نقشه کشی یو تی ام | نقشه کش یو تی ام

تهیه نقشه  utm| تهیه نقشه یو تی ام | نقشه یو تی ام ثبتی | نقشه برداری یو تی ام | نقشه شمیم

با توجه به ابزارهای تهیه نقشه زمینی دو روش برای تهیه نقشه ثبتی استفاده می شود :

۱-تعداد نقاط برداشتی زیاد باشد :

بهترین ترکیب استفاده از توتال استیشن، جی پی اس دستی و نقشه هوایی منطقه است

۲-تعداد نقاط در حد ۴ نقطه باشد :

بهترین  کار استفاده از گیرنده مولتی فرکانس (سامانه شمیم) و استقرار بر روی چهار گوشه است

البته با توجه به اینکه باید گیرنده های ایستگاهی به صورت ترکیباتی بیشتر از یک دستگاه مورد استفاده قرار گیرد که به صورت همزمان اطلاعات را از ماهواره دریافت کنند لذا ترکیب اول سریع تر و است و امکان ایجاد خطا در آن کمتر ، زیرا ممکن است فاصله دو دستگاه در زمان قرائت بالا باشد و همزمانی به اندازه کافی اتفاق نیافتد یا خطاهایی به وجود اید که دقت را پایین بیاورد و تمام این موارد پس از پایان کار مشخص می شود .

 

که با توجه به اینکه هر نقشه بردار چه ابزارهایی در دست دارد می تواند از یکی از دو روش فوق استفاده نماید .

چند سالی است که هنگام مراجعه به اداراتی نظیر اداره ثبت، شهرداری و نهادهای مربوط به املاک، با کلمه جدیدی روبرو می شویم. نقشه UTM! آیا می دانید نقشه UTM چیست و به چه دردی می خورد؟ چرا کارهای ثبتی نیاز به تهیه نقشه utm دارد؟

نقشه یو تی ام (UTM) یک سیستم تصویر جهانی برای مشخص کردن مکان یک نقطه برروی کره زمین است. با این سیستم، تصویر هر نقطه روی کره زمین دارای مختصات اختصاصی است. این مختصات در هیج جای کره زمین وجود ندارد. نقشه  یو تی ام نمایش دهنده ی ملک برروی یک فضای دو بعدی مانند کاغذ است.

تهیه نقشه یو تی ام (UTM )  به منظور تعیین موقعیت ملک یا زمین یا ساختمان مورد تقاضای سازمانهای دولتی از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک ،شهرداری ،منابع طبیعی،جهاد کشاورزی ،وزارت نیرو و …. است.

 

در زمینه فعالیت اجرایی به منظور تهیه نقشه یو تی ام  می توان از دو روش بهره برد:

۱-برداشت دقیق وضع موجود ملک با استفاده از دوربین توتال استیشن و جانمایی ملک بر روی نقشه های ۱/۲۰۰۰ هوایی سازمان نقشه برداری.

۲-استفاده از گیرنده های مولتی فرکانس و برداشت و UTM  کردن ملک به صورت مستقیم.

دقت نقشه یو تی ام

دقت نقشه یو تی ام از 10 متر تا یک سانتیمتر متغییر است و این موضوع بستگی مستقیم با ابزار مورد استفاده جهت تهیه اینگونه نقشه دارد ، دستگاه های مورد استفاده برای تهیه نقشه یو تی ام قیمتی از 2 میلیون تومان  تا 400 میلیون تومان  با توجه به دقت آنها دارند و دقت مورد نظر برای تهیه این نقشه جهت ارائه به ادارات ثبت و شهرداری ها باید  در حد سانتیمتر باشد ، پس ابزار مورد استفاده جهت تهیه این نقشه با توجه به اینکه ساخت چین باشد یا کشورهای اروپایی یا امریکا از حدود 80 میلیون تومان تا 400 میلیون متغییر است و به دلیل بالا بودن قیمت این دستگاه ها  اجاره یک ست آن جهت انجام امور نقشه برداری روزانه از حدود 1.5 میلیون به بالا می باشد و به همین دلیل قیمت تهیه نقشه یو تی ام برای حداقل متراش که نصفی از روز این دستگاه ها را درگیر می کند از 1 میلیون به بالا می شود مگر اینکه جهت تهیه نقشه یو تی ام از ابزار غیر دقیق استفاده گردد .

لذا اکیداً توصیه می کنیم جهت جلوگیری از مشکلات آتی که در آینده گریبانگیر مالکین خواهد شد به هیچ وجه دنبال ارزانی که موجب بی دقتی نقشه و درنتیجه تعارضات ملکی خواهد شد در این نوع نقشه نباشند .

از قدیم گفته اند " هیچ گرونی بی حکمت نیست،هیچ ارزونی بی علت"

نقشه یو تی ام

با عنایت به گستردگی فعالیتهای نقشه محور نیاز به نقشه دقیق ابعاد، مساحت و مختصات برای کلیه املاک کشور امری است بدیهی و با توجه به اینکه تنها راه تهیه نقشه دقیق املاک روش زمینی است لذا کلیه سازمانها و ارگانها در مراجعه مالکین برای انجام فعالیتهای نقشه محور مالکین محترم را به کارشناسان نقشه برداری ارجاع می دهند و در این بین هستند مالکینی که این کار را امری هزینه بر و ایجاد وقفه تلقی می نمایند که لازم است خدمت این دسته از مالکین عرض نمایم وجود نقشه دقیق و صحیح املاک در سیستم مختصات یو تی ام UTM امری است اجتناب ناپذیر که برای تمام املاک باید صورت پذیرد زیرا در صورت عدم وجود نقشه UTM  املاک قسمتی از پروسه سندی و مالکیتی زمین خدشه دار است و تنها با وجود این نقشه است که بحث مالکیتی املاک در کنار املاک و عوارض طبیعی و مصنوعی شهری و روستایی دیگر مشخص می گردد و شاید دلیل به تاخیر افتادن این امر در ایران نبود زیرساخت و کارشناسان کافی و خبره در انجام این امر می باشد .

چرا نقشه یو تی ام باید تهیه گردد:

اداره کل کاداستر سازمان ثبت املاک کشور پس از اجرای ماده 7 قانون جامع حدنگار( کاداستر)  در کشور تاسیس گردید و با توجه به اینکه در یک سیستم یکپارچه کاداستر ما نیاز به یک نقشه یکپارچه برای کل کشور داریم و داشتن یک نقشه یکپارچه نیاز به استفاده از یک سیستم مختصات یکپارچه و سراسری دارد لذا اداره کل کاداستر سیستم واحد خود را سیستم مختصات یو تی ام (UTM) قرار داد که در پست های قبلی این وبلاگ توضیحی مختصر در رابطه با این سیستم مختصات آمده است و نقشه ای که در این سیستم مختصات توسط کارشناسان نقشه برداری تهیه می گردد با نام نقشه یو تی ام و یا مختصات یو تی ام  معروف است .

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه مقیاس یک دوهزارم منطقه به اصطلاح کارشناسان نقشه یو تی ام UTM ملک نام دارد.

نقشه یو تی ام UTM ملک به دو طریق تهیه می شود که از هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی بسیار متفاوت هستند. به همین جهت هزینه نقشه یو تی ام UTM با توجه به روش تهیه نقشه یو تی ام UTM متفاوت است.

روش تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک از نظر حقوقی و فنی به پاسخ این سوال بستگی دارد که آیا مالک موقعیت و مرزهای دقیق ملک خود را می داند یا خیر.

در مورد ملک های کوچک مسکونی و یا ملک های بزرگی که دیوار کشی دارند پاسخ این سوال واضح  است و بنابراین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM نیز مشخص است. نقشه بردار کارشناس رسمی مرزهای ملک را با دستگاههای دقیق نقشه برداری و در سیستم مختصات جهانی یو تی ام جانمایی می کند. خروجی این عملیات نقشه یو تی ام  UTM ملک طبق معرفی مالک است. به این معنی که این مالک است که موقعیت و مرزهای ملک را به نقشه بردار معرفی و نقشه بردار دقیقا همان ملک با همان مرزهای اظهار شده از طرف مالک را در نقشه می آورد. بدین ترتیب کارشناس نقشه بردار مسئولیتی در قبال صحت موقعیت و مرزهای ملک ندارد.

در مورد ملک های بزرگ که مرز مشخص تثبیت شده ای ،مانند دیوار یا پی کنی، روی زمین ندارند، نقشه بردار کارشناس رسمی موقعیت مرزهای ملک را تثبیت و صحت آن را گواهی می کند.

دسته سوم ملک هایی هستند که مالک به طور کلی از موقعیت ملک بی اطلاع است. این ملک به ملک های گمشده معروف هستند که مالک از نظر حقوقی مالکیت ملک را دارد و سند رسمی دفترچه ای از ملک دارد اما نمی داند ملک کجا واقع شده است. در این موارد نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا موقعیت/آدرس ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک پیدا می کند و سپس نقشه یو تی ام UTM ملک را تهیه و تایید می نماید.

نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته اول به روش جانمایی ملک طبق معرفی مالک تهیه می شود و نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته دوم و سوم به روش جانمایی ملک طبق سند تهیه می شود. در زیر توضیحات تکمیلی در مورد هر یک به تفکیک و به تفصیل آورده شده است:

جانمایی ملک طبق سند

این پروسه که جانمایی پلاک ثبتی نیز نام دارد، عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

 این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی ملک طبق اطلاعات سندی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام UTM موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

2-    سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

جانمایی ملک طبق معرفی مالک

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

2-    تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

3-    تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره

تهیه نقشه یو تی ام زمین کشاورزی

 

 سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام دقیق با دقت سانتیمتر از ملک های مذبور تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند .

 

در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند. به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد.

البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید٬ تنها روش  تعیین و پیاده سازی حدود اربعه ی ملک بر روی زمین جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اصلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است