کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

 

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی زیر مجموعه گروه کارشناسان راه و ساختمان می باشد . لذا کارشناسان این رشته جهت انجام امور کارشناسی با توجه به موضوع کارشناسی ارجاع شده ، نیازمند دارا بودن صلاحیت مرتبط اخذ شده از مراجع صادر کننده پروانه کارشناس رسمی دادگستری می باشند

اهمیت تخصص در این صلاحیت همین بس که امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه ازنظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی مباحت املاک و مستغلات است، دقت نظر در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی ، پس از اخذ پروانه فعالیت حرفه‌ای به‌عنوان کارشناس رسمی در عناوین حوزه فعالیت بایستی صلاحیت‌های مربوطه را اخذ نماید.

علی‌رغم سابقه دیرینه سازمان ثبت در صدور اسناد مالکیت و تعیین حدود وثغور املاک و همچنین تعیین مشخصات اراضی ملی و مستثنیات مالکین حقیقی، حقوقی، دولتی و خصوصی، امروزه با توجه به راه‌اندازی سیستم‌های نوین ثبتی، تهیه نقشه کاداستر ملی و تهیه نقشه‌های به‌روز و مشخصات دقیق بر اساس نقشه UTM ،

جانمایی پلاک ثبتی اسناد مالکیت قدیمی که فاقد مشخصات و اندازه‌های دقیق هستند ازجمله موارد بااهمیت و حساسی است که کارشناس دادگستری رشته امور ثبتی لازم است علاوه بر اشراف کامل در تهیه و اعلام نظر در مورد نقشه‌های ثبتی دقت بسیار زیادی داشته باشد.

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و اسناد در واقع با ارائه نظر کارشناسی موجب می شوند حفظ مالکیت مالکین و صاحبان حق نسبت به آنها رعایت شود، این امر کمک می کند تا از تجاوز دیگران به حق شخصی جلوگیری شده و مالکیت افراد دارای امنیت کامل باشد.

 

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

صلاحیت های کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و اسناد به شرح ذیل باشند :

 

    تشخیص حدود ثبتی املاک

    پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی

    رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک

    رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک

    رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد

    ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت

    ارزیابی املاک موضوع قانون و آئین نامه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی براساس قیمت منطقه ای دارائی

    پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوائی و شناسایی و مشخص کردن املاک بر روی عکس هاس هوائی

 

شرح صلاحیت های کارشناس دادگستری امور ثبتی و اسناد :

منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک عبارت است از:

رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی ها و تحدید حدود و تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن

منظور از رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و پرونده های اجرائی) عبارت است از :

رسیدگی به نحوه تنظیم و  ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی

 

منظور از تشخیص حدود ثبتی املاک عبارتند از:

تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی، با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرتها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع

 

منظور از پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوایی عبارتست از:

تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و نقشه هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت

 

منظور از ارزیابی املاک موضوع مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت عبارتست از:

تعیین بهای زمینهایی که در اجرای مقررات مواد 147-148 اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده.

تبصره: در صورتی که در این زمینها ساختمانهای مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی آن منحصرا نیز جزء صلاحیت بند 5 خواهد بود.

منظور از رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک عبارتست از:

رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افزار و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 و آئین نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمانها و سایر قوانین و مقررات مربوطه.

 

کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

امروزه در جامعه ما ارزشمندترین سرمایه از نظر کلیه فعالان بخش‌های اقتصادی، مباحث املاک و مستغلات است. دقت در تهیه اسناد و مدارک مرتبط با این حوزه و همچنین اصالت‌بخشی به اسناد عادی برای املاک و مستغلات دارای اهمیت بسیار زیادی است.

علی‌رغم سابقه دیرینه سازمان ثبت در صدور اسناد مالکیت و تعیین حدود و ثغور املاک و همچنین تعیین مشخصات اراضی ملی و مستثنیات مالکین حقیقی، حقوقی، دولتی و خصوصی، امروزه با توجه به راه‌اندازی سیستم‌های نوین ثبتی، تهیه نقشه کاداستر ملی و تهیه نقشه‌های به‌روز و مشخصات دقیق بر اساس نقشه UTM، جانمایی پلاک ثبتی اسناد مالکیت قدیمی که فاقد مشخصات و اندازه‌های دقیق هستند. ازجمله موارد بااهمیت و حساسی است که کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی لازم است علاوه بر اشراف کامل در تهیه و اعلام نظر در مورد نقشه‌های ثبتی دقت بسیار زیادی داشته باشد.

همانطور که در مقالات قبلی عدالتخانه در معرفی و شرح وظایف کارشناس رسمی راه و ساختمان گفتیم، کارشناسان رسمی راه و ساختمان دارای برخی صلاحیت‌ها هستند که با توجه به آن‌ها می‌تواند در حوزه‌ای ورود و اظهار نظر رسمی و قانونی نمایند. کارشناسی رسمی ثبت نیز یکی از صلاحیت‌های بسیار مهم و قابل توجهی است که یک کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند داشته باشد. با توجه به اینکه املاک و مستغلات از نظر کلیه فعالان اقتصادی سرمایه‌های بسیار ارزشمندی محسوب می‌شوند، هر کارشناس رسمی ثبت موظف است بیشترین دقت خود را در تهیه و اصالت بخشی به انواع املاک و مستغلات داشته باشد.

وظایف یک کارشناس رسمی ثبت کدامند؟

وظایف یک کارشناس رسمی ثبت به شرح ذیل:

پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی (تطبیق مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی، مساحت و حدود و پیاده نمودن آن بر روی زمین و عکس هوایی و تطبیق مشخصات ثبتی با عوارض موجود در طبیعت)

ارزیابی املاک موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت (تعیین بهای زمین‌هایی که در اجرای مقررات مواد ۱۴۷-۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند مالکیت شده. تبصره: درصورتی‌که در این زمین‌ها ساختمان‌های مسکونی متعارف وجود داشته باشد ارزیابی منحصراً نیز جزء این بند خواهد بود)

تشخیص حدود ثبتی املاک (تطبیق حدود مشخصات ملک، مندرج در اسناد و سوابق ثبتی با وضعیت ملک در طبیعت و تشخیص آن یا تشخیص اختلافات و مغایرت‌ها اعم از تجاوز، تداخل و تعارض در املاک و دیگر موارد ارجاعی از محاکم قضائی و سایر مراجع)

رسیدگی و تشخیص صحت انجام تشریفات افراز املاک (رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و تطبیق آن با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آئین‌نامه اجرائی آن و نیز مقررات تملک آپارتمان‌ها و سایر قوانین و مقررات مربوطه)

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد (رسیدگی به نحوه تنظیم و ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و گواهی امضاء و ازدواج و طلاق و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و تشخیص مطابقت اسناد با مقررات و نیز احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی)

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک (رسیدگی به اقدامات ثبتی از بدو شماره‌گذاری و توزیع اظهارنامه و مراحل ثبتی و انتشار آگهی‌ها و تحدید حدود و تفکیک و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت و بعد از آن)

کارشناسی تعیین ارزش قیمت انواع ملک، ملک‌های متعلق به شرکت‌ها، نهادها و سازمان های دولتی و خصوصی، بانک‌ها و شرکت‌های تابعه آن‌ها

کارشناسی تعیین ارزش مادی روز املاک جهت دریافت انواع وام یا قرار دادن سند ملک جهت وثیقه

کارشناسی قراردادهای پیمانکاری، نوسازی، بازسازی و اجرای ساختمان‌ها

کارشناسی تعیین ارزش املاک واقع شده در طرح‌های مختلف شهرداری‌ها و سایر نهادهای دولتی جهت برآورد خسارت

کارشناسی تعیین ارزش سرقفلی به صورت خالص، ارزش ملکیت و محاسبه نسبت ارزش ملکیت به ارزش سرقفلی در مورد هر واحد تجاری

کارشناسی تعیین ارزش اجاره بها برای املاک با انواع کاربری ازجمله املاک مسکونی، اداری، تجاری، سرقفلی، تولیدی و …

 

حساسیت کار یک کارشناس رسمی ثبت به چه دلیل است؟

 

حساسیت کار یک کارشناس رسمی ثبت به این دلیل است که وی با املاک و دارایی‌های غیرمنقول سروکار دارد و همانطور که در بالا گفتیم، املاک و مستغلات از جمله مهمترین مباحث در نظر تمامی فعالان اقتصادی است. البته شاید با خود بگویید که ادارات ثبت اسناد و املاک علاوه بر ثبت املاک وظایف دیگری نیز دارند؛ این موضوع کاملاً صحیح است و ادارات ثبت اسناد و املاک علاوه بر ثبت املاک، به ثبت ازدواج و طلاق، ثبت اکتشافات و اختراعات و همچنین ثبت احوال نیز می‌پردازند. اما آنچه مورد توجه ما و در حیطه وظایف کارشناس رسمی ثبت است ثبت املاک و مستغلات می‌باشد.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی می‌تواند با تعیین حدود و تطبیق مساحت ارزش املاک و حقوق مالکین را به صورت کاملاً تخصصی و قانونی تعیین نماید. هممچنین در صورت بروز اختلاف و تعارضاتی مبنی بر اضافه مساحت ملک در سند، یک کارشناس رسمی ثبت می‌تواند وارد عمل شده و علت به وجود آمدن این مشکل را بررسی و شخص محق را مشخص و از طریق مراجع قانونی حق و حقوق وی را بازگرداند.

کارشناس رسمی دادگستری یعنی شخصی که در یک فن یا علم دارای توانمندی و تخصص لازم است و به‌صورت رسمی و قانونی درباره یک عنوان و موضوع اظهارنظر تخصصی می‌کند در محاکم عمومی قاضی مسئول رسیدگی به مسائل مربوط به یک پرونده است و اجازه رسیدگی و صدور رأی عادلانه و صحیح درباره آن پرونده را دارد و باید به علم حقوق تسلط کامل داشته باشد اما امکان ندارد روی تمام موضوعات تسلط و تخصص لازم را داشته باشد به همین دلیل برای رسیدگی به جزئیات مسائل، نیاز به بررسی و اظهارنظر دقیق فرد متخصص و قابل‌اعتماد است و درواقع کارشناس رسمی دادگستری به دلیل تحصیلات و کسب تجربه در یک علم یا حرفه به تبحری دست پیداکرده که نظر او به‌طور رسمی در دادگستری درباره یک موضوع خاص اعلام و ملاک رأی قرارمی گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری به دلیل تبحر و تخصصی که در رشته خوددارند از کانون کارشناسان رسمی دادگستری بعد از طی آزمون و مصاحبه پروانه کارشناس رسمی را دریافت می‌کنند تا در مواقعی که ضرورت دارد از اعتبار و تخصص آن‌ها به‌صورت رسمی و قانونی استفاده شود.

کارشناسان رسمی دادگستری رشته برق، ماشین‌آلات و تأسیسات کارخانجات، کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان، کارشناس رسمی دادگستری رشته امور وسایل نقلیه موتوری زمینی و تصادفات و کارشناس رسمی دادگستری رشته حسابداری و حسابرسی کارشناس رسمی دادگستری

به‌عنوان‌مثال قاضی برای بررسی پرونده نیاز دارد ارزش واقعی یک مال یا دارائی را بداند موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری مربوط به این امر ارجاع می‌دهد و ارجاع به کارشناس در دادگاه یکی از ادله اثبات دعوی می‌باشد که می‌تواند با درخواست طرفین دعوی یا خود قاضی باشد.

 

5 نکته مهم در مورد وظایف اخلاقی کارشناس رسمی دادگستری:

 

کارشناس رسمی دادگستری ملزم است نسبت به تمام اسرار و مسائلی که حین انجام کار مطلع می‌شود رازدار باشد و در صورت تخلف در این زمینه در قانون محکوم‌به کیفر انتظامی و 2 تا 6 ماه حبس تأدیبی می‌شود.

نحوه محاسبه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری طبق تعرفه‌ای می‌باشد که آیین‌نامه وزارت دادگستری تعیین می‌کند درصورتی‌که کارشناس رسمی دادگستری درخواست وجه یا مال بیشتر از اشخاص ذینفع کند به تخلف رشوه گیرنده محکوم می‌شود. تمام کارشناسان رسمی دادگستری ملزم به رعایت این مورد مهم می‌باشند.

در مواردی که کارشناسان باید جهت بررسی و کارشناسی امری به مسافت دورتری بروند هزینه مسافرت و زمان صرف کرده در این امربر اساس کیلومتر شماری در قانون مقررشده و کارشناسان باید به‌تناسب وقت و مسافت طی کرده دستمزد بگیرند نه بیشتر.

کارشناس رسمی دادگستری باید در مواردی که مقام صلاحیت‌دار، حضور او را در جلسه دادرسی ملزم می‌کند حاضر شود و عذری نیاورد.

کارشناس باید در گزارش‌هایی که تنظیم می‌کند نهایت ادب و احترام را رعایت کند.

 

رشته نقشه‌برداری

یکی از صلاحیت‌های کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری تهیه نقشه توپوگرافی به مقیاس 1:200 می‌باشد.

تهیه نقشه‌های مسطحاتی و مساحی املاک و تعیین ابعاد و مختصات آن و تطبیق با حدود ملک یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری است.

کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری صلاحیت پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوایی و شناسایی و مشخص کردن املاک بر روی عکس‌های هوایی را دارد.

 

رشته امور ثبتی

 

صلاحیت رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی املاک از وظایف کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی می‌باشد درواقع یعنی رسیدگی به اقدامات ثبتی و توزیع اظهارنامه، مراحل انتشار آگهی، مراحل ثبت و تفکیک حدود و سایر اقدامات تا مرحله صدور سند مالکیت.

رسیدگی و تشخیص صحت جریان ثبتی اسناد هم یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی می‌باشد که رسیدگی به نحوه تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و بررسی مدارک و مستندات مربوطه و مطابقت اسناد با قوانین و مقررات و احراز صحت عملیات اجرای مفاد اسناد رسمی را انجام می‌دهد.

یکی دیگر از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی تشخیص حدود ثبتی املاک می‌باشد که کار تطبیق مشخصات ملک مندرج در اسناد و سوابق ثبتی با وضعیت ملک و تشخیص اختلافات و مغایرت‌ها که شامل تجاوز و تداخل و تعارض در املاک می‌باشد را بررسی می‌کند.

پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوایی از صلاحیت‌های قابل‌ذکر در این رشته می‌باشد.

کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی صلاحیت رسیدگی و تشخیص انجام تشریفات افراز املاک را دارد یعنی رسیدگی به صحت عملیات افراز املاک و مطابقت آن با قانون و آیین‌نامه اجرایی افراز و فروش املاک مشاع که در سال 1357 مصوب شده و سایر قوانین مربوطه.