نقشه یو تی ام ملک تجمیعی

نقشه یو تی ام تجمیعی -کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه وکاربری مشابه می باشند، یکی کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد، چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع است یک پارچه کرده و برای کل آن یک سند واحد بگیرند.

در مواردی که دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو از لحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هر چند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بصورت یک مجموعه ( یک باب خانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) در آمده باشد می توانند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که در نهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشه بردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می گردد.

بدین صورت که هر یک از مالکین، سهم خود را از ملک ۶ دانگ پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن، سهم مالکین هر گروه ۳ دانگ از ملک تجمیع شده خواهد بود.

روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می‌باشند به صورت زیر تشریح می گردد:

• قبول تقاضای متقاضی همراه با اصل اسناد مالکیت مربوطه
• دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و ثبت آن در دفتر
• ارجاع به نماینده جهت رسیدگی و اظهارنظر
• بررسی و اظهارنظر در خصوص تجمیع اعم از بازداشتی و رهن و غیره
• برگشت پرونده نزد مسئول اداره و اتخاذ تصمیم و تعیین روز معاینه محلی و ابلاغ آن به متقاضی در صورت امکان تجمیع
• ارسال تقاضا و مدارک به بایگانی جهت ضبط در پرونده تا روز معاینه محلی
• مراجعه متقاضی در روز مقرر و ارسال پرونده نزد مسئول اداره برای تعیین نماینده و نقشه بردار جهت اعزام به محل
• عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل جهت چک کردن نقشه یو تی ام و  تهیه صورت مجلس تجمیعی
• بررسی و تطبیق حدود املاک مورد اقدام با محل بوسیله نماینده و تطبیق نقشه یو تی ام املاک مورد تجمیع بوسیله نقشه‌بردار و اعلام وقت مراجعه بعدی
• ثبت نقشه یو تی ام تجمیعی در سیستم بوسیله نقشه بردار و تنظیم صورت جلسه تجمیعی و تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید بوسیله نماینده و امضاء صورت جلسه و نقشه بوسیله نماینده و نقشه بردار و مالک
• رسیدگی به صورت جلسه تجمیعی و دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت تجمیعی بوسیله مسئول اداره
• بررسی و گواهی دفتر املاک بازداشتی از نظر عدم بازداشتی
• بررسی و امضاء پیش نویس سند مالکیت وسیله مسئول مربوطه
• ثبت حدود تجمیعی در دفتر املاک و ابطال اسناد مالکیت اولیه و تحریر سند مالکیت جدید و امضاء آن بوسیله مسئول مربوطه
• ارسال پرونده به بایگانی تا مراجعه مالک
• مراجعه متقاضی و ارسال پرونده به حسابداری جهت پرداخت بهاء دفترچه مالکیت
• پرداخت بهاء دفترچه مالکیت بوسیله متقاضی
• ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر تسلیم سند  و پلمپ آن و تسلیم به متقاضی در قبال اخذ رسید

بنابراین علاوه بر اسناد و مدارک مربوط به ملک های تجمیعی، تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود (نقشه UTM) آن توسط یک نقشه بردار کارشناس رسمی و تحویل آن به نقشه بردار پرونده هنگام تشکیل پرونده الزامی است.

احتمال اینکه مساحت و ابعاد وضع موجود قطعه ملک حاصل از کوبیدن قطعات تجمیعی مساوی با مساحت حاصل از جمع عددی مساحت سندی قطعات نباشد بسیار زیاد است. چرا که در گذشته ابزار دقیق نقشه برداری برای تعیین مساحت دقیق ملک وجود نداشته است٬ معمولا بین مساحت واقعی ملک و مساحت سندی ملک اختلاف وجود دارد. حال هر چه تعداد قطعات تجمیعی بیشتر باشند٬ اختلاف مساحت واقعی مجموع قطعات با جمع عددی مساحت درج شده در سندها بیشتر خواهد شد.

بنابراین لازم است طولها و مساحت دقیق وضع موجود هر یک از قطعات تجمیعی با دستگاههای دقیق نقشه برداری تعیین و توسط نقشه بردار تهیه کنند ممهور گردد به طوریکه انطباق هر یک از قطعات تجمیعی با وضعیت سندی آن بررسی شود و همچنین در نهایت مساحت و طولها در چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا برای قطعه زمین حاصل از تجمیع برآورد و به تایید نقشه بردار کارشناس رسمی برسد.

بدین ترتیب برای زمین تازه متولد شده حاصل از تجمیع دو یا چند قطعه زمین، سند تک برگ جدید به عنوان سند تجمیعی صادر می گردد تا ادامه روند ساخت و ساز برای پیگیری در شهرداری جهت اخذ تراکم و جواز ساخت بر اساس سند تجمیعی جدید انجام شود.

ترسیم نقشه و تنظیم صورت‌مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‌ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمناً نسبت به پلاک‌هایی که حدود آنها به کوه یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.

 اسناد مالکیت پلاک‌های مورد تجمیع باید از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند. بدین معنا چنانچه به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه یا وجود اضافه مساحت در پلاک یا عدم تطبیق با مجاورین یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدواً باید با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشه‌بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام کنند .

در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین شود، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک‌ها اقدام شود به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک‌هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود.

در چنین حالت‌های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی یا تعیین حد مسیل‌ها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه‌های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد؛ به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.

لذا نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام (نقشه UTM) علاوه بر انجام عملیات نقشه برداری دقیق از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک های تجمیعی، باید اسناد مربوط به هر قطعه را از حیث حدود اربعه و مساحت بررسی کند. بنابراین لازم است نقشه بردار مربوطه، کارشناس رسمی امور ثبتی باشد. انتخاب نقشه بردار متخصص در امور ثبتی در مورد ملک های تجمیعی الزامی است. در غیر اینصورت نقشه یو تی ام (نقشه UTM) تهیه شده از ملک دقت و اطلاعات مورد نیاز که در مورد ملک های تجمیعی الزامی است را ممکن است برآورده نکند. عدم تایید نقشه یو تی ام (نقشه UTM) به معنای تاخیر در روند پرونده خواهد بود. تهیه نقشه یو تی ام ملک های تجمیعی نکات و الزامات خاص فنی را در بر دارد که تنها در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.