نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام: به نقشه UTM یا کروکی برداشت وضع موجود یک ملک یا زمین می گویند که در سیستم مختصات جهانی یو تی ام قرار گرفته است. کاربرد نقشه یو تی ام در امور ثبتی و کارشناسی نقشه برداری می باشد.

کاربرد های نقشه یو تی ام

 

 

 

 

نقشه یو تی ام چیست؟

اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند جهت استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک.

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد.

ب وقتی نقشه یو تی ام  ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

 

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام

۱- استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

۲- تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در سند باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

۳- عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

۴- به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

 اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود. 

پسنقشه یو تی ام از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید

 

نقشه یو تی ام یعنی چه؟

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است و مخفف universal transverse Mercator  است و به معنی موقعیت دقیق بر روی کره زمین به طوری که این مختصات منحصر به فرد باشد.

این همان چیزی است که اداره ثبت برای صدور سند تک برگی نیاز دارد. یعنی اداره ثبت موقعیت دقیق گوشه های ملک را بر روی کره زمین به طوری که منحصر به همین زمین باشد را در سیستم کاداستری کشور ثبت می کند و بر اساس آن سند تک برگی را صادر می کند. اگر توجه کرده باشید این مختصات به صورت شناسه جام در پایین سمت راست سند درج می شود و همچنین موقعیت ملک در سیستم کاداستری کشور به صورت شماتیک در پایین گوشه سمت راست چاپ می شود.

به این ترتیب هیچ زمین دیگری در این موقعیت یو تی ام و با این کد مختصات یو تی ام نمی تواند سند بگیرد. این امر موجب می شود مشکل تداخل زمینها و همچنین مشکل چند سند صادر شدن برای یک قطعه زمین کاملا برطرف شده است.

این دستورالعمل در تمامی ادارات ثبت اجرایی شده است و الزام به تهیه نقشه یو تی ام جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

نظر به اهمیت نقشه یو تی ام و الزام به دقت بالای گواهی مختصات یو تی ام گوشه های ملک، لازم است در انتخاب کارشناس نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام ملک خود دقت کنیم.

کما اینکه اداره ثبت نیز تنها نقشه های یو تی ام  با دقت و فرمت استاندارد و ممهور شده توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا نقشه بردار رسمی نظام مهندسی را قبول دارد. توجه بفرمایید که مهر کارشناسان رسمی رشته های عمران و راه و ساختمان به هیچ وجه قابل قبول اداره ثبت نمی باشد و نقشه برگشت خواهد خورد.

 

تهیه نقشه یو تی ام ملک های بدون دیوار

نقشه یو تی ام به معنی ثبت مرزها و گوشه های موجود ملک در سیستم جهانی یو تی ام است. بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود. بنابراین این مهم باید حتما توسط نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود.

 

نمونه نقشه یو تی ام

مشخصه اصلی یک نقشه یو تی ام درج جدول مختصات یو تی ام گوشه های ملک است به طوری که برای اکثر ملک ها که مستطیلی شکل هستند این جدول باید شامل چهار سطر و در هر سطر مختصات یکی از گوشه ها با ذکر نام آن به لاتین است.

برای ملک های با گوشه های بیشتر نیز باید دقیقا به تعداد گوشه ها (شکست های ملک) در جدول مختصات یو تی ام سطر داشته باشیم.

برای ملک های با شکل نامنظم (شکستهای بیشمار) نیز باید تا حد امکان مختصات یو تی ام در جدول مختصات درج شود به طوری که در صورت ترسیم ملک از روی جدول مختصات یو تی ام آن بتوان به تقریب خوبی از پلیگون ملک دست یافت.

به طور استاندارد نامگذاری گوشه های ملک از شمال غرب ملک و با حرف لاتین A شروع می شود برای ملک های چهرگوشه حروف A , B , C , D مندرج در جدول مختصات یو تی ام نشان دهنده مختصات یو تی ام هر گوشه در سطرهای مجزا می باشند.

 در مورد زمینهای با گوشه های بیشتر نیز به این حروف به ترتیب اضافه می شود E , F , G …… که هر یک از این حروف بر روی نقشه بر روی گوشه (شکست) مربوطه درج شده اند.

در صورت نقص در هر یک از موارد ذکر شده، نقشه یو تی ام اساسا فاقد اعتبار می باشد. مثلا اگر گوشه های ملک طبق توضیحی که داده شد با حروف لاتین A B C D علامت گذاری شده باشند اما نقشه فاقد جدول مختصات UTM باشد. و یا اگر نقشه جدول یو تی ام داشته باشد اما نام گوشه ها بر روی ملک علامت گذاری نشده باشند. و یا نقشه فقط موقعیت ملک را روی نقشه تهران نشان دهد اما فاقد نامگذاری گوشه ها و جدول مختصات یو تی ام UTM باشد، این نقشه یو تی ام فاقد اعتبار است.

 

 

نقشه یو تی ام آپارتمان

به طور کلی وقتی صحبت از صدور سند تک برگی می شود این ذهنیت ایجاد می شود که ملک یا به صورت زمین خالی است و یا به صورت خانه کلنگی قدیمی که برای اولین بار قصد تبدیل سند دفترچه ای ملک به سند تک برگی را دارند.

اما هستند آپارتمانهایی که قبل از سال ۱۳۹۱ سندشان صادر شده است و در آن زمان سند آپارتمانها هنوز به روال سنتی و به صورت سند دفترچه ای بوده است.  بنابراین اکنون با مرجعه به اداره ثبت برای تبدیل سند دفترچه ای (نه چندان قدیمی) به سند تک برگی مشمول دستورالعمل الزام به تهیه نقشه یو تی ام ملک می شوند. اما متقاضیان این ابهام را دارند که آیا منظور نقشه یو تی ام آپارتمانشان است یا کل ملک؟

 اداره ثبت نقشه یو تی ام عرصه کلی ملک را لازم دارد و کاری به نقشه و مساحت واحدهای آپارتمانی مسکونی و یا تجاری داخل ملک ندارد. بنابراین این نقشه یو تی ام برای تمام واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری ساخته شده در داخل ملک یکسان است و اگر یکبار تهیه شود، بقیه همسایه های این ساختمان هم می توانند آن را جهت تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند.

با توجه به اینکه کل واحدهای مسکونی و تجاری داخل ملک می توانند از این نقشه یو تی ام برای تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند، می توانید هزینه آن را به طور اشتراکی با بقیه همسایگان تامین کنید.

 با توجه اینکه یکی از فاکتورهای مهم در برآورد هزینه تهیه نقشه یو تی ام مساحت ملک است، عنایت بفرمایید که در زمان استعلام قیمت حتما ذکر کنید که ملک شما یک آپارتمان است نه یک قطعه زمین یا یک ملک کلنگی.

اما اگر ملک تک واحدی باشد تفاوت قابل توجهی بین مساحت آپارتمان با مساحت عرصه ملک وجود ندارد و تعرفه بر اساس همان مساحت آپارتمان محاسبه خواهد شد.

 

نقشه یو تی ام تطبیق وضع موجود ملک با سند

کارشناسی تطبیق وضع موجود ملک با سند تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثیتی است و ثانیا به دلیل بار حقوقی بالایی که این امر دارد، کارشناسی باید با دقت تمام و در نظر گرفتن تمام جوانب فنی و حقوقی ملک انجام بگیرد.

بههزینه نقشه یو تی ام با این کاربرد با هزینه نقشه یو تی ام که صرفا شامل نقشه برداری عمومی از ملک می شوند متفاوت است.

در انتخاب کارشناس که اولا باید نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد (نه هیچ رشته دیگری) دقت کنید چون فقط مهر این کارشناسان در مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری هاست و ثانیا قیمت نقشه یو تی ام را ملاک انتخاب کارشناس قرار ندهید.

گاهی کارشناس به دلیل مسلط بودن به وضعیت منطقه و اشراف به اینکه ملک های منطقه مورد نظر نیاز به دو مرحله کار بررسی دارند، یک مرحله نقشه برداری یو تی ام وضع موجود و یک مرحله بررسی و تطبیق سند با وضع موجود، قیمت را برآورد می کند در حالی که کارشناسی دیگر به دلیل عدم تجربه و اشراف به امور ثبتی تنها هزینه یک مرحله که عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک است را برآورد می کند.

در این صورت اگر مالک ملاک انتخاب کارشناس نقشه بردار را قیمت استعلامی قرار دهد، نه تنها کار ناقص انجام می شود بلکه چه بسا کارشناس مربوطه توانایی و حتی صلاحیت انجام مرحله دوم را نداشته باشد و بنابراین مالک مجبور به انجام کار از ابتدا و با یک کارشناس دیگر است.

در مورد مسئله ای که موضوع این مطلب است، اگر پس از نقشه برداری یو تی ام وضع موجود ملک و تطبیق آن با سند مغایرتی دیده نشود که فبها. و اگر مغایرت ها در حد ۴-۵ سانتی متر باشد با توجه به اینکه در بازه خطای موجه عملیات نقشه برداری است، از این مغایرت چشم پوشی می کنیم و وضع موجود را منطبق با سند گزارش می کنیم.

اما اگر مغایرت به نحوی باشد که تنها در طولها قابل توجه است بلکه در مساحت نیز اختلاف قابل توجهی ایجاد شده است، عملیات بررسی ملک های مجاور جهت تعیین منشا این خطا ضروری است و گاهی عملیات برداشت بلوکی و جانمایی پلاک ثبتی ملک های مجاور تجویز می شود. به این معنا که تمام ملک های واقع در همسایگی ملک مورد نظر، از گذر تا گذر ، باید نقشه برداری شوند و با سندهایشان تطبیق داده شوند تا مشخص شود کدامیک از ملک ها از حق سندی خود به ضرر ملک های دیگر تجاورز کرده است.

 اگر مغایرت مساحت ضرر مالی کمی را متوجه شما به عنوان ملکی که ملکهای همسایه به آن تجاورز کرده اند و اکنون وضع موجود کمتری نشبت به سند عایدش شده است، می کند می توانید تصمیم به چشم پوشی بگیرید و بر اساس این مساحت کم سند خود را تصحیح کنید (تصحیح سند).

اما اگر این اختلاف مساحت در حد چند ده متر است که با توجه به قیمت هر متر مربع زمین در تهران مالک را متوجه ضرر مالی بزرگی می کند، لازم است کل عملیاتی که خدمتتون به تفصیل توضیح داده شد انجام شود تا برای اداره ثبت تامین دلیل شود و حق شما از مساحت سندی محفوظ بماند.

 

هزینه تهیه نقشه یو تی ام

تعرفه نقشه UTM بر اساس دقت و اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه تعیین می گردد نقشه های یو تی ام ما توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی با بالاترین دقت و  به فرمت استاندارد مورد قبول تمام ادارات ثبت، شهرداری ها، ادارت منابع طبیع، جهاد کشاورزی، ادارات آب و برق و به طور کلی تمام ارگانهای مرتبط با امور نقشه می باشد.

نقشه نهایی علاوه بر اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه، اطلاعات اضافه بر نیاز جهت استفاده در آینده برای ارگان/سازمان بعدی را خواهد داشت به طوری که دیگر نیاز به نقشه برداری مجدد و تهیه نقشه از ملک نخواهید داشت. بنابراین در حفظ نقشه ی اصل دقت فرمایید و به تعداد کافی کپی برابر اصل جهت ارائه به ارگانها تهیه کنید که بتوانید اصل نقشه ممهور را نزد خود نگهدارید. همچنین لوح فشرده (سی دی) حاوی اطلاعات کامل همراه با نقشه به متقاضی ارائه می شود.

تهیه این نوع نقشه یو تی ام نیاز به بازدید و برداشت زمینی از ملک با تجهیزات دقیق نقشه برداری دارد. بنابراین واریز پیش پرداخت قبل از شروع عملیات نقشه برداری الزامی است.

 

نحوه پرداخت

هزینه تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک در دو قسط:

۱. پیش پرداخت ۲. تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه نهایی پرداخت می شود و از نظر زمانی زیر یک هفته انجام می شود.

هزینه تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی در سه قسط پرداخت می شود:

  ۱. پیش پرداخت ۲. اعلام موجود بودن اطلاعات پلاک ثبتی ۳. تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه و اطلاعات نهایی و از نظر زمانی دو هفته کاری زمان می برد.

 

انواع نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام به معنای کلی آن نقشه ای است که در سیستم تصویر یو تی ام بر روی بیضوی WGS84 تعریف می گردد ، اما میزان دقت این نقشه متفاوت است ، و بطور خلاصه ما نقشه یو تی ام با دقت های مختلفی داریم ، که این تفاوت دقت موجب تفاوت در قیمت می گردد.

نقشه یو تی امی که ملاک عمل ثبت و شهرداری است قطعا نقشه ای است که در آن سه مشخصه اصلی ملک (مختصات ، ابعاد و مساحت) با دقت سانتیمتر مشخص گردد و تهیه این نقشه نیاز به برداشت زمینی با دوربین یا GPS سه فرکانسه دارد و با استفاده از GPS های دستی که دقتی چند متری دارند ، هیچگاه نمی توان به این نقشه دست یافت .

کاربرد جی پی اس های دستی صرفا در ناوبری و مسیر یابی است و نمیتوان از آن جهت تهیه نقشه با دقت سانتیمتر استفاده نمود .

 

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در نقشه برداری نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید.

۱ – سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن)

۲- مقیاس یا اسکیل می باشد که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید.

پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام باشد .

۲-ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و … .

 

نقشه یو تی ام زمین مشاعی

با عنایت با بالاتر رفتن ارزش اراضی معمولا تقسیم قطعه زمین به قطعات کوچکتر امری است اجتناب ناپذیر لذا برای دریافت سند برای قطعات کوچکتر باید نقشه یو تی ام به صورت همزمان برای قطعه مادر و قطعه مورد نظر تهیه نمایید بصورتی که قطعه مشاعی روی آن مشخص باشد ، لذا در صورت مشاعی بودن قبل از تماس با کارشناس نقشه برداری حتما اطلاع کافی از حدود و مساحت قطعه زمین مادر کسب نمایید تا در هنگام برداشت زمینی همه چیز مشخص باشد .

 

تداخل در مرزهای زمین های کشاورزی

در مورد اراضی کشاورزی که قطعه زمین بسیار بزرگ است و مرزها روی زمین مرزهای طبیعی و یا حصار و فنس هستند که خط مشخصی مثل دیوارکشی ندارند, جانمایی پلاک ثبتی باید به طریقی انجام شود که هیچ تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور نداشته باشد. وگرنه پروسه ی کار تا رفع تداخل و یا مصالحه با زمین های مجاور متوقف می شود.

اگر پلاک های ثبتی مجاور قبلا در اداره ثبت مربوطه سند تک برگ گرفته باشند به این معنی است که حدود و مرز آنها در سیستم اداره ثبت تثبیت شده است. بنابراین لازم است نقشه ی یو تی ام ثبت شده در اداره ثبت از آنها را داشته باشیم که بر اساس مرزهای زمین های مجاور, مرز زمین شما تثبیت شود تا هیچ تداخلی پیش نیاید.

اما اگر زمین شما اولین زمینی است که برای سند تک برگ اقدام کرده است, جای نگرانی نیست چراکه مجاورین شما هیچ نقشه ای در سیستم اداره ثبت ندارند که بخواهد برای تثبیت مرز شما ایجاد مشکل و تداخل کنند.

پس به این نتیجه می رسیم که نفر اول بودن در اخذ سند تک برگی بسیار مهم است. به این ترتیب این همسایه ها هستند که باید مرز خود را با مرز شما تطبیق دهند چون شما اولین نقشه یو تی ام را در سیستم اداره ثبت مربوطه ثبت کرده اید.

جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت مرزهای زمین های بزرگ که عمدتا کشاورزی هستند کار پیچیده و نیازمند انجام توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی است که علاوه بر رفع تداخل با زمین های مجاور, مساحت و حدود اربعه زمین با سند منگوله دار/بنچاق مغایرت پیدا نکند.

 

نقشه یو تی ام UTM ملک های تجمیعی

تهیه نقشه یو تی ام دقیق ابعاد و مساحت برای ملک های تجمیعی الزامی است.

در بسیاری از موارد ساخت و ساز ملک تجمیعی می باشد و احتمال اینکه مساحت و ابعاد وضع موجود قطعه ملک حاصل از کوبیدن قطعات تجمیعی مساوی با مساحت حاصل از جمع عددی مساحت سندی قطعات نباشد بسیار زیاد است. چرا که در گذشته ابزار دقیق نقشه برداری برای تعیین مساحت دقیق ملک وجود نداشته است٬ معمولا بین مساحت واقعی ملک و مساحت سندی ملک اختلاف وجود دارد. حال هر چه تعداد قطعات تجمیعی بیشتر باشند٬ اختلاف مساحت واقعی مجموع قطعات با جمع عددی مساحت درج شده در سندها بیشتر خواهد شد.

به این دلیل است که نقشه برداری دقیق از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام در مورد ملک های تجمیعی برای صدور سند تک برگی تجمیعی الزامی است.

 

 

 

نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ملک های تجمیعی

در پروسه ی تجمیع دو یا چند قطعه ملک جهت کوبیدن و ساختن، پلاک های ثبتی ملک ها از بین می رود و یک پلاک ثبتی جدید برای مساحت حاصل از مجموع ملک ها صادر می شود.

اگر ملک های اولیه سند تک برگی داشته باشند, پلاک ثبتی و مساحت درج شده در سند تک برگی ملاک عمل شهرداری و اداره ثبت قرار خواهد گرفت. اما اگر ملک ها قدیمی باشند و سند منگوله دار دفترچه ای داشته باشند, به دلیل دقیق نبودن مساحت در سند های قدیمی و همچنین نیاز به اطمینان اداره ثبت از درست بودن موقعیت ملک منتسب به سند دفترچه ای , دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM (ابعاد و مساحت دقیق ملک) و همچنین نقشه جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری نظام مهندسی و دادگستری امور ثبتی به مالک داده می شود.

ابتدا شهرداری و سپس اداره ثبت از این نقشه های دقیق یو تی ام وضع موجود ملک و جانمایی پلاک ثبتی (سابقه ثبتی ملک) برای صدور جواز و صدور سند تک برگی تجمیعی استفاده می کنند.

جهت استفاده از کارشناسان رسمی گروه کارشناسی ما برای تهیه نقشه های دقیق وضع موجود ملک با به روز ترین و دقیق ترین دستگاههای نقشه برداری و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی با دسترسی داشتن به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی, تماس بگیرید. بهترین روش و کمترین هزینه با توجه به شرایط ملک و البته تضمین شده از نظر “تایید بدون تردید”  توسط شهرداری و اداره ثبت مربوطه, به شما معرفی و کار در کمترین زمان انجام خواهد شد.

 

نقشه یو تی ام جهاد کشاورزی

   سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند.

کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام دقیق با دقت سانتیمتر از ملک موردنظر تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند.

 

نقشه یو تی ام سازمان میراث فرهنگی

املاک‌ میراث فرهنگی دارای حریمی مشخص در اطرافشان می باشند که ساخت و ساز املاک در این حریمی باید بر اساس اصولی خاص صورت پذیرد لذا در صورتی که ملک شما در محدوده یکی از آثار تاریخی واقع شده است مطمئنا پس از مراجعه به شهرداری ، یک رفت و برگشت کاری به سازمان میراث فرهنگی خواهید داشت.

این سازمان جهت ابراز نظر مالکان را به کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت تهیه نقشه ملکشان در سیستم مختصات یو تی ام ارجاع می دهند ، که پس از تهیه و ارائه این نقشه به سازمان میراث فرهنگی می توانید با ارائه جوابیه آن به شهرداری مربوطه باقی مراحل ساخت و ساز را پیگیری نمایید.

ضمنا توصیه می نمایم نقشه تهیه شده به صورتی تهیه گردد که مطابق با فرمت نقشه مورد نظر اداره ثبت و شهرداری نیز باشد تا از هزینه های آتی تهیه نقشه جلوگیری گردد و در مراجعات بعدی به این ارگانها نیز بتوان از آن استفاده نمود .

 

نقشه یو تی ام برای ادارات آب و برق و گاز

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت .

 

نقشه یو تی ام منابع طبیعی

اگر زمینی دارای سابقه کشت و زرع نباشد جزء اراضی منابع طبیعی محسوب می شود. به همین دلیل تهیه نقشه یو تی ام جهت تعیین موقعیت (مختصات) دقیق ملک و سپس بررسی سابقه کشاورزی در محدوده تعیین شده الزامی است.

جهت تهیه نقشه یو تی ام با فرمت و دقت مورد تایید سازمان منابع طبیعی ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری، گروه کارشناسان رسمی نقشه برداری رادیان نقشه اعلام آمادگی می نماید.

 

نقشه یو تی ام جواز ساخت

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌.

در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند.

در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود.

به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

توصیه می کنیم در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحت و تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد. کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پارکینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.

بسیاری از ملک های تهران علی رغم اینکه به ظاهر مستطیلی با طول و عرض یکسان به نظر می رسند، در واقعیت دارای زاویه بود و مساحت واقعی ملک از ضرب ساده طول و عرض بسیار فاصله دارد. اما کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک با وسایل غیرحرفه ای مانند متر لیزری اقدام به تهیه نقشه بریا ملک می کنند.

تنها وسایل حرفه ای دقیق، مانند دوربین های نقشه برداری هستند که می توانند زوایا را با دقت بالا برداشت کنند و مساحت دقیق ملک برآورد شود. و این کار صرف باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری/نظام مهنسی در حیطه امور ثبتی انجام شود.

متر لیزری صرفا برای اندازه گیری طول است نه زوایای ملک و نه مساحت!

به دلیل قیمت پایین تهیه نقشه یو تی ام توسط دفاتر خدمات الکترونیک، بسیاری از مالکین دچار این اشتباه می شوند و خود را درگیر مسائل عدیده بعدی هنگام اخذ سند آپارتمانها پس از ساخت می نمایند.

اگر ملکی زاویه دار باشد و نقشه یو تی ام دقیق از ملک تهیه نشده باشد، مجبور به توقف کار و بازگشت پرونده  برای تصحیح سند می شوم. این به معنی ماهها توقف کار و اتلاف وقت و هزینه مجدد برای مالک. در صورتی که اگر از ابتدا نقشه یو تی ام دقیق ملک با ابزارهای دقیق نقشه برداری و توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی انجام شود، نه تنها یک بار هزینه می کنید بلکه کارتان در مرحله ی ثبت و سند متوقف نخواهد شد.

نقشه یو تی ام ملک در محدوده تداخل دو اداره ثبت

تکلیف تایید نقشه یو تی ام ملک در محدوده تداخل دو اداره ثبت همانطور که می دانید اداره ثبت کل استان تهران برای هر یک از ادارات ثبت یک حوزه مشخصی را تعیین کرده است که هر اداره ثبت فقط در مورد زمینهای واقع در حوزه ثبتی خود دارای اختیار جهت انجام امور ثبت املاک است.

در مواردی به خصوص در مورد زمینهای کشاورزی بزرگ، زمین در حوزه ثبتی دو اداره واقع شده است. به این معنی که قسمتی از زمین در حوزه ثبتی یک اداره و قسمت دیگر آن در حوزه ثبتی اداره ثبت مجاور واقع شده است.

می توان گفت که این اتفاق یک بدشانسی است. چراکه تمام پروسه اداری مربوط به ملک، به عنوان مثال صدور سند تک برگی، باید در هر دو اداره تشکیل پرونده و پیگیری شود. از آنجایی که اولین مرحله در پروسه اداری صدور سند تک برگی، تهیه نقشه یو تی ام و گرفتن تایید آن از اداره ثبت است، در مورد این زمینها باید نقشه یو تی ام مربوط به ملک در هر دو اداره بررسی و به تایید هر دو اداره برسد که بتواند در سیستم کاداستری کشور ثبت شود.

در این موارد باید صبور باشید و تنها کاری که از دست شما جهت تسهیل و تسریع پروسه برمی آید این است که در تهیه نقشه یو تی ام ملک دقت کافی را به خرج دهید که بتوانید به راحتی تایید هر دو اداره را در مورد نقشه یو تی ام ملک بگیرید. اگر نقشه یو تی ام منطبق با استانداردها نباشد و حتی ایراد کوچکی داشته باشد مطمئنا در گرفتن تایید همزمان هر دو اداره ثبت با دو کارشناس مختلف با سلایق مختلف دچار مشکل خواهید شد و در دعوای بین دو کارشناس در دو اداره ثبت مختلف، پرونده ملک سالها درگیر گذر از مرحله اول که مهمترین مرحله هم هست، یعنی تایید نقشه یو تی ام می شود.

اما اگر نقشه یو تی ام به صورت استاندارد و با بالاترین دقت توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی تهیه شود ، دیگر دلیلی برای ایراد گرفتن و تغییر نقشه باقی نمی ماند و به راحتی از هر دو کارشناس در هر دو اداره ثبت تایید را در همان وهله اول خواهید گرفت. گروه کارشناسان رسمی ما با داشتن سالها تجربه در تهیه نقشه یو تی ام برای منظورهای مختلف و جهت ارائه به ادارات و ارگانها و سازمانهای مختلف مرتبط با امور ملکی، خوشبختانه به یک سیستم بی نقص منطبق با آخرین دستورالعمل ها و استانداردها دست یافته است که به جرات در تایید نقشه یو تی ام تهیه شده توسط ما تضمین “تایید در همان وهله اول” را می دهیم.

البته زمینهای بزرگ علاوه بر یو تی ام وضع موجود، عموما مشمول تو ملزم به تهیه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی نیز می شوند که پیچیده تر و تخصصی تر است. لذا توصیه اکید می کنیم اولا هر دو نقشه توسط یک کارشناس و ثانیا هر دو نقشه یو تی ام وضع موجود و سابقه ثبتی (جانمایی پلاک ثبتی) به طور همزمان تهیه شوند که تمام ابهامات و اشکالات ثبتی و سندی قبل از ارائه نقشه به اداره ثبت برطرف شود. بنابراین انتخاب کارشناس خبره و با سابقه در امور ثبتی مهمترین کمکی است که مالک می تواند به خود بکند. این کمک را از خود دریغ نکنید.

 

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک

در‌‌ مواردی که وضع موجود ملک با سند مغایرت داشته باشد سه حالت مختلف داریم:

۱. طول های وضع موجود ملک با طولهای ذکر شده در حدود اربعه متفاوت است.

۲. مساحت وضع موجود ملک با مساحت مندرج در سند مغایرت دارد.

۳. هم طولها و هم مساحت ملک با حدود اربعه و مساحت ذکر شده در سند مغایرت دارد.

در شرایطی که طولهای وضع موجود ملک با حدود اربعه ذکر شده در سند مغایرت دارد اما مساحت با مساحت سندی هم خوانی دارد، سعی می کنیم اختلافات کم را نادیده بگیریم و تا حد امکان طولها را با آنچه در سند ذکر شده است منطبق کنیم.

در مواردی که با همان طولهای مندرج در سند ، مساحت متفاوتی به دست می آید دستور تصحیح سند می دهیم که مساحت ملک تصحیح شود.

در مواردی که هم طولها و هم مساحت با سند مغایرت دارد، علاوه بر تهیه نقشه وضع موجود ملک، سابقه ی ثبتی ملک نیز باید بررسی شود‌. به این معنی که نقشه های ثبتی قدیمی ملک استخراج شود و مشخص شود که آیا اشتباهی در صدور سند اولیه رخ داده بوده است یا اینکه این مغایرت به دلیل تجاوز به ملک های مجاور و به هم خوردن مرزها و مجاورت ها رخ داده است به طوری که حتی خود مالک از این وضعیت بی اطلاع است. در این مورد علاوه بر نقشه یو تی ام خود ملک،  ملک های مجاور نیز باید برداشت نقشه برداری دقیق شوند تا مسئله کارشناسی شود.

در هر صورت تصمیم گیرنده برای وضعیت ملک از نظر سند صرفا در حیطه صلاحیت کارشناسان رسمی امور ثبتی دادگستری/نظام مهندسی است. نظر کارشناس به صورت نقشه یو تی ام نهایی ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی توسط مالک تحویل اداره ثبت مربوطه می شود. نظر کارشناس رسمی امور ثبتی بر نظر تمام کارشناسان ادارات ثبت و شهرداری ارجعیت دارد و ارگانهای ذیربط موظف به اعمال تصحیحات سندی طبق نقشه یو تی ام UTM ممهور شده ی کارشناس رسمی امور ثبتی هستند.

 

نقشه یو تی ام UTM دو خطی

نقشه یو تی ام دوهزارم شهرداری | نقشه یک خطی یا دو خطی

یکی از مدارک تشکیل پرونده جواز ساخت در شهرداری نقشه یو تی ام ملک است که کارشناسان شهرداری از اصطلاح نقشه یو تی ام دوهزارم ۲۰۰۰/۱ به کار می برند. به این معنی که نقشه وضع موجود ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام باید روی نقشه دوهزارم تهران جانمایی شود که علاوه بر طولها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک، موقعیت ملک نیز در تهران در نقشه دیده شود. به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.

اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای نقشه یو تی ام ملک روی نقشه دوهزارم (۲۰۰۰-۱) به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک  روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.

خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا ” دو خطی ” گفته می شود.

بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.

اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید |نقشه یو تی ام UTM |تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.

اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟ آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟ کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره

اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که اولا ملک در موقعیت درست واقع شده است | عملیات جانمایی پلاک ثبتی| و همچنین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک به صورت ذاتی بوده است و نه حاصل از جابجایی ملک یا تجاوز به ملکهای مجاور (نقشه برداری وضع موجود ملک و مجاورین آن).

در هر صورت انجام عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک، بررسی سند ملک، گواهی وضعیت ملک و تصمیم گیری در مورد ملک با توجه به شرایط ملک، تنها در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

 

 

نقشه برداری ملک با کد ارتفاعی

در مورد ملک هایی که شیبدار و نامسطح هستند و اختلاف ارتفاع با گذرهای اطراف دارند، شهرداری دستور تهیه نقشه یو تی ام با کد ارتفاعی را میدهد.

نقشه یو تی ام یک نقشه مسطحاتی است و کاری به وضعیت توپوگرافی و شیب زمین و اختلاف ارتفاع زمین با گذرهای مجاور ندارد اما اگر به این نقشه کد ارتفاعی نقاط  نیز اضافه شود گویای وضعیت ارتفاعی ملک نیز می باشد.

بنابراین در صورتی که نیاز به درج کد ارتفاعی درنقشه یو تی ام دارید باید حتما قبل از شروع عملیات برداشت ملک با دوربین نقشه برداری، کارشناس نقشه بردار را در جریان بگذارید وگرنه به صورت معمول از انجایی که نقشه یو تی ام یک نقشه مسطحاتی است نقشه بردار تنظیمات دستگاه را برای برداشت ارتفاعی نقاط تنظیم نمی کند و در نتیجه اطلاعات ثب شده توسط دوربین فاقد اعتبار ارتفاعی هستند. اگر وسط کار و یا آخر کار برداشت یادتان بیفت که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید در واقع کار نقشه بردار مجبور به دوباره کاری است.

 

تهیه نقشه یو تی ام جهت کمیسیون ماده ۵۶

در ماه ۵۶ قانون ثبت تاکید شده است که جنگلها و مراتع جزء اراضی دولتی بوده و هیچ شخص حقیقی یا حقوقی نمی تواند بر آن ادعای مالکیت داشته باشد ، مگر اینکه ملک دارای سابقه احیا باشد تا از اراضی ملی خارج شود و جزء مستثنیات قرار گیرد .

حال این سوال پیش می آید که سابقه احیا چیست ؟

همان طور که گفتیم اراضی احیا شده می‌توانند با سند مالکیت به افراد نسبت داده شوند. اما برای تشخیص این اراضی نکات زیر را در نظر داشته باشید:

الف – زمین‌هایی که در آن‌ها فعالیت‌های کشاورزی یا باغبانی صورت گرفته باشد. (توجه داشته باشید اعمالی که به عنوان پیش نیاز فعالیت‌های زراعی و کشاورزی شناخته می‌شوند، نیز در این جا مصداق خواهند داشت. از این مورد با عنوان تحجیر یاد می‌شود.)

ب –  زمین‌هایی که در محدوده‌ی اراضی یک روستا واقع گشته و یا بخش از مزارع باشند.

پ – زمین‌هایی که در محدوده‌ی منبع آبی از جمله قنات، رودخانه، چشمه یا چاه واقع شده باشند.

ت – زمین‌هایی که دخالت‌ها و دستکاری‌های پیش کشاورزی یا آماده سازی روی آن‌ها صورت گرفته باشد.

ث – زمین‌هایی که شیبی خارج از حد معقول ندارند و قابل کشت باشند.

ج – زمین‌هایی که قابل کشت و قابل آبیاری بوده و دارای مرزبندی ثبتی یا حداقل عرفی باشند.

چ – زمین‌هایی که جوی‌های قدیمی در مسیر آن جاری باشد یا پیش از این جاری بوده و اکنون آثار آن دیده شود.

ح – زمین‌هایی که دارای درختانی با سن بالا و مسیر آبیاری باشند.

خ – زمین‌هایی که مسیر آب، بالا دست آن‌ها قرار گرفته باشد و به نوعی زیر جریان آب جای بگیرند.

د – زمین‌هایی که بنای مرتبط با زراعت و کشاورزی یا ساختمانی قدیمی در خود داشته باشند. ( آب انبار، طویله، خانه باغ و … در این مقوله جای می‌گیرند)

ذ – زمین‌هایی که بندسار بوده و سیستم آبیاری از آب‌های جاری بهاره را بر خود سوار داشته باشند.

ر – زمین‌هایی فاقد پوشش‌های گیاهی مرتعی با قدمت چند ساله باشند.

ز – زمین‌هایی با پوشش گیاهی به دست آمده از فعالیت‌های کشاورزی سابق بر این.

ژ – زمین‌هایی که در شمار باغات قرار می‌گیرند، باید درختانی با سن زیاد در خود داشته باشند.

س – زمین‌هایی که دارای مسیرهای عبور قدیمی شده هستند و مشخص باشد که این مسیرها مدت‌ها پیش جهت رفت و آمد زراعی مورد استفاده قرار می‌گرفتند.

ش – زمین‌هایی که در بخشی از آن‌ها خرمنگاه‌های با سن بالا و قدیمی دیده شود.

ص – زمین‌هایی که قطعه بندی یا کرت بندی شده و قدمت این افعال مشخص باشد.

ض – زمین‌هایی که به لحاظ عرفی و محلی نتوان آن‌ها را در زمره‌ی مراتع قرار داد.

ط – زمین‌هایی که وضعیت فعلی آن‌ها اثبات کننده این باشد که در گذشته فعالیت‌های کشاورزی و زراعی روی آن صورت می‌گرفته است. قرائن متعددی از جمله وضعیت خاک، مسیرهای آبیاری، میزان شیب و غیره گویای این مدعا هستند.

ظ – زمین‌هایی که در نقشه‌های هوایی در قسمت زرد رنگ یعنی زمین‌های زراعی قرار گرفته باشند. لازم به ذکر است که این تشخیص بر عهده کارشناسان خواهد بود.

ع – زمین‌هایی که در تصاویر هوایی، به وسیله ابزار استرئوسکوپ احیاء قدیمی در آن‌ها رویت شود. این نیز منوط به تشخیص کارشناس صالح خواهد بود.

رسیدگی به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده ۵۶

تصور کنید به اینجا می‌رسیم که یک زمین جزء اراضی ملی تشخیص داده می‌شود؛ اکنون در صورتی که این زمین قبلا در مالکیت شخص حقیقی یا حقوق بوده باشد، سند مالکیت باطل می‌شود و زمین در اختیار دولت قرار خواهد گرفت.

برای اعتراض به این رای باید |نقشه یو تی ام ای| از ملک تهیه نمود و ملک را در نقشه های هوایی سال های مختلف جانمایی کرد بطوری که مورد یا مواردی که تایید کننده داشتن سابقه احیاء در ملک است در عکس ها دیده شود و بتوان با استناد به آن به رای ملی شدن زمین اعتراض نمود .

 

جانمایی نقشه یو تی ام روی نقشه ۲۰۰۰

برای تهیه این نقشه نیاز هست شخص کارشناس با تجهیزات نقشه برداری به محل ملک مراجعه نماید و نقشه ای دقیق از ابعاد ، زوایا ، مساحت و مختصات جغرافیایی یو تی ام ملک تهیه نماید و آن را برروی نقشه های بزرگ مقیاس منطقه جانمایی نماید تا علاوه بر اطلاعات مورد نیاز در نقشه یو تی ام  دید زمینی از  ملک را نیز به افراد استفاده کننده از نقشه بدهد .

 در نقشه یو تی ام مهمترین آیتم که نباید فراموش شود مختصات جغرافیایی یو تی ام است که در کنار نقشه آورده می شود و علاوه بر آن در فایل کامپیوتری می بایست این نقشه در موقعیت درست قرارداشته باشد تا بتوان از آن استفاده کرد اگر فایل کامپیوتری بصورت نادرست جابجا شود دیگر نمی توان برای بررسی های بعدی از فایل استفاده نمود و این فایل صرفاً جنبه نمایشی خواهد داشت.

توصیه می شود تا مالکین و متقاضیان این نوع نقشه از کارشناسان باتجربه در این حیطه کمک بگیرند تا در ادامه مجبور به تهیه چند بازه این نقشه نگردند و از همان ابتدا  بتوانند نقشه ای درست با جانمایی روی نقشه با مقیاس ۲۰۰۰یا به عبارتی یک دوهزارم داشته باشند

تهیه نقشه یو تی ام

برای تهیه نقشه UTM روش های مختلفی وجود دارد :

روش اول استفاده از فایل های 2000/1 ، این فایل ها مربوط به سازمان نقشه برداری است. در گام اول ملک مورد نظر برداشت می شود، برداشت توسط دوربین نقشه برداری صورت می گیرد که اصطلاحاً به آن دوربین توتال استیشن گفته می شود. برداشت ملک یعنی ابعاد و مساحت ملک به شکل کاملاً دقیق مشخص شود.

گام دوم به این صورت است که نیاز به گیرنده ماهواره ای متصل به سامانه شمیم بوده که می تواند یک نقطه از مرکز ملک مورد یو تی ام قرار می گیرد یا اصطلاحاً UTM زده می شود. در اینجا مختصاتی به دست می آید که به شکل X,Y است و در واقع بخشی از وسط ملک را نشان می دهد. این مختصات در فایل 2000/1 وارد می شود و پس از آن نیاز است که ملک مورد نظر یافت شود.

گام آخر از این روش جانمایی نقشه در فایل است به طوری که وضع موجود نقشه مشخص شود، در واقع مختصات گوشه های ملک نیز در جدول ثبت می شود.

روش دوم بسیار آسانتر و دقیق تر به نسبت روش اول است، به این ترتیب از دستگاه های جی پی اس به شکل مولتی فرکانسه شمیم استفاده می شود. دستگاه در وضعیت آماده به کار قرار می گیرد و گوشه های ملک برداشت می شود، پس از برداشت نیاز است که مختصات تخلیه شود و پس از آن از نرم افزار اتوکد استفاده می شود تا نقشه UTM ترسیم شود.

 

ملاک تعیین مساحت ملک در نقشه UTM موضوع بسیار مهمی است، به طور کلی وضعیت موجود ملک بر اساس تعیین مساحت ملک در تهیه نقشه یو تی ام بررسی می شود. یک سری حالت های خاص نیز وجود دارد که به درخواست اداره مربوطه دنبال می شود و سبب می شود که مساحت ملک بر طبق سندهای موجود تنظیم خواهد شد. در نقشه ملک می بایست مساحت وضع موجود در ملک، متراژ و ابعاد آن بررسی شود. این کار باعث می شود که یک سری اطلاعات کافی در اختیار ارگان قرار بگیرد و در نهایت پروسه کار بسیار سریع تر می شود.

 

کارایی نقشه UTM بسیار زیاد است در حدی  که از این نقشه در ارگان های زیادی استفاده می شود. مقیاسی که برای آن در نظر گرفته می شود از 1:500 الی 1:2000 است که می تواند در بخش های مختلف اجرا شود. در سیستم مختصات نقشه UTM از عملیات تحدید برای املاک استفاده می شود و در نهایت تثبیت و تطبیق ملک صورت می گیرد. موضوعی که بسیار حائز اهمیت است، اینکه نقشه UTM اجازه می دهد که حدود پلاک مورد نظر با دقت مشخص و قابل قبولی بر روی زمین پیاده شود که البته عواملی از جمله عوارض طبیعی و مصنوعی، جانمایی پلاک ثبتی و تجهیزات نقشه برداری در این راستا اهمیت زیادی دارد و نیاز به متخصص نقشه برداری نیز خواهد بود.

 

نقشه UTM سبب می شود که وضعیت ملک از نظر ابعاد، زوایا، شیب و ارتفاع مورد بررسی قرار بگیرد از سوی دیگر ابهاماتی که در این زمینه وجود دارد نیز برطرف می شود. با تعیین مختصات یو تی ام، گوشه های یک ملک مشخص می شود، از سوی دیگر موقعیت ملک با دقت بسیار زیاد بررسی می شود و در نهایت بر روی کره زمین تثبیت صورت می گیرد.

یکی از مهمترین کاربردهای نقشه UTM این است که مشخصات ثبتی ملک را با وضعیت مکانی تطبیق می دهد و این موضوع سبب می شود ملک در شرایط قابل قبولی مورد بررسی قرار بگیرد.

 

وقتی از مختصات یک پارچه استفاده شود اختلافات ملکی کاهش پیدا می کند و در نهایت ملک جانمایی درستی را در بر می گیرد.

تطبیق املاک و همینطور جانمایی همیشه موضوع سختی بوده است و خوشبختانه نقشه های یو تی ام سبب می شود که این مشکل تا حد زیادی آسان شود. کاربرد دیگر اینکه پلاک ملک مورد نظر دقیقاً در موقعیت خود تثبیت می شود. بهتر است بدانید که نقشه UTM سبب می شود که موقعیت اضافی وارد یک پلاک نشود.نقشه یو تی ام اجازه می دهد مساحت مورد نیاز در حد سانتیمتر مربع بررسی شود. در واقع این موضوع ساختار دقیق این نقشه را در بر می گیرد.

 

مالکانی که از نقشه یو تی ام استفاده می کنند دیگر نگران موضوعاتی از قبیل عدم تعارض و تجاوز پلاک ملک با سایر پلاک ها نیستند و به نوعی جابجایی در این راستا دیده نمی شود. سامانه ثبت الکترونیکی برای پذیرش درخواست سند مالکیت اداره ثبت نیاز به نقشه یو تی ام دارد و این نقشه کمک می کند که وضعیت دقیق موقعیت ملک مشخص شود.

 

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام

1. استقرار پلاک در مکان خود:

با نقشه یو تی ام  UTMقطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

2. تعیین مساحت دقیق در حد سانتی متر:

با نقشه یو تی ام  وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در قباله باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

3. عدم تجاوز و جابجایی و تعارض:

با نقشه یو تی ام  تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

4. به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

تصور کنید اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود.

نقشه یو تی ام  از ارزش بالایی برخوردار بوده و از جمله مدارکی است که باید در کنار اسناد مربوط به ملک خود داشته باشید.

نقشه UTM یک سیستم تصویر روی سیستم مختصاتی کارتزین دوبعدی بوده و برای مشخص کردن مکان یک نقطه بر روی کره زمین است. با این سیستم مختصات هر نقطه روی کره زمین دارای یک مختصات اختصاصی است که در هیچ جای کره زمین شبیه این مختصات وجود ندارد.

 هدف از سیستم تصویر انعکاس یک تصویر سه‌بعدی روی یک صفحه دوبعدی است. تحلیل این سیستم تصویر درباره کره زمین، به معنای نمایش کل یا قسمتی از کره زمین، بر روی یک فضای دوبعدی مانند کاغذ یا شیت نقشه است.

با داشتن مختصات طول و عرض جغرافیایی می‌توان یک نقطه روی کره زمین را به نمایش گذاشت؛ اما درواقع ارزش نقشه UTM، به خاطر تبدیل کره زمین به قسمت‌های کوچک و قابل مدیریت است. این سیستم کره زمین را در راستای محور عمودی، به ۶۰ قسمت تقسیم می‌کند؛ که هر قسمت را یک Zone می‌نامند که ۶ درجه از طول جغرافیایی را پوشش می‌دهد. (جمعاً ۳۶۰ درجه) سپس هر Zone در راستای افقی، به ۲۰ قسمت تقسیم می‌شود که هرکدام ۸ درجه از عرض جغرافیایی را پوشش می‌دهند. (جمعاً ۱۸۰ درجه).

با توجه به شعاع کره زمین، می‌توان با تقریب خوب تکه‌های بوجود آمده را عنوان یک صفحه کارتزین در نظر گرفت؛ بنابراین پیاده‌سازی هندسه کلاسیک در این مرحله از کار فراهم‌شده و اولین ویژگی UTM را نمایان می‌سازد.

به عبارت ساده ‌تر به علت کروی بودن زمین هدف نهایی ارائه مختصات سه‌بعدی کره زمین در یک سیستم دوبعدی مسطح است. برای این منظور با محاسبات پیچیده درواقع قسمت‌های مختلف زمین را با یک استوانه همسان‌سازی می‌کنند

تهیه نقشه UTM به‌منظور تعیین موقعیت دقیق ملک، زمین و ساختمان، مورد تقاضای سازمان‌های دولتی ازجمله شهرداری، اداره منابع طبیعی، وزارت نیرو و … است.

 

اعتبار حقوقی و فنی نقشه  یو تی ام

1. نقشه یو تی ام UTM یکی از مدارک الزامی برای تبدیل سندهای دفترچه ای قدیمی به سند تک برگی وم همچنین برای اخذ جواز ساخت از شهرداری است.
2. نقشه یو تی ام از اهمیت ویژه ای هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی برخوردار است. به همین دلیل است که الزاما نقشه باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور شود.
3. از نظر فنی نقشه باید طبق دستورالعمل استاندارد فنی تهیه شود به طوری که دقت تهیه نقشه سانتی متر باشد و فرمت نقشه پلات طبق استاندارد تعریف شده برای نقشه یو تی ام UTM باشد و تمام اطلاعات مورد نیاز کارشناس اداره ثبت و شهرداری و یا هر ارگانی که دستور تهیه نقشه UTM را داده است در نقشه یو تی ام آورده شود.
4. از نظر حقوقی نیز نقشه یو تی ام ملاک صدور سند تک برگی و جواز ساخت است. به طوری که طولها و مساحت مندرج در نقشه یو تی ام UTM عینا وارد سند تک برگی می شود و همچنین جواز ساختمان و محاسبات تراکم و دستور نقشه بر دقیقا بر اساس نقشه یو تی ام صادر می گردند.

بنابراین کوچکترین خطایی در تهیه نقشه یو تی ام منجر به صدور اسناد رسمی اشتباه خواهد شد. به همین دلیل نقشه های یو تی ام طبق دستورالعمل ادارات ثبت و شهرداری، توسط نقشه بردار اداره ثبت و دفاتر خدمات الکترونیک چک مجدد می شوند تا در صورت مشاهده خطا در همین اول کار نقشه تصحیح شود تا این خطا به مراحل بالاتر و صدور اسناد رسمی کشیده نشود.

همانطور که گفته شد نقشه یو تی ام UTM هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی دارای اعتبار خاصی است به همین دلیل نظر و درخواست مالک هیچ تاثیری در نظر کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه یو تی ام UTM نباید داشته باشد.

لذا خواهشمند است به هیچ عنوان درخواست تغییر طولها و مساحت را نفرمایید. دیتابیس نقشه یو تی ام UTM داده هایی است که مستقیما از دوربین و دستگاههای دقیق نقشه برداری تخلیه شده است.

این داده ها مبنای ترسیم نقشه یو تی ام UTM است و کارشناس حق تغییر و دستکاری اطلاعات خام را نداردو بطوریکه این اطلاعات خام نیز باید به صورت لوح فشرده (سی دی) به نقشه بردار کارشناس اداره ثبت و شهرداری تحویل داده شود تا از صحت و دقت اطلاعات برداشت شده هنگام نقشه برداری از ملک اطمینان حاصل شود.

دستگاههای نقشه برداری عینا وضع موجود ملک را ثبت و ذخیره می کنند. بنابراین این نقشه بردار نیست که زمین شما را کوچک یا بزرگ می کند. مساحت زمین عینا حاصل تخلیه و ترسیم داده های ذخیره شده در دستگاههای نقشه برداری است.

حتی خود نقشه بردار تا لحظه ای که ترسیم نهایی شود نمی داند مساحت ملک چقدر است و آیا کوچکتر از انتظار مالک است یا بزرگتر. هر چه هست همان واقعیت و وضع موجود ملک است.

 بنابراین تابع نظر کارشناسی باشید و نقشه را مستقیما تحویل اداره ثبت یا شهرداری دهید. اگر در پروسه چک مجدد که توسط کارشناس ثبت و یا مهندس شهرداری انجام می شود احیانا خطایی که منجر به اختلاف قابل توجه در مساحت شود، دیده شود مطمئن باشید توسط نقشه بردار اداره ثبت و شهرداری به صورت رسمی به نقشه بردار کارشناس رسمی اعلام می گردد تا جهت تصحیح نقشه اقدام نماید.

 البته این مورد بسیار نادر اتفاق می افتد. حداقل در مورد نقشه های یو تی ام UTM تهیه شده توسط گروه کارشناسی ما به طور قاطع می توانم اعلام کنم تا به حال نقشه برگشتی از ادارات ثبت و شهرداری نداشته ایم. جهت اطمینان می توانید استعلام کنید.

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های ثبتی

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در نقشه برداری نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید .

 دو مورد اصلی آن:

 ۱ - سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن)

 ۲- مقیاس یا اسکیل می باشد که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید ، پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام باشد .

۲-مقیاس آن ۱/۱۰۰۰ تا ۱/۲۰۰ باشد (بسته به کارایی و اندازه برگه نقشه) .

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ...

مقیاس در نقشه های یو تی ام

در تهیه نقشه ثبتی با توجه به دقت بالای مورد انتظار ابعاد ، زوایا و طولها بسیار دقیق و با دقت یک به یک برداشت می گردد یعنی هر برداشتی با واقعیت خود کاملا همخوانی دارد .

 جهت ثبت این واقعیت بر روی کاغذ از یک مقیاس که عرفا ۱/۲۰۰۰ است استفاده میگردد ، حال جهت جلوگیری از ایجاد خطای اندازه گیری از روی پلات روی نقشه تمام ابعاد و مساحت با دقت سانتیمتر نوشته می شود که دیگر نیازی به اندازه گیری طولها از روی کاغذ و ایجاد خطا در طولها نباشد .این روش کمک می کند تا واقعیت یک زمین همواره همانی باشد که اندازه گیری شده است.

تفاوت سیستم یو تی ام  و سامانه شمیم

سامانه شمیم اخیرا در ادارات ثبت راه اندازی شده است که با سیستم یو تی ام تفاوت دارد. سیستم یو تی ام یک سیستم جهانی است اما شمیم یک سیستم ملی است. این دو سیستم کاربرد های مختص به خود را دارند که هر دو برای امور مربوط به اخذ سند تک برگی از ادارات ثبت الزامی هستند. به اندازه کافی در مطالب قبلی در مورد سبستم مختصات یو تی ام و نقشه یو‌تی ام توضیح داده شده است.

 

 از ابتدای سال 95 طرح امکان سنجی و مطالعاتی شمیم (شبکه ملی یکپارچه مالکیت) آغاز شد که با بررسی‌های به عمل آمده از نقشه‌ها و عکس‌های هوایی استان و با توجه به پارامترهایی همچون وسعت و موانع ارتفاعی (کوه‌ها و ساختمان‌های بلند و دکل‌های مخابراتی) پیاده سازی با نصب انتن مربوط به ایستگاه مرجع بر روی ساختمان اداره کل آغاز شد و با پیگیری های به عمل آمده آنتن مربوطه بر روی ساختمان اداره کل نصب و راه اندازی شد.

 

سامانه شمیم بر اساس قانون حد نگار و آیین نامه مصوب و به منظور تثبیت اراضی تحت تولیت ادارات دولتی با صدور اسناد کاداستری، استاندارد سازی عملیات تهیه نقشه های کاداستری و یکپارچه سازی عملیات اجرایی مربوطه در سطح استان و جلوگیری از بروز تداخل و تعارض در صدور اسناد و تزاحم حاصله تشکیل شد.

 

شمیم در حقیقت چیزی فراتر از یک شبکه از ایستگاه های دایمی جی ان اس اس است. این سامانه ترکیبی از ایستگاه های، نقشه برداران واحد های ثبتی و گیرنده های روور توزیع شده بین آنها، زیر ساختهای سخت افزاری، شبکه و نیروی انسانی، مدیریت کاربران، نظارت و پشتیبانی از سیستم، نرم افزار های مدیریت کاربران، نرم افزار های واسط جهت صدور سند مالکیت و دستور العمل ها و شیوه نامه های اجرایی است.

 

پس از استقرار ایستگاه های دایمی و انجام محاسبات اولیه و توزیع روور ها بین نقشه برداران واحد های ثبتی وآموزش آنها و تعریف دسترسی ها و نصب نرم افزار های لازم، نقشه برداران می توانند در سیستم شمیم اقدام به برداشت حدود املاک کنند. یکی از مزایای استفاده از شمیم این است که این سیستم به صورت خودکار اجازه ورود قطعاتی که به درستی برداشت نشده اند را نمی دهد و این مهم یکی از نقاط قوت استفاده از شمیم است.

 

مطابق ماده 9 کلیه دستگاه ها مکلف هستند تمام مستندات و اطلاعات توصیفی املاک متعلق به خود یا تحت اداره خود از جمله مشخصات ثبتی، کاربری نام بهره بردار و نقشه های مختصات جغرافیایی املاک مذکور را با رعایت جنبه های امنیتی حداکثر ظرف مدت دو سال از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون تهیه کرده و جهت صدور سند مالکیت حدنگار در اختیار سازمان قرار دهند.

 

 این شبکه با قرائت‌های اولیه در ایستگاه‌های دائمی راه اندازی و با پوشش کامل در سطح هر ستان، امکان عملیات تحدید حدود املاک و تکمیل نقشه کاداستر را با دقت بالا فراهم آورده و از تداخل و تعارض بین املاک با استفاده از تعیین موقعیت دقیق در سیستم‌های مختصات جهانی جلوگیری بعمل می آورد. شمیم به معنی “شبکه ملی یکپارچه ملک” بوده و برای اهداف نقشه برداری کاداستر بادقت ۵ سانتیمتری با ارتباط با ایستگاه های ثابت و برداشت آنی که با ارتباط مخابراتی و سیم کارت های متصل شده بر روی دستگاه های متحرک (روور) و در راستای پیاده سازی قانون حدنگار و یکپارچه سازی نقشه های کلی انجام میابد.

 

 در ادامه این طرح تمامی ارگان ها و ادارات و حتی نقشه برداران نظام مهندسی نیز با استفاده از امکانات شمیم و با ایجاد ارتباط و مجوزهای قانونی اقدام به برداشت قطعات خواهد شد. طرح سامانه شمیم گام بزرگی در راستای تهیه نقشه های ارتفاعی مسطحاتی با سرعت بالا است که دقت سندهای صادره را بالا خواهد برد.

 

 از مزایای طرح شمیم ایجاد شبکه ملی نقشه برداری است، که از این پس تمامی ارگان ها و سازمان ها می توانند به جهت دقت بالای سیستم با ارتباط با این شبکه نقشه دقیق تهیه نمایند، که دارای دقت مطالعاتی بسیار بالایی است و به جهت آنلاین بودن و داشتن سیم کارت روی دستگاه های سیار اطلاعات و مختصات به صورت آنلاین به مرکز ارسال می گردد.

از اهداف عمومی کارهای مطالعاتی ژئودینامیکی و زمین شناسی میکروژئودوی و مطالعات جابجایی گسل و سدها و سازه های بزرگ می باشد.

 

همچنین نقشه های دقیق مسطحاتی و کاداستر با دقت زیر ۵ سانتیمتر است که به صورت همزمان است که با تحویل دستگاه‌های روور (سیار) در سطح استان به تعداد نقشه برداران، به سرعت نقشه برداری افزوده خواهد شد. که با برنامه های دقیق و از پیش تعیین شده بتوان به اهداف ماده ۹ و ۱۰ قانون حدنگار برسیم.

 

از مزایای این سامانه این است که تثبیت موقعیت املاک در کاداستر دقیق تر و صحیح تر خواهد شد. و باعث جلوگیری از تداخل و تعارض املاک می گردد. و در عمل استقرار پلاک های ثبتی در موقعیت جهانی صحیح تر خواهد بود. و سامانه جامع املاک و کاداستر دقیق تر، مطمئن تر و جامع ترخواهد بود. و نقش مهمی در اجرای بهینه قانون کاداستر و حد نگاری دارد. با استفاده از اطلاعات این شبکه از این پس کلیه نقشه‌ها در یک سیستم مختصات واحد تهیه و وارد بانک اطلاعاتی خواهد شد در نتیجه مسائلی از قبیل تداخل بین نقشه ها از بین خواهد رفت.

 

از مزایای دیگر این روش، استفاده از آن در مواقع بحران از جمله سیل، زلزله و جنگ است. که با از بین رفتن حد فاصل بین املاک و پلاک های ثبتی، میتوان از اطلاعات و مختصات دقیق و مطمئن روش فوق، حد فاصل و موقعیت املاک را با دقت بسیار بالایی احیاء نمود و از هرگونه تضییع حقی جلوگیری کرد. در این شبکه تحدید حدود املاک در سیستم مختصات جهانی با دقت بالا و به‌صورت لحظه‌ای انجام می‌شود و درنتیجه اسناد مالکیت کاداستری با دقت بسیار بالا صادر می‌شود.

 

با اجرای این طرح امکان استفاده کاربران ثبتی و افراد ذیصلاح از سرویس ها و خدمات این طرح با بهره گیری از گیرنده های GPS فراهم خواهد شد و کاربران می توانند عوارض و گوشه ها املاک را با دقت مناسب برداشت و تصیحات لازم را از سامانه مربوط دریافت نمایند. با استقرار این شبکه در تکمیل طرح کاداستر خصوصا کاداستر زراعی و روستایی تسریع می گردد.

 

املاکی که با استفاده از شمیم ثبت و صدور سند می‌شود در صورتی که به هر علتی حدود آنها در طبیعت از بین برود یا مورد تجاوز دیگران قرار گیرد با دقت سانتی‌متر قابل پیاده‌سازی دوباره است و حقوق مالکان با توجه به ثبت مختصات گوشه‌های املاک در بانک کاداستر هر استان نزد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حفاظت می‌شود.

 

همچنین از دیگر مزیت‌های راه اندازی این سامانه جلوگیری از هرج و مرج‌های مالکیتی پس از حوادث غیرمترقبه است و چنانچه از این پس با وقوع بلایای طبیعی مانند سیل، زلزله و نظایر آن، حدود املاک از بین برود، شبکه شمیم از بسیاری از نابهنجاری ها در این حوزه جلوگیری خواهد کرد. بنابراین با مشخص شدن محدوده املاک بسیاری از تعارضات املاک و مشکلاتی که در حال حاضر در خصوص محدوده املاک وجود دارد رفع می‌شود.

 

هزینه نقشه یو تی ام

تعرفه و هزینه تهیه نقشه یو تی ام  بر اساس مساحت و یک سری شرایط حاکم بر منطقه ای که ملک در آن واقع شده است اعلام می شود. یعنی مثلا مناطق مسکونی داخل شهر  که عموم ملک ها چهارگوشه و‌ مسطح هستند ، اعلام تعرفه تهیه نقشه یو تی ام با فرض اینکه ملک چهارگوشه و مسطح است انجام می شود.

در مورد مناطق تپه ماهور  با بافت باغ ویلا به دلیل بسته بودن دید دوربین نقشه برداری با تراکم بالای درختان  ، ضریب صعوبت ۱.۸ طبق دستورالعمل سازمان نقشه برداری، به قیمت ها اعمال می شود.

بسته به نوع ملک ممکن است از تجهیزات متفاوتی استفاده شود به عنوان مثال در یک منطقه از  پوشش اینترنت وجود ندارد بنا بر این جهت تهیه نقشه یو تی ام نیاز به یک ست کامل گیرنده مولتی فرکانس بیس و روور متصل به سامانه شمیم می باشد که متشکل از دو دستگاه گیرنده که عوام آن را جی پی اس می نامند می باشد.

 در صورتی که اگر دسترسی به اینترنت مقدور باشد از یک گیرنده  شمیم استفاده می شود.همچنین بنا بر شرایط مکانی امکان دارد ملک دارای گوشه های فراوانی داشته باشد که نیاز به استفاده از توتال استیشن(دوربین نقشه برداری) هم باشد.این مورد در هنگام تهیه نقشه املاک   واقع در پوشش گیاهی هم رخ می دهد.

نحوه پرداخت

هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک در دو قسط:

1-پیش پرداخت

2-تسویه حساب پس از آماده شدن نقشه نهایی پرداخت می شود و از نظر زمانی دو روزه انجام می شود.

روش ما شفافیت در قیمت ارائه خدمات و تضمین کیفیت انجام پروژه با دقت و فرمت مورد تایید ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداریها و مجامع رسیدگی به حل اختلافات ملکی می باشد.

 

هزینه نقشه یو تی ام بر مبنای تعرفه سال 1400 نقشه بردری سازمان نقشه برداری می باشد.

هزینه نقشه یو تی ام  در صورت تهیه با گیرنده مولتی فرکانس ماهواره ای شمیم به دو صورت شمیم کاربران و توسط کد امور ثبتی SSBR  نیز برداشت می شود که هزینه متفاوت خواهند داشت.

کد SSBR  کارشناسان رسمی امور ثبتی می باشد که در سامانه شمیم اعتبار سنجی می شود.

همچنین تکنیک تهیه نقشه یو تی ام توسط گیرنده شمیم بر محاسبه هزینه نقشه یو تی ام تاثیر گذار خواهد بود زیرا برخی روش ها مثل برداشت آنی RTK نیاز به زمان کمتری نسبت به روش STATIC  دارد.

در مورد اراضی کشاورزی  که عموما مسطح هستند و دید باز به تمام گوشه های ملک از یک ایستگاه (محل استقرار دوربین نقشه برداری ) وجود دارد ، حتی با وجود مساحت های بزرگ چند هکتاری، هزینه کمتر از ملک های دیوارکشی شده با مساحت یکسان برآورد می شود

تهیه نقشه یو تی ام UTM و ارائه قیمت دقیق نیاز به بازدید و برداشت زمینی از ملک با تجهیزات دقیق نقشه برداری دارد. بنابراین واریز پیش پرداخت قبل از شروع عملیات نقشه برداری الزامی است. مورد دیگر که بر هزینه نقشه یو تی ام تاثیر گذار است کار کارتوگرافی ( ترسیم نقشه یو تی ام )قبل تحویل به مالک هست که می بایست طبق یک سری استاندارد های مختلف بر مبنای درخواست ادارات مختلف تهیه شود

شرایط جغرافیای ملک نیز بر محاسبه هزینه نقشه یو تی ام جهت ایاب و ذهاب تاثیر گذار خواهد بود نوع تجهیزات مورد استفاده و دقت آنها در محاسبه هزینه نقشه یو تی ام دخیل خواهد بود به عنوان مثال استفاده از توتال استیشن های اروپایی و گیرنده های مولتی فرکانس شمیم به روز همچنین تکنیک و تجربه استفاده فنی از آنها واختلاف ارتفاع نیز از عوامل تاثیرگذار در برآورد هزینه است.

 

املاک معمول  مسطح است.‌بنابراین در صورتی که بر شمالی ملک نسبت به بر جنوبی ملک اختلاف ارتفاع قابل توجه دارد، علاوه بر اینکه در هزبنه تهیه نقشه یو تی ام تاثیرگذار است، بلکه پیشنهاد می شود برداشت ارتفاعی از ملک نیز همزمان با نقشه برداری یو تی ام، که یک عملیات برداشت مسطحاتی است، انجام شود. همانطور که گفته شد تعداد گوشه ها برای ملک های متعارف شهری چهار گوشه و یا نهایتا پنج گوشه به دلیل وجود پخ است. بنابراین در صورتی که ملک شما دارای شکست های متعدد و به عبارتی چندین گوشه است، تعداد گوشه ها در برآورد هزینه تاثیر گذار است و ضریب 1.2 به رقم قرارداد اعمال می شود.

 

لذا خواهشمند است هنگام استعلام قیمت، توضیحات کامل و دقیق از وضعیت و شرایط ملک ارائه بفرمایید که موجب تضعیع حق کارشناس نقشه بردار نشود که در واقع تصور متفاوتی از ملک داشته است و هنگام بازدید با ملکی کاملا متفاوت مواجه می شود . کما اینکه ممکن است زمانب دی که کارشناس نقشه بردار برای انجام عملیات نقشه برداری از ملک متصور بوده است ، چندین برابر شود و‌ بازدید از ملک های بعدی با تاخیر یا لغو قرارداد مواجه شوند.

 

نقشه برداری از املاک  توسط توتال استیشن(دوربین نقشه برداری) و گیرنده مولتی فرکانس شمیم (جی پی اس) دارای اصول و قواعد خاصی است که کارشناس نقشه برداری باید به آن اشراف داشه باشد همچنین تکنیک برداشت ثبتی. کارتوگرافی و ترسیم نقشه بر مبنای استاندارد ادارات مختلف متفاوت خواهد بود که بر هزینه تهیه نقشه یو تی ام  تاثیر گذار خواهد بود.توجه داشته باشید نقشه یو تی ام بدون مهر کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی  ارزش و اعتبار چندانی ندارد و قابلیت ارائه در ادارات مختلف را ندارد.

 

 به این خاطر افرادی تحت نام مهندس نقشه بردار دارای صلاحیت امور ثبتی اقدادم به تهیه نقشه یو تی ام با قیمت خیلی پایین میکنند بدون رعایت استاندارد های امور ثبتی و نقشه برداری و ارائه نقشه بدون مهر که فاقد ارزش می باشد. فاکتور دیگر که در محاسبه هزینه نقشه یو تی ام تاثیر گذار خواهد بود نوع مهر مورد استفاده در نقشه یو تی ام می باشد که معمولا مهر کارشناس رسمی نقشه برداری رشته امور ثبتی توصیه می شود.

 

نقشه های یو تی ام UTM ما توسط کارشناسان رسمی دادگستری با بالاترین دقت و  به فرمت استاندارد مورد قبول تمام ادارات ثبت  ، شهردار  ، اداره منابع طبیع  ، جهاد کشاورزی  ، ادارات آب و برق  و به طور کلی تمام ارگانهای مرتبط با امور نقشه یو تی ام می باشد.

نقشه نهایی علاوه بر اطلاعات مورد نیاز اداره مربوطه، اطلاعات اضافه بر نیاز جهت استفاده در آینده برای ارگان/سازمان بعدی را خواهد داشت به طوری که دیگر نیاز به نقشه برداری مجدد و تهیه نقشه از ملک نخواهید داشت.

 

 بنابراین در حفظ نقشه ی اصل دقت فرمایید و به تعداد کافی کپی برابر اصل جهت ارائه به ارگانها تهیه کنید که بتوانید اصل نقشه ممهور را نزد خود نگهدارید. همچنین لوح فشرده (سی دی) حاوی اطلاعات کامل همراه با نقشه به متقاضی ارائه می شود. در مورد اکثر ملک های  ، نقشه یو تی ام وضع موجود یرای تشکیل پرونده در اداره ثبت، شهرداری و یا سایر ارگانها جهت رسیدگی به موضوع ملک مورد نظر کافی است که صرفا جنبه فنی دارد و در حیطه صلاحیت تمام نقشه بردار نظام مهندسی است.

 

اما در مورد برخی از ملک ها که بررسی وضعیت سندی و انعکاس وضعیت سندی ملک در نقشه علاوه بر وضع موحود ملک لازم است، مسئله جنبه حقوقی پیدا می کند که نیازمند بررسی سابقه ثبتی ملک در بانک اطلاعات ثبتی است و در حیطه صلاحیت نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی است. از نظر زمانبندی نیز، در صورتی که صرفا وضع موجود ملک مورد نظر باشد، یک روز کار بازدید و نقشه برداری زمینی از ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس ظرف دو سه روز کاری ترسیمات نقشه، پلات و ممهور کردن نقشه به اتمام می رسد.

 

اما در صورتی که پروژه نیازمند بررسی سند و سابقه ثبتی ملک باشد، علاوه بر پروسه نقشه برداری زمینی از ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، استخراج سابقه ثبتی ملک مستلزم یک هفته کاری زمان است. لذا از لحاظ تعرفه نیز، نقشه یو تی ام  که صرفا وضع موجود ملک باشد یک سوم نقشه یو تی ام کامل شامل وضع موجود و وضع سندی می باشد از این بایت نقشه باید ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری برسد.

 

به همین دلیل، متاسفانه این سوء برداشت موجب سر در گم شدن متقاضیان در استعلام قیمت و زمانبندی نقشه برداری است. اگر کارشناس نقشه بردار کارشناس با تجربه ای باشد در همان ابتدای امر متوجه می شود که ملک علاوه بر بررسی وضع موجود به بررسی وضع سندی و انعکاس نظر کارشناسانه بر روی نقشه وضع موجود دارد. بنابراین تعرفه و زمان پروژه را بر همین اساس اعلام می کند.

 

اما نقشه برداران آماتور به دلیل بی تجربه گی و عدم اطلاع از قوانین ثبتی، صرفا به یک نقشه غیر استاندارد بسنده می کنند که در خور تعرفه و زمان بندی پایین تری را مستلزم است. در اینجا متقاضیانی که ارزان بودن و زود انجام شدن کار را در مقابل انجام اصولی و کارشناسانه انتخاب میکنند، به تعرفه و زمانبندی کارشناسان متخصص اعتراض می کنند.

 

بسیارند متقاضیانی که بعد از استعلام قیمت از ما، راه کوتاه و‌ ارزان نقشه برداران آماتور را انتخاب کرده اند و‌ پس از شش ماه دوندگی و تلف کردن وقت و هزینه خود مجددا مجبور شده اند به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه کنند تا مجددا نقشه برداری انجام شود.

بسیار جای تعجب دارد که هنوز برخی افراد به این باور که هیچ ارزانی بی دلیل نیست نرسیده اند و حاضرند دو برابر هزینه کنند و ماهها وقت و انرژی تلف کنند.

 

نحوه تهیه نقشه UTM  

روش جانمایی: استفاده از فایل های ۱/۲۰۰۰ سازمان نقشه برداری  می باشد در این روش ابتدا موقعیت ملک مورد نظر با عوارض مجاور توسط دوربین نقشه برداری برداشت میگردد تا ابعاد و مساحت ملک مورد نظر به صورت دقیق تعیین گردد.

 و در مرحله بعدی توسط یا جی پی اس دستی  مختصات یو تی ام وسط ملک برداشت می شود سپس مختصات وسط ملک که به صورت X,Y می باشد در فایل ۱/۲۰۰۰ وارد کرده و ملک مورد نظر را در آن پیدا کرده در مرحله اخر نقشه وضع موجود را در فایل سازمان جانمایی کرده و مختصات های گوشه های ملک را در جدول ثبت می نماییم.

روش جانمایی روی نقشه یک دوهزارم  پیشنهاد نمی شود زیرا می بایست تمای نقشه های ثبتی تهیه شده منطبق بر سامانه شمبم باشد. روش برداشت توسط گیرنده مولتی فرکانس شمیم را پیشنهاد میکنیم.

 در برداشت توسط سامانه شمیم در صورتی که ملک یک زمین کشاورزی یا باغ باشد می توان صرفا از گیرنده نقشه برداری متصل به سامانه شمیم استفاده کرد و مختصات گوشه ها را برداشت کرد جهت عملیات کارتوگرافی و ترسیم نقشه به سیستم منتقل کرد

در برخی املاک واقع شده در کوچه ها با ساختمان های بلند پیشنهاد می شود از ترکیب دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم استفاده شود.زیرا مساحی دقیق املاک  با دقت میلیمتر از اهمیت بالایی برخوردار است چون قیمت عرصه و اعیان املاک بسیار بالاست.

توسط توتال استیشن به دقت بالاتری می توان دست یافت جهت برداشت املاک سپس همان برداشت را توسط گیرنده متصل به سامانه شمیم منطبق بر نقشه شمیم میکنیم.با انجام این کار مساحی و موقعت ملک هردو با دقت بالاتری تهیه خواهد شد.توجه داشته باشید گیرنده های متصل به سامانه شمیم در داخل کوچه ها از دقت کافی برخوردار نخواهند بود زیرا دید آسمانی کافی به ماهواره ها ندارند جهت رسیدن به دقت مورد نظر.

این موضوع در املاک دارای پوشش گیاهی هم صدق میکنید زیرا گیرنده ارتباط کافی با ماهواره ها و سامانه شمیم برقرار نمی کند

جهت صرفه جویی در وقت و رفاه طرفین)کارشناس رسمی دادگستری-مالک) جدول قیمت و زمان تهیه نقشه یو تی ام  بر اساس متراژ و موقعیت ملک به شرح جدول ذیل تدوین گردید تا متقاضیان محترم با آگاهی از تعرفه خدمات نقشه برداری ما در تهیه نقشه یو تی ام UTM با بالاترین دقت و ممهور به مهر کارشناس رسمی تماس بگیرند.

 

جدول تعرفه تهیه نقشه یو تی ام:

هزینه نقشه یو تی ام  سال 1400
زمان انجام	حومه شهر(تومان)	داخل شهر(تومان)	مساحت ملک
یک روز	2,503,220	1,753,220	تا 500 متر مربع
یک روز	3,155,574	2,405,574	از 500 تا 1000 متر مربع
دو روز	4,007,974	3,257,974	از 1000 تا 3000 متر مربع
دو روز	4,760,115	4,010,115	از 3000 تا 5000 متر مربع
دو روز	5,610,115	4,860,115	از 3000 تا 7000 متر مربع
سه روز	6,464,836	5,714,836	از 7000 تا 10000 متر مربع
سه روز	7,227,136	6,477,136	از 1 هکتار تا 3 هکتار
چهار روز	8,090,119	7,340,119	از 3 هکتار تا 5 هکتار
چهار روز	9,070,484	8,320,484	از 5 هکتار تا 10 هکتار
پنج روز	10,321,134	9,571,134	از 10 هکتار تا 15 هکتار
پنج روز	11,575,455	10,825,455	از 15 هکتار تا 20 هکتار
هزینه ایاب و ذهاب جداگانه محاسبه خواهد شد
هزینه کارتوگرافی بر مبنای نوع نقشه و جانمایی پلاک ثبتی محاسبه خواهد شد
هزینه مهر و جانمایی پلاک ثبتی جهت نقشه برداری جداگانه محاسبه خواهد شد
مبلغ دقیق نقشه UTM بر مبنای شرایط ملک می باشد و  ضریب لحاظ می گردد

 

قابل توجه مالکین محترم قبل از اقدام به تهیه نقشه یو تی ام متن ذیل را مطالعه کنید:

مالکین محترم تحت عنوان های مختلف و طبق درخواست ارگان های گوناگون نیازمند تهیه نقشه یو تی ام می باشند. هر  ارگان استاندارد های خاصی برای نقشه یو تی ام در نظر دارد لذا خواهشمند است قبل از تماس با کارشناس رسمی دادگستری برای تهیه نقشه یو تی ام ابتدا از کارشناس مربوطه ارگان مورد نظر استاندراد مورد نیاز نقشه یو تی ام را جویا شده و به کارشناس اعلام کنید.

به عنوان نمونه در چند مورد متعدد مالکین منطقه لواسان طی تماس های متعدد جهت تهیه نقشه یو تی ام برای سازمان آب منطقه ای لواسان نیازمند نقشه یو تی ام بودند ولی در تماس اولیه اعلام ننمودند که نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی مورد نیاز آنهاست و صرفا اعلام نمودند که نقشه یو تی ام نیاز دارند.

توجه داشته باشید نقشه یو تی ام برداشت وضع موجود با نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی کاملا متفاوت می باشند و از لحاظ تعرفه تهیه نقشه یو تی ام نیز اختلاف قیمت فاحش دارند زیرا نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی دارای بار حقوقی می باشد و نیازمند حدود یک هفته کار ثبتی و دفتری می باشد. در صورتی که نقشه یو تی ام برداشت وضع موجود نیازمند یک روز کار برداشت میدانی و یک روز ترسیم است.

همچنین برای تهیه نقشه یو تی ام طبق درخواست منابع طبیعی نیازمند جانمایی برداشت و ضع موجود روی عکس های هوایی سالیان گذشته می باشد. نقشه های یو تی ام مورد درخواست شهرداری نیازمند جانمایی روی نقشه یک دو هزارم می باشد همچنین برای ارگان های دیگر نیست روش تهیه و تایید و ممهور نمودن نقشه متفاوت خواهد بود.

موارد اشاره شده را به عنوان نمونه بیان نمودیم تا مالکین محترم در جریان امور تهیه نقشه یو تی ام قرار بگیرند.

در انتها یادآور می شویم تهیه نقشه یو تی ام صرفا برداشت چند گوشه از املاک نیست و کاری است نیازمند تخصص و ذیصلاح بودن جهت ارائه نقشه استاندارد به مالک.

 

 

جمع بندی:

قابل توجه مالکین محترم

توجه داشته باشید تهیه نقشه یو تی ام منطبق بر دستورالعمل های خاص هر ارگان با استانداردهای خاصی تهیه می شود که برای هر موضوع ثبتی متفاوت خواهد بود. به عناون نمونه صرفا تهیه مختصات چهار گوشه از ملک و ترسیم و ارائه به مالک به معنای ارائه نقشه یو تی ام نمی باشد و می بایست نقشه ترسیم شده از لحاظ مساحی و مکان یابی دارای دقت استاندارد باشد.

 

نقشه یو تی ام تهیه شده باید دارای کادر برندی های خاص و جانمایی روی نقشه یک دوهزارم منطقه باشد همچنین استاندارد ها و لژاند های ثبتی باید روی نقشه درج گردد زیرا صرفا تهیه چهار مختصات از ملک و ترسیم به منزله چهار خط یا یک نقاشی می باشد تا نقشه یو تی ام استاندارد.توجه داشته باشید نقشه یو تی ام استاندارد از اعتبار حقوقی و فنی خاصی برخوردار است که می بایست در کنار اسناد مالکیت خود در دست داشته باشید.

 

گاها مشاهده شده افرادی تحت عنوان کارشناس اقدام به تهیه نقشه یو تی ام می کنند که نقشه آنها فاقد استاندارد های لازم ارگان های مربوطه می باشد همچنین توجه داشته باشید نقشه بدون مهر کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی فاقد اعتبار فنی و قانونی می باشد. ارائه نقشه با قیمت بسیار پایین و بدون استاندراد از سوی این افراد ضرر های جبران ناپذیری از لحاظ مساحی و اختلافات ملکی به بار خواهد آورد که رفع آن اختلاف ها منجر به اتلاف وقت و سرمایه شما خواهد شد.