تهیه نقشه یو تی ام برای اصلاح سند

ج-اضافه مساحت ناشی از تغییر وضعیت املاک

هرگاه در اثر تغییر وضعیت املاک در اجرای پروژه‌های شهرداری یا عقب نشینی، قسمتی از ملک در مسیر کوچه یا خیابان یا میدان قرار گیرد در صورت تقاضای مالک یا اطلاع اداره ثبت یا اعلام شهرداری، پس از بازدید محل توسط نماینده و نقشه بردار و تطبیق حدود با مجاورین و تهیه نقشه و جلب نظر شهرداری تنظیم صورتمجلس اصلاحی، حدود باقیمانده ملک با قید طول متراژ و مساحت تعیین و پس از ابطال و ضبط سند مالکیت اولیه در پرونده، سند مالکیت جدید با حدود اصلاحی صادر و تسلیم می‌گردد.

با تصویب طرح های هادی و جامع شهرها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان های جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابان های جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان با اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت بشرح زیر می باشد:

الف – چنانچه کل ملک قبل از درخواست ثبت در اثر موارد یادشده از بین برود پس از اطلاع واصله که به یکی از طرق فوق الذکر صورت می پذیرد بایستی پس از رسیدگی موضوع و معاینه محل توسط نماینده و نقشه بردار و احراز واقعیت مراتب از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهارنامه قید شود.

ب – چنانچه ملک ثبت و آگهیهای نوبتی و تحدیدی آن منتشر و تحدید حدود هم شده باشد ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد پس از معاینه محل و تنظیم صورتمجلس مراتب از بین رفتن ملک در اظهارنامه و صورتجلسه تحدیدی قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد.

ج – چنانچه ملک ثبت دفتر املاک هم شده باشد پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورتجلسه لازم مراتب از بین رفتن ملک در ستون ملاحظات دفتر املاک نیز قید و سند مالکیت هم در صورت ارائه اخذ و باطل و ضمیمه پرونده می شود.

د – درصورتیکه قسمتی از ملک در اثر اصلاحات از بین برود و ملک هم ثبت شده و تحدید حدود آن هم به عمل آمده باشد اعم از اینکه نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا نشده باشد متقاضی هم تقاضا نماید بدین ترتیب بایستی اقدام گردد:

پس از وصول درخواست کتبی مالک ضمن دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت مراجعه بعدی و اعلام آن به متقاضی وسیله مسئول اداره موضوع برای اقدام به یکی از نمایندگان و نقشه برداران ارجاع می گردد.

بدیهی است در مورد املاکی که خارج از محدوده شهر هستند درخواست نماینده مراجع ذیربط از قبیل منابع طبیعی یا هیات واگذاری زمین حسب مورد بشرح فوق انجام می شود. و نیز چنانچه ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد متقاضی موظف به تودیع فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که از طرف مسئول اداره تعیین می شود می باشد که می بایستی پرونده جهت محاسبه فوق العاده و هزینه سفر متعلقه به حسابداری ارسال شود و در آنجا متصدی حسابداری فوق العاده متعلقه را محاسبه و فیش مخصوص را تنظیم و به متقاضی تسلیم می دارد تا در حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه تودیع نماید که متقاضی پس از تودیع نسخ لازم را به حسابداری تسلیم می دارد تا ضمیمه پرونده شود.

سپس نماینده و نقشه بردار در روز مقرر به اتفاق نماینده مراجع ذیربط در صورت مراجعه به همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.

پس از حضور در محل ملک وسیله مالک معرفی و نماینده حدود را با پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار کروکی وضع موجود را برداشت و تاریخ مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام می دارند.

سپس درصورتیکه قسمتی از ملک در مسیر واقع و از بین رفته باشد حدود باقیمانده وسیله نقشه بردار ترسیم و صورتجلسه اصلاحی که نمایانگر حدود جدید است وسیله نماینده تنظیم می گردد.

این صورتجلسه که نماینده آن را با عنوان صورتجلسه اصلاحی موضوع ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت تنظیم می نماید می بایستی دارای مشخصات زیر باشد:

ه- – چگونگی ازبین رفتن مقداری از ملک با ذکر علت بطور مشروح و مستدل در آن قید شود.

و – حدود اولیه ملک در آن مرقوم و سپس حدود جدید با توضیح لازم و چگونگی تغییر حاصله در وضعیت ملک در آن نوشته شود.

ز – صورتجلسه به امضاء نماینده و نقشه بردار و نیز نمایندگان مراجع ذیربط در صورت حضور در جلسه برسد و نیز متقاضی آن را امضاء نماید.

بعد از تنظیم صورتجلسه بشرح فوق چنانچه ملک دارای سند مالکیت باشد پیش نویس سند جدید را نیز نماینده با حدود اصلاحی تهیه و مراتب را همراه با صورتجلسه و نقشه ضمن گزارشی به استحضار مسئول اداره می رساند.

مسئول اداره پس از بررسی سوابق پرونده ثبتی و ملاحظه نقشه ترسیمی و تطبیق آن با حدود مندرج در صورتجلسه اصلاحی در صورتیکه اشکالی متصور نباشد دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتور می دهد پیش نویس سند مالکیت را امضاء می نماید و نیز دستور پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار را در صورت تعلق به حسابداری داده و پرونده را جهت انجام اقدامات بعدی به دفتر املاک ارجاع می نماید.

آنگاه گزارش نماینده ثبت دفتر اندیکاتور می شود و پس از پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار وسیله حسابداری پرونده برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود.

متصدی دفتر املاک مراتب اصلاح حدود را در ملاحظات دفتر املاک قید و حدود اصلاحی جدید را ذیل همان ثبت و صفحه اولیه ثبت می نماید. و پس از گواهی دفتر بازداشتی و ابطال سند مالکیت اولیه سند مالکیت جدید را تحریر می نماید سپس دفتر املاک و پرونده را برای امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال می دارد.

مسئول مربوطه پس از کنترل سند مالکیت جدید تحریر شده و ثبت دفتر املاک آن را امضاء می نماید و پرونده تا مراجعه متقاضی به بایگانی ارسال می شود. پس از مراجعه متقاضی پرونده به حسابداری فرستاده می شود تا بهاء دفترچه سند مالکیت از او اخذ گردد و پس از پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت وسیله متقاضی و ضمیمه نمودن فیش پرداخت به سابقه پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی مجددا به بایگانی اعاده می شود.

در بایگانی سند مالکیت پس از نخ کشی و پلمپ در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولا با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت به او تسلیم می گردد و در خاتمه پرونده در ردیف مربوطه در بایگانی ضبط می شود.

شایان ذکر است چنانچه ملکی که قسمتی از آن در اثر اصلاحات از بین رفته تحدید حدود شده و زمان واخواهی آن هم بلامعارض سپری گشته ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد مراتب صورتجلسه اصلاحی در برگ تحدید حدود قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و متقاضی می رسد.

تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت می شود و جهت ضمیمه نمودن به پرونده به بایگانی ارسال می گردد در بایگانی پرونده از ردیف مربوطه استخراج و همراه با تقاضا نزد نماینده و نقشه بردار تعیین شده ارسال می شود.

نماینده پرونده را بررسی و درصورتیکه ملک داخل در محدوده شهر باشد نامه ای به شهرداری می نویسد که در آن ضمن توضیح موضوع نماینده ای جهت عزیمت به محل و حضور در روز مقرر از شهرداری درخواست می نماید و در نامه خاطرنشان می سازد که عدم مراجعه و حضور نماینده شهرداری مانع از انجام کار ثبت نخواهدبود.

همانطور که گفته شد هرگاه در اثر توسعه و تعریض و ایجاد واحداث معابر و خیابان‌های جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابانهای جدید الاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می‌گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آیینامه قانون ثبت به شرح زیر می‌باشد

دستور ثبت در دفتر اندیکاتور توسط مسئول اداره و ارجاع به نماینده و نقشه‌بردار و تعیین وقت معاینه محلی و اعلام به شهرداری جهت معرفی نماینده و حضور آن در روز مقرر در مورد املاک شهری و مراجع دیگر در خصوص املاک خارج شهر. عدم حضور نمایندگاه شهرداری یامراجع دیگر مانع از ادامه عملیات نخواهد بود.

پس از ارائه درخواست کتبی متقاضی و تشکیل پرونده، پرونده به نماینده و نقشه بردار ثبت ارجاع داده می شود تا از ملک بازدید نمایند.

یکی از مدارک الزامی هنگام تشکیل پرونده ارائه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک (نقشه UTM) است که باید توسط یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی تهیه و ممهور شده باشد بطوریکه تمام طولها در چهار جهت اصلی و مساحت وضع موجود ملک با دقت و فرمت مورد تایید اداره ثبت برآورد و ممهور شده باشد.

پیاده کردن نقشه UTM یو تی ام ملک

در پروسه تبدیل سند منگوله دار دفترچه ای به سند تک برگی برای زمین هایی که در مناطق ساخته نشده واقع شده اند٬ الزامی است که مالک چهارگوشه قطعه تفکیکی خود را بر روی زمین پیاده کرده و محدوده ملک پی کنی شود.

برای پیاده کردن قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه قطعه مادر.

گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ی ملک های مجاور می توان چهارگوشه ی قطعه مورد نظر را پیاده کرد.

اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن اطلاعات دقیق چهارگوشه ی ملک الزامی است.

ولی از آنجایی که بسیاری از مالکین به این اطلاعات فنی دسترسی ندارند و ارگان مربوطه که قطعه ها را تفکیک و فروخته است نیز همکاری لازم را جهت در اختیار گذاشتن این اطلاعات نمی کند٬ تنها راه ممکن جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید.

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات  یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

در این ادارت صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.