تهیه نقشه یو تی ام جهت تعیین تجاوز ملک های مجاور

نقشه یو تی ام تعیین تجاوز ملک های مجاور

 

تجاوز به ملک از طرف ملک های مجاور می تواند به صورت سهوی یا عمدی اتفاق افتاده باشد. اکثر پرونده های مربوط به تجاوز ملک ها به محدوده یکدیگر مربوط به ملکهای قدیمی است که دیوار کشی ها بر اساس پیاده کردن حد و مز ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری انجام نشده است. البته در گذشته قیمت ملک ارزش مانند اکنون نبوده است و بنابراین حساسیت و دقت در رعایت حد و مرزها به خصوص در مورد زمینهای بزرگ وجود نداشته است.

 

اما اکنون با توجه بهق یمت هر مترمربع ملک حتی تجاوز ده سانتی متری به ملک مجاور وقتی در طول چند ده متری ملک ضرب می شود مساحت قابل توجهی می شود که هیچکس حاضر به نادیده گرفتن آن نیست. به همین دلیل است که اخیراً اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند که در واقع گواهی استقرار پلاک در مکان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک است.

 

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

تهیه نقشه یو تی ام مساحت سندی زمینهای شیبدار

نقشه UTM  یو تی ام مساحت سندی زمینهای شیبدار

 

یکی از سوالات متداولی که متقاضیان دارند مساحت زمین‌ های شیبدار است. این امر در مورد زمینهایی که در مناطق مسطح‌شهری واقع شده اند اهمیتی چندانی ندارد اما در مناطقی که شیب زمین بالاست مانند مناطق تپه ماهور و کوهستانی، این سوال برای مالکین زمینها مطرح می شود که آیا مساحت مندرج در سند با مساحت روی شیب زمین برابر است یا تفاوت دارد.

مساحت یک مفهوم مسطحاتی است. به این معنی که مساحت های مندرج در سند و معیار عمل ادارات ثبت ، مساحت روی سطح صاف است و شیب زمین در آن اعمال نشده است. گوشه های ملک در سیستم مختصات یو تی ام که یک سیستم مختصات مسطحاتی است در بانک اطلاعات ثبتی و سیستم کاداستری کشور ذخیره شده است. بنابراین وقتی همین مختصات گوشه ها را روی زمین پیاده کنیم در صورتی که زمین مسطح باشد طولها در هر چهار جهت اربعه با طولهای سندی برابر می شود. اما اگر زمین شیب قابل توجهی داشته باشد وقتی مختصات یو تی ام گوشه های ملک با دوربین نقشه برداری روی زمین پیاده شود می بینیم که طولها بلندتر از طول های سندی درمی آید.

لذا در صورتی که بدون علم به این مسئله، مالکی طول زمین خود را بر اساس طولهای سندی روی زمین شیبدار مترکشی کند در واقع ضرر می کند و مساحتی کمتر از مساحتی که حق سندی اش است را تحت تصرف و یا کشت قرارداده است. بنابراین مترکشی دستی برای پیاده کردن گوشه های سند بر روی زمین در مناطق شیبدار نه تنها کارشناسانه نیست بلکه موجب ضرر مالک می شود.

بنابراین در پیاده کردن مختصات یو تی ام گوشه های ملک طبق سند حتما از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کنید که با دستگاههای دقیق نقشه برداری ملک را روی شیب طوری پیاده کند که مساحت مسطحاتی آن دقیقا برابر با مساحت سندی شود‌. به این ترتیب نه تنها کار کارشناسی و قانونی طبق حق سندی خود در مشخص کردن مرز زمین با زمین های مجاور انجام داده اید، بلکه سطح بیشتری تحت مالکیت شما در خواهد آمد.

همانطور که گفته شد برای پیاده کردن قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه تفکیکی قطعه مادر است.

گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ی ملک های مجاور می توان چهارگوشه ی قطعه مورد نظر را پیاده کرد. اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن موقعیت دقیق گوشه های ملک الزامی است. تعیین موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات UTM  که تنها سیستم مختصات مورد تایید ادارات ثبت ایرانی می باشد، عمیلات جانمایی پلاک ثبتی نام دارد که صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی و قطعات تفکیکی بر اساس نقشه های ثبتی قدیمی، بر روی نقشه دقیق در سیستم مختصات یو تی ام مشخص می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است.

نقشه یو تی ام جهت رفع تعارض ملکی

 رفع تعارض ملکی توسط کارشناس رسمی دادگستری

 

در مجموعه قوانین ثبت، لایحه ای وجود دارد به نام لایحه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض که به بررسی موضوع و چگونگی حل این اختلافات اختصاص یافته است. رسیدگی به این اختلافات نیز به عهده واحد ثبتی مربوطه، اداره ثبت کل استان، هیئت نظارت، شورای عالی ثبت و در نهایت در صورت عدم تمکین، مرجع قضایی محل وقوع املاک به این موضوع رسیدگی خواهد کرد.

تجاوز به ملک از طرف ملک های مجاور می تواند به صورت سهوی یا عمدی اتفاق افتاده باشد. اکثر پرونده های مربوط به تجاوز ملک ها به محدوده یکدیگر مربوط به ملکهای قدیمی است که دیوار کشی ها بر اساس پیاده کردن حد و مز ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری انجام نشده است. البته در گذشته قیمت ملک ارزش مانند اکنون نبوده است و بنابراین حساسیت و دقت در رعایت حد و مرزها به خصوص در مورد زمینهای بزرگ وجود نداشته است. اما اکنون با توجه به قیمت هر مترمربع ملک حتی تجاوز ده سانتی متری به ملک مجاور وقتی در طول چند ده متری ملک ضرب می شود مساحت قابل توجهی می شود که هیچکس حاضر به نادیده گرفتن آن نیست.

تعارض، تداخل و تجاوز، از رایج ترین کلماتی هستند که در اختلافات ملکی به گوش می رسند، از این رو در این مقاله تصمیم گرفته ایم تا مفهوم هر کدام از این کلمات را توضیح داده و به شرح تفاوت میان آن ها بپردازیم.

 تعارض: تعارض به این معنی است که برای یک ملک، یا قسمتی از آن ملک، دو سند مالکیت صادر شده باشد. برای مثال تصور کنید که قسمتی از ملکی که شما در آن زندگی می کنید، هم در محدوده سند شما آمده و هم در سند ملک همسایه؛ در این صورت می گویند تعارض رخ داده است. در تعارض حتی ممکن است برای یک ملک واحد، دو سند صادر شود.

 تداخل یا تجاوز: در واقع هم تداخل و هم تعارض به یک مفهوم اشاره دارند و آن این است که قسمتی از ملک در تصرف ملک مجاور در بیاید بدون این که قسمت تصرف شده در سند مالکیت ملک مجاور آمده باشد. برای مثال، فرض کنید قسمتی از ملک شما که در محدوده سندتان هم آمده است، در محدوده ملک مجاور واقع شده اما در سند ملک مجاور نیامده است. در این صورت گفته می شود که ملک همسایه ی شما به ملک شما تجاوز یا تداخل کرده است.

تفاوت تعارض، تداخل و تجاوز

تعارض یک اشتباه ثبتی است و در آن ادارات ثبتی نقش دارند و مالکین دخالتی ندارند. عواملی مانند اشتباه در معرفی کردن حدود ملک، اشتباه در معرفی ملک به نماینده و نقشه بردار، همچنین عدم دقت لازم نماینده و نقشه بردار ، عدم تطبیق حدود ملک با ملک های مجاور و بررسی کامل پرونده های ثبتی مجاورین ملک، می توانند در به وجود آمدن این دسته از اشتباهات دخیل باشند. اما تداخل و تجاوز اشتباهاتی غیر ثبتی هستند و در حین پیاده سازی محدوده ملک پیش می آیند.

دیگر تفاوت این واژه ها این است که در تعارض، هر دو مالک دارای سند می باشند و محدوده ی تصرف شده در سند هر دو ذکر شده اما در تداخل و تجاوز، محدوده ی مورد تصرف، تنها در سند کسی که به محدوده ملکش تجاوز شده آمده است.

برای حل اختلافات تعارض، بررسی سوابق ثبتی و تقدم و تأخر تاریخ صدور اسناد مالکیت آن ها مطرح است. پس از احراز تعارض، اداره ثبت اسناد و املاک وظیفه دارد مراتب را به دارنده سند موخر برساند تا ظرف دو ماه به دادگاه مراجعه کرده و اقامه دعوی کند. در غیر این صورت، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است سندی را که دارای معارض است ابطال نماید.

استعلام سند توسط نقشه یو تی ام -استعلام پلاک ثبتی

استعلام سند توسط نقشه یو تی ام

 

یکی از مدارک ضروری برای اخذ گردش ثبتی ملک نقشه یو تی ام UTM  است. با توجه به تحصیل سریع و راحت سوابق ثبتی املاک با یک استعلام ساده از ادارات ثبت اسناد و املاک، افراد قبل از عقد بیع سوابق ثبتی مورد معامله را با یک استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک تحصیل کنند. در قراردادهای تنظیمی راجع به املاک حتماً پلاک ثبتی ملک، حدود و ثغور ملک و مشخصات ثبتی ملک دقیق باید مشخص شود و مشخصات خریدار و فروشنده نیز دقیقاً قید شود. ذکر تاریخ دقیق، میزان وجه پرداختی و نحوه پرداخت نیز در عدم شکل‌گیری مشکلات بعدی مؤثر است.

نقشه یو تی ام 1/2000 جواز ساخت شهرداری

نقشه یو تی ام 1/2000 ( نقشه 2000) جواز ساخت شهرداری 

 

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌.

 

در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند.

 

در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر لیزری استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد.

 

به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

 

بسیاری ا ملک علی رغم اینکه به ظاهر مستطیلی با طول و عرض یکسان به نظر می رسند، در واقعیت دارای زاویه بود و مساحت واقعی ملک از ضرب ساده طول و عرض بسیار فاصله دارد. اما کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک با وسایل غیرحرفه ای مانند متر لیزری اقدام به تهیه نقشه بریا ملک می کنند. تنها وسایل حرفه ای دقیق، مانند دوربین های نقشه برداری هستند که می توانند زوایا را با دقت بالا برداشت کنند و مساحت دقیق ملک برآورد شود. و این کار صرف باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری در حیطه امور ثبتی انجام شود.

تهیه نقشه یو تی ام برای منابع طبیعی

نقشه یو تی ام منابع طبیعی با مهر کارشناس رسمی

 

اگر زمینی دارای سابقه کشت و زرع نباشد جزء اراضی منابع طبیعی محسوب می شود. به همین دلیل تهیه نقشه یو تی ام جهت تعیین موقعیت (مختصات) دقیق ملک و سپس بررسی سابقه کشاورزی در محدوده تعیین شده الزامی است.

جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM با فرمت و دقت مورد تایید سازمان منابع طبیعی ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری، گروه کارشناسان رسمی نقشه برداری ما اعلام آمادگی می نماید.

 

تهیه نقشه یو تی ام برای منابع طبیعی توسط دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس تهیه و ترسیم می شود. نقشه تهیه شده می بایست ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی باشد. در برخی موارد مالکین حد و مرز زمین خود را نمی دانند. در این موارد می بایست جهت تهیه نقشه یو تی ام برای ارائه به منابع طبیعی در ابتدا سند مالکیت روی نقشه یو تی ام و زمین جانمایی شود.

پروسه جانمایی موقعیت زمین طبق سند را جانمایی پلاک ثبتی می گویند. بدین ترتیب حدود اربعه سند روی زمین و نقشه جانمایی شده و در قالب نقشه یو تی ام و جانمایی روی نقشه هوایی 1/2000 به مالک ارائه می شود.

نقشه یو تی ام ادارات آب و برق و گاز

نقشه یو تی ام ادارات آب و برق و گاز  با مهر کارشناس رسمی

 

با توجه به روز افزون شدن استفاده از سیستم های اطلاعات مکانی  (GIS) در ادارات مختلف، مالکین جهت اخذ اشتراک زیر ساخت های ملک خود نیاز به ارائه نقشه جانمایی ملک در سیستم مختصات UTM و با فرمتهای DWG  و SHP دارند تا کارشناسان آن اداره قادر به جانمایی ملک در کنار انشعابات ، ایستگاه ها ، پست ها و … و به تبع آن ارائه اشتراک باشند ، که جهت انجام امر تهیه نقشه باید از کارشناس رسمی نقشه برداری کمک گرفت.

 

با ارئه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی و نقشه یو تی ام به ادارات برق، آب، گاز و ... در واقع حدود اربعه روی نقشه یو تی ام تعریف می شود. توجه داشته باشید صرفا ارائه آدرس ملک کفایت نمی کند و باید نقشه یو تی ام ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری ارائه شود. ارگان های دولتی جهت ارائه خدمات ملکی به مالکین دستور تهیه نقشه یو تی ام را ارائه می کنند.

تیم کارشناسی رادیان نقشه با تجربه 13 ساله در زمینه نقشه برداری ثبتی، آماده ارئه نقشه یو تی ام معتبر جهت ارائه به ارگان های دولتی می باشد.

نقشه یو تی ام میراث فرهنگی

نقشه یو تی ام میراث فرهنگی  با مهر کارشناس رسمی دادگستری

 

تمام املاک ‌میراث فرهنگی دارای حریمی مشخص در اطرافشان می باشند که ساخت و ساز املاک در این حریمی باید بر اساس اصولی خاص صورت پذیرد لذا در صورتی که ملک شما در محدوده یکی از آثار تاریخی واقع شده است مطمئنا پس از مراجعه به شهرداری ، یک رفت و برگشت کاری به سازمان میراث فرهنگی خواهید داشت.

 

این سازمان جهت ابراز نظر مالکان را به کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت تهیه نقشه یو تی ام ملکشان در سیستم مختصات یو تی ام UTM ارجاع می دهند ، که پس از تهیه و ارائه این نقشه به سازمان میراث فرهنگی می توانید با ارائه جوابیه آن به شهرداری مربوطه باقی مراحل ساخت و ساز را پیگیری نمایید ، ضمنا توصیه می نمایم نقشه تهیه شده به صورتی تهیه گردد که مطابق با فرمت نقشه مورد نظر اداره ثبت و شهرداری نیز باشد تا از هزینه های آتی تهیه نقشه جلوگیری گردد و در مراجعات بعدی به این ارگانها نیز بتوان از آن استفاده نمود .

نقشه یو تی ام اداره جهاد کشاورزی

نقشه یو تی ام اداره جهاد کشاورزی  با مهر کارشناس رسمی دادگستری

سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام UTM دقیق با دقت سانتیمتر از ملک موردنظر تهیه می نمایند و سپس موقعیت ملک بدست آمده را  با استفاده از ژئو رفرنس نمودن عکس های هوایی بر روی عکس های هوایی انتقال میدهند و آن را تایید و گواهی می نمایند و مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ اسناد مالکیتی خود اقدام نمایند.

نقشه یو تی ام تطبیق وضع موجود ملک با سند

مطابقت وضع موجود ملک با سند - جانمایی پلاک ثبتی

کارشناسی تطبیق وضع موجود ملک با سند تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی است و به دلیل بار حقوقی بالایی که این امر دارد، کارشناسی باید با دقت تمام و در نظر گرفتن تمام جوانب فنی و حقوقی ملک انجام بگیرد. به همین دلیل هزینه نقشه یو تی ام  با این کاربرد با هزینه نقشه یو تی ام که صرفا شامل نقشه برداری عمومی از ملک می شوند متفاوت است.

 

 

لذا در ابتدای مطلب ذکر این نکته ضروری است که در انتخاب کارشناس که اولا باید نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد. دقت کنید چون فقط مهر این کارشناسان در مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری هاست و ثانیا قیمت نقشه یو تی ام UTM را ملاک انتخاب کارشناس قرار ندهید. گاهی کارشناس به دلیل مسلط بودن به وضعیت منطقه و اشراف به اینکه ملک های منطقه مورد نظر نیاز به دو مرحله کار بررسی دارند، یک مرحله نقشه برداری یو تی ام UTM وضع موجود و یک مرحله بررسی و تطبیق سند با وضع موجود، قیمت را برآورد می کند در حالی که کارشناسی دیگر به دلیل عدم تجربه و اشراف به امور ثبتی تنها هزینه یک مرحله که عملیات نقشه برداری وضع موجود ملک است را برآورد می کند.

 

در این صورت اگر مالک ملاک انتخاب کارشناس نقشه بردار را قیمت استعلامی قرار دهد، نه تنها کار ناقص انجام می شود بلکه چه بسا کارشناس مربوطه توانایی و حتی صلاحیت انجام مرحله دوم را نداشته باشد و بنابراین مالک مجبور به انجام کار از ابتدا و با یک کارشناس دیگر است.

 

در مورد مسئله ای که موضوع این مطلب است، اگر پس از نقشه برداری یو تی ام UTM وضع موجود ملک و تطبیق آن با سند مغایرتی دیده نشود که فبها. و اگر مغایرت ها در حد ۴-۵ سانتی متر باشد با توجه به اینکه در بازه خطای موجه عملیات نقشه برداری است، از این مغایرت چشم پوشی می کنیم و وضع موجود را منطبق با سند گزارش می کنیم. اما اگر مغایرت به نحوی باشد که تنها در طولها قابل توجه است بلکه در مساحت نیز اختلاف قابل توجهی ایجاد شده است.

 

عملیات بررسی ملک های مجاور جهت تعیین منشا این خطا ضروری است و گاهی عملیات برداشت بلوکی و جانمایی پلاک ثبتی ملک های مجاور تجویز می شود. به این معنا که تمام ملک های واقع در همسایگی ملک مورد نظر، از گذر تا گذر ، باید نقشه برداری شوند و با سندهایشان تطبیق داده شوند تا مشخص شود کدامیک از ملک ها از حق سندی خود به ضرر ملک های دیگر تجاورز کرده است.

 

 اگر مغایرت مساحت ضرر مالی کمی را متوجه شما به عنوان ملکی که ملکهای همسایه به آن تجاورز کرده اند و اکنون وضع موجود کمتری نشبت به سند عایدش شده است، می کند می توانید تصمیم به چشم پوشی بگیرید و بر اساس این مساحت کم سند خود را تصحیح کنید. اما اگر این اختلاف مساحت در حد چند ده متر است که با توجه به قیمت هر متر مربع زمین در  مالک را متوجه ضرر مالی بزرگی می کند، لازم است کل عملیاتی که خدمتتون به تفصیل توضیح داده شد انجام شود تا برای اداره ثبت تامین دلیل شود و حق شما از مساحت سندی محفوظ بماند.

نقشه یو تی ام آپارتمان چیست؟

نقشه یو تی ام UTM آپارتمان

 

به طور کلی وقتی صحبت از صدور سند تک برگی می شود این ذهنیت ایجاد می شود که ملک یا به صورت زمین خالی است و یا به صورت خانه کلنگی قدیمی که برای اولین بار قصد تبدیل سند دفترچه ای ملک به سند تک برگی را دارند.

اما هستند آپارتمانهایی که قبل از سال ۱۳۹۱ سندشان صادر شده است و در آن زمان سند آپارتمانها هنوز به روال سنتی و به صورت سند دفترچه ای بوده است.  بنابراین اکنون با مرجعه به اداره ثبت برای تبدیل سند دفترچه ای (نه چندان قدیمی) به سند تک برگی مشمول دستورالعمل الزام به تهیه نقشه یو تی ام  ملک می شوند. اما متقاضیان این ابهام را دارند که آیا منظور نقشه یو تی ام آپارتمانشان است یا کل ملک؟

پاسخ این است که اداره ثبت نقشه یو تی ام  عرصه کلی ملک را لازم دارد و کاری به نقشه و مساحت واحدهای آپارتمانی مسکونی و یا تجاری داخل ملک ندارد. بنابراین این نقشه یو تی ام برای تمام واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری ساخته شده در داخل ملک یکسان است و اگر یکبار تهیه شود، بقیه همسایه های این ساختمان هم می توانند آن را جهت تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند.

بنابراین هنگام بازدید و برداشت نقشه برداری از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام  کاری به داخل واحد آپارتمان نداریم. بلکه چهار گوشه ملک که معمولا دو گوشه از حیاط و دو گوشه از طریق پشت بام قابل دسترسی هستند بازدید و نقشه برداری می شود.

ضمنا همانطور که گفته شده با توجه به اینکه کل واحدهای مسکونی و تجاری داخل ملک می توانند از این نقشه یو تی ام UTM برای تبدیل سندهای دفترچه ای خود به سند تک برگی استفاده کنند، می توانید هزینه آن را به طور اشتراکی با بقیه همسایگان تامین کنید.

ذکر این نکته نیز ضروری است که با توجه اینکه یکی از فاکتورهای مهم در برآورد هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM مساحت ملک است، عنایت بفرمایید که در زمان استعلام قیمت حتما ذکر کنید که ملک شما یک آپارتمان است نه یک قطعه زمین یا یک ملک کلنگی.

به عنوان مثال یک آپارتمان ۵۰ متری در یک بلوک ساختمانی واقع شده است که هر طبقه ۵ واحد است. بنابراین عرصه این ملک یک قطعه زمین ۵۰۰ متری است که هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM برای ۵۰۰ مترمربع را باید پرداخت کنند نه ۵۰ مترمربع را !

اما اگر ملک تک واحدی باشد تفاوت قابل توجهی بین مساحت آپارتمان با مساحت عرصه ملک وجود ندارد و تعرفه بر اساس همان مساحت آپارتمان محاسبه خواهد شد.

منطبق نمودن نقشه یو تی ام با سند

منطبق کردن نقشه یو تی ام با سند چگونه است؟

در ملک های قدیمی به دلیل عدم احداث و بنای مستقیم دیوارها گاهی شکست‌های در امتداد دیوارها مشاهده می گردد که با سند ملک در تناقض است و بهتر است بعد از برداشت این گونه ملک ها وضعیت امتدادی آنها بررسی گردد و درصورتیکه شکست آنها جزئی و قابل اغماض هست در نظر گرفته نشود تا با سند ملک منطبق گردد اما در ملک هایی که این شکست‌ها مشهود است وتاثیر قابل توجهی در مساحت دارد ،(پس از بررسی عدم تجاوز و لغزش و جابجایی) بهتر است این اضلاع در نقشه یو تی ام نهایی اعمال گردد تا سند ملک متناسب با واقعیت تصحیح گردد .

تعارض اسناد مالکیت چیست و مرجع تشخیص آن چه کسی می باشد

گاهی برای یک قطعه زمین و یا قسمتی از آن دو یا چند سند به اشتباه صادر می گردد ، این امر به دلیل لغزش و روی هم قرار گرفتن در لبه های پلاک های بزرگ ثبتی مشهود تر است .

در ملک هایی که مشکوک به این مسئله هستیم باید ابتدا نقشه وضع موجود قطعه زمین مورد نظر به همراه پلاک های مجاورش تهیه گردد سپس با بررسی وضعیت ثبتی قطعه زمین و جانمایی پلاک ثبتی آن وضعیت ثبتی آن به دست آید و بررسی گردد که در این قطعه زمین

چند پلاک ثبتی تعریف شده است و در صورت مشخص شدن آن مراتب بهمراه نقشه های تهیه شده از طریق ثبت برای هیات نظارت استان ارسال می گردد تا تصمیم نهایی در مورد این تعارض و ابطال یک یا چند سند صادر شده صورت پذیرد.

وجود اختلاف در نقشه یو تی ام دو خطی شهرداری

اگر ملکی دارای اضلاع زیادی باشد یا اطلاع دارای زاویه باشند بطوری که با یک اندازه گیری ساده طول و عرض توسط کارشناس رسمی دادگستری  بازدید دفتر خدمات شهرداری متوجه وجود اختلاف در وضع موجود اضلاع با سند شود و نتواند مساحت دقیق ملک را استخراج نماید مالک را جهت تهیه نقشه دو خطی به کارشناس رسمی نقشه برداری امور ثبتی ارجاع می دهد تا وضع موجود ملک بصورت دقیق برداشت گردد و در کنار وضع ثبتی در یک نقشه آورده شود

در این مرحله بعضی از مالکین با پیروی از نظر دفاتر خدمات الکترونیک صرفا در اضلاعی که وضع موجود بزرگتر است رها سازی انجام می دهند و در اضلاعی که وضع موجود کوچکتر است طول ضلع کوچک تر را می پذیرند و بر اساس دستور نقشه صادر شده شروع به عملیات تخریب و نوسازی می نمایند غافل از اینکه در ملک های قدیمی دیوارهای دورتا دور ملک از لحاظ حقوقی ارزش بالایی دارند و باید آنها را ملاک قرار داد و بجای منطبق نبودن اضلاع در ساخت و ساز بعدی با سند به تصحیح سند پرداخت و قبل از هر تخریبی ابتدا سند را تصحیح نمود .

کارشناسان ثبت پس از مراجعه به ملک جهت تصحیح سند درصورت مشاهده دیوارهای قدیمی متوجه میشوند که در هنگام صدور سند قبلی برای ملک به دلیل نبود ابزار دقیق اندازه گیری سندی نادرست صادر شده و باید این سند نادرست تصحیح شود که ملاک این تصحیح می شود نقشه یو تی ام وضع موجودی که کارشناس تهیه کرده است و بر اساس آن سند را تصحیح می نمایند تا دیگر مالک مجبور به رهاسازی از ملک در هنگام ساخت و ساز نباشد.

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه جانمایی پلاک ثبتی

نقشه یو تی ام با نقشه جانمایی پلاک ثبتی چه تفاوتی دارد؟

 

 

این دو نقشه از لحاظ ظاهری مانند هم هستند با این تفاوت که در نقشه جانمایی پلاک ثبتی شماره پلاک ثبتی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری تایید و گزارش می گردد (و روند رسیدن به آن یک کار دفتری و بررسی اسناد و مدارک قدیمی ثبتی ملک است) در صورتی که در نقشه یو تی ام صرفاً گوشه های ملکی که مالک یا متصرف آنها را تایید می نماید (با استفاده از عملیات زمینی نقشه برداری ) مختصات دهی می گردد.

 

اگر در ادامه ، روند امور ثبتی ملک به مشکلی برخورد نماید قدرت عملکرد نقشه جانمایی پلاک ثبتی بسیار بالاتر است و از دید مراجع قضایی ارزش بالاتری دارد لذا اکیدا توصیه می گردد در ملک هایی که دارای سند و پلاک ثبتی هستند و مالک موقعیت دقیق ( با دقت سانتیمتر ) گوشه ها را نمیداند  از روش جانمایی پلاک ثبتی جهت ارایه به ثبت و اخذ سند تک برگی اقدام گردد.

 

گاهی از موارد ثبت مربوطه علاوه بر جانمایی پلاک ثبتی وضعیت کنونی و عوارض اطراف ملک را نیز می خواهد که در این حالت علاوه بر نقشه جانمایی پلاک ثبتی باید نقشه وضع موجود یو تی ام ملک نیز تهیه گردد. به صورت خلاصه می توان گفت :

نقشه یو تی ام = وضعیت کنونی ملک می باشد .

نقشه جانمایی پلاک ثبتی = اصل ملک در زمان تفکیک اولیه می باشد .

 

پیدا نمودن پلاک ثبتی ملکی که در آن تصرف داریم

• به پلاک ثبتی قید شده در سند اطمینان نداریم .
• یا اصلا نمی دانیم برای آن ملک تاکنون سندی صادر گردیده است .
• یا آن ملک به صورت قولنامه ای خریداری شده است و در قولنامه شماره پلاک ثبتی زمین مادر ذکر نشده است

در هر کدام از موارد فوق می توان با استفاده از جانمایی معکوس به پلاک ثبتی زمین رسید به این صورت که ابتدا نقشه ملک را در سیستم مختصات یو تی ام تهیه می نمایم و سپس این نقشه تهیه شده را با نقشه پلاک های ثبتی که در منطقه هدف کنار هم چیده شده اند مطابقت می دهیم تا پلاک ثبتی ملک مورد نظر پیدا گردد و اگر پس از انجام این عملیات به این نتیجه رسیدیم که پلاک ثبتی برای ملک صادر نگردیده است مالک یا به عبارتی متصرف می تواند با استفاده از ماده 147 قانون ثبت و نقشه یو تی ام تهیه شده برای اخذ سند اقدام نماید  و اگر پلاک ثبتی ملک پیدا گردد آن پلاک بر روی نقشه ای گواهی می گردد و اگر ملک بصورت مشاعی باشد در نقشه ای واحد هم زمین مادر که از طریق جانمایی پلاک ثبتی مشخص گردیده است هم زمین مشاع که از طریق یو تی ام تهیه شده است نشان داده می شود تا مالک بتواند سند ششدانگ برای قطعه جدا شده اخذ نماید.

 

مقیاس در نقشه یو تی ام

در تهیه نقشه ثبتی با توجه به دقت بالای مورد انتظار ابعاد ، زوایا و طولها بسیار دقیق و با دقت یک به یک برداشت می گردد یعنی هر برداشتی با واقعیت خود کاملا همخوانی دارد اما جهت ثبت این واقعیت بر روی کاغذ از یک مقیاس که عرفا ۱/۲۰۰۰ است استفاده میگردد ، حال جهت جلوگیری از ایجاد خطای اندازه گیری از روی پلات روی نقشه تمام ابعاد و مساحت با دقت سانتیمتر نوشته می شود که دیگر نیازی به اندازه گیری طولها از روی کاغذ و ایجاد خطا در طولها نباشد .این روش کمک می کند تا واقعیت یک زمین همواره همانی باشد که اندازه گیری شده است.

تهیه نقشه یو تی ام برای اصلاح سند

 

نقشه یو تی ام برای اصلاح سند با مهر کارشناس رسمی

 

یکی از شایع ترین مواردی که منجر به اصلاح اسناد مالکیت می شود اضافه مساحت حاصله در املاک ثبت شده میباشد.از جمله علل اضافه مساحت در املاک جابجایی املاک,اشتباه در مساحت اولیه,تغییر طول اضلاع می باشد.

به همین جهت قانونگذاردر ماده149الحاقی مورخ18/10/1351به قانون ثبت چنین مقرر داشته است:(نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافه را بر اساس قیمت اولیه مندرج در سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را بنماید.ئر صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و تجاوزی به مجاورین نشده باشد و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار میکند تا وجه تودیع شده را دریافت نماید.

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصلضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

حدوث چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,ولیکن مساحت ملک با سوابق ثبتی و سند مالکیت مطابقت ندارد مثلا زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طولهای اضلاع چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری  با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده149الحاقی قانون ثبت میباشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

از نکات قابل ذکر در اضافه مساحت و اصلاح حدود و طول اضلاع بند 391و392 مجموعه بخشنامه های ثبتی می باشد که مطابق با مفاد و مندرجات دو بند مذکور چنانچه اضافه مساحت املاک از مصادیق ماده 149 قانون ثبت نباشد برای طرح موضوع اصلاح توسط اداره ثبت شهرستان یا منطقه طی گزارش مفصل و جامع به همراه کروکی ملک و نقشه کادر تهیه شده که تمامی پلاک ها و میزان عرض گذرها در آن منعکس شده است و با گواهی این مطلب که با اصلاح سند مالکیت ناشی از اضافه مساحت به حدود و حقوق مجاورین و گذرهای داخل کادر تجاوزی نمیگردد موضوع در راستای بند 6ماده25قانون ثبت در هیئت نظارت ثبت استان مطرح که پس از رسیدگی نهایی توسط اعضای هیئت دستور اصلاح اضافه مساحت ناشی از اشتباه به اداره ثبت منطقه صادر خواهد شد.

نکته آخر اینکه چنانچه در اضافه مساحت ناشی از اشتباه در ملکی که پس از تحقیقات لازم توسط کارشناسان اداره ثبت محرز گردد که اضافه مساحت بر اساس کاهش مساحت ملک مجاور و یا تجاوز به املاک مجاور صورت گرفته است وفق بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی اصلاح و بهبود وضع املاک که با تنظیم صورت جلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه امکان پذیر است.

تهیه نقشه یو تی ام با کد ارتفاعی برای شهرداری

کارشناس رسمی تهیه نقشه یو تی ام  شهرداری - دستور نقشه

به طور کلی نقشه یو تی ام و نقشه های مورد نیاز برای ادارات ثبت و شهرداری ها و سایر ارگانهای مرتبط با امور اراضی ٬ نقشه های مسطحاتی (ابعاد و مساحت و موقعیت) هستند. به این معنا که نیاز به نقشه برداری ارتفاعی نیست. بنابراین تعرفه تهیه نقشه نیز بر اساس نقشه برداری مسطحاتی برآورد شده است. کما اینکه در مورد زمین های شهری غالبا زمین مسطح بوده و تغییر شیب نداریم.

اما در صورتی که زمین شیبدار است٬ توصیه می شود علاوه بر تهیه نقشه مسطحاتی٬ نقشه برداری ارتفاعی نیز انجام شود که برای ساخت و ساز آتی و مسطح سازی اطلاعات ارتفاعی ملک را داشته باشید. در مورد ملک هایی که شیبدار و نامسطح هستند و اختلاف ارتفاع با گذرهای اطراف دارند، شهرداری دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM با کد ارتفاعی را میدهد.

نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است و کاری به وضعیت توپوگرافی و شیب زمین و اختلاف ارتفاع زمین با گذرهای مجاور ندارد اما اگر به این نقشه کد ارتفاعی نقاط  نیز اضافه شود گویای وضعیت ارتفاعی ملک نیز می باشد.

بنابراین در صورتی که نیاز به درج کد ارتفاعی در نقشه یو تی ام دارید باید حتما قبل از شروع عملیات برداشت ملک با دوربین نقشه برداری، کارشناس نقشه بردار را در جریان بگذارید وگرنه به صورت معمول از انجایی که نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است نقشه بردار تنظیمات دستگاه را برای برداشت ارتفاعی نقاط تنظیم نمی کند و در نتیجه اطلاعات ثب شده توسط دوربین فاقد اعتبار ارتفاعی هستند. اگر وسط کار و یا آخر کار برداشت یادتان بیفتد که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید در واقع کار نقشه بردار مجبور به دوباره کاری است.

جهت این امر کافی است به کارشناس نقشه برداری اعلام کنید که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید تا همزمان با نقشه برداری برای تهیه نقشه یو تی ام (نقشه مسطحاتی ابعاد و مساحت و موقعیت) نقاط ارتفاعی هم برداشت شوند.

شاید در مرحله تهیه سند و یا جواز و یا استعلام از ارگانها نیازی به نقشه ارتفاعی نداشته باشید اما انجام همزمان نقشه برداری مسطحاتی و ارتفاعی بسیار به صرفه و برای زمین های شیب دار برای مرحله ی ساخت ضروری خواهد بود.

 

پیدا کردن آدرس از روی پلاک ثبتی ملک توسط نقشه یو تی ام

در هر صورت اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک مشخص نیست و عموماً این قطعات بزرگ متراژ هستند و با توجه به قیمت هر مترمربع زمین در تهران این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:

 در صورت تصرف نشدن ملک، دارنده سند (مالک یا وراث) مالک قطعی ملک تلقی می شود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را دارد.

در صورت تصرف شدن ملک، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف  دعاوی ملکی مراجعه کرده و جهت بازپس گیری ملک اقدام می نماید.

در صورت تصرف ملک توسط ارگانهای دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهادکشاورزی، سازمان امور اراضی و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند ، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجعه کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت می کند.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به این ترتیب سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی امUTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

نقشه پلاک ثبتی نقشه هایی قدیمی است که در آن نحوه تفکیک قطعه مادر به زیرقطعه ها و ترتیب ثبت آنها در آن سال در دفتر ثبت مشخص شده است که دسترسی به این اطلاعات با ارزش قدیمی بسیار دشوار و تا حدودی به شانس مالک بستگی دارد. چراکه اگر اطلاعات نقشه پلاک ثبتی ملک پیدا نشود، اداره ثبت به هیچ وجه سند قطعی برای ملک صادر نمی کند و چه بسا بسیاری از ادارات ثبت تمایلی به صدور سند قطعی جدید (سند تک برگی) برای املاک و اراضی قدیمی و قولنامه ای و به نوعی قطعی کردن مالکیت آنها ندارند، مطمئناً همکاری خاصی با مالک در این زمینه انجام نخواهند داد.

از طرفی دیگر پیدا کردن یک پلاک ثبتی مشخص و جانمایی آن در نقشه های 1:2000 معروف به تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که منطبق با وضع موجود ملک است کاری بسیار وقت گیر و تنها در حیطه تخصص مهندسین نقشه بردار (کارشناس رسمی) است که کارشناسان ادارات ثبت چنین وقتی برای ارباب رجوع نخواهند گذاشت. لذا مالک باید شخصاً جهت تهیه این مدارک اقدام نماید.

هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری و نظام مهندسی، بسته به موقعیت و مساحت ملک متفاوت است که پس از استعلام قیمت، 50 درصد مبلغ به عنوان پیش پرداخت اخذ می گردد. پس از 10 روز کاری و استعلام از تمام لینکهای اطلاعاتی، در صورت پیدا شدن اطلاعات پلاک ثبتی، کار نهایی می شود. سپس شرکت جهت واریز 50 درصد مابقی با شما تماس گرفته و پس از واریز ، پکیج مورد نظر اداره ثبت در اختیار شما قرار خواهد گرفت.

نقشه یو تی ام با مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری

نقشه یو تی ام با مهر کارشناس رسمی دادگستری

 

نقشه یو تی ام یکی از مدارک الزامی برای تبدیل سندهای دفترچه ای قدیمی به سند تک برگی وم همچنین برای اخذ جواز ساخت از شهرداری است.

نقشه یو تی ام از اهمیت ویژه ای هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی برخوردار است. به همین دلیل است که الزاما نقشه باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی رشته امور ثبتی تهیه و ممهور شود.

 از نظر فنی نقشه باید طبق دستورالعمل استاندارد فنی تهیه شود به طوری که دقت تهیه نقشه سانتی متر باشد و فرمت نقشه پلات طبق استاندارد تعریف شده برای نقشه یو تی ام باشد و تمام اطلاعات مورد نیاز کارشناس اداره ثبت و شهرداری و یا هر ارگانی که دستور تهیه نقشه UTM را داده است در نقشه یو تی ام UTM آورده شود.

از نظر حقوقی نیز نقشه یو تی ام ملاک صدور سند تک برگی و جواز ساخت است. به طوری که طولها و مساحت مندرج در نقشه یو تی ام UTM عینا وارد سند تک برگی می شود و همچنین جواز ساختمان و محاسبات تراکم و دستور نقشه بر دقیقا بر اساس نقشه یو تی ام UTM صادر می گردند. بنابراین کوچکترین خطایی در تهیه نقشه یو تی ام منجر به صدور اسناد رسمی اشتباه خواهد شد. به همین دلیل نقشه های یو تی ام UTM طبق دستورالعمل ادارات ثبت و شهرداری، توسط نقشه بردار اداره ثبت و دفاتر خدمات الکترونیک چک مجدد می شوند تا در صورت مشاهده خطا در همین اول کار نقشه تصحیح شود تا این خطا به مراحل بالاتر و صدور اسناد رسمی کشیده نشود.

 نقشه یو تی ام هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی دارای اعتبار خاصی است. به همین دلیل نظر و درخواست مالک هیچ تاثیری در نظر کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه یو تی ام UTM نباید داشته باشد. لذا خواهشمند است به هیچ عنوان درخواست تغییر طولها و مساحت را نفرمایید. دیتابیس نقشه یو تی ام داده هایی است که مستقیما از دوربین و دستگاههای دقیق نقشه برداری تخلیه شده است. این داده ها مبنای ترسیم نقشه یو تی ام است و کارشناس حق تغییر و دستکاری اطلاعات خام را نداردو بطوریکه این اطلاعات خام نیز باید به صورت لوح فشرده (سی دی) به نقشه بردار کارشناس اداره ثبت و شهرداری تحویل داده شود تا از صحت و دقت اطلاعات برداشت شده هنگام نقشه برداری از ملک اطمینان حاصل شود.

دستگاههای نقشه برداری عینا وضع موجود ملک را ثبت و ذخیره می کنند. بنابراین این نقشه بردار نیست که زمین شما را کوچک یا بزرگ می کند. مساحت زمین عینا حاصل تخلیه و ترسیم داده های ذخیره شده در دستگاههای نقشه برداری است.

حتی خود مهندس نقشه بردار تا لحظه ای که ترسیم نهایی شود نمی داند مساحت ملک چقدر است و آیا کوچکتر از انتظار مالک است یا بزرگتر. هر چه هست همان واقعیت و وضع موجود ملک است. بنابراین تابع نظر کارشناسی باشید و نقشه را مستقیما تحویل اداره ثبت یا شهرداری دهید. اگر در پروسه چک مجدد که توسط کارشناس ثبت و یا مهندس شهرداری انجام می شود احیانا خطایی که منجر به اختلاف قابل توجه در مساحت شود، دیده شود مطمئن باشید توسط نقشه بردار اداره ثبت و شهرداری به صورت رسمی به نقشه بردار کارشناس رسمی اعلام می گردد تا جهت تصحیح نقشه اقدام نماید. البته این مورد بسیار نادر اتفاق می افتد.

نقشه یو تی ام ملک تجمیعی

نقشه یو تی ام تجمیعی -کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی

منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه وکاربری مشابه می باشند، یکی کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد، چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع است یک پارچه کرده و برای کل آن یک سند واحد بگیرند.

در مواردی که دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو از لحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هر چند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بصورت یک مجموعه ( یک باب خانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) در آمده باشد می توانند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که در نهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشه بردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می گردد.

بدین صورت که هر یک از مالکین، سهم خود را از ملک ۶ دانگ پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن، سهم مالکین هر گروه ۳ دانگ از ملک تجمیع شده خواهد بود.

روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می‌باشند به صورت زیر تشریح می گردد:

• قبول تقاضای متقاضی همراه با اصل اسناد مالکیت مربوطه
• دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و ثبت آن در دفتر
• ارجاع به نماینده جهت رسیدگی و اظهارنظر
• بررسی و اظهارنظر در خصوص تجمیع اعم از بازداشتی و رهن و غیره
• برگشت پرونده نزد مسئول اداره و اتخاذ تصمیم و تعیین روز معاینه محلی و ابلاغ آن به متقاضی در صورت امکان تجمیع
• ارسال تقاضا و مدارک به بایگانی جهت ضبط در پرونده تا روز معاینه محلی
• مراجعه متقاضی در روز مقرر و ارسال پرونده نزد مسئول اداره برای تعیین نماینده و نقشه بردار جهت اعزام به محل
• عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل جهت چک کردن نقشه یو تی ام و  تهیه صورت مجلس تجمیعی
• بررسی و تطبیق حدود املاک مورد اقدام با محل بوسیله نماینده و تطبیق نقشه یو تی ام املاک مورد تجمیع بوسیله نقشه‌بردار و اعلام وقت مراجعه بعدی
• ثبت نقشه یو تی ام تجمیعی در سیستم بوسیله نقشه بردار و تنظیم صورت جلسه تجمیعی و تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید بوسیله نماینده و امضاء صورت جلسه و نقشه بوسیله نماینده و نقشه بردار و مالک
• رسیدگی به صورت جلسه تجمیعی و دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت تجمیعی بوسیله مسئول اداره
• بررسی و گواهی دفتر املاک بازداشتی از نظر عدم بازداشتی
• بررسی و امضاء پیش نویس سند مالکیت وسیله مسئول مربوطه
• ثبت حدود تجمیعی در دفتر املاک و ابطال اسناد مالکیت اولیه و تحریر سند مالکیت جدید و امضاء آن بوسیله مسئول مربوطه
• ارسال پرونده به بایگانی تا مراجعه مالک
• مراجعه متقاضی و ارسال پرونده به حسابداری جهت پرداخت بهاء دفترچه مالکیت
• پرداخت بهاء دفترچه مالکیت بوسیله متقاضی
• ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر تسلیم سند  و پلمپ آن و تسلیم به متقاضی در قبال اخذ رسید

بنابراین علاوه بر اسناد و مدارک مربوط به ملک های تجمیعی، تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود (نقشه UTM) آن توسط یک نقشه بردار کارشناس رسمی و تحویل آن به نقشه بردار پرونده هنگام تشکیل پرونده الزامی است.

احتمال اینکه مساحت و ابعاد وضع موجود قطعه ملک حاصل از کوبیدن قطعات تجمیعی مساوی با مساحت حاصل از جمع عددی مساحت سندی قطعات نباشد بسیار زیاد است. چرا که در گذشته ابزار دقیق نقشه برداری برای تعیین مساحت دقیق ملک وجود نداشته است٬ معمولا بین مساحت واقعی ملک و مساحت سندی ملک اختلاف وجود دارد. حال هر چه تعداد قطعات تجمیعی بیشتر باشند٬ اختلاف مساحت واقعی مجموع قطعات با جمع عددی مساحت درج شده در سندها بیشتر خواهد شد.

بنابراین لازم است طولها و مساحت دقیق وضع موجود هر یک از قطعات تجمیعی با دستگاههای دقیق نقشه برداری تعیین و توسط نقشه بردار تهیه کنند ممهور گردد به طوریکه انطباق هر یک از قطعات تجمیعی با وضعیت سندی آن بررسی شود و همچنین در نهایت مساحت و طولها در چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا برای قطعه زمین حاصل از تجمیع برآورد و به تایید نقشه بردار کارشناس رسمی برسد.

بدین ترتیب برای زمین تازه متولد شده حاصل از تجمیع دو یا چند قطعه زمین، سند تک برگ جدید به عنوان سند تجمیعی صادر می گردد تا ادامه روند ساخت و ساز برای پیگیری در شهرداری جهت اخذ تراکم و جواز ساخت بر اساس سند تجمیعی جدید انجام شود.

ترسیم نقشه و تنظیم صورت‌مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‌ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمناً نسبت به پلاک‌هایی که حدود آنها به کوه یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.

 اسناد مالکیت پلاک‌های مورد تجمیع باید از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند. بدین معنا چنانچه به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه یا وجود اضافه مساحت در پلاک یا عدم تطبیق با مجاورین یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدواً باید با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشه‌بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام کنند .

در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین شود، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک‌ها اقدام شود به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک‌هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود.

در چنین حالت‌های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی یا تعیین حد مسیل‌ها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه‌های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد؛ به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.

لذا نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام (نقشه UTM) علاوه بر انجام عملیات نقشه برداری دقیق از ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک های تجمیعی، باید اسناد مربوط به هر قطعه را از حیث حدود اربعه و مساحت بررسی کند. بنابراین لازم است نقشه بردار مربوطه، کارشناس رسمی امور ثبتی باشد. انتخاب نقشه بردار متخصص در امور ثبتی در مورد ملک های تجمیعی الزامی است. در غیر اینصورت نقشه یو تی ام (نقشه UTM) تهیه شده از ملک دقت و اطلاعات مورد نیاز که در مورد ملک های تجمیعی الزامی است را ممکن است برآورده نکند. عدم تایید نقشه یو تی ام (نقشه UTM) به معنای تاخیر در روند پرونده خواهد بود. تهیه نقشه یو تی ام ملک های تجمیعی نکات و الزامات خاص فنی را در بر دارد که تنها در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر چیست؟

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با نقشه های دیگر در سیستم مختصات یا همان شبکه بندی روی نقشه است ، در ترسیم نقشه. نقشه باید چند مشخصه اصلی داشته باشد تا بتوان آن را نقشه نامید

 

دو مورد اصلی :

۱ - سیستم مختصات (شبکه بندی روی نقشه با اعداد کنار نویس آن)

۲- مقیاس یا اسکیل می باشد که اگر بر روی نقشه ای یکی از این دو مورد مشخص نباشد آن برگه حاوی اطلاعات یک کروکی بیشتر نیست و نمی توان آن را نقشه نامید ، پس از عنوان این مطلب باید گفت هر نقشه ای با هر حجم اطلاعاتی را می توان در سیستم مختصات یو تی ام نشان داد و آن را نقشه یو تی ام نامید اما نکته مهم در مورد نقشه های املاک مشخص بودن مشخصه هایی چون ابعاد ، مساحت و زوایا روی نقشه است که باید با دقت بالا مشخص باشند .

پس بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

۱- سیستم مختصات آن یو تی ام باشد .

۲-مقیاس آن ۱/۱۰۰۰ تا ۱/۲۰۰ باشد (بسته به کارایی و اندازه برگه نقشه) .

۳-ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و ... .

تهیه نقشه ابعاد ، زوایا و مساحت ملک جهت ارائه به شهرداری

 در بین شهرداری های مناطق مختلف شهر تهران شهرداری منطقه ۱ تهران در این زمینه پیشرو بوده و  مالکانی را که دارای املاکی با زوایای و اضلاع مختلف می باشند را  به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد :

۱- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذرهای اطراف .

۲-تهیه نقشه دقیق معماری که ساخت ملک را راحت تر می نماید.

۳-تعیین دقیق مساحت ملک در ابتدا که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می گردد و مالکان اضافه پرداختی در این باب ندارند.

۴-منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت نقشه های تفکیکی که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش فروشی می گردد و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یاد نمود .

این روند تازه شروع شده در تهران شاید به نوعی جرقه های اجرایی شدن ماده ۳۳ نظارت نقشه برداری در تهران باشد و با توجه به اجرایی بودن این ماده قانونی در شهرستانها امیدوارم موانع اجرایی شدن آن در تهران کنار برود تا شاهد بسیاری از مشکلات حقوقی و درگیری های سازندگان ، مالکان و خریداران در انتهای ساخت ساختمانها نباشیم .

نقشه یو تی ام جواز ساخت خانه باغ

نقشه یو تی ام خانه باغ برای اخذ جواز ساخت شهرداری

 

در مورد زمینهایی که صورت خانه باغ هستند اگرچه حفظ باغات و زمین‌های کشاورزی بسیار حائز اهمیت است و باید با جدیت از سوءاستفاده‌هایی که برای تغییر کاربری این زمین‌ها و باغ‌ها می‌شود ممانعت کرد اما از آنجا که وجود این خانه‌ها نیز به دلایل مختلف لازمه زندگی جامعه امروز است، شهرداری با نظارت صرفا اجازه ساخت‌ خانه‌هایی را در باغ‌ها به مالکان می دهند که به باغ و اراضی کشاورزی آسیبی وارد نمی‌کنند.

فرمول جدید ساخت و ساز در باغات اخیرا جایگزین فرمول موسوم به برج‌باغ مصوب اوایل دهه ۸۰ خواهد شد. براساس فرمول قبلی که شورای شهر تهران اواخر سال گذشته آن را ابطال کرد؛ مالکان اراضی باغات پراکنده شهر تهران در ازای ساختمان‌سازی در ۳۰ درصد از مساحت زمین، متعهد به حفظ ۷۰ درصد مابقی وضعیت سبز و باغی می‌شدند، اما از آنجا که در این مصوبه تاکید شده بود تراکم ساختمانی ۲۰ درصد اضافه‌تر از تراکم ساختمانی منطقه‌ای که باغ در آن واقع شده را به مالک اعطا کنند، عملا این مصوبه به احداث ساختمان‌های بیش از ۱۲ طبقه در اراضی باغی تبدیل شد. به این ترتیب تعهد مالک برای حفظ چهره مشجر ۷۰ درصد باقی مانده باغات رعایت نشد و همین روند منجر به تخریب حجم گسترده‌ای از باغات پایتخت طی سال‌های اخیر شد.

مهم‌ترین ویژگی پلان جدید برای هدایت ساخت و سازها در باغات با هدف حفظ درختان آن است که این فرمول بر مبنای «صفر و یک» طراحی نشده است. به این معنا که در صورت تصویب و اجرایی شدن، قرار نیست این فرمول «سرکوب‌کننده خواسته مالک» یا «معدوم‌کننده ذخایر سبز محدود شهر» باشد. بلکه برمبنای پلان جدید طراحی شده، از یک سو نفع شهر به جهت حفظ باغات و از سوی دیگر نفع مالک به لحاظ ایجاد ارزش افزوده از محل ساخت و ساز در باغات تا سقف و محدوده مشخص پیش‌بینی شده است. به عبارت دیگر این نقشه یک پلان برد-برد برای حفظ ذخایر سبز شهر است. به این صورت که هم مالک باغ اجازه انتفاع از ملک خود را دارد و هم آنکه دارایی‌های سبز شهر اگرچه مالکیت عمومی ندارند اما قرار است به نوعی مورد بهره‌برداری شهر و شهروندان نیز قرار بگیرند.

بنابراین درصدی از ملک که به صورت مشجر است باید رها شود و در قسمت باقی مانده بر اساس ضوابط شهرداری در آن منطقه تراکم و تعداد طبقات محاسبه شود.

لذا یکی از مدارک الزامی جهت تشکیل پرونده اخذ جواز ساخت در مناطق خانه باغ عبارت است از نقشه یو تی ام وضع موجود ملک بطوریکه محدوده درختان با دقت بالا نقشه برداری شده باشد و بتوان قسمت باغ را از قسمت زمین خالی تفکیک نمود تا شهرداری بر اساس مساحت دقیق هر باغ و زمین خالی داخل محدوده ملک بتواند تراکم را محاسبه و همچنین نقشه های معماری طراحی شوند به طوری محدوده درختان به طور کامل از ساخت و ساز مصون بمانند.

البته نقشه یو تی ام یک نقشه مسطحاتی است و با توجه به اینکه معمولا باغها دارای شیب هستند توصیه می شود همزمان با برداشت یو تی ام برداشت توپوگرافی نیز انجام دهید که برای محاسبه حجم عملیات خاکبرداری مبنای دقی محاسبات برای ارائه به مهندس اجرایی آماده باشد. در غیر اینصورت مجدد باید برای نقشه برداری توپوگرافی مهندس نقشه بردار از ملک نقشه برداری کند. انجام همزمان نقشه برداری یو تی ام و توپوگرافی صرفه جویی در وقت و هزینه شماست.

نقشه جانمایی سند با مهر کارشناس رسمی دادگستری

نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی

تطبیق اطلاعات ثبتی سند شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و یا وجود ابهام از صحیح بودن پلاک ثبتی، به صورت نقشه جانمایی پلاک ثبتی به کارشناس شهرداری ارائه می شود. در این نقشه شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و مجاورین آن پس از انطباق با نقشه ثبتی در بانک اطلاعات ثبتی منطقه، در نقشه درج و ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی می شود.

۳- در ادامه دستور نقشه طی یک سیکل اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر می‌شود. اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحی‌های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌گردد. معمولاً بر اساس پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض‌گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن‌ها تعیین می‌گردد.

۴- در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می‌گردد. مهم‌ترین مرحله در سیکل صدور پروانه، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر پتانسیل طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود.

۵- پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌شود.

۶- پس از اخذ تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، اصطلاحاً پروژه به مرحله پیش‌نویس پروانه می‌آید. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم‌زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام‌مهندسی تأییدیه اخذ می‌گردد.

۷- درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین را به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل می‌دهیم. به‌علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش‌نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.

پرونده‌هایی که متراژ زیر بنایی آن‌ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان میشوند.

این یعنی نقشه‌های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک می بایست به‌ صورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات (اصطلاحاً نقشه‌های فاز ۲) ترسیم‌شده و از سوی سازمان نظام‌مهندسی ساختمان مورد تائید قرار گیرند. این پروسه زمان بر بوده و ممکن است چندین بار نقشه‌ها دچار اصلاح شوند. توصیه بر این است که در نقشه‌های اولیه (فاز یک) چنین پروژه‌هایی الزامات و ضوابط نظام‌مهندسی در نظر گرفته شود تا در صورت تبدیل نقشه‌ها به فاز ۲ اصلاحات کمتر بوده و در زمان صرفه‌جویی شود.

۸- بنابراین مدارک پیش‌نویس پروانه شامل موارد زیر می‌شود که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود.

نقشه‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک، چک لیست‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.

۹- پس از تائید نقشه‌های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف،رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود.

ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود.

۱۰- نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود.

ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این صورت سیکل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان “پروانه تغییر نقشه” با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد.

در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت سیکل گواهی عدم خلاف طی می‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف! عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌شود.