جانمایی سند پلاک اصلی 78 کمرد لواسان | جانمایی سند پلاک اصلی 79 کمرد جاجرود

جانمایی سند پلاک اصلی 78 کمرد لواسان | جانمایی سند پلاک اصلی 79 کمرد جاجرود

هزینه جانمایی سند پلاک اصلی 78 کمرد لواسان | جانمایی سند پلاک اصلی 79 کمرد جاجرود بدون مهر پایین تر از هزینه نقشه با مهر کارشناس رسمی می باشد زیرا نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی با مهر دارای بار حقوقی فراوانی می باشد و در صورتی که ملک در اراضی ملکی و منابع طبیعی واقع نشود ما آن نقشه را مهر میکنیم.

 

نمونه نقشه یو تی ام پلاک ثبتی 78 کمرد لواسان – 79 کمرد جاجرود معروف به سنگ لشگری و پی دو برادران

این امر به نفع مالکین میباشد زیرا پس از مشخص شدن حدود ملک روی نقشه مالک تصمیم بهتری راجع به ادامه پیگیری خواهد داشت زیرا در صورتی که ملک در اراضی ملکی واقع شود دارای بار حقوقی برای مجموعه ماست و هزینه چند برابر نسبت به نقشه بدون مهر میبایست پرداخت شود.

پس از جانمایی پلاکهای ثبتی کمرد(سنگ لشگری) موقعیت زمین در محل نیز میخ کوبی (چهار میخ میگردد).

 

نمونه سند شش دانگ شاهنشاهی پلاک ثبتی 78 کمرد لواسان – 79 کمرد جاجرود معروف به سنگ لشگری و پی دو برادران

پلاک ثبتی 78 اصلی و 79 اصلی کمرد (سنگ لشگری) شامل دو پلاک ثبتی وسیع است با حدود 21 کیلومتر طول و 22 کیلومتر عرض و حدود اربعه آن از قسمت جنوب از کمرد شروع و تا لواسان بزرگ ادامه دارد و از شرق به پردیس و از غرب تا ابتدای لواسان ادامه دارد.

 برخی پلاک های ثبتی جانمایی شده در این منطقه کمرد که سابقه ثبتی ندارند(قابلیت جانمایی ندارند) به علت قرارگیری در ارتفاع بالای 2000 متر و بدون سابقه احیا  جزء اراضی ملی یا منابع طبیعی هستند.

جهت جانمایی پلاک ثبتی 78-79 کمرد لواسان یا همان مشخص کردن مکان سند، از نقشه های ثبتی قدیمی استفاده می شود که به صورت ژئورفرنس شده (قرار گیری در موقعیت یو تی ام) می باشند.

 پس از جانمایی نهایی سند با انطباق سند قدیمی و نقشه های فعلی از منطقه وضعیت فعلی زمین از حیث ملی شدن یا تصرف مشخص میگردد و مالک می تواند پس از اعلام کارشناس تصمیمات مقتضی را اعمال نماید.

 

نمونه محل جانمایی پلاک ثبتی 78 کمرد لواسان – 79 کمرد جاجرود معروف به سنگ لشگری و پی دو برادران

مشخص کردن وضعیت سندهای قدیمی مربوط به قبل انقلاب(شاهنشاهی) مستلزم مراجعه مالک به اداره ثبت و تشکیل پرونده برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگی است، اما بسیاری از این سندهای قدیمی متعلق به املاکی می باشند که مالک اصلی در قید حیات نمی باشد و وراث اطلاع از محل دقیق ملک ندارند، توجه داشته باشید ملک تحت تصرف مالک باشد یا خیر، هیچ جای نگرانی جهت جانمایی پلاک ثبتی نیست، در صورت معتبر بودن سند می توان بازپس گیری نمود.

تعداد کثیری از سند های قدیمی ( شاهنشاهی) محدوده سنگ لشگری که شامل دو پلاک 79 کمرد جاجرود و 78 کمرد لواسان می باشند قابلیت جانمایی روی نقشه منطقه و پیاده سازی روی زمین را دارند.

 

نمونه عکس هوایی جانمایی پلاک ثبتی 78 کمرد لواسان – 79 کمرد جاجرود معروف به سنگ لشگری و پی دو برادران

 

بخشی از زمین های سنگ لشگری که سابقه احیا نداشته باشند قابلیت بهره برداری ندارند.در واقع سابقه احیا یعنی زراعت م کشت در این زمین ها انجام شده باشد.دسترسی به وضعیت زمین از نظر سابقه احیا صرفا توسط تهیه عکس هوایی سالیان گذشته و تفسیر عکس هوایی مقدور است.

شایان ذکر است تهیه عکس هوایی و تفسیر عکس هوایی جهت اطلاع از سابقه احیا نیز توسط تیم کارشناسی ما مقدور است.

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه ثبتی چیست؟

 

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه ثبتی

نقشه یو تی ام پلاک ثبتی حاصل انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اطلاعات سندی و نقشه ثبتی قدیمی منطقه ملک است. نقشه ثبتی یک کروکی است که در ان شماره قطعه ها و چیدمان آنها در قطعه زمین مادر (پلاک ثبتی اصلی) مشخص شده است.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی برای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌. لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید که مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی های محل در قبال هزینه ای ادعا در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

ضمنا صرف دانستن شماره پلاک ثبتی ملک کاری را در ادرات ثبت از پیش نمی برد. چون پلاک ثبتی ملک باید بر روی نقشه یو تی ام UTM که مختصات دقیق چهارگوشه ملک روی نقشه هوایی محدوده آورده شده است درج شود و صحت و دقت آن گواهی شود و سپس ممهور شود. بنابراین مالک به هر حال موظف و مجبور است که از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کند. چه برای مرحله استخراج پلاک ثبتی و چه برای درج پلاک ثبتی بر روی نقشه یو تی ام UTM و ممهور کردن آن.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید. کارشناس  برای عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول تا چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به این ترتیب سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی امUTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

 یکی از مشکلات تعیین تکلیف اسناد قدیمی، جانمایی ملک و تعیین موقعیت دقیق آن می باشد. در مورد بسیاری از اسناد قدیمی، مالک اصلی در قید حیات نمی باشد و وارثین نیز اطلاعی از محل ملک ندارند. بنابراین تنها راه به اصطلاح زنده کردن سند، تهیه نقشه یو تی ام UTM به دستور اداره ثبت است که در آن موقعیت دقیق ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک جانمایی شده است.

لذا از وارثین ملک های قدیمی که اسناد و مدارک قدیمی را در دست دارند تاکید می شود که در حفظ و نگهداری برگه های ضمیمه به سند اصلی مانند نقشه ثبتی و کروکی قطعات تفکیکی دقت فرمایند.

گاهی یک برگه ی به ظاهر بی ارزش که فقط شامل خطوط در هم ریخته و اعداد و ارقام ناخوانا است، می تواند یک نقشه ثبتی قدیمی باشد که در جانمایی ملک بسیار کمک کننده است.

این نقشه های ثبتی نه تنها برای جانمایی ملک مورد نظر،  بلکه برای جانمایی کلیه پلاک های ثبتی که در کروکی دیده می شوند کاربرد دارد.

نقشه های ثبتی نقشه های با ارزش قدیمی هستند که در صورت موجود نبودن، عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملا غیر ممکن می باشد.

بسیارند ملک هایی که به دلیل به قطعیت نرسیدن نظر کارشناسان در جانمایی پلاک ثبتی ، محکوم به بلاتکلیف ماندن هستند. در صورتی که اگر کروکی پلاک های قطعه مادر و یا توضیحات دستنویس قدیمی موجود بود می توانست بسیاری از شبهات را طوری برطرف کند که کارشناس بتواند به قطعیت رسیده و نقشه جانمایی را تایید/مهر کند.

به همین دلیل است که ادارات ثبت تنها و تنها نقشه های یو تی ام UTM ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری-امور ثبتی را معتبر می دانند. چراکه کلیه مسئولیت حقوقی تعیین موقعیت ملک به عهده کارشناسی است که حق ممهور کردن نقشه را فقط در صورتی که به قطعیت رسیده باشد دارد.

بنابراین حتی اگر هم اکنون قصد تعیین تکلیف اسناد قدیمی تان را ندارید، تمام برگه ها و دست نوشته ها و هر آنچه همراه سند به دست شما رسیده است را اسکن کنید تا برای سالیان قابل نگهداری باشد.

گرچه توصیه می شود هر چه سریعتر برای تبدیل اسناد قدیمی به سند تک برگی و تعیین تکلیف آن اقدام فرمایید. حتی اگر ملک تحت تصرف شما نیست و حتی از محل ملک اطلاع ندارید،

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و نقشه برداری

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی زیر مجموعه گروه کارشناسان راه و ساختمان می باشد . لذا کارشناسان این رشته جهت انجام امور کارشناسی با توجه به موضوع کارشناسی ارجاع شده ، نیازمند دارا بودن صلاحیت مرتبط اخذ شده از مراجع صادر کننده پروانه کارشناس رسمی دادگستری می باشند

 

اهمیت تخصص در این صلاحیت همین بس که امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه ازنظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی مباحت املاک و مستغلات است، دقت نظر در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی ، پس از اخذ پروانه فعالیت حرفه‌ای به‌عنوان کارشناس رسمی در عناوین حوزه فعالیت بایستی صلاحیت‌های مربوطه را اخذ نماید.

علی‌رغم سابقه دیرینه سازمان ثبت در صدور اسناد مالکیت و تعیین حدود وثغور املاک و همچنین تعیین مشخصات اراضی ملی و مستثنیات مالکین حقیقی، حقوقی، دولتی و خصوصی، امروزه با توجه به راه‌اندازی سیستم‌های نوین ثبتی، تهیه نقشه کاداستر ملی و تهیه نقشه‌های به‌روز و مشخصات دقیق بر اساس نقشه  UTM،

جانمایی پلاک ثبتی اسناد مالکیت قدیمی که فاقد مشخصات و اندازه‌های دقیق هستند ازجمله موارد بااهمیت و حساسی است که کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی لازم است علاوه بر اشراف کامل در تهیه و اعلام نظر در مورد نقشه‌های ثبتی دقت بسیار زیادی داشته باشد.

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و اسناد در واقع با ارائه نظر کارشناسی موجب می شوند حفظ مالکیت مالکین و صاحبان حق نسبت به آنها رعایت شود، این امر کمک می کند تا از تجاوز دیگران به حق شخصی جلوگیری شده و مالکیت افراد دارای امنیت کامل باشد.

 

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

صلاحیت های کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و اسناد به شرح ذیل باشند :

    تشخیص حدود ثبتی املاک

    پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی

    رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک

    رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک

    رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد

    ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت

    ارزیابی املاک موضوع قانون و آئین نامه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی براساس قیمت منطقه ای دارائی

    پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوائی و شناسایی و مشخص کردن املاک بر روی عکس هاس هوائی

شرح صلاحیت های کارشناس دادگستری امور ثبتی

منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک عبارت است از:

رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی ها و تحدید حدود و تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن

منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و پرونده های اجرائی) عبارت است از :

رسیدگی به نحوه تنظیم و  ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی

 

منظور از تشخیص حدود ثبتی املاک عبارتند از:

تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی، با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرتها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع

 

منظور از پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوایی عبارتست از:

تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و نقشه هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت

 

منظور از ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت عبارتست از:

تعیین بهای زمینهایی که در اجرای مقررات مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده.

تبصره: در صورتی که در این زمینها ساختمانهای مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی آن منحصرا نیز جزء صلاحیت بند 5 خواهد بود.

    منظور از رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک عبارتست از:

رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افزار و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 و آئین نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمانها و سایر قوانین و مقررات مربوطه.

 

کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه از نظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی، مباحث املاک و مستغلات است. دقت در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت‌بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

علی‌رغم سابقه دیرینه سازمان ثبت در صدور اسناد مالکیت و تعیین حدود و ثغور املاک و همچنین تعیین مشخصات اراضی ملی و مستثنیات مالکین حقیقی، حقوقی، دولتی و خصوصی، امروزه با توجه به راه‌اندازی سیستم‌های نوین ثبتی، تهیه نقشه کاداستر ملی و تهیه نقشه‌های به‌روز و مشخصات دقیق بر اساس نقشه UTM، جانمایی پلاک ثبتی اسناد مالکیت قدیمی که فاقد مشخصات و اندازه‌های دقیق هستند. ازجمله موارد بااهمیت و حساسی است که کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی لازم است علاوه بر اشراف کامل در تهیه و اعلام نظر در مورد نقشه‌های ثبتی دقت بسیار زیادی داشته باشد.

همانطور که در مقالات قبلی عدالتخانه در معرفی و شرح وظایف کارشناس رسمی راه و ساختمان گفتیم، کارشناسان رسمی راه و ساختمان دارای برخی صلاحیت‌ها هستند که با توجه به آن‌ها می‌تواند در حوزه‌ای ورود و اظهار نظر رسمی و قانونی نمایند. کارشناسی رسمی ثبت نیز یکی از صلاحیت‌های بسیار مهم و قابل توجهی است که یک کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند داشته باشد. با توجه به اینکه املاک و مستغلات از نظر کلیه فعالان اقتصادی سرمایه‌های بسیار ارزشمندی محسوب می‌شوند، هر کارشناس رسمی ثبت موظف است بیشترین دقت خود را در تهیه و اصالت بخشی به انواع املاک و مستغلات داشته باشد.

 

وظایف یک کارشناس رسمی ثبت کدامند؟

پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی (تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و عکس هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت)

ارزیابی املاک موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت (تعیین بهای زمین‌هایی که در اجرای مقررات مواد ۱۴۷-۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده. تبصره: درصورتی‌که در این زمین‌ها ساختمان‌های مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی منحصراً نیز جزء این بند خواهد بود)

تشخیص حدود ثبتی املاک (تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرت‌ها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع)

رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک (رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آئین‌نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمان‌ها و سایر قوانین و مقررات مربوطه)

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد (رسیدگی به نحوه تنظیم و ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء و ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی)

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک (رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره‌گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی‌ها و تحدید حدود و تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن)

کارشناسی تعیین ارزش قیمت انواع ملک، ملک‌های متعلق به شرکت‌ها، نهادها و سازمان های دولتی و خصوصی، بانک‌ها و شرکت‌های تابعه آن‌ها

کارشناسی تعیین ارزش مادی روز املاک جهت دریافت انواع وام یا قرار دادن سند ملک جهت وثیقه

کارشناسی قراردادهای پیمانکاری، نوسازی، بازسازی و اجرای ساختمان‌ها

کارشناسی تعیین ارزش املاک واقع شده در طرح‌های مختلف شهرداری‌ها و سایر نهادهای دولتی جهت برآورد خسارت

کارشناسی تعیین ارزش سرقفلی به صورت خالص، ارزش ملکیت و محاسبه نسبت ارزش ملکیت به ارزش سرقفلی در مورد هر واحد تجاری

کارشناسی تعیین ارزش اجاره بها برای املاک با انواع کاربری ازجمله املاک مسکونی، اداری، تجاری، سرقفلی، تولیدی و …

 

حساسیت کار یک کارشناس رسمی ثبت به چه دلیل است؟

حساسیت کار یک کارشناس رسمی ثبت به این دلیل است که وی با املاک و دارایی‌های غیرمنقول سروکار دارد و همانطور که در بالا گفتیم، املاک و مستغلات از جمله مهمترین مباحث در نظر تمامی فعالان اقتصادی است. البته شاید با خود بگویید که ادارات ثبت اسناد و املاک علاوه بر ثبت املاک وظایف دیگری نیز دارند؛ این موضوع کاملاً صحیح است و ادارات ثبت اسناد و املاک علاوه بر ثبت املاک، به ثبت ازدواج و طلاق، ثبت اکتشافات و اختراعات و همچنین ثبت احوال نیز می‌پردازند. اما آنچه مورد توجه ما و در حیطه وظایف کارشناس رسمی ثبت است ثبت املاک و مستغلات می‌باشد.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی می‌تواند با تعیین حدود و تطبیق مساحت ارزش املاک و حقوق مالکین را به صورت کاملاً تخصصی و قانونی تعیین نماید. هممچنین در صورت بروز اختلاف و تعارضاتی مبنی بر اضافه مساحت ملک در سند، یک کارشناس رسمی ثبت می‌تواند وارد عمل شده و علت به وجود آمدن این مشکل را بررسی و شخص محق را مشخص و از طریق مراجع قانونی حق و حقوق وی را بازگرداند.

کارشناس رسمی دادگستری یعنی شخصی که در یک فن یا علم دارای توانمندی و تخصص لازم است و به‌صورت رسمی و قانونی درباره یک عنوان و موضوع اظهارنظر تخصصی می‌کند در محاکم عمومی قاضی مسئول رسیدگی به مسائل مربوط به یک پرونده است و اجازه رسیدگی و صدور رأی عادلانه و صحیح درباره آن پرونده را دارد و باید به علم حقوق تسلط کامل داشته باشد اما امکان ندارد روی تمام موضوعات تسلط و تخصص لازم را داشته باشد به همین دلیل برای رسیدگی به جزئیات مسائل، نیاز به بررسی و اظهارنظر دقیق فرد متخصص و قابل‌اعتماد است و درواقع کارشناس رسمی دادگستری به دلیل تحصیلات و کسب تجربه در یک علم یا حرفه به تبحری دست پیداکرده که نظر او به‌طور رسمی در دادگستری درباره یک موضوع خاص اعلام و ملاک رأی قرارمی گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری به دلیل تبحر و تخصصی که در رشته خوددارند از کانون کارشناسان رسمی دادگستری بعد از طی آزمون و مصاحبه پروانه کارشناس رسمی را دریافت می‌کنند تا در مواقعی که ضرورت دارد از اعتبار و تخصص آن‌ها به‌صورت رسمی و قانونی استفاده شود.

کارشناسان رسمی دادگستری رشته برق، ماشین‌آلات و تأسیسات کارخانجات، کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان، کارشناس رسمی دادگستری رشته امور وسایل نقلیه موتوری زمینی و تصادفات و کارشناس رسمی دادگستری رشته حسابداری و حسابرسی کارشناس رسمی دادگستری

به‌عنوان‌مثال قاضی برای بررسی پرونده نیاز دارد ارزش واقعی یک مال یا دارائی را بداند موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری مربوط به این امر ارجاع می‌دهد و ارجاع به کارشناس در دادگاه یکی از ادله اثبات دعوی می‌باشد که می‌تواند با درخواست طرفین دعوی یا خود قاضی باشد.

 

چند نکته مهم در مورد وظایف اخلاقی کارشناس رسمی دادگستری

کارشناس رسمی دادگستری ملزم است نسبت به تمام اسرار و مسائلی که حین انجام کار مطلع می‌شود رازدار باشد و در صورت تخلف در این زمینه در قانون محکوم‌به کیفر انتظامی و 2 تا 6 ماه حبس تأدیبی می‌شود.

نحوه محاسبه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری طبق تعرفه‌ای می‌باشد که آیین‌نامه وزارت دادگستری تعیین می‌کند درصورتی‌که کارشناس رسمی دادگستری درخواست وجه یا مال بیشتر از اشخاص ذینفع کند به تخلف رشوه گیرنده محکوم می‌شود. تمام کارشناسان رسمی دادگستری ملزم به رعایت این مورد مهم می‌باشند.

در مواردی که کارشناسان باید جهت بررسی و کارشناسی امری به مسافت دورتری بروند هزینه مسافرت و زمان صرف کرده در این امربر اساس کیلومتر شماری در قانون مقررشده و کارشناسان باید به‌تناسب وقت و مسافت طی کرده دستمزد بگیرند نه بیشتر.

کارشناس رسمی دادگستری باید در مواردی که مقام صلاحیت‌دار، حضور او را در جلسه دادرسی ملزم می‌کند حاضر شود و عذری نیاورد.

کارشناس باید در گزارش‌هایی که تنظیم می‌کند نهایت ادب و احترام را رعایت کند.

 

رشته نقشه‌ برداری

یکی از صلاحیت‌های کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری تهیه نقشه توپوگرافی به مقیاس 1:200 می‌باشد.

تهیه نقشه‌های مسطحاتی و مساحی املاک و تعیین ابعاد و مختصات آن و تطبیق با حدود ملک یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری است.

کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری صلاحیت پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوایی و شناسایی و مشخص کردن املاک بر روی عکس‌های هوایی را دارد.

رشته امور ثبتی

صلاحیت رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک از وظایف کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی می‌باشد درواقع یعنی رسیدگی به اقدامات ثبتی و توزیع اظهارنامه، مراحل انتشار آگهی، مراحل ثبت و تفکیک حدود و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت.

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد هم یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی می‌باشد که رسیدگی به نحوه تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و مطابقت اسناد با قوانین و مقررات و احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی را انجام می‌دهد.

یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی تشخیص حدود ثبتی املاک می‌باشد که کار تطبیق مشخصات ملک مندرج در اسناد و سوابق ثبتی با وضعیت ملک و تشخیص اختلافات و مغایرت‌ها که شامل تجاوز و تداخل و تعارض در املاک می‌باشد را بررسی می‌کند.

پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوایی از صلاحیت‌های قابل‌ذکر در این رشته می‌باشد.

کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی صلاحیت رسیدگی و تشخیص انجام تشریفات افراز املاک را دارد یعنی رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و مطابقت آن با قانون و آیین‌نامه اجرایی افراز و فروش املاک مشاع که در سال 1357 مصوب شده و سایر قوانین مربوطه.

نمونه نقشه یو تی ام و تهیه نقشه یو تی ام

تشریح نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام UTM که مخفف کلمه Universal Transverse Mercator Coordinate system می‌باشد به معنی سیستم مختصات مبدل عرضی جهانی است که در سال 1940 به دست تیم مهندسی ارتش آمریکا ابداع شد در این سیستم، نقشه‌برداری و تعیین موقعیت بر روی یک دستگاه مختصات دوبعدی نشان داده می‌شود درواقع هر نقطه از زمین دارای مختصات منحصربه‌فرد است و زمین در این سیستم به 60 قسمت (زون) که هر قسمت یا زون معادل 6 درجه از طول جغرافیایی است تقسیم‌شده و هر زون هم در راستای افق به 20 قسمت تقسیم‌شده که هر قسمت 8 درجه از عرض جغرافیا را نشان می‌دهد با داشتن طول و عرض جغرافیایی می‌توانیم یک نقطه در کره زمین را مشخص کنیم و کشور ایران در زون‌های 38 تا 41 قرارگرفته و همچنین زون‌های عرض جغرافیایی بر اساس حروف انگلیسی نام‌گذاری شده که حروف R و S مناطق ایران را نشان می‌دهد.

درواقع مختصات و محدوده ملک موردنظر توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری با کمک سامانه GPS روی دستگاه مختصات دوبعدی (دکارتی) سامانه یو تی ام شمیم جانمایی می‌شود تا نقشه دقیق ملک مشخص شود.

 

دلایل نیاز به نقشه utm چیست؟

از سیستم تهیه نقشه utm به دلیل داشتن مختصات و ابعاد دقیق با دقت خیلی بالا در حد سانتی‌متر در ادارات و مجموعه‌های مرتبط به خدمات ملکی مانند ادارات ثبت، شهرداری‌ها، اداره منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، سازمان میراث فرهنگی، شورای شهر و … استفاده می‌شود درواقع این ادارات مالکین را ملزم به دریافت نقشه یو تی ام یا در اصطلاح عامیانه چهارمیخ از کارشناسان رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری کرده‌اند در حال حاضر با اضافه شدن طرح اجباری شمیم و درج نقشه utm یا چهارمیخ بر روی اسناد ملکی جدید این روال به پروسه صدور اسناد اضافه‌شده است.

هفت ضرورت مهم استفاده از نقشه یو تی ام:

استقرار پلاک در موقعیت خود: وقتی برای ملکی نقشه یو تی ام تهیه می‌شود مختصات دقیق و منحصربه‌فرد برای آن ملک مشخص می‌شود و امکان ندارد این ملک با این مشخصات برای فرد دیگری ثبت شود یعنی جلوی این ادعا که شخصی سندی با مشخصات ملک شما دارد گرفته می‌شود.

عدم تجاوز، تعارض و جابجایی: با استفاده از نقشه یو تی ام utm خط مرزی ملک و حدود دقیق آن با زمین یا ملک مجاور مشخص می‌شود و از هرگونه تعارض و جابجایی خط مرزی به‌صورت عمدی یا غیرعمدی نسبت به ملک شما پیشگیری می‌شود.

تعیین مساحت دقیق در حد سانتی‌متر: به نقشه یو تی ام (utm) در اصطلاح عامیانه نقشه چهارمیخ نیز گفته می‌شود منظور از چهارمیخ همان پیاده کردن مختصات نقشه بر روی زمین است وقتی گوشه‌های ملک با دقت سانتی‌متر روی زمین مشخص شود مساحت هم با همین دقت به دست می‌آید و در حال حاضر به دلیل قیمت بالای زمین و ملک اطلاع از مساحت دقیق ملک جلوی متضرر شدن مالکین در معاملات را می‌گیرد.

کاهش اختلافات ملکی: در صورتی که مرزها و حدود زمین‌ها و املاک بخصوص زمین‌های زراعی، زمین‌های کشاورزی، باغات و غیره به‌صورت دقیق مشخص نباشد زمینه اختلافات و مشکلات در این امور به وجود می‌آید استفاده از نقشه یو تی ام به دلیل قابلیت در دقت و سرعت در این زمینه این مشکلات را حل کرده.

جهت درج در سامانه اسناد: نقشه utm برای درج در سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست سند مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک موردنیاز می‌باشد.

جانمایی مشخصات ثبتی ملک با وضعیت مکانی ملک: اگر مالک سندی داشته باشد که قدیمی‌ باشد و مکان دقیق آن را نداند یا زمینی دارد که در حدود و همسایگی و متراژ آن تردید داشته باشد در این صورت کارشناسان رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری با استفاده از پلاک‌های ثبتی همسایگان و تهیه نقشه utm می‌توانند مکان دقیق ملک یا زمین را روی نقشه و سیستم مختصات دو بعدی مشخص کنند.

تسهیل جانمایی ملک و تطبیق املاک: که با استفاده از نقشه utm یا چهارمیخ کردن این مورد به‌راحتی قابل انجام است.

 

چه افرادی صلاحیت تهیه نقشه utm رادارند؟

افرادی که صلاحیت این کار رادارند مهندسینی هستند که در آزمون سازمان نظام مهندسی ساختمان شرکت کرده‌اند و پروانه و مهر نظام مهندسی را دریافت کردند و یا اینکه در آزمون کارشناسان رسمی دادگستری شرکت کرده‌اند و در رشته های نقشه‌برداری و امور ثبتی موفق به دریافت پروانه و مهر کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری و امور ثبتی شده اند و گروه سوم گروه نقشه‌برداران هستند که دارای پروانه اشتغال به کار از سازمان نظام کاردانی می باشند این افراد مجوز تهیه نقشه یو تی ام (utm) یا چهارمیخ رادارند اگر روی نقشه تهیه‌شده مهر کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری نباشد فاقد اعتبار از لحاظ حقوقی و اداری می‌باشد.

 

خدماتی که کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری ارائه می‌کند:

معمولا در مراجع قضایی، دادگاه‌ها و ادارات دولتی مانند ثبت اسناد، شهرداری‌ها و … از کارشناسان رسمی دادگستری نقشه‌برداری و امور ثبتی جهت ارائه نقشه و جانمایی ملک و اظهار نظر بهره می‌گیرند.

 

1. تعیین مساحت زمین و ملک وکروکی ثبتی و تهیه نقشه یو تی ام توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری
2. تعیین جانمایی ملک با استفاده از نقشه utm یا نقشه چهارمیخ
3. تعیین مختصات دقیق ملک (نقشه utm یا نقشه چهارمیخ) برای مشخص شدن وضعیت ثبتی املاک فاقد سند رسمی
4. تهیه صورت مجلس تفکیکی برای آپارتمانها
5. تهیه نقشه زمین و ثبت‌نام سند مالکیت رسمی
6. مساحی زمین‌های کشاورزی و باغ و تهیه نقشه utm یا چهارمیخ
7. تعیین عرصه و اعیان املاک و بررسی میزان تعرضات آن توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری
8. تفسیر عکس‌های هوایی (تعیین و مشخص نمودن آثار قنات و چاه، مشخص نمودن آثار کشت و زرع و محدوده زمین‌های کشاورزی و …
9.   تفسیر تصاویر ماهواره‌ای توسط کارشناسان رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری

 

نحوه استفاده از نقشه utm

به‌عنوان مثال می‌توانیم مختصات یو تی ام برج میلاد و نحوه خواندن آن را نشان دهیم عدد ۵۳۳۹۲۲۳۹۵۵۶۹۵۳۹۰۰۰۰۰۰۰۰ مختصات یو تی ام برج میلاد است که این نقطه موردنظر ما در زون شماره ۳۹ و باند s قرارگرفته که در اصطلاح به این مختصات s ۳۹ گفته می‌شود و عدد ۵۳۳۹۲۲ فاصله از محور X و عدد ۳۹۵۵۶۹۵ فاصله از محور Y بر حسب متر نسبت به مبدا می‌باشد.

اغلب اوقات تطبیق دادن ملکی که می‌خواهیم بخریم با سند مالکیت آن دشوار است مخصوصا در سند های دفترچه‌ای که برای افراد غیر کارشناس قابل فهم نیست اما در حال حاضر اسناد جدیدی که برای املاک ثبت می‌شود با عنوان سند تک‌برگی این مشکل را حل کرده برای این منظور در انتهای صفحه اول سند تک‌برگی عددی با عنوان شناسه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات قیدشده که با عنوان شناسه جام هم شناخته می‌شود.

درواقع این شماره همان مختصات یو تی ام است طبق مثال عنوان‌شده از برج میلاد مختصات جام این ملک ۵۳۳۹۲۲۳۹۵۵۶۹۵۳۹۰۰۰۰۰۰۰۰ می‌باشد که:

شش عدد اول یعنی ۵۳۳۹۲۲ مختصات E یا شرقی است که طبق نقشه یو تی ام (utm) از مبدأ مختصات، ۵۳۳۹۲۲ متر از محور X فاصله دارد.

هفت شماره بعدی یعنی ۳۹۵۵۶۹۵ مختصات N یا شمالی است که طبق نقشه یو تی ام (utm) از مبدا مختصات، ۳۹۵۵۶۹۵ متر از محور Y فاصله دارد.

دو شماره بعدی یعنی ۳۹ قسمت یا زون تهران را نشان می‌دهد.

برای مشخص شدن موقعیت ملک درخواستی روی نقشه با استفاده از شناسه جام باید چگونه عمل کرد؟

    وارد سایت www.geoplaner.com شوید.

    شش شماره اول شناسه جام یعنی ۵۳۳۹۲۲ را در قسمت X یا E وارد کنید.

    هفت شماره بعدی شناسه جام یعنی ۳۹۵۵۶۹۵ را در قسمت Y یا N وارد کنید.

    دو شماره بعدی یعنی ۳۹ را در مربع کوچک زیر utm وارد کنید.

    و حتما باید در مربع مقابل نوشته utm حرف n که نشان‌دهنده نیم کره شمالی است انتخاب شود.

حالا با ok کردن، نقشه ملک مربوط به سند نمایش داده می‌شود با داشتن اطلاعات اولیه در مورد نقشه‌برداری و امور ثبتی و مهم تراز همه نقشه یو تی ام در امور مربوط به اسناد و املاک با سرعت بیشتری کار خود را به نتیجه می‌رسانید ودر ادارات مربوطه مانند اداره ثبت و شهرداری‌ها کمتر در صف نقص پرونده می‌مانید.

 

نحوه نقشه‌برداری توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری:

کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌برداری بعدازاینکه به محل مراجعه می‌کند برای تهیه نقشه یو تی ام جهت جانمایی ملک یا تعیین مختصات دقیق ملک یا غیره به دو صورت می‌تواند نقشه را تهیه کند.

استفاده از دوربین توتال استیشن به‌صورت زمینی تصاویر گرفته می‌شود و پس‌ازآن نقشه ترسیم می‌شود و اطلاعات مساحت و ابعاد ملک روی نقشه‌های هوایی سازمان نقشه‌برداری با مقیاس 2000/1 جانمایی می‌شود تا کنج‌های ملک یا زمین یو تی ام یا به‌اصطلاح چهارمیخ شود.

در روش دوم کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه‌ برداری با استفاده از گیرنده‌های ماهواره‌ای یا همان چی پی اس های دو یا سه فرکانس به‌صورت مستقیم ملک موردنظر را یو تی ام می‌کند و پس از پردازش اطلاعات و ترسیم، نقشه یو تی ام به متقاضی ارائه می‌شود.

تمامی خدمات کارشناس رسمی دادگستری نقشه‌برداری از جمله انواع نقشه‌های یو تی ام (utm)، جانمایی ملک، چهارمیخ، تعیین مختصات دقیق زمین جهت ارائه به اداره ثبت، اسناد و املاک و غیره برای تمامی املاک فاقد سند رسمی برای دریافت سند یا تعویض سند دفترچه‌ای (منگوله‌دار) به سند های تک‌برگی در مجموعه رادیان نقشه انجام می‌شود.

هزینه نقشه یو تی ام –انواع نقشه یو تی ام

 هزینه تهیه نقشه یو تی ام -انواع نقشه یو تی ام

گروه نقشه برداری رادیان نقشه با در اختیار داشتن اکیپ های مجرب و مجهز به تجهیزات روز نقشه برداری همچنین دسترسی به سوابق پلاکهای ثبتی تهران و کرج آمادگی خود را جهت ارائه هرگونه خدمات نقشه برداری و مشاوره در زمینه تهیه نقشه از ملک، نقشه برداری ماده 147و148، تعیین مختصات UTM یو تی ام، تعیین و پیاده کردن حد و مرز دقیق ملک و زمین از روی سند های دفترچه ای قدیمی و اسناد اربعه، اختلافات ملکی در مرز بین دو قطعه مجاور، نقشه برداری جهت رفع ابهام در تجاوز به محدوده زمین مجاور پس از ساخت ،جانمایی پلاک ثبتی اسناد قدیمی و جدید ،پیاده نمودن ملک از روی سند بر روی دوره های مختلف عکس هوایی، پیاده نمودن محل ستونها و بر و کف املاک و ... اعلام می داریم.

شعار ما تهیه نقشه ارزان قیمت نیست زیرا هر کالا ارزان قیمت دارای کیفیت در خور آن می باشد.ما نقشه هایی تهیه میکنیم با کیفیت و استاندارد مورد تایید کلیه سازمان ها با دقت و صحت زیرا املاک شما سرمایه های شما هستن و در صورت خطا در نقشه های ثبتی خسارت جبران ناپذیری رقم خواهد خورد.

فاکتور های مهم که مالکان باید هنگام ارائه درخواست نقشه از آنها آگاه باشند و به اطلاع کارشناس رسمی پرونده برسانند جهت بر آورد قیمت تهیه نقشه:

۱- شرح نوع خدمت مورد نیاز . (نقشه یو تی ام ، جانمایی پلاک ثبتی یا تهیه نقشه وضع موجود و ... ) این سه نقشه بسیار متفاوت هستند و قیمت های متفاوت دارند

۲- مساحت ملک مورد نظر جهت تهیه نقشه

۳-آدرس و موقعیت ملک جهت نقشه برداری

۴ - شرح وضعیت کلی از جمله پوشش گیاهی ، نوع و تعداد ساختمان ها و تعداد طبقات آن .(برای مثال زمینی است با تعداد تقریبی ۲۰ درخت که دور تا دور آن دیوار کشی شده است و در وسط آن یک ساختمان ۳ طبقه به مساحت حدودی ۱۰۰ متر مربع وجود دارد)

۵-چند عکس از وضعیت ملک

۶- تصویر صفحات اول تا چهارم سند مالکیت دفترچه ای برای پروژه های جانمایی پلاک ثبتی

تجهیزات مورد نیاز در نقشه های یو تی ام شامل گیرنده مولتی فرکانس شمیم -توتال استیشن می باشد

نکته:در صورتی که پوشش اینترنت موجود نباشد می بایست برداشت یو تی ام توسط دو گیرنده شمیم به صورت بیس و روور انجام شود

همچنین استفاده از توتال استیشن الزامی می باشد.مشاهده می شود همکاران صرفا از گیرنده مولتی فرکانس استفاده می کنند که هزینه انجام خدمات کاهش یابد ولی آگاه نیستند اگر زوایای ملک در نقشه یو تی ام دقیق برداشت نشود خسارت مالی به بار خواهد آمد

در برخی موارد پس از برداشت وضع موجود ملک نیاز است که برداشت انجام شده روی نقشه یک دوهزارم جانمایی شود که در هزینه تهیه نقشه تاثیر گذار خواهد بود.

مالکان محترم توجه داشته باشید که در صورت نیاز به درج پلاک ثبتی و تایید آن توسط کارشناس رسمی عنوان آن نقشه تغییر خواهد کرد آن نقشه دیگر نقشه یو تی ام وضع موجود نیست بلکه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی می باشد که هزینه خیلی متفاوت خواهد داشت به علت بار حقوقی برای کارشناس رسمی زیرا باید سوابق ثبتی بررسی و تایید گردد

جهت برآورد هزینه نقشه یو تی ام می بایست مالک اطلاعات فوق را به سمع و نظر کارشناس برساند و با آگاهی نقشه مورد نظر را تهیه کند.

پس از دریافت اطلاعات و نقشه مورد نظر هزینه نقشه یو تی ام مورد نظر برای شما برآورد و اعلام خواهد شد.

توجه داشته باشید برخی افراد با قیمت های خیلی پایین و کارشناسی نشده اقدام به تهیه نقشه می کنند و علت قیمت پایین هم صرفا ارائه یک برگه حاوی چند خط می باشد و این احتمال وجود دارد املاک شما متحمل ضرر مالی زیادی شود به علت تهیه نقشه غیر استاندارد

در دام این افراد قرار نگیرید زیرا هر ارزانی بی علت نیست

برآورد هزینه نقشه یو تی ام –انواع نقشه یو تی ام

 هزینه تهیه نقشه یو تی ام -انواع نقشه یو تی ام

گروه نقشه برداری رادیان نقشه با در اختیار داشتن اکیپ های مجرب و مجهز به تجهیزات روز نقشه برداری همچنین دسترسی به سوابق پلاکهای ثبتی تهران و کرج آمادگی خود را جهت ارائه هرگونه خدمات نقشه برداری و مشاوره در زمینه تهیه نقشه از ملک، نقشه برداری ماده 147و148، تعیین مختصات UTM یو تی ام، تعیین و پیاده کردن حد و مرز دقیق ملک و زمین از روی سند های دفترچه ای قدیمی و اسناد اربعه، اختلافات ملکی در مرز بین دو قطعه مجاور، نقشه برداری جهت رفع ابهام در تجاوز به محدوده زمین مجاور پس از ساخت ،جانمایی پلاک ثبتی اسناد قدیمی و جدید ،پیاده نمودن ملک از روی سند بر روی دوره های مختلف عکس هوایی، پیاده نمودن محل ستونها و بر و کف املاک و ... اعلام می داریم.

شعار ما تهیه نقشه ارزان قیمت نیست زیرا هر کالا ارزان قیمت دارای کیفیت در خور آن می باشد.ما نقشه هایی تهیه میکنیم با کیفیت و استاندارد مورد تایید کلیه سازمان ها با دقت و صحت زیرا املاک شما سرمایه های شما هستن و در صورت خطا در نقشه های ثبتی خسارت جبران ناپذیری رقم خواهد خورد.

فاکتور های مهم که مالکان باید هنگام ارائه درخواست نقشه از آنها آگاه باشند و به اطلاع کارشناس رسمی پرونده برسانند جهت بر آورد قیمت تهیه نقشه:

۱- شرح نوع خدمت مورد نیاز . (نقشه یو تی ام ، جانمایی پلاک ثبتی یا تهیه نقشه وضع موجود و ... ) این سه نقشه بسیار متفاوت هستند و قیمت های متفاوت دارند

۲- مساحت ملک مورد نظر جهت تهیه نقشه

۳-آدرس و موقعیت ملک جهت نقشه برداری

۴ - شرح وضعیت کلی از جمله پوشش گیاهی ، نوع و تعداد ساختمان ها و تعداد طبقات آن .(برای مثال زمینی است با تعداد تقریبی ۲۰ درخت که دور تا دور آن دیوار کشی شده است و در وسط آن یک ساختمان ۳ طبقه به مساحت حدودی ۱۰۰ متر مربع وجود دارد)

۵-چند عکس از وضعیت ملک

۶- تصویر صفحات اول تا چهارم سند مالکیت دفترچه ای برای پروژه های جانمایی پلاک ثبتی

تجهیزات مورد نیاز در نقشه های یو تی ام شامل گیرنده مولتی فرکانس شمیم -توتال استیشن می باشد

نکته:در صورتی که پوشش اینترنت موجود نباشد می بایست برداشت یو تی ام توسط دو گیرنده شمیم به صورت بیس و روور انجام شود

همچنین استفاده از توتال استیشن الزامی می باشد.مشاهده می شود همکاران صرفا از گیرنده مولتی فرکانس استفاده می کنند که هزینه انجام خدمات کاهش یابد ولی آگاه نیستند اگر زوایای ملک در نقشه یو تی ام دقیق برداشت نشود خسارت مالی به بار خواهد آمد

در برخی موارد پس از برداشت وضع موجود ملک نیاز است که برداشت انجام شده روی نقشه یک دوهزارم جانمایی شود که در هزینه تهیه نقشه تاثیر گذار خواهد بود.

مالکان محترم توجه داشته باشید که در صورت نیاز به درج پلاک ثبتی و تایید آن توسط کارشناس رسمی عنوان آن نقشه تغییر خواهد کرد آن نقشه دیگر نقشه یو تی ام وضع موجود نیست بلکه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی می باشد که هزینه خیلی متفاوت خواهد داشت به علت بار حقوقی برای کارشناس رسمی زیرا باید سوابق ثبتی بررسی و تایید گردد

جهت برآورد هزینه نقشه یو تی ام می بایست مالک اطلاعات فوق را به سمع و نظر کارشناس برساند و با آگاهی نقشه مورد نظر را تهیه کند.

پس از دریافت اطلاعات و نقشه مورد نظر هزینه نقشه یو تی ام مورد نظر برای شما برآورد و اعلام خواهد شد.

توجه داشته باشید برخی افراد با قیمت های خیلی پایین و کارشناسی نشده اقدام به تهیه نقشه می کنند و علت قیمت پایین هم صرفا ارائه یک برگه حاوی چند خط می باشد و این احتمال وجود دارد املاک شما متحمل ضرر مالی زیادی شود به علت تهیه نقشه غیر استاندارد

در دام این افراد قرار نگیرید زیرا هر ارزانی بی علت نیست

نقشه یو تی ام کادر – نقشه یو تی ام بلوکی چیست؟

نقشه  یو تی ام کادر –  نقشه  یو تی ام بلوکی

در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه ی یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه ی یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی امور ثبتی و نقشه برداری تایید شود.

اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد که طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ - بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

. در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

اگر ملک خود را ساخته ایند یا دیوارکشی کرده اید و اکنون اداره ثبت مربوطه پس از تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک متوجه مغایرت طول و عرض ملک با طول و عرض سندی شده ؛ باید عرض کنیم که دیگر کار از کار گذشته و متاسفانه مجبور به تقبل هزینه و مشکلات تهیه نقشه کادر هستید.

اما اگر هنوز ملک به صورت زمین خالی است؛ جهت جلوگیری از مشکلات اینچنینی در آینده کمال دقت را در پیاده کرده طول و عرض ملک اعمال کنید. برای پیاده کردن موقعیت و طول و عرض دقیق ملک حتما از کارشناسان خبره امور ثبتی استفاده کنید. یک نقشه بردار آماتور هرگز نمی تواند جوانب ثبتی و حقوقی در پیاده کردن ملک را در نظر بگیرد چراکه کار نقشه برداری ثبتی با نقشه برداری عمومی بسیار متفاوت است؛ مانند فرق پزشک عمومی و پزشک متخصص.

نقشه یو تی ام مفاصا حساب شهرداری

نقشه UTM  یو تی ام مفاصا حساب شهرداری

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن عبارتند از:

اصل و تصویر سند مالکیت

اصل و تصویر بنچاق

تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و تصویر وکالت‌نامه

اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)

صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان

اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)

اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سند زدن خانه برای سندهای ورثه‌ای)

بنابراین اخذ پایانکار و مفاصا حساب شهرداری از مدارک لازم برای فروش ملک است.

برای گرفتن مفاصا حساب شهرداری، شهرداری لازم دارد مساحت دقیق ملک را بداند تا بر اساس آن عوارض را محاسبه کند. لذا مالک موظف به تهیه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و تحویل آن به شهرداری است.

اطلاعات فنی نقشه یو تی ام UTM ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق ها، تک درخت ها و غیره می باشد.

به همین دلیل است که شهرداری جهت اطمینان از صحت و دقت نقشه های یو تی ام، تهیه آن توسط نقشه بردار کارشناس رسمی را الزامی کرده اند و  نقشه بدون مهر کارشناس رسمی از درجه اعتبار ساقط است و شهرداری به هیچ عنوان نقشه های قدیمی بی کیفیت و بدون مهر را قبول نمی کند.

نقشه یو تی ام استاندارد باید حتما توسط شخص کارشناس رسمی تهیه شود که در بازدید از ملک نکات فنی مهم رعایت شود و تکلیف ابهامات راجع به موقعیت دقیق گوشه های ملک، شکست های پیدا و پنهان ملک، دیوارهای مستقل و دیوارهای مشترک در محل روشن شود تا نقشه یو تی ام خروجی نقشه ای بی نقص از دید کارشناسی باشد. در غیر این صورت وقتی کارشناس شهرداری برای چک کردن نقشه از ملک بازدید می کند، اگر دقت و صحت نقشه مطابق استاندارهای فنی نباشد نقشه مورد تایید قرار نخواهد گرفت و کل پرونده تا تصحیح و تحویل نقشه یو تی ام و برطرف کردن ایرادها به حالت تعلیق درمی آید. لذا عاقلانه این است که در انتخاب نقشه بردار دقت کنید.

معمولا در مورد سندهای دفترچه ای قدیمی، ابعاد سندی با ابعاد وضع وجود تفاوت دارد که به دلیل وجود نداشتن دستگاههای دقیق نقشه برداری در زمان صدور سندهای قدیمی دفترچه ای امری بدیهی است. در واقع به همین دلیل است که تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک که در آن طولها در هر چهار جهت و مساحت با دقت بالا درج و توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شده است، الزامی است.

در صورتی که مساحت سندی با مساحت وضع موجود ملک اختلاف قابل توجهی داشته باشد، باید محل این اختلاف مساحت دقیقا در نقشه مشخص شود که از چه جهتی (شمالا شرقا جنوبا غرباجهت) و چه مقدار است. به این نوع نقشه در اصطلاح کارشناسان شهرداری، نقشه یو تی ام دو خطی گفته میشود.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا " دو خطی " گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد که در واقع بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید نقشه یو تی ام UTM تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است (عملیات جانمایی پلاک ثبتی) و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

پیاده سازی سند طبق نقشه یو تی ام-جانمایی سند

پیاده کردن حدود اربعه  زمین طبق نقشه یو تی ام سند

برای اخذ سند تک برگی زمین هایی که در مناطق ساخته نشده واقع شده اند٬ الزامی است که مالک گوشه های قطعه تفکیکی خود را بر روی زمین پیاده کرده و محدوده ملک پی کنی شود. برای پیاده کردن قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه تفکیکی قطعه مادر است.

گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ی ملک های مجاور می توان چهارگوشه ی قطعه مورد نظر را پیاده کرد. اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن موقعیت دقیق گوشه های ملک الزامی است. تعیین موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات UTM  که تنها سیستم مختصات مورد تایید ادارات ثبت ایرانی می باشد، عمیلات جانمایی پلاک ثبتی نام دارد که صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، بر روی نقشه دقیق در سیستم مختصات  یو تی ام مشخص می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک در بانک اطلاعات ثبتی کارشناس مربوطه موجود باشد. چراکه اغلب متقاضیان استخراج پلاک ثبتی ملک، دسترسی به سند ملک یا اسناد و مدارک جانبی مانند نقشه ثبتی ملک ندارند که به کارشناس امور ثبتی ارائه دهند.

پس از تایید  نقشه یو تی امUTM جانمایی پلاک ثبتی توسط اداره ثبت ، در مرحله بعدی مالک باید موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت فنس کشی، پی کنی یا دیوار کشی کند. بنابراین دو سه روز جلوتر از روز تعیین شده برای بازدید از طرف اداره ثبت، مالک باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی،  مختصات UTM  مندرج در نقشه یو تی ام (نقشه UTM ) را بر روی زمین پیاده سازی و میخ کوبی کند و بعد فنس کشی یا به اندازه نیم متر پی کنی کند بطوریکه کارشناس اداره ثبت بتواند حدود ملک را روی زمین رویت نماید.

در مورد زمینهایی که چهارگوشه هستند و در سند نیز مرز زمین در حدود اربعه خط مستقیم است و هیچ شکستی ندارد، پیاده کردن چهار نقشه کافی است. اما در مورد زمینهای با شکل نامنظم و شکستهای متعدد در مرزها، به تعداد شکستها و به تعداد گوشه ها باید نقطه روی زمین پیاده شود تا شکل زمین به صورت شکل واقعی و سندی آن روی زمین قابل رویت باشد.

نقاط ضروری برای پیاده کردن در وافع همان نقاطی هستند که در جدول مختصات یو تی ام در گوشه نقشه یو تی ام (نقشه UTM ) درج شده اند.

در مورد زمینهایی که شکل نامنظم با تعداد شکست بالا دارند نیز در هنگام پیاده کردن بر روی زمین می توان نقاط غیرضروری را حذف کرد اما بطوریکه هیچ لطمه ای به شکل واقعی زمین نزند و تقریب خوبی از شکل واقعی زمین به دست آید. حذف نقاطی که منجر به تغییر شکل زمین می شوند مجاز نمی باشد.

نقشه یو تی ام مخفف چیست؟کابرد نقشه یو تی ام چیست؟

نقشه  یو تی ام یعنی چه؟ یو تی ام مخفف چیست؟

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است و مخفف universal transverse Mercator  است و به معنی موقعیت دقیق بر روی کره زمین به طوری که این مختصات منحصر به فرد باشد.

یو تی ام یک سیستم جهانی است که در آن هر نقطه از کره زمین مختصات منحصر به فردی دارد که با مختصات یو تی ام به آن منسوب می شود. طرح جامع کاداستر کشوری نیز که از سال 1389 به تمام ادارات ثبت ابلاغ شد، بر پایه همین سیستم است. به طوری که در گوشه سمت راست پایین سند تک برگی تصویر نقشه کاداستر ملک و مختصات یو تی ام مرکز ملک درج می گردد. به همین دلیل سندهای تک برگ جدید را سند مالکیت کاداستری نیز می نامند.

این همان چیزی است که اداره ثبت برای صدور سند تک برگی نیاز دارد. یعنی اداره ثبت موقعیت دقیق گوشه های ملک را بر روی کره زمین به طوری که منحصر به همین زمین باشد را در سیستم کاداستری کشور ثبت می کند و بر اساس آن سند تک برگی را صادر می کند.

نقشه یو تی ام عبارت است از نقشه ای که در آن علاوه بر درج موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام، طولهای ملک در چهار جهت اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا با دقت سانتی متر و با دستگاههای دقیق نقشه برداری اندازه گیری و درج می شوند و همچنین مساحت واقعی ملک محاسبه و در نقشه درج می گردد. نقشه یو تی ام باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شود در غیر این صورت فاقد اعتبار است و مورد قبول اداره ثبت قرار نخواهد گرفت.

مهر نقشه یو تی ام باید صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی باشد. مهر کارشناسان رسمی رشته های دیگر مانند رشته راه و ساختمان و رشته عمران-عمران فاقد اعتبار است. گرچه گاها دیده می شود مهندسین رشته های دیگر از بی اطلاعی متقاضی سوء استفاده کرده و  در تهیه نقشه یو تی ام فعالیت دارند. البته برای اینکه خروجی کار تهیه نقشه یو تی ام، نقشه ای شود که تمام استانداردهای مورد نیاز اداره ثبت طبق طرح جامع کاداستر را در بر داشته باشد نیاز به تخصص کاملا حرفه ای در حیطه نقشه برداری و امور ثبتی است. حتی بسیاری از نقشه برداران هم فاقد تخصص لازم برای تهیه نقشه یو تی ام هستند چه رسد به کارشناسان رشته های دیگر. بنابراین سخت گیری اداره ثبت در این امر کاملا منطقی است. این نقشه های یو تی ام اجزا تشکیل دهنده سیستم جامع کاداستر کشوری هستند که از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

اگر توجه کرده باشید این مختصات به صورت شناسه جام در پایین سمت راست سند درج می شود و همچنین موقعیت ملک در سیستم کاداستری کشور به صورت شماتیک در پایین گوشه سمت راست چاپ می شود.

به این ترتیب هیچ زمین دیگری در این موقعیت یو تی ام UTM و با این کد مختصات یو تی ام UTM نمی تواند سند بگیرد. این امر موجب می شود مشکل تداخل زمینها و همچنین مشکل چند سند صادر شدن برای یک قطعه زمین کاملا برطرف شده است.

این دستورالعمل در تمامی ادارات ثبت اجرایی شده است و الزام به تهیه نقشه یو تی ام UTM جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

نظر به اهمیت نقشه یو تی ام UTM و الزام به دقت بالای گواهی مختصات یو تی ام UTM گوشه های ملک، لازم است در انتخاب کارشناس نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام UTM ملک خود دقت کنیم.

کما اینکه اداره ثبت نیز تنها نقشه های یو تی ام  UTM با دقت و فرمت استاندارد و ممهور شده توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا نقشه بردار رسمی نظام مهندسی را قبول دارد. توجه بفرمایید که مهر کارشناسان رسمی رشته های عمران و راه و ساختمان به هیچ وجه قابل قبول اداره ثبتی نمی باشد و نقشه برگشت خواهد خورد.

صدور سند مالکیت کاداستری در قالب طرح کاداستر و به دلیل بالا بودن ضریب امنیت این سیستم و سرعت در پاسخگویی به مراجعین ثبتی اجرا شده است. کاداستر، سیستم مدیریت الکترونیکی املاک است که با مکانیزه کردن خدمات ثبتی، ثبت سنتی را به سمت ثبت نوین هدایت می کند.

از مشخصات این سند غیرقابل جعل بودن آن به دلیل درج برچسب هولوگرام و همچنین تعویض سند پس از هر انتقالی می باشد. در شیوه جدید با یک بار مراجعه مردم به باجه مربوطه در واحدهای ثبتی و درخواست سند مالکیت و دریافت مدارک، وقت معینی به مراجعین اعلام شده و بعد از فرآیند کارشناسی و تنظیم سند، در همان وقت معین سند مربوطه از طریق پست به درب منزل آنها ارسال خواهد شد.

کاداستر به معنای نقشه برداری ثبتی است. یعنی نقشه برداری ایی که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.

در ایران تهیه نقشه های کاداستری یا همان نقشه یو تی ام UTM برای درج در سندهای تک برگی بدین صورت می باشد:

عملیات صحرایی که توسط گروه نقشه برداران کارشناس رسمی نظام مهندسی انجام می شود.

عملیات کارتوگرافی که در دفتر انجام می شود.

عملیات دفتری استخراج پلاک ثبتی/جانمایی پلاک ثبتی که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی انجام می شود.

بازدید از ملک، چک کردن و تایید نقشه های یو تی ام UTM که بر عهده کارشناس پرونده در اداره ثبت مربوطه می باشد.

ثبت نقشه یو تی ام UTM در سیستم کاداستری سازمان ثبت املاک کشور که توسط کارشناس مربوطه در اداره ثبت انجام می شود.

برای تهیه نقشه یو تی ام UTM مالک موظف است به یکی از نقشه برداران کارشناس رسمی نظام مهندسی و یا دادگستری مراجعه کند تا پس از بازدید از ملک و انجام عملیات زمینی نقشه برداری با دستگاههای دقیق نقشه برداری، عملیات دفتری تولید نقشه طبق استانداردهای اداره ثبت و سپس چاپ و ممهور کردن کردن نقشه انجام شود.

تمام اطلاعات مورد نیاز اداره ثبت برای صدور سند تک برگی، مانند جدول مختصات یو تی ام UTM گوشه های ملک،  باید در نقشه یو تی ام UTM آورده شود و تمام اندازه ها شامل طولهای ملک در چهار جهت اصلی (حدود اربعه) و مساحت دقیق ملک توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تایید شود.

سند تک برگی بر اساس مختصات یو تی ام UTM ملک ، اندازه طولها در چهار جهت اصلی و مساحت ملک طبق نقشه یو تی ام UTM تحویل داده شده به کارشناس اداره ثبت توسط مالک صادر می شود. بنابراین نقشه یو تی ام UTM اهمیت زیاد دارد و خطا در نقشه یو تی ام UTM به معنای خطا در سند تک برگی است. لذا لازم است مالک در انتخاب نقشه بردار دقت کند تا دچار مشکلات و گرفتاری های تصحیح سند تک برگی در صورت وجود خطا نشود.

همچنین تهیه نقشه وضع موجود ملک جهت اخذ دستور نقشه (اولین مرحله شروع تخریب و نوسازی املاک) در برخی شهرداری ها اجباری شده است. در بین شهرداری های مناطق مختلف شهر تهران شهرداری منطقه ۱ تهران در این زمینه پیشرو بوده و  مالکانی را که دارای ملک زاویه دار با طولهای نامتقارن هستند را  قبل از صدور جواز ساخت و دستور نقشه به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند تا نقشه برداری دقیق از ملک با دوربین نقشه برداری در سیستم مختصات یو تی ام UTM انجام شود و نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی شود. این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد :

۱- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذرهای اطراف .

۲-تهیه نقشه دقیق معماری بر اساس قالب واقعی ملک که ساخت ملک را راحت تر می نماید.

۳-تعیین دقیق مساحت ملک که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می گردد و مالکان اضافه پرداختی در این بابت نخواهند داشت.

۴-منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت آپارتمانها پس از ساخت که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش فروشی می گردد و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یاد نمود .

این روند تازه شروع شده در تهران شاید به نوعی جرقه های اجرایی شدن ماده ۳۳ نظارت نقشه برداری در تهران باشد. با توجه به اجرایی بودن این ماده قانونی در شهرستانها امیدواریم موانع اجرایی شدن آن در تهران برطرف شود تا شاهد بسیاری از مشکلات ساختمان های نوساز نباشیم .

در صورتی که پلاک ثبتی ملک در سیستم شهرداری ثبت نشده باشد علاوه بر نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک، نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک و مجاورین آن نیز از جمله مدارک الزامی برای صدور جواز ساخت است. نقشه جانمایی پلاک ثبتی به نوعی سابقه ثبتی ملک را به وضع موجود ملک مرتبط می کند و تصدیق می کند که پلاک ثبتی ملک با پلاک ثبتی مندرج در سند منطبق است.

به این ترتیب ابهامات اصالت سند به دلیل بهم ریختگی پلاک های ثبتی یا جا به جایی پلاک های ثبتی، که در بعضی مناطق تهران وجود دارد، قبل از صدور جواز ساخت برطرف می شود.

​در صورتی که کارشناس اداره ثبت یا شهرداری ابهامی در پلاک ثبتی ملک احساس کند و یا امکان استخراج پلاک ثبتی ملک را به دلیل وقت گیر بودن آن نداشته باشد، از مالک می خواهد که نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک نیز توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی تهیه و به اداره ثبت تحویل داده شود. به این معنی که نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی کاملا مستقل اطلاعات پلاک ثبتی ملک را از بانک اطلاعات ثبتی شامل نقشه های ثبتی قدیمی استخراج می کند و در نقشه یو تی ام UTM درج می کند و صحت آن را گواهی می نماید. به این ترتیب سند تک برگی بدون هیچ ابهامی چه از نظر موقعیت مکانی چه از نظر اندازه طولها و مساحت و چه از نظر صحت پلاک ثبتی اصلی و فرعی صادر می شود.

در نقشه یو تی ام UTM گواهی پلاک ثبتی، علاوه بر طولها و مساحت دقیق ملک، پلاک ثبتی ملک نیز بررسی و صحت موقعیت ان توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی گواهی می شود.

 ضمنا اگر اختلاف مساحت و یا اختلاف طولهای سندی با وضع موجود ملک اختلاف زیادی داشته باشد، ملک مشمول انجام بررسی های کارشناسانه بیشتر خواهد شد. به این ترتیب که نقشه بردار کارشناس رسمی با انجام نقشه برداری از ملک های مجاور و عرض گذرها محل این اختلاف را کشف می کند و دستورالعمل لازم برای رفع مشکل سند را اراده می دهد. به طوری که تمام مشکلات و ابهامات مربوط به سند های قدیمی باید قبل از صدور سند تک برگی مرتفع شود.

نقشه یو تی ام سازمان آب - اداره برق - اداره گاز

نقشه  UTM  یو تی ام برای اداره آب و اداره برق و اداره گاز

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت

 بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM  وضع موجود ملک که جهت ارائه به اداره گاز و اداره آب و اداره برق تهیه می شود باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .

ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

برای تهیه نقشه یو تی ام UTM نیاز به مراجعه به هیچ ارگانی نیست. تنها با یکی از کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری تماس بگیرید تا دو مرحله ی کار شامل

1-      مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

2-      مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی انجام شود.

تهیه نقشه یو تی ام شهرداری-نقشه 1/2000

نقشه UTM یو تی ام  شهرداری

نقشه یو تی ام به طور کلی تهیه نقشه از وضع موجود ملک است که طوریکه دستگاههای دقیق نقشه برداری که مهمترین و کاربردی ترین آنها در مناطق شهری دوربین نقشه برداری است، در محل ملک مستقر می شود و عینا دیوارها و گوشه ها و شکستهای (بیرون زدگی یا تورفتگی) ملک را برداشت می کند.

که ملاک عمل ادارات ثبت برای صدور سند تک برگی و همچنین شهرداری ها برای صدور جواز ساخت و دستور نقشه، همین وضع فعلی یا نقشه وضع موجود ملک است.

اما هنگامی که تفاوت قابل توجهی بین طولها و مساحت سند دفترچه ای قدیمی (سند منگوله دار) با طولها و مساحت وضع موجود ملک وجود دارد، اداره ثبت و شهرداری دستور پیاده کردن طولهای سندی روی وضع موجود ملک را میدهند که بتوانند روی نقشه ببینند این تفاوت به چه میزان و‌ از کدام سمت است. بنابراین در این نوع نقشه ها، خط های مربوط به وضع موجود ملک با رنگی متفاوت از خط های سندی ترسیم می شوند. این نقشه ها که از نظر کارشناسی به نقشه دو خطی مصطلح است در واقع ملاک تصمیم گیری اداره ثبت و شهرداری در مورد مغایرت سند با وضع موجود ملک است.

چنانچه وضع موجود ملک‌ از سند کوچکتر باشد، باید مشخص شود که کدامیک از ملک های مجاور به محدوده سندی ملک مورد نظر تجاوز کرده اند. و یا آیا اساسا این کوچک بودن مساحت ذاتی است و از تجاوز ملک های مجاور ناشی نشده است.

چنانچه وضع موجود ملک بزرگتر از سند باشد باید مشخص گردد این تخطی از محدوده سندی از کدام سمت و به چه مقدار است تا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید میزان رهاسازی و موقعیت آن در پروانه ساختمان به مالک دستور شود. رهاسازی باید به نحوی باشد که ملک های مجاور بتوانند به حق سندی خود در ساخت و ساز آینده دست پیدا کند.

لذا تعیین و تصمیم‌گیری در مورد‌ دیوارها و مرزهای ملک با ملک های مجاور در هنگام نقشه برداری وضع موجود ملک بسیار حائز اهمیت و کاری کاملا کارشناسانه است. و همچنین پیاده کردن سند بر روی وضع موجود ملک جهت تعیین سمت و مساحت رهاسازی با مسئولیت کامل نقشه بردار مهر کننده نقشه خواهد بود بطوریکه نام نقشه بردار در صفحه آخر پروانه ساختمان درج می گردد.

این مهم صرفا در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی است و اداره ثبت و شهرداری صرفا نقشه ممهور به مهر نقشه برداران کارشناس رسمی را قبول می کنند‌. بنابراین به هیچ وجه مالک نمی تواند و نباید از نقشه بردارهای آماتور استفاده کنید. اما متاسفانه برخی مالکین که قیمت را به کیفیت و دقت کار ترجیح می دهند مجبور به دوباره کاری و هزینه مضاعف به دلیل عدم تایید نقشه می شوند.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است

ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود اربعه را تثبیت می کند.

معمولا شهرداری به چند دلیل دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM را می دهد.

ملک هایی که سند تک برگ جدید دارند و هنگام اخذ سند تک برگی  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را تهیه کرده اند، همان نقشه قابل استفاده بری اخذ جواز ساخت شهرداری نیز می تواند باشد. البته به شرط اینکه نقشه بردار کارشناس رسمی هنگام تهیه نقشه یو تی ام اطلاعات مربوط به عرض گذرهای مجاور، موقعیت درخت های قدیمی و تیر برق را گرفته باشد.

به همین دلیل است که گروه کارشناسی ما هنگام تهیه  نقشه یو تی ام UTM ملک جهت ارائه به اداره ثبت، علاوه بر خود ملک، عوارض مهم اطراف ملک و عرض گذرها را نیز برداشت می کند تا در مرحله بعدی که اخذ جواز ساخت شهرداری است، مالک مجبور به تهیه نقشه یو تی ام مجدد نشود.

ملک هایی که سند دفترچه ای قدیمی دارند به دلیل عدم دقت اندازه ه طولها در چهارجهت اصلی و در نتیجه دقت نداشتن مساحت مندرج در سند، برای محاسبات تراکم و همچین برای داشتن زاویه های ملک جهت طراح نقشه معماری، در مرحله دستور نقشه مالک موظف است  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را به شهرداری ارائه دهد.

در صورتی که مساحت سندی اختلاف قابل توجه با مساحت وضع موجود ملک داشته باشد، مالک باید جهت تصحیح سند یا در واقع اخذ سند تک برگی جدید به مساحت وضع موجود ملک، به اداره ثبت مربوطه نیز مراجعه نماید.

ملک های تجمیعی که مجموع عددی مساحت سندی آنها با مجموع مساحت واقعی وضع موجود آنها متفاوت است. حتی اگر یکی از ملک ها دارای سند تک برگی جدید با مساحت منطبق ا وضع موجود باشد و ملک مجاور سند و مساحت دقیق نداشته باشد بنابراین مجموع مساحت ها که قرار است به صورت ملک تجمیعی مورد بررسی اداره ثبت جهت صدور سند تجمیعی و همچنین شهرداری جهت صدور جواز ساخت تجمیعی باشد قرار گیرد دارای اشکال فنی است که باید از طریق تهیه و ارائه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود هر دو ملک، به صورتی که حاصل یک ملک یکپارچه با مساحت و طولهای دقیق باشد، مشکل حل گردد.

ملک هایی به صورت باقیمانده از پلاک ثبتی اصلی هستند. این ملک ها سند جداگانه ندارند و در واقع زمین های خالی هستند که از پلاک ثبی مادر باقی مانده اند بطورکه وقتی تمام منطقه بر اساس سندهایشان تحت ساخت و ساز رفته اند، این قطعات باقیمانده خود را نشان می دهند. بنابراین با توجه به اینکه این قطعه زمینها نه دارای شماره قطعه تفکیکی هستند که بتوان در نقشه ثبتی طولها و مساحت انها را استخراج کرد ، و نه اساسا سندی دارند که قابل استناد باشند . بنابراین مالک/متصرف موظف است از این قطعه زمین خالی نقشه یو تی ام دقیق تهیه کند که علاوه بر خود ملک، ملک های مجاور نیز در آن مشخص شده باشند. همچین محدوده پلاک ثبتی قطعه مادر نیز باید در نقشه آورده شود تا شهرداری یا اداره ثبت بداند این قعطه دقیقا باقیمانده از چه پلاک ثبتی با چه شکلی است.

ملک هایی که در مناطقی واقع شده اند که تغییرات در آن محدوده به دلیل ساخت و سازهای جدید بسیار قابل وجه بوده است. با توجه به دستورالعمل بروزرسانی نقشه ها در شهرداری، در صورتی که شهرداری نقشه جدید از محدوده ای نداشته باشد و تغییرات در آن محدوده به نحوی باشد که نقشه ای قدیمی مورد استفاده نباشد، هر مالکی موظف است برای محدوده ملک خود نقشه برداری جدید انجام و  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود را تحویل شهرداری دهد تا به این ترتیب ظرف چندین ماه نقشه جدید کل محدوده در سیستم شهرداری بروز رسانی شود.

ملک هایی که به دلیل تعرض گذر طولهای سندی کوتاه شده اند و مساحت تغییر کرده است. شهرداری‌ها  هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

بنابراین بعد از اجرای طرح تعریض گذر،  وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  (نقشه UTM) را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.

نقشه UTM یو تی ام اختلاف مساحت سند

نقشه یو تی ام اختلاف مساحت سند با وضع موجود

یکی از مدارک تشکیل پرونده جواز ساخت در شهرداری نقشه یو تی ام UTM ملک است که کارشناسان شهرداری از اصطلاح نقشه یو تی ام UTM دوهزارم 2000/1 به کار می برند. به این معنی که نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM باید روی نقشه دوهزارم جانمایی شود که علاوه بر طولها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک، موقعیت ملک نیز در در نقشه دیده شود. به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.

اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای نقشه یو تی ام UTM ملک روی نقشه دوهزارم (2000-1) تهران به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک  روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا " دو خطی " گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید نقشه یو تی ام UTM تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است (عملیات جانمایی پلاک ثبتی) و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

نقشه یو تی ام به طور کلی تهیه نقشه از وضع موجود ملک است که طوریکه دستگاههای دقیق نقشه برداری که مهمترین و کاربردی ترین آنها در مناطق شهری دوربین نقشه برداری است، در محل ملک مستقر می شود و عینا دیوارها و گوشه ها و شکستهای (بیرون زدگی یا تورفتگی) ملک را برداشت می کند.

که ملاک عمل ادارات ثبت برای صدور سند تک برگی و همچنین شهرداری ها برای صدور جواز ساخت و دستور نقشه، همین وضع فعلی یا نقشه وضع موجود ملک است.

 

اما هنگامی که تفاوت قابل توجهی بین طولها و مساحت سند دفترچه ای قدیمی (سند منگوله دار) با طولها و مساحت وضع موجود ملک وجود دارد، اداره ثبت و شهرداری دستور پیاده کردن طولهای سندی روی وضع موجود ملک را میدهند که بتوانند روی نقشه ببینند این تفاوت به چه میزان و‌ از کدام سمت است. بنابراین در این نوع نقشه ها، خط های مربوط به وضع موجود ملک با رنگی متفاوت از خط های سندی ترسیم می شوند. این نقشه ها که از نظر کارشناسی به نقشه دو خطی مصطلح است در واقع ملاک تصمیم گیری اداره ثبت و شهرداری در مورد مغایرت سند با وضع موجود ملک است.

چنانچه وضع موجود ملک‌ از سند کوچکتر باشد، باید مشخص شود که کدامیک از ملک های مجاور به محدوده سندی ملک مورد نظر تجاوز کرده اند. و یا آیا اساسا این کوچک بودن مساحت ذاتی است و از تجاوز ملک های مجاور ناشی نشده است.

چنانچه وضع موجود ملک بزرگتر از سند باشد باید مشخص گردد این تخطی از محدوده سندی از کدام سمت و به چه مقدار است تا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید میزان رهاسازی و موقعیت آن در پروانه ساختمان به مالک دستور شود. رهاسازی باید به نحوی باشد که ملک های مجاور بتوانند به حق سندی خود در ساخت و ساز آینده دست پیدا کند.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ - بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد  و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

هدف از تهیه نقشه یو تی ام چیست؟

ضرورت تهیه نقشه UTM یو تی ام

1. استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای متقاضی دیگر جلوگیری می شود.

2. تعیین طولها در چهارجهت و  مساحت دقیق ملک:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید .

3. عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

ابتدا اسکن نقشه یو تی ام UTM ملک در سایت آپلود می شود ، سپس کپی نقشه یو تی ام UTM به همراه سایر مدارک به اداره ثبت با پست سفارشی ارسال می شود. در روزی که نوبت مراجعه حضوری مالک به اداره ثبت است نیز اصل نقشه یو تی ام UTM ممهور به اضافه سی دی حاوی اطلاعات نقشه برداری نقشه یو تی ام UTM به کارشناس اداره ثبت مربوطه تحویل می شود.

در صورتی که نقشه یو تی ام UTM دارای دقت و فرمت استاندارد موردتایید اداره ثبت باشد، کامل بودن مدارک تایید شده و کارشناس اداره ثبت وقت بازدید از ملک را جهت تصمیم نهایی به مالک اعلام می کند. اما در صورتی که نقشه مورد تایید نباشد، کارشناس اداره ثبت اعلام نقص مدارک می کند و پرونده تا زمانی که نقشه یو تی ام UTM مورد تایید اداره ثبت مجددا تهیه و تحویل شود مسکوت باقی می ماند.

بنابراین جهت جلوگیری از توقف پرونده صدور سند مالکیت، ابتدا در تهیه و جمع آوری مدارک مالکیتی و هویتی اقدام کنید و سپس در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی برای تولید نقشه یو تی ام UTM مورد تایید ادارات ثبت دقت بفرمایید.

نقشه یو تی ام سند تک برگ

نقشه UTM یو تی ام برای گرفتن سند تک برگی ملک مشاعی

در مورد ملک های مشاعی ، مالک نسبت به مساحت مندرج در قرارداد از کل مساحت پلاک ثبتی مادر سهم دارد. به این معنا که اگر در هنگام معامله محدوده مشخصی به عنوان سهم خریدار از کل ملک مادر مشخص نشده باشد، خریدار می تواند به اندازه مساحت مورد قرارداد در هر قسمتی از قطعه مادر به شرط آنکه توسط خریدار دیگری تصرف نشده باشد را تحت تصرف خود درآورد.

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک قطعه زمین است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک ملک مادر می‫‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع)

در صورتی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. درخواست افراز به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم می شود و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫‌بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند.  در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‌‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود.

در این صورت شرکا پیش خود توافق میکنندکه مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.

بنابراین در مورد سندهای مشاعی دو حالت داریم:

هر مالک بر اساس سهم مشاعی که در سند مندرج شده است قعه زمین مشخصی داخل قطعه مشاعی مادر را تحت تصرف دارد.

هر مالک به میان سهم مشاعی مندرج در سند از همه قسمتهای قطعه مادر حق مالکیت دارد و جای مشخصی برای تصرف تعیین نشده است.

همانطور که گفته شد در مورد ملک های مشاعی ، مالک نسبت به مساحت مندرج در قرارداد از کل مساحت پلاک ثبتی مادر سهم دارد. به این معنا که اگر در هنگام معامله محدوده مشخصی به عنوان سهم خریدار از کل ملک مادر مشخص نشده باشد، خریدار می تواند به اندازه مساحت مورد قرارداد در هر قسمتی از قطعه مادر به شرط آنکه توسط خریدار دیگری تصرف نشده باشد را تحت تصرف خود درآورد.

اما وقتی زمین مادر یک قطعه بزرگ است، طبیعتا قسمتهای مختلف ملک ارزش ملکی متفاوتی دارند. مثلا قطعه های مجاور خیابان اصلی با ارزش تر از قطعه های مجاور ره های درجه دو هستند و قطعه های وسط زمین که راه دسترسی شان از داخل قطعه های دیگر است ارزش ملکی پایین تری دارند.

بنابراین الزامی است که هنگام معامله ملک مشاعی، موقعیت دقیق قطعه ای را که مالک به شما می فروشد در قطعه مشاعی مشخص کند و نقشه یو تی ام ملک شامل مختصات چهارگوشه ملک و طولها در چهار جهت اصلی شملا شرقا جنوبا غربا و همچنین مساحت دقیق ملک، ضمیمه معامله شود.

این مهم به این دلیل مورد توجه و تاکید است که از اختلافات ملکی در اراضی مشاعی جلوگیری می نماید. به این ترتیب که مالکین دیگر ملک مشاعی نمی توانند بر روی مختصات ثبت شده در سیستم توسط هر یک از مالکین ادعایی داشته باشد اگر آن محدوده قبلا در سیستم ثبت شده باشد و در حال حاضر تحت تصرف مدعی باشد.

 ضمنا برای اخذ سند تک برگی مشاعی نیز در مورد اراضی مشاعی هر مالک علاوه بر الزام تهیه نقشه یو تی ام UTM برای چهارگوشه ی ملک خود به صورت انفرادی، ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM برای کل محدوده مشاعی می باشد. به عبارتی باید محدوده ملک مشاعی در نقشه آورده شود و سپس موقعیت هر ملک به صورت انفرادی در این قطعه مشاعی مشخص شود.

 

بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM املاک که جهت ارائه به ثبت برای گرفتن سند تک برگی آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .

ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

1-      مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

2-      مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی  انجام شود.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است

ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) برداشت نقشه برداری از ملک را با دستگاههای دقیق انجام می دهد و نقاط مهم را برداشت و ذخیره می کند.

بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود.

با توجه به اینکه ملک مشاعی عموما دارای مساحت بزرگ است و بعضا حدود اربعه ی آن روی زمین به طور دقیقی مشخص نیست، هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM آن به مراتب بالا است. از آنجایی که این نقشه کلی از قطعه مشاع می تواند مورد استفاده تمام مالکین انفرادی در قطعه مشاع قرار گیرد، پیشنهاد می شود جهت کاهش هزینه ها، هزینه ی تهیه نقشه یو تی ام UTM بین مالکین مشترک در قطعه ی مشاعی تقسیم شود.

در مورد اراضی کشاورزی و باغات که قطعه زمین بسیار بزرگ است و مرزها روی زمین مرزهای طبیعی و یا حصار و فنس هستند که خط مشخصی مثل دیوارکشی ندارند, جانمایی پلاک ثبتی باید به طریقی انجام شود که هیچ تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور نداشته باشد. وگرنه پروسه ی کار تا رفع تداخل و یا مصالحه با زمین های مجاور متوقف می شود.

از آنجایی که نقشه یو تی ام UTM پلاک های ثبتی به ترتیب مراجعه به اداره ثبت برای درخواست تک برگی، در سسیستم ثبت و موقعیت شان تثبیت می شود. و زمین های بعدی باید حد و حدود خود را با زمینهای ثبت شده در سیستم اداره ثبت تطبیق دهند. که برای این تطبیق ممکن است ماهها مالک معطل شود و حتی مجبور به چندین بار تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود شود تا اینکه در نهایت هیچ تداخلی با ملک های مجاور ثبت شده در سیستم نداشته باشد و تایید شود.

اگر پلاک های ثبتی مجاور قبلا در اداره ثبت مربوطه سند تک برگ گرفته باشند به این معنی است که حدود و مرز آنها در سیستم اداره ثبت تثبیت شده است. بنابراین لازم است نقشه یو تی ام UTM ثبت شده در اداره ثبت از آنها را داشته باشیم که بر اساس مرزهای زمین های مجاور, مرز زمین شما تثبیت شود تا هیچ تداخلی پیش نیاید.

اما اگر زمین شما اولین زمینی است که برای سند تک برگ اقدام کرده است, جای نگرانی نیست چراکه مجاورین شما هیچ نقشه ای در سیستم اداره ثبت ندارند که بخواهد برای تثبیت مرز شما ایجاد مشکل و تداخل کنند.

پس به این نتیجه می رسیم که نفر اول بودن در اخذ سند تک برگی بسیار مهم است. به این ترتیب این همسایه ها هستند که باید مرز خود را با مرز شما تطبیق دهند چون شما اولین نقشه یو تی ام را در سیستم اداره ثبت مربوطه ثبت کرده اید. ملکی که ملک اول است دیگر درد سرهای رفع تداخل را ندارد. اگر در منطقه ی خود هیچ زمینی سند ندارد، سعی کنید زمین اولی باشید که سند می گیرید و به این ترتیب این بقیه ی ملکها هستند که موظف به تطبیق دادن خود با ملک شما می شوند.

جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت مرزهای زمین های بزرگ کار پیچیده و نیازمند انجام توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی است که علاوه بر رفع تداخل با زمین های مجاور, مساحت و حدود اربعه زمین با سند منگوله دار/بنچاق مغایرت پیدا نکند.

در مورد اراضی با کاربری باغ معمولا مرزها به صورت مرزهای طبیعی است که ممکن است در طول زمان دچار تغییر شود. مثلا در سند ذکر شده است شمالا به نهر. در صورتی که همین نهر در طول زمان ممکن است تغییر مسیر دهد و یا پهن و باریک شود. به این ترتیب ممکن است مساحت ملک در طول زمان دستخوش تغییر شود.

بنابراین بهترین تدبیر در مورد ملک های با کاربری باغ این است که مرزهای ملک از قبل تثبیت شده باشد. فنس مرز ثابت محسوب نمی شود. دیوارکشی مهمترین مرز ثابت است. هر چه دیوار قدیمی تر باشد بهتر است. حتی اگر در منطقه باغها مجوز دیوارکشی ندارند داشتن یک نیم دیوار بسیار به فنس یا مرزهای فرضی ارجحیت دارد.

با توجه به اینکه اراضی و املاک مشاعی پیچیدگی های خاص حقوقی و فنی خود را دارند، بررسی اسناد و مدارک و گاها بازدید از ملک برای انتخاب بهترین و سریع ترین روش اخذ سند تک برگی ضروری است.

تهیه نقشه یو تی ام در تهران | دماوند | پردیس | رودهن | بومهن | ورامین | کرج

نقشه یو تی ام تهران

چرا اخیراً اداره ثبت و  شهرداری تهران یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند؟

پاسخ: استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک

|نقشه یو تی ام UTM |نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  UTM ملک در تهران تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری در تهران یا شهرهای دیگر  مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

 

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام تهران

۱- استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام UTM، قطعه زمین شما   در تهران دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

۲- تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

با |نقشه یو تی ام | ، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در سند باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

۳- عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

۴- به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

تصور بفرمایید اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود.

پس| نقشه یو تی ام UTM |از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید

نقشه یو تی ام یعنی چه؟

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است و مخفف universal transverse Mercator  است و به معنی موقعیت دقیق بر روی کره زمین به طوری که این مختصات منحصر به فرد باشد.

این همان چیزی است که اداره ثبت برای صدور سند تک برگی نیاز دارد. یعنی اداره ثبت تهران موقعیت دقیق گوشه های ملک را بر روی کره زمین به طوری که منحصر به همین زمین باشد را در سیستم کاداستری کشور ثبت می کند و بر اساس آن سند تک برگی را صادر می کند. اگر توجه کرده باشید این مختصات به صورت شناسه جام در پایین سمت راست سند درج می شود و همچنین موقعیت ملک در سیستم کاداستری کشور به صورت شماتیک در پایین گوشه سمت راست چاپ می شود.

به این ترتیب هیچ زمین دیگری در این موقعیت یو تی ام و با این کد مختصات یو تی ام نمی تواند سند بگیرد. این امر موجب می شود مشکل تداخل زمینها  در تهران و همچنین مشکل چند سند صادر شدن برای یک قطعه زمین کاملا برطرف شده است.

این دستورالعمل در ادارا ثبت تهران اجرایی شده است و الزام به تهیه |نقشه یو تی ام |جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

نظر به اهمیت نقشه یو تی ام  و الزام به دقت بالای گواهی مختصات یو تی ام  گوشه های ملک، لازم است در انتخاب کارشناس نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام ملک خود دقت کنیم.

کما اینکه اداره ثبت نیز تنها نقشه های یو تی ام  با دقت و فرمت استاندارد و ممهور شده توسط کارشناس رسمی دادگستری تهران و یا نقشه بردار رسمی نظام مهندسی را قبول دارد. توجه بفرمایید که مهر کارشناسان رسمی رشته های عمران و راه و ساختمان به هیچ وجه قابل قبول اداره ثبت نمی باشد و نقشه برگشت خواهد خورد.

چرا نقشه یو تی ام تهران ؟

تشریح ضرورت تهیه نقشه یو تی ام UTM  و تعیین مختصات جغرافیایی ملک

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت و گو با خبرنگار اجتماعی گفت: افرادی که مدعی مالکیت ملکی هستند باید مدارک مثبته به همراه نقشه با مشخص بودن حدود چهار گانه ملک را ارایه دهند.

وی با توضیح اینکه این مختصات با مراجعه به نقشه کاداستر، جانمایی می شود، گفت: به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

این مقام سازمان ثبت دیگر ویژگی تعیین مختصات جغرافیایی ملک به خصوص برای املاکی که تاکنون فاقد سند بوده را صادر نشدن سند معارض اعلام و اضافه کرد: اگر این مختصات در اراضی ملی تعیین شود، در زمان بررسی مشخص شده و بی تردید برای متقاضی سندی صادر نخواهد شد و به این ترتیب از زمین خواری، تجاوز و تعرض به این اراضی جلوگیری می شود.

 

تهیه نقشه یو تی ام ملک های بدون دیوار تهران

نقشه یو تی ام به معنی ثبت مرزها و گوشه های موجود ملک در سیستم جهانی یو تی ام است. بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود. بنابراین این مهم باید حتما توسط نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود.

 

نمونه نقشه یو تی ام تهران

مشخصه اصلی یک نقشه یو تی ام درج جدول مختصات یو تی ام گوشه های ملک است به طوری که برای اکثر ملک ها که مستطیلی شکل هستند این جدول باید شامل چهار سطر و در هر سطر مختصات یکی از گوشه ها با ذکر نام آن به لاتین است.

برای ملک های با گوشه های بیشتر نیز باید دقیقا به تعداد گوشه ها (شکست های ملک) در جدول مختصات یو تی ام سطر داشته باشیم.

برای ملک های با شکل نامنظم (شکستهای بیشمار) نیز باید تا حد امکان مختصات یو تی ام در جدول مختصات درج شود به طوری که در صورت ترسیم ملک از روی جدول مختصات یو تی ام آن بتوان به تقریب خوبی از پلیگون ملک دست یافت.

به طور استاندارد نامگذاری گوشه های ملک از شمال غرب ملک و با حرف لاتین A شروع می شود برای ملک های چهرگوشه حروف A , B , C , D مندرج در جدول مختصات یو تی ام نشاندهنده مختصات یو تی ام هر گوشه در سطرهای مجزا می باشند.

 در مورد زمینهای با گوشه های بیشتر نیز به این حروف به ترتیب اضافه می شود E , F , G …… که هر یک از این حروف بر روی نقشه بر روی گوشه (شکست) مربوطه درج شده اند.

در صورت نقص در هر یک از موارد ذکر شده، نقشه یو تی ام UTM اساسا فاقد اعتبار می باشد. مثلا اگر گوشه های ملک طبق توضیحی که داده شد با حروف لاتین A B C D علامت گذاری شده باشند اما نقشه فاقد جدول مختصات UTM باشد. و یا اگر نقشه جدول یو تی ام داشته باشد اما نام گوشه ها بر روی ملک علامت گذاری نشده باشند. و یا نقشه فقط موقعیت ملک را روی نقشه تهران نشان دهد اما فاقد نامگذاری گوشه ها و جدول مختصات یو تی ام باشد، این نقشه یو تی ام UTM فاقد اعتبار است.

نقشه یو تی ام UTM آپارتمان تهران

به طور کلی وقتی صحبت از صدور سند تک برگی می شود این ذهنیت ایجاد می شود که ملک یا به صورت زمین خالی است و یا به صورت خانه کلنگی قدیمی که برای اولین بار قصد تبدیل سند دفترچه ای ملک به سند تک برگی را دارند.

اما هستند آپارتمانهایی که قبل از سال ۱۳۹۱ سندشان صادر شده است و در آن زمان سند آپارتمانها هنوز به روال سنتی و به صورت سند دفترچه ای بوده است.  بنابراین اکنون با مرجعه به اداره ثبت برای تبدیل سند دفترچه ای (نه چندان قدیمی) به سند تک برگی مشمول دستورالعمل الزام به تهیه |نقشه یو تی ام UTM |ملک می شوند. اما متقاضیان این ابهام را دارند که آیا منظور نقشه یو تی ام UTM آپارتمانشان است یا کل ملک؟

پاسخ این است که اداره ثبت |نقشه یو تی ام | UTMعرصه کلی ملک را لازم دارد و کاری به نقشه و مساحت واحدهای آپارتمانی مسکونی و یا تجاری داخل ملک ندارد. بنابراین این نقشه یو تی ام UTM برای تمام واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری ساخته شده در داخل ملک یکسان است و اگر یکبار تهیه شود، بقیه همسایه های این ساختمان هم می توانند آن را جهت تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند.

بنابراین هنگام بازدید و برداشت نقشه برداری از ملک جهت تهیه |نقشه یو تی ام UTM |کاری به داخل واحد آپارتمان نداریم. بلکه چهار گوشه ملک که معمولا دو گوشه از حیاط و دو گوشه از طریق پشت بام قابل دسترسی هستند بازدید و نقشه برداری می شود.

ضمنا همانطور که گفته شده با توجه به اینکه کل واحدهای مسکونی و تجاری داخل ملک می توانند از این نقشه یو تی ام UTM برای تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند، می توانید هزینه آن را به طور اشتراکی با بقیه همسایگان تامین کنید.

ذکر این نکته نیز ضروری است که با توجه اینکه یکی از فاکتورهای مهم در برآورد هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM مساحت ملک است، عنایت بفرمایید که در زمان استعلام قیمت حتما ذکر کنید که ملک شما یک آپارتمان است نه یک قطعه زمین یا یک ملک کلنگی.

به عنوان مثال یک آپارتمان ۵۰ متری در یک بلوک ساختمانی واقع شده است که هر طبقه ۵ واحد است. بنابراین عرصه این ملک یک قطعه زمین ۵۰۰ متری است که هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM برای ۵۰۰ مترمربع را باید پرداخت کنند نه ۵۰ مترمربع را !

اما اگر ملک تک واحدی باشد تفاوت قابل توجهی بین مساحت آپارتمان با مساحت عرصه ملک وجود ندارد و تعرفه بر اساس همان مساحت آپارتمان محاسبه خواهد شد.

|نقشه یو تی ام تهران تطبیق وضع موجود ملک با سند|

اولا کارشناسی تطبیق وضع موجود ملک با سند تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثیتی است و ثانیا به دلیل بار حقوقی بالایی که این امر دارد، کارشناسی باید با دقت تمام و در نظر گرفتن تمام جوانب فنی و حقوقی ملک انجام بگیرد. به همین دلیل هزینه |نقشه یو تی ام UTM |با این کاربرد با هزینه نقشه یو تی ام UTM که صرفا شامل نقشه برداری عمومی از ملک می شوند متفاوت است. لذا در ابتدای مطلب ذکر این نکته ضروری است که در انتخاب کارشناس که اولا باید نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد (نه هیچ رشته دیگری) دقت کنید چون فقط مهر این کارشناسان در مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری هاست و ثانیا قیمت نقشه یو تی ام UTM را ملاک انتخاب کارشناس قرار ندهید. گاهی کارشناس به دلیل مسلط بودن به وضعیت منطقه و اشراف به اینکه ملک های منطقه مورد نظر نیاز به دو مرحله کار بررسی دارند، یک مرحله نقشه برداری یو تی ام UTM وضع موجود و یک مرحله بررسی و تطبیق سند با وضع موجود، قیمت را برآورد می کند در حالی که کارشناسی دیگر به دلیل عدم تجربه و اشراف به امور ثبتی تنها هزینه یک مرحله که عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک است را برآورد می کند.

در این صورت اگر مالک ملاک انتخاب کارشناس نقشه بردار را قیمت استعلامی قرار دهد، نه تنها کار ناقص انجام می شود بلکه چه بسا کارشناس مربوطه توانایی و حتی صلاحیت انجام مرحله دوم را نداشته باشد و بنابراین مالک مجبور به انجام کار از ابتدا و با یک کارشناس دیگر است.

در مورد مسئله ای که موضوع این مطلب است، اگر پس از نقشه برداری یو تی ام UTM وضع موجود ملک و تطبیق آن با سند مغایرتی دیده نشود که فبها. و اگر مغایرت ها در حد ۴-۵ سانتی متر باشد با توجه به اینکه در بازه خطای موجه عملیات نقشه برداری است، از این مغایرت چشم پوشی می کنیم و وضع موجود را منطبق با سند گزارش می کنیم. اما اگر مغایرت به نحوی باشد که تنها در طولها قابل توجه است بلکه در مساحت نیز اختلاف قابل توجهی ایجاد شده است، عملیات بررسی ملک های مجاور جهت تعیین منشا این خطا ضروری است و گاهی عملیات برداشت بلوکی و جانمایی پلاک ثبتی ملک های مجاور تجویز می شود. به این معنا که تمام ملک های واقع در همسایگی ملک مورد نظر، از گذر تا گذر ، باید نقشه برداری شوند و با سندهایشان تطبیق داده شوند تا مشخص شود کدامیک از ملک ها از حق سندی خود به ضرر ملک های دیگر تجاورز کرده است.

 اگر مغایرت مساحت ضرر مالی کمی را متوجه شما به عنوان ملکی که ملکهای همسایه به آن تجاورز کرده اند و اکنون وضع موجود کمتری نشبت به سند عایدش شده است، می کند می توانید تصمیم به چشم پوشی بگیرید و بر اساس این مساحت کم سند خود را تصحیح کنید (تصحیح سند

اما اگر این اختلاف مساحت در حد چند ده متر است که با توجه به قیمت هر متر مربع زمین در تهران مالک را متوجه ضرر مالی بزرگی می کند، لازم است کل عملیاتی که خدمتتون به تفصیل توضیح داده شد انجام شود تا برای اداره ثبت تامین دلیل شود و حق شما از مساحت سندی محفوظ بماند.

 

|هزینه تهیه نقشه یو تی ام تهران |

تعرفه |نقشه یو تی ام UTM |بر اساس دقت و اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه تعیین می گردد. لذا لازم است جهت برآورد دقیق هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM تماس بگیرید تا علاوه بر دریافت مشاوره رایگان از قیمت نقشه یو تی ام UTM و مدت زمان مورد نیاز انجام پروژه استعلام بگیرید.

نقشه های یو تی ام UTM ما توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی با بالاترین دقت و  به فرمت استاندارد مورد قبول تمام ادارات ثبت، شهرداری ها، ادارت منابع طبیع، جهاد کشاورزی، ادارات آب و برق و به طور کلی تمام ارگانهای مرتبط با امور نقشه می باشد. نقشه نهایی علاوه بر اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه، اطلاعات اضافه بر نیاز جهت استفاده در آینده برای ارگان/سازمان بعدی را خواهد داشت به طوری که دیگر نیاز به نقشه برداری مجدد و تهیه نقشه از ملک نخواهید داشت. بنابراین در حفظ نقشه ی اصل دقت فرمایید و به تعداد کافی کپی برابر اصل جهت ارائه به ارگانها تهیه کنید که بتوانید اصل نقشه ممهور را نزد خود نگهدارید. همچنین لوح فشرده (سی دی) حاوی اطلاعات کامل همراه با نقشه به متقاضی ارائه می شود.

تهیه این نوع نقشه یو تی ام UTM نیاز به بازدید و برداشت زمینی از ملک با تجهیزات دقیق نقشه برداری دارد. بنابراین واریز پیش پرداخت قبل از شروع عملیات نقشه برداری الزامی است.

هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی در سه قسط پرداخت می شود:  ۱. پیش پرداخت ۲. اعلام موجود بودن اطلاعات پلاک ثبتی ۳. تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه و اطلاعات نهایی و از نظر زمانی دو هفته کاری زمان می برد.

بنابراین با اطلاع‌ از نحوه و بازه زمانی پرداختها می توانید در مورد زمان شروع پروژه با توجه به شرایط مالی و زمانی خود تصمیم گیری بفرمایید.

|انواع نقشه یو تی ام تهران |

نقشه یو تی ام UTM به معنای کلی آن نقشه ای است که در سیستم تصویر یو تی ام بر روی بیضوی WGS84)) تعریف می گردد ، اما میزان دقت این نقشه متفاوت است ، و بطور خلاصه ما نقشه یو تی ام UTM با دقت های مختلفی داریم ، که این تفاوت دقت موجب تفاوت در قیمت می گردد ، نقشه یو تی امی که ملاک عمل ثبت و شهرداری است قطعا نقشه ای است که در آن سه مشخصه اصلی ملک (مختصات ، ابعاد و مساحت) با دقت سانتیمتر مشخص گردد و تهیه این نقشه نیاز به برداشت زمینی با دوربین یا GPS سه فرکانسه دارد و با استفاده از GPS های دستی که دقتی چند متری دارند ، هیچگاه نمی توان به این نقشه دست یافت .

کاربرد جی پی اس های دستی صرفا در ناوبری و مسیر یابی است و نمیتوان از آن جهت تهیه نقشه با دقت سانتیمتر استفاده نمود .

|تفاوت نقشه یو تی ام تهران با نقشه های دیگر|

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام UTM با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در نقشه برداری نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید که دو مورد اصلی آن ۱ – سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن) ۲- مقیاس یا اسکیل می باشد که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید ، پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .

۲-ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و … .

|نقشه یو تی ام (UTM) زمین های مشاعی تهران |

با عنایت با بالاتر رفتن ارزش اراضی معمولا تقسیم قطعه زمین به قطعات کوچکتر امری است اجتناب ناپذیر لذا برای دریافت سند برای قطعات کوچکتر باید نقشه یو تی ام UTM به صورت همزمان برای قطعه مادر و قطعه مورد نظر تهیه نمایید بصورتی که قطعه مشاعی روی آن مشخص باشد ، لذا در صورت مشاعی بودن قبل از تماس با کارشناس نقشه برداری حتما اطلاع کافی از حدود و مساحت قطعه زمین مادر کسب نمایید تا در هنگام برداشت زمینی همه چیز مشخص باشد .

 

|تداخل در مرزهای زمین های کشاورزی تهران |

در مورد اراضی کشاورزی که قطعه زمین بسیار بزرگ است و مرزها روی زمین مرزهای طبیعی و یا حصار و فنس هستند که خط مشخصی مثل دیوارکشی ندارند, جانمایی پلاک ثبتی باید به طریقی انجام شود که هیچ تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور نداشته باشد. وگرنه پروسه ی کار تا رفع تداخل و یا مصالحه با زمین های مجاور متوقف می شود.

اگر پلاک های ثبتی مجاور قبلا در اداره ثبت مربوطه سند تک برگ گرفته باشند به این معنی است که حدود و مرز آنها در سیستم اداره ثبت تثبیت شده است. بنابراین لازم است نقشه ی یو تی ام UTM ثبت شده در اداره ثبت از آنها را داشته باشیم که بر اساس مرزهای زمین های مجاور, مرز زمین شما تثبیت شود تا هیچ تداخلی پیش نیاید.

اما اگر زمین شما اولین زمینی است که برای سند تک برگ اقدام کرده است, جای نگرانی نیست چراکه مجاورین شما هیچ نقشه ای در سیستم اداره ثبت ندارند که بخواهد برای تثبیت مرز شما ایجاد مشکل و تداخل کنند.

پس به این نتیجه می رسیم که نفر اول بودن در اخذ سند تک برگی بسیار مهم است. به این ترتیب این همسایه ها هستند که باید مرز خود را با مرز شما تطبیق دهند چون شما اولین نقشه یو تی ام UTM را در سیستم اداره ثبت مربوطه ثبت کرده اید.

جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت مرزهای زمین های بزرگ که عمدتا کشاورزی هستند کار پیچیده و نیازمند انجام توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی است که علاوه بر رفع تداخل با زمین های مجاور, مساحت و حدود اربعه زمین با سند منگوله دار/بنچاق مغایرت پیدا نکند.

 

|نقشه یو تی ام UTM ملک های تجمیعی تهران |

تهیه نقشه یو تی ام UTM دقیق ابعاد و مساحت برای ملک های تجمیعی الزامی است.

در بسیاری از موارد ساخت و ساز ملک تجمیعی می باشد و احتمال اینکه مساحت و ابعاد وضع موجود قطعه ملک حاصل از کوبیدن قطعات تجمیعی مساوی با مساحت حاصل از جمع عددی مساحت سندی قطعات نباشد بسیار زیاد است. چرا که در گذشته ابزار دقیق نقشه برداری برای تعیین مساحت دقیق ملک وجود نداشته است٬ معمولا بین مساحت واقعی ملک و مساحت سندی ملک اختلاف وجود دارد. حال هر چه تعداد قطعات تجمیعی بیشتر باشند٬ اختلاف مساحت واقعی مجموع قطعات با جمع عددی مساحت درج شده در سندها بیشتر خواهد شد.

به این دلیل است که نقشه برداری دقیق از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM در مورد ملک های تجمیعی برای صدور سند تک برگی تجمیعی الزامی است.

 

|نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک های تجمیعی تهران |

در پروسه ی تجمیع دو یا چند قطعه ملک جهت کوبیدن و ساختن، پلاک های ثبتی ملک ها از بین می رود و یک پلاک ثبتی جدید برای مساحت حاصل از مجموع ملک ها صادر می شود.

اگر ملک های اولیه سند تک برگی داشته باشند, پلاک ثبتی و مساحت درج شده در سند تک برگی ملاک عمل شهرداری و اداره ثبت قرار خواهد گرفت. اما اگر ملک ها قدیمی باشند و سند منگوله دار دفترچه ای داشته باشند, به دلیل دقیق نبودن مساحت در سند های قدیمی و همچنین نیاز به اطمینان اداره ثبت از درست بودن موقعیت ملک منتسب به سند دفترچه ای , دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM (ابعاد و مساحت دقیق ملک) و همچنین نقشه جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری نظام مهندسی و دادگستری امور ثبتی به مالک داده می شود.

ابتدا شهرداری و سپس اداره ثبت از این نقشه های دقیق یو تی ام UTM وضع موجود ملک و جانمایی پلاک ثبتی (سابقه ثبتی ملک) برای صدور جواز و صدور سند تک برگی تجمیعی استفاده می کنند.

جهت استفاده از کارشناسان رسمی گروه کارشناسی ما برای تهیه نقشه های دقیق وضع موجود ملک با به روز ترین و دقیق ترین دستگاههای نقشه برداری و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی با دسترسی داشتن به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی, تماس بگیرید. بهترین روش و کمترین هزینه با توجه به شرایط ملک و البته تضمین شده از نظر “تایید بدون تردید”  توسط شهرداری و اداره ثبت مربوطه, به شما معرفی و کار در کمترین زمان انجام خواهد شد.

|نقشه یو تی ام اداره جهاد کشاورزی تهران |

   سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام UTM دقیق با دقت سانتیمتر از ملک موردنظر تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند.

|نقشه یو تی ام میراث فرهنگی تهران |

تمام املاک‌میراث فرهنگی دارای حریمی مشخص در اطرافشان می باشند که ساخت و ساز املاک در این حریمی باید بر اساس اصولی خاص صورت پذیرد لذا در صورتی که ملک شما در محدوده یکی از آثار تاریخی واقع شده است مطمئنا پس از مراجعه به شهرداری ، یک رفت و برگشت کاری به سازمان میراث فرهنگی خواهید داشت این سازمان جهت ابراز نظر مالکان را به کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت تهیه نقشه ملکشان در سیستم مختصات یو تی ام UTM ارجاع می دهند ، که پس از تهیه و ارائه این نقشه به سازمان میراث فرهنگی می توانید با ارائه جوابیه آن به شهرداری مربوطه باقی مراحل ساخت و ساز را پیگیری نمایید ، ضمنا توصیه می نمایم نقشه تهیه شده به صورتی تهیه گردد که مطابق با فرمت نقشه مورد نظر اداره ثبت و شهرداری نیز باشد تا از هزینه های آتی تهیه نقشه جلوگیری گردد و در مراجعات بعدی به این ارگانها نیز بتوان از آن استفاده نمود .

 

|نقشه یو تی ام UTM ادارات آب و برق و گاز تهران |

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت .

|نقشه یو تی ام UTM برای منابع طبیعی تهران |

اگر زمینی دارای سابقه کشت و زرع نباشد جزء اراضی منابع طبیعی محسوب می شود. به همین دلیل تهیه نقشه یو تی ام UTM جهت تعیین موقعیت (مختصات) دقیق ملک و سپس بررسی سابقه کشاورزی در محدوده تعیین شده الزامی است.

جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM با فرمت و دقت مورد تایید سازمان منابع طبیعی ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری، گروه کارشناسان رسمی نقشه برداری ما اعلام آمادگی می نماید.

 

|نقشه یو تی ام UTM جواز ساخت شهرداری تهران |

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌. در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند. در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

بسیاری ا ملک علی رغم اینکه به ظاهر مستطیلی با طول و عرض یکسان به نظر می رسند، در واقعیت دارای زاویه بود و مساحت واقعی ملک از ضرب ساده طول و عرض بسیار فاصله دارد. اما کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک با وسایل غیرحرفه ای مانند متر لیزری اقدام به تهیه نقشه بریا ملک می کنند. تنها وسایل حرفه ای دقیق، مانند دوربین های نقشه برداری هستند که می توانند زوایا را با دقت بالا برداشت کنند و مساحت دقیق ملک برآورد شود. و این کار صرف باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری/نظام مهنسی در حیطه امور ثبتی انجام شود.

|تبدیل سند دفترچه ای به تک برگی تهران |

در مورد تمام سندهای دفترچه ای قدیمی به خصوص ملک هایی که در سند آنها حدود اربعه به صورت حدی به حدی آورده شده است، تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود دقیق از ملک جهت صدور سند تک برگی الزامی می باشد.

تایید وضعیت ملک براساس حدود اربعه تثبیت شده با همسایگان و با تعیین تکلیف دیوارهای مشترک در زمان بازدید از ملک فقط و فقط باید توسط کارشناس رسمی دادگستری و نظام مهندسی امور ثبتی انجام شود.

مهر کارشناسان رسمی از رشته های دیگر و با تخصص های غیر از نقشه برداری- امور ثبتی مورد قبول ادارات ثبت نمی باشد.

 

|نقشه یو تی ام UTM دو خطی تهران |

|نقشه یو تی ام UTM دوهزارم شهرداری|– نقشه یک خطی یا دو خطی

یکی از مدارک تشکیل پرونده جواز ساخت در شهرداری تهران نقشه یو تی ام UTM ملک است که کارشناسان شهرداری از اصطلاح نقشه یو تی ام UTM دوهزارم ۲۰۰۰/۱ به کار می برند. به این معنی که نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM باید روی نقشه دوهزارم تهران جانمایی شود که علاوه بر طولها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک، موقعیت ملک نیز در تهران در نقشه دیده شود. به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.

اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای نقشه یو تی ام UTM ملک روی نقشه دوهزارم (۲۰۰۰-۱) به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک  روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا ” دو خطی ” گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید |نقشه یو تی ام UTM |تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است | عملیات جانمایی پلاک ثبتی| و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

|جانمایی نقشه یو تی ام روی نقشه 1/2000 تهران |

برای تهیه این نقشه نیاز هست شخص کارشناس با تجهیزات نقشه برداری به محل ملک مراجعه نماید و نقشه ای دقیق از ابعاد ، زوایا ، مساحت و مختصات جغرافیایی یو تی ام ملک تهیه نماید و آن را برروی نقشه های بزرگ مقیاس منطقه جانمایی نماید تا علاوه بر اطلاعات مورد نیاز در نقشه یو تی ام  دید زمینی از  ملک را نیز به افراد استفاده کننده از نقشه بدهد .

 در |نقشه یو تی ام| مهمترین آیتم که نباید فراموش شود مختصات جغرافیایی یو تی ام است که در کنار نقشه آورده می شود و علاوه بر آن در فایل کامپیوتری می بایست این نقشه در موقعیت درست قرارداشته باشد تا بتوان از آن استفاده کرد اگر فایل کامپیوتری بصورت نادرست جابجا شود دیگر نمی توان برای بررسی های بعدی از فایل استفاده نمود و این فایل صرفاً جنبه نمایشی خواهد داشت لذا اکیدا توصیه می شود تا مالکین و متقاضیان این نوع نقشه از کارشناسان باتجربه در این حیطه کمک بگیرند تا در ادامه مجبور به تهیه چند بازه این نقشه نگردند و از همان ابتدا  بتوانند نقشه ای درست با |جانمایی روی نقشه با مقیاس ۲۰۰۰| یا به عبارتی یک دوهزارم داشته باشند

نقشه utm کارشناس رسمی دادگستری

کارشناسی تطبیق وضع موجود ملک با سند تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثیتی است و ثانیا به دلیل بار حقوقی بالایی که این امر دارد، کارشناسی باید با دقت تمام و در نظر گرفتن تمام جوانب فنی و حقوقی ملک انجام بگیرد.

به همین دلیل هزینه نقشه یو تی ام با این کاربرد با هزینه نقشه یو تی ام UTM که صرفا شامل نقشه برداری عمومی از ملک می شوند متفاوت است. لذا در ابتدای مطلب ذکر این نکته ضروری است که در انتخاب کارشناس که اولا باید نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد (نه هیچ رشته دیگری) دقت کنید چون فقط مهر این کارشناسان در مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری هاست و ثانیا قیمت نقشه یو تی ام را ملاک انتخاب کارشناس قرار ندهید.

گاهی کارشناس به دلیل مسلط بودن به وضعیت منطقه و اشراف به اینکه ملک های منطقه مورد نظر نیاز به دو مرحله کار بررسی دارند، یک مرحله نقشه برداری یو تی ام وضع موجود و یک مرحله بررسی و تطبیق سند با وضع موجود، قیمت را برآورد می کند در حالی که کارشناسی دیگر به دلیل عدم تجربه و اشراف به امور ثبتی تنها هزینه یک مرحله که عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک است را برآورد می کند.

 

در این صورت اگر مالک ملاک انتخاب کارشناس نقشه بردار را قیمت استعلامی قرار دهد، نه تنها کار ناقص انجام می شود بلکه چه بسا کارشناس مربوطه توانایی و حتی صلاحیت انجام مرحله دوم را نداشته باشد و بنابراین مالک مجبور به انجام کار از ابتدا و با یک کارشناس دیگر است.

اگر پس از نقشه برداری یو تی ام UTM وضع موجود ملک و تطبیق آن با سند مغایرتی دیده نشود که فبها. و اگر مغایرت ها در حد ۴-۵ سانتی متر باشد با توجه به اینکه در بازه خطای موجه عملیات نقشه برداری است، از این مغایرت چشم پوشی می کنیم و وضع موجود را منطبق با سند گزارش می کنیم. اما اگر مغایرت به نحوی باشد که تنها در طولها قابل توجه است بلکه در مساحت نیز اختلاف قابل توجهی ایجاد شده است، عملیات بررسی ملک های مجاور جهت تعیین منشا این خطا ضروری است و گاهی عملیات برداشت بلوکی و جانمایی پلاک ثبتی ملک های مجاور تجویز می شود.

به این معنا که تمام ملک های واقع در همسایگی ملک مورد نظر، از گذر تا گذر ، باید نقشه برداری شوند و با سندهایشان تطبیق داده شوند تا مشخص شود کدامیک از ملک ها از حق سندی خود به ضرر ملک های دیگر تجاورز کرده است.

 اگر مغایرت مساحت ضرر مالی کمی را متوجه شما به عنوان ملکی که ملکهای همسایه به آن تجاورز کرده اند و اکنون وضع موجود کمتری نشبت به سند عایدش شده است، می کند می توانید تصمیم به چشم پوشی بگیرید و بر اساس این مساحت کم سند خود را تصحیح کنید (تصحیح سند).

اما اگر این اختلاف مساحت در حد چند ده متر است که با توجه به قیمت هر متر مربع زمین در تهران مالک را متوجه ضرر مالی بزرگی می کند، لازم است کل عملیاتی که خدمتتون به تفصیل توضیح داده شد انجام شود تا برای اداره ثبت تامین دلیل شود و حق شما از مساحت سندی محفوظ بماند.

 

وظایف کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی زیر مجموعه گروه کارشناسان راه و ساختمان می باشد . لذا کارشناسان این رشته جهت انجام امور کارشناسی با توجه به موضوع کارشناسی ارجاع شده ، نیازمند دارا بودن صلاحیت مرتبط اخذ شده از مراجع صادر کننده پروانه کارشناس رسمی دادگستری می باشند.

اهمیت تخصص در این صلاحیت همین بس که امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه ازنظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی مباحت املاک و مستغلات است، دقت نظر در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی ، پس از اخذ پروانه فعالیت حرفه‌ای به‌عنوان کارشناس رسمی در عناوین حوزه فعالیت بایستی صلاحیت‌های مربوطه را اخذ نماید.

علی‌رغم سابقه دیرینه سازمان ثبت اسناد و املاک در صدور اسناد مالکیت و تعیین حدود و ثغور املاک و همچنین تعیین مشخصات اراضی ملی و مستثنیات مالکین حقیقی، حقوقی، دولتی و خصوصی، امروزه با توجه به راه‌اندازی سیستم‌های نوین ثبتی:

1. تهیه  نقشه کاداستر ملی و تهیه نقشه‌های به‌روز و مشخصات دقیق بر اساس نقشه  یو تی ام
2. جانمایی پلاک ثبتی اسناد مالکیت قدیمی که فاقد مشخصات و اندازه‌های دقیق هستند

ازجمله موارد بااهمیت و حساسی است که کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی لازم است علاوه بر اشراف کامل در تهیه و اعلام نظر در مورد نقشه‌های ثبتی دقت بسیار زیادی داشته باشد.

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی در واقع با ارائه نظر کارشناسی موجب می شوند حفظ مالکیت مالکین و صاحبان حق نسبت به آنها رعایت شود، این امر کمک می کند تا از تجاوز دیگران به حق شخصی جلوگیری شده و مالکیت افراد دارای امنیت کامل باشد.

صلاحیت های کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی به شرح ذیل می باشد :

1. تشخیص حدود ثبتی املاک
2. پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی
3. رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک
4. رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک
5. رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد
6. ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت
7. ارزیابی املاک موضوع قانون و آئین نامه تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند براساس قیمت منطقه ای
8. پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوائی و شناسایی و مشخص کردن املاک بر روی عکس هاس هوائی

شرح صلاحیت های کارشناس دادگستری امور ثبتی و اسناد :

-منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک عبارت است از:

رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی ها و تحدید حدود - تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن

-منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد عبارت است از :

رسیدگی به نحوه تنظیم و  ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی

-منظور از تشخیص حدود ثبتی املاک عبارتند از:

تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی، با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرتها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع

-منظور از پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوایی عبارتست از:

تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و نقشه هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت

-منظور از ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت عبارتست از:

تعیین بهای زمینهایی که در اجرای مقررات مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده.

تبصره: در صورتی که در این زمینها ساختمانهای مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی آن منحصرا نیز جزء صلاحیت بند 5 خواهد بود.

-منظور از رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک عبارتست از:

رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افزار و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 و آئین نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمانها و سایر قوانین و مقررات مربوطه.

کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه برداری-راه و ساختمان

امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه از نظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی، مباحث املاک و مستغلات است. دقت در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت‌بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

کارشناسان رسمی راه و ساختمان دارای برخی صلاحیت‌ها هستند که با توجه به آن‌ها می‌تواند در حوزه‌ای ورود و اظهار نظر رسمی و قانونی نمایند.

 کارشناسی رسمی ثبت نیز یکی از صلاحیت‌های بسیار مهم و قابل توجهی است که یک کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند داشته باشد. با توجه به اینکه املاک و مستغلات از نظر کلیه فعالان اقتصادی سرمایه‌های بسیار ارزشمندی محسوب می‌شوند، هر کارشناس رسمی ثبت موظف است بیشترین دقت خود را در تهیه و اصالت بخشی به انواع املاک و مستغلات داشته باشد.

وظایف یک کارشناس رسمی ثبت به شرح ذیل:

1. پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی (تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و عکس هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت)
2. ارزیابی املاک موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت (تعیین بهای زمین‌هایی که در اجرای مقررات مواد ۱۴۷-۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده.تبصره: درصورتی‌که در این زمین‌ها ساختمان‌های مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی منحصراً نیز جزء این بند خواهد بود
3. تشخیص حدود ثبتی املاک (تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرت‌ها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع)
4. رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک (رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آئین‌نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمان‌ها و سایر قوانین و مقررات مربوطه)
5. رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد (رسیدگی به نحوه تنظیم و ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء و ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی)
6. رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک (رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره‌گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی‌ها و تحدید حدود و تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن)
7. کارشناسی تعیین ارزش قیمت انواع ملک، ملک‌های متعلق به شرکت‌ها، نهادها و سازمان های دولتی و خصوصی، بانک‌ها و شرکت‌های تابعه آن‌ها
8. کارشناسی تعیین ارزش مادی روز املاک جهت دریافت انواع وام یا قرار دادن سند ملک جهت وثیقه
9. کارشناسی قراردادهای پیمانکاری، نوسازی، بازسازی و اجرای ساختمان‌ها
10. کارشناسی تعیین ارزش املاک واقع شده در طرح‌های مختلف شهرداری‌ها و سایر نهادهای دولتی جهت برآورد خسارت
11. کارشناسی تعیین ارزش سرقفلی به صورت خالص، ارزش ملکیت و محاسبه نسبت ارزش ملکیت به ارزش سرقفلی در مورد هر واحد تجاری
12. کارشناسی تعیین ارزش اجاره بها برای املاک با انواع کاربری ازجمله املاک مسکونی، اداری، تجاری، سرقفلی، تولیدی و …

 

نقشه کشی یو تی ام | نقشه کش یو تی ام

تهیه نقشه  utm| تهیه نقشه یو تی ام | نقشه یو تی ام ثبتی | نقشه برداری یو تی ام | نقشه شمیم

با توجه به ابزارهای تهیه نقشه زمینی دو روش برای تهیه نقشه ثبتی استفاده می شود :

۱-تعداد نقاط برداشتی زیاد باشد :

بهترین ترکیب استفاده از توتال استیشن، جی پی اس دستی و نقشه هوایی منطقه است

۲-تعداد نقاط در حد ۴ نقطه باشد :

بهترین  کار استفاده از گیرنده مولتی فرکانس (سامانه شمیم) و استقرار بر روی چهار گوشه است

البته با توجه به اینکه باید گیرنده های ایستگاهی به صورت ترکیباتی بیشتر از یک دستگاه مورد استفاده قرار گیرد که به صورت همزمان اطلاعات را از ماهواره دریافت کنند لذا ترکیب اول سریع تر و است و امکان ایجاد خطا در آن کمتر ، زیرا ممکن است فاصله دو دستگاه در زمان قرائت بالا باشد و همزمانی به اندازه کافی اتفاق نیافتد یا خطاهایی به وجود اید که دقت را پایین بیاورد و تمام این موارد پس از پایان کار مشخص می شود .

 

که با توجه به اینکه هر نقشه بردار چه ابزارهایی در دست دارد می تواند از یکی از دو روش فوق استفاده نماید .

چند سالی است که هنگام مراجعه به اداراتی نظیر اداره ثبت، شهرداری و نهادهای مربوط به املاک، با کلمه جدیدی روبرو می شویم. نقشه UTM! آیا می دانید نقشه UTM چیست و به چه دردی می خورد؟ چرا کارهای ثبتی نیاز به تهیه نقشه utm دارد؟

نقشه یو تی ام (UTM) یک سیستم تصویر جهانی برای مشخص کردن مکان یک نقطه برروی کره زمین است. با این سیستم، تصویر هر نقطه روی کره زمین دارای مختصات اختصاصی است. این مختصات در هیج جای کره زمین وجود ندارد. نقشه  یو تی ام نمایش دهنده ی ملک برروی یک فضای دو بعدی مانند کاغذ است.

تهیه نقشه یو تی ام (UTM )  به منظور تعیین موقعیت ملک یا زمین یا ساختمان مورد تقاضای سازمانهای دولتی از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک ،شهرداری ،منابع طبیعی،جهاد کشاورزی ،وزارت نیرو و …. است.

 

در زمینه فعالیت اجرایی به منظور تهیه نقشه یو تی ام  می توان از دو روش بهره برد:

۱-برداشت دقیق وضع موجود ملک با استفاده از دوربین توتال استیشن و جانمایی ملک بر روی نقشه های ۱/۲۰۰۰ هوایی سازمان نقشه برداری.

۲-استفاده از گیرنده های مولتی فرکانس و برداشت و UTM  کردن ملک به صورت مستقیم.

دقت نقشه یو تی ام

دقت نقشه یو تی ام از 10 متر تا یک سانتیمتر متغییر است و این موضوع بستگی مستقیم با ابزار مورد استفاده جهت تهیه اینگونه نقشه دارد ، دستگاه های مورد استفاده برای تهیه نقشه یو تی ام قیمتی از 2 میلیون تومان  تا 400 میلیون تومان  با توجه به دقت آنها دارند و دقت مورد نظر برای تهیه این نقشه جهت ارائه به ادارات ثبت و شهرداری ها باید  در حد سانتیمتر باشد ، پس ابزار مورد استفاده جهت تهیه این نقشه با توجه به اینکه ساخت چین باشد یا کشورهای اروپایی یا امریکا از حدود 80 میلیون تومان تا 400 میلیون متغییر است و به دلیل بالا بودن قیمت این دستگاه ها  اجاره یک ست آن جهت انجام امور نقشه برداری روزانه از حدود 1.5 میلیون به بالا می باشد و به همین دلیل قیمت تهیه نقشه یو تی ام برای حداقل متراش که نصفی از روز این دستگاه ها را درگیر می کند از 1 میلیون به بالا می شود مگر اینکه جهت تهیه نقشه یو تی ام از ابزار غیر دقیق استفاده گردد .

لذا اکیداً توصیه می کنیم جهت جلوگیری از مشکلات آتی که در آینده گریبانگیر مالکین خواهد شد به هیچ وجه دنبال ارزانی که موجب بی دقتی نقشه و درنتیجه تعارضات ملکی خواهد شد در این نوع نقشه نباشند .

از قدیم گفته اند " هیچ گرونی بی حکمت نیست،هیچ ارزونی بی علت"

نقشه یو تی ام

با عنایت به گستردگی فعالیتهای نقشه محور نیاز به نقشه دقیق ابعاد، مساحت و مختصات برای کلیه املاک کشور امری است بدیهی و با توجه به اینکه تنها راه تهیه نقشه دقیق املاک روش زمینی است لذا کلیه سازمانها و ارگانها در مراجعه مالکین برای انجام فعالیتهای نقشه محور مالکین محترم را به کارشناسان نقشه برداری ارجاع می دهند و در این بین هستند مالکینی که این کار را امری هزینه بر و ایجاد وقفه تلقی می نمایند که لازم است خدمت این دسته از مالکین عرض نمایم وجود نقشه دقیق و صحیح املاک در سیستم مختصات یو تی ام UTM امری است اجتناب ناپذیر که برای تمام املاک باید صورت پذیرد زیرا در صورت عدم وجود نقشه UTM  املاک قسمتی از پروسه سندی و مالکیتی زمین خدشه دار است و تنها با وجود این نقشه است که بحث مالکیتی املاک در کنار املاک و عوارض طبیعی و مصنوعی شهری و روستایی دیگر مشخص می گردد و شاید دلیل به تاخیر افتادن این امر در ایران نبود زیرساخت و کارشناسان کافی و خبره در انجام این امر می باشد .

چرا نقشه یو تی ام باید تهیه گردد:

اداره کل کاداستر سازمان ثبت املاک کشور پس از اجرای ماده 7 قانون جامع حدنگار( کاداستر)  در کشور تاسیس گردید و با توجه به اینکه در یک سیستم یکپارچه کاداستر ما نیاز به یک نقشه یکپارچه برای کل کشور داریم و داشتن یک نقشه یکپارچه نیاز به استفاده از یک سیستم مختصات یکپارچه و سراسری دارد لذا اداره کل کاداستر سیستم واحد خود را سیستم مختصات یو تی ام (UTM) قرار داد که در پست های قبلی این وبلاگ توضیحی مختصر در رابطه با این سیستم مختصات آمده است و نقشه ای که در این سیستم مختصات توسط کارشناسان نقشه برداری تهیه می گردد با نام نقشه یو تی ام و یا مختصات یو تی ام  معروف است .

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه مقیاس یک دوهزارم منطقه به اصطلاح کارشناسان نقشه یو تی ام UTM ملک نام دارد.

نقشه یو تی ام UTM ملک به دو طریق تهیه می شود که از هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی بسیار متفاوت هستند. به همین جهت هزینه نقشه یو تی ام UTM با توجه به روش تهیه نقشه یو تی ام UTM متفاوت است.

روش تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک از نظر حقوقی و فنی به پاسخ این سوال بستگی دارد که آیا مالک موقعیت و مرزهای دقیق ملک خود را می داند یا خیر.

در مورد ملک های کوچک مسکونی و یا ملک های بزرگی که دیوار کشی دارند پاسخ این سوال واضح  است و بنابراین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM نیز مشخص است. نقشه بردار کارشناس رسمی مرزهای ملک را با دستگاههای دقیق نقشه برداری و در سیستم مختصات جهانی یو تی ام جانمایی می کند. خروجی این عملیات نقشه یو تی ام  UTM ملک طبق معرفی مالک است. به این معنی که این مالک است که موقعیت و مرزهای ملک را به نقشه بردار معرفی و نقشه بردار دقیقا همان ملک با همان مرزهای اظهار شده از طرف مالک را در نقشه می آورد. بدین ترتیب کارشناس نقشه بردار مسئولیتی در قبال صحت موقعیت و مرزهای ملک ندارد.

در مورد ملک های بزرگ که مرز مشخص تثبیت شده ای ،مانند دیوار یا پی کنی، روی زمین ندارند، نقشه بردار کارشناس رسمی موقعیت مرزهای ملک را تثبیت و صحت آن را گواهی می کند.

دسته سوم ملک هایی هستند که مالک به طور کلی از موقعیت ملک بی اطلاع است. این ملک به ملک های گمشده معروف هستند که مالک از نظر حقوقی مالکیت ملک را دارد و سند رسمی دفترچه ای از ملک دارد اما نمی داند ملک کجا واقع شده است. در این موارد نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا موقعیت/آدرس ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک پیدا می کند و سپس نقشه یو تی ام UTM ملک را تهیه و تایید می نماید.

نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته اول به روش جانمایی ملک طبق معرفی مالک تهیه می شود و نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته دوم و سوم به روش جانمایی ملک طبق سند تهیه می شود. در زیر توضیحات تکمیلی در مورد هر یک به تفکیک و به تفصیل آورده شده است:

جانمایی ملک طبق سند

این پروسه که جانمایی پلاک ثبتی نیز نام دارد، عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

 این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی ملک طبق اطلاعات سندی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام UTM موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

2-    سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

جانمایی ملک طبق معرفی مالک

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

2-    تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

3-    تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره