیین میزان مساحت اشغال شده جهت احداث کوچه/خیابان/اتوبان/بزرگراه، شهرداری و یا وزارت راه موظف است از مالک جلب رضایت نماید.
جانمایی مختصات یو تی ام UTM ملک روی عکس هوایی
“لازم است نقشه های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند :
۱- کلیه نقشه های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه و بطریق رقومی ترسیم گردد.
۲- دقت نقشه های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ و برای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ و در مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده ها با اتکاء به مختصات یو تی ام UTM گوشه ها تعیین و روی نقشه ها منعکس شده باشد.
۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.
در صورتی که نقشه های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار و یا نقشه های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده و پس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید و اصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”
همانطور که مشاهده می کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه های دقیق از منطقه، از عکس های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می شود به طوری که مرز پلاک های ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.
انواع جانمایی پلاک ثبتی سند
جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی)
همانطور که در پست های قبلی به طور مفصل توضیح داده شده است، این پروسه جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.
این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.
موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:
-مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست
-سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.
این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.
این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.
موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:
تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی
تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه
تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره
