انواع سند ملکی رسمی در ایران
1- اسناد مربوط به سال 1338 به قبل
در این نوع اسناد مساحت ملک ذکر نشده است و حدود اربعه به صورت توصیفی بدون ذکر اندازه آورده شده است.
در مورد این نوع از اسناد، وقتی مالک جهت درخواست تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه مراجعه می کند، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق توسط نقشه بردار رسمی نظام مهندسی و ممهور کردن نقشه به مهر کارشناس امور ثبتی می نماید.
نقشه دقیق مورد تأیید اداره ثبت عبارت است از نقشه یو تی ام که در آن ابعاد و مساحت دقیق ملک با دقت سانتی متر تعیین و توسط نقشه بردار تهیه کننده تأیید (مهر) شده باشد.
2- اسناد مربو ط به سال های 1341-1339
این دوره مصادف است با اجرای قانون اصلاحات اراضی که به دلیل
الف) حجم زیاد سندهای مالکیت صادر شده در این دوره
ب) الزام سرعت بالای اجرای قانون
ج) دستی نوشتن تمام صفحات اسناد
احتمال اشتباه در ابعاد و مساحت ها وجود دارد کما اینکه به دلیل نبود تجهیزات دقیق مساحی و کارشناسان نقشه برداری، طولها تا حدودی صحیح است اما مساحت ها به علت عدم احتساب زوایای ملک با مساحت واقعی ملک تقاوت دارد. بنابراین اختلاف مساحت درج شده در سند با مساحت واقعی ملک به خصوص در مورد ملک های زاویه دار در بسیاری موارد قابل توجه است.
در اینگونه موارد وقتی مالک جهت درخواست تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه مراجعه می کند، اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه دقیق ممهور به مهر نقشه بردار رسمی سازمان نظام مهندسی می نماید. چراکه اندازه گیری و تایید مساحت و ابعاد دقیق ملک تنها با دوربین نقشه برداری دقیق (به خصوص در مورد ملک های زاویه دار) قابل انجام و تنها در حیطه صلاحیت و تخصص نقشه برداران رسمی سازمان نظام مهندسی است.
علاوه بر این همانطور که گفته شد به دلیل حجم بالای سندهای مالکیت صادر شده در این دوره و الزام سرعت بالا و به تبع آن افزایش خطاهای انسانی کارکنان در نوشتن اسناد، گاهاً از نظر انطباق پلاک ثبتی نیز اشتباهاتی رخ داده است. به این دلیل چنانچه اداره ثبت در فرآیند صدور سند تک برگی شبهه ای در صحیح بودن پلاک ثبتی مشاهده کند، مالک را ملزم به تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری نیز می نماید.
قانون اصلاحات اراضی:
از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر پس از تصویب لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند
3-اسناد مربوط به بعد از سال 1389
در سال 1389با اجرای طرح کاداستر کشوری و کمک گرفتن سازمان ثبت از نظام مهندسی استانها جهت تهیه نقشه های یو تی ام (جهت تعیین موقعیت دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام) و متعاقباً طرح الزام داشتن سند تک برگی برای انجام معاملات ملکی از مهرماه سال 1390، علاوه بر درج ابعاد و مساحت دقیق ملک در سند، نقشه عرصه ملک نیز بر روی سند چاپ می شود. به این ترتیب اسناد تک برگی دقیق ترین و به روزترین اسناد در ایران محسوب می شوند.
به این دلیل اخذ سند تک برگی قبل از انجام معاملات ملکی به نفع هر دو طرف معامله است و اکیداً توصیه می گردد. اطمینان از صحیح بودن پلاک ثبتی و دقیق بودن ابعاد و مساحت از الزامات معاملات ملکی جهت پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی طرفین است.
اصلاح و تدقیق ابعاد و مساحت سند های قدیمی جهت اخذ سند تک برگی
از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر پس از تصویب لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند.
