نقشه برداری ثبتی و کاداستر

 شرح عملیات نقشه برداری ثبتی

نقشه ثبتی متشکل از دو قسمت می باشد ،

۱-اطلاعات ترسیمی 

۲- اطلاعات مالکیتی

در قسمت اطلاعات ترسیمی می بایست حداکثر دقت در برداشت و ترسیم اطلاعات رعایت گردد و برای این منظور باید از تلفیقی از روش های نقشه برداری مثل اندازه گیری با متر ، دوربین و دستگاه های جی پی اس چند فرکانسه استفاده گردد و استفاده به تنهایی از یک ابزار جوابگوی دقت مورد نیاز برای اینگونه نقشه ها نمی باشد زیرا هر کدام از این ابزارها دارای قابلیتی هستند و در تهیه نقشه ثبتی به چندین قابلیت از چند ابزار مختلف نیاز داریم .

 

پس از جمع آوری اطلاعات ترسیمی یا نقشه خام نیاز به اطلاعات توصیفی یا مالکیتی جهت تبدیل نقشه خام به نقشه ثبتی داریم که این اطلاعات با حضور مالکین و همجاورین در زمان تحدید حدود و یا تکمیل آن در زمان جمع آوری اطلاعات کاداستر انجام می پذیرد

گاهی ممکن است به دلیل خط فرضی بودن حدود ملک در اطرافش نتوان این حدود را بصورت درستی روی زمین تشخیص داد در این گونه موارد نیاز هست ابتدا در صورت داشتن پلاک ثبتی برای ملک کار جانمایی پلاک ثبتی را انجام داد و پس از آن این پلاک را روی زمین پیاده نمود ، پس از انجام این امر و پیاده سازی پلاک ثبتی بر روی زمین وضع موجود ملک را نیز برداشت کرد و آن را روی نقشه پلاک ثبتی آورد تا در ثبت هم وضع موجود و هم حد فاصل های ثبتی مشخص گردد

 

نقش نقشه بردار در مسائل حقوقی و اختلافات ملکی 

شاید بهترین راه برای حل اختلاف خط مرزی بین دو قطعه زمین یک توافق متقابل بین همسایه ها باشد. مالک یک قطعه زمین در هر طرف از قطعه خود می تواند مرز دقیق بین خود و قطعه همسایه را با یک شاخص عرف مانند فنس یا ردیف درخت مشخص نماید به طوری که دقیقاً مشخص گردد که از کدام نقطه قطعه زمین مربوط به هر یک شروع شده و در کدام نقطه تمام می شود.

در این راستا طرفین می توانند یک سند رسمی مبنی بر توافق با قطعه زمینهای مجاور در مرز فی مابین تدوین نمایند و به کمک یک نقشه بردار مرز قانونی و حقیقی بین دو قطعه را بر اساس آنچه از ابتدا تفکیک شده است را بر روی زمین پیاده سازی نمایند.

زمین و استفاده ای که از آن به عمل می آید روز به روز در حال تغییر است. اضافه کردن درختان جدید، اضافه کردن ساختمانها و سازه های جدید، اضافه کردن فنس و آلونک و انبار و غیره تغییراتی هستند که مالک هر قطعه زمین با توجه به شرایط بر روی قطعه خود اعمال می نماید. به علاوه ممکن است مالک قطعه خود را به دیگری بفروشد و یا در اثر فوت به وراث واگذار گردد. بنابراین در تمام ان موارد توافق کلامی نمی تواند سند رسمی مناسبی برای جلوگیری از تجاوز به حریم ملک شما توسط همسایه گردد و گاهی تعلل در رسمی نمودن مرز قانونی و حقیقی فی مابین ملک خود و قطعات مجاور منجر به نزاع های طولانی مدت و صرف وقت و هزینه گزاف جهت طی مراحل قانونی شکایت از تعدی به ملک می گردد که چه بسا بسیار پرهزینه تر از اجیر کردن یک نقشه بردار جهت تعیین و تایید رسمی مرز دقیق و حقیقی بین قطعات مجاور هم می باشد.

مقیاس در نقشه های ثبتی

در تهیه نقشه ثبتی با توجه به دقت بالای مورد انتظار ابعاد ، زوایا و طولها بسیار دقیق و با دقت یک به یک برداشت می گردد یعنی هر برداشتی با واقعیت خود کاملا همخوانی دارد اما جهت ثبت این واقعیت بر روی کاغذ از یک مقیاس که عرفا ۱/۲۰۰۰ است استفاده میگردد ، حال جهت جلوگیری از ایجاد خطای اندازه گیری از روی پلات روی نقشه تمام ابعاد و مساحت با دقت سانتیمتر نوشته می شود که دیگر نیازی به اندازه گیری طولها از روی کاغذ و ایجاد خطا در طولها نباشد .این روش کمک می کند تا واقعیت یک زمین

نقشه utm ابعاد ، زوایا و مساحت املاک

گاهی جهت تجمیع املاک نیاز هست نقشه وضع موجود املاک جهت استخراج میزان سهم مالکین پس از تجمیع مشخص گردد

جهت انجام این نوع نقشه برداری علاوه بر برداشت دور تا دور ملک کلی می بایست تمام خطوط تفکیک املاک به درستی تشخیص داده شود و نوع حدفاصل مابین آنها که ممکن است از نوع دیوار یا دیوار مشترک یا خط فرضی باشد به درستی تعیین و برداشت گردد ، در این گونه برداشت ها با توجه به اینکه گذر های بن بست جزئی از ملک مادر است درصورتی که در سابقه ثبتی مدرکی دال بر واگذاری گذرها به شهرداری وجود نداشته باشد می توان آنها را نیز به ملک تجمیعی اضافه نمود

همچنین بهتر است محل ایستگاهها نیز در چند نقطه بیرون ملک مشخص گردد تا جهت پیاده سازی های آتی از آن استفاده گردد

 

پیاده نمودن نقشه ملک روی زمین

جهت پیاده سازی دقیق گوشه های ملک بر روی زمین دو خالت وجود دارد ،

۱- مالک مختصات گوشه ها را ارائه نماید که در اینصورت عملیات ما به نوعی معکوس عملیات تهیه نقشه یو تی ام می باشد

۲- مالک مختصات دقیق گوشه ها را نمی داند که در این صورت باید ابتدا عملیات جانمایی پلاک ثبتی صورت پذیرد و واقعیت ابعادی ، مختصاتی و مساحتی ملک مطابق با زمان تفکیک اولیه ملک مشخص گردد سپس این مختصات ها همانند حالت ۱ با معکوس عملیات تهیه نقشه utm روی زمین پیاده گردد و پس از آن مالک گوشه های پیاده شده را با میلگرد و گچ ریزی و حفر جای پی مشخص نماید

تا بتواند در زمان بازدید ، ملک را به کارشناس بازدید ثبت ارائه نموده و موفق به اخذ سند تک برگی گردد

برای تهیه نقشه یو تی ام ماده ۱۴۷ چه دقتی باید رعایت گردد

بسته به موقعیت زمین و وضعیت ساخت و ساز اطراف ملک و همچنین کاربری ملک دقت نقشه اولیه ممکن است در حد دقت نقشه ۱/۲۵۰۰۰ هم مورد قبول باشد اما پس از تایید اولیه که عدم تداخل ملک با اراضی ملی و زمین شهری تایید می گردد باید نقشه ای با دقت سانتیمتر از ملک تهیه گردد که علاوه بر اینکه سیستم مختصاتش یو تی ام است ابعاد و زوایا و مساحت ملک نیز دقیق باشد زیرا همین نقشه مبنای صدور سند مالکیت کاداستری می باشد.

نقشه کادر

گاهی ابعاد و مساحت یک ملک در وضع موجود با ابعاد سند همخوانی ندارد جهت کشف دلیل وجود این تفاوت نیاز هست ابعاد کل بلوکی که این ملک در آن واقع شده است را که محدود به ۴ گذر اطراف است تهیه نمود و در این بلوک مساحت تک تک ملک ها را نیز بدست اورد تا دلیل وجود اختلاف را کشف نمود ، با عنایت به سختی و بار حقوقی این عملیات جهت انجام  عملیات باید از کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی استفاده نمود

تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک

با عنایت به استفاده از سیستم مختصات یو تی ام به عنوان سیستم مختصات نقشه های پایه در تمامی وزارت خانه ها ، سازمانها ، ارگانها و شرکتهای خصوصی و دولتی هنگامی که در مراجعه به ارگانهای فوق جهت انجام عملیات های مکانی و نقشه محور نیاز به نقشه یو تی ام از ملک می باشد ، مالک محترم آن قطعه زمین باید به یکی از کارشناسان رسمی مراجعه نماید تا با استفاده از ابزارهای روز نقشه برداری متناسب با نیاز مالک نقشه وضع موجود در سیستم مختصات یو تی ام که دارای مساحت و ابعاد دقیق می باشد تهیه گردد

همچنین گاهی اوقات تجاوز به محدوده زمین مجاور و استفاده طولانی مدت از آن  بدون حضور مدعی و دریافت شکایت رسمی، منجر به تعلق آن محدوده به استفاده کننده فعلی آن می گردد حتی اگر رسماً و در سند موجود، آن محدوده جزو قطعه استفاده کننده فعلی آن نباشد.

تشخیص حدفاصلهای ملک

در نقشه برداری ثبتی یکی از اصول، تعیین حدفاصلهای ملک روی زمین و تبدیل سطح آن حدفاصل به یک نقطه و برداشت دقیق محل آن نقطه است و یکی از تفاوت های نقشه برداران ثبتی با تجربه با نقشه برداران بدون صلاحیت تفاوت در همیی اصل است ، یک نقشه بردار ثبتی با توجه به تجربه و دیدن حدفاصل های گوناگون و نوع احداث آن در هر منطقه موقعیت دقیق حدود ملک را تشخیص می دهد و سپس آن نقاط را برداشت می نماید تا بتواند بر اساس این برداشت دقیق در سیستم مختصات یو تی ام سند جدیدی برای ملک صادر نمود تا متناسب با واقعیت ملک باشد ، لذا همواره مالکان در کمک گیری از همکاران تاکید بر حضور خود همکار و نه یک نقشه بردار معمولی سر ملک را داشته باشند تا از دقت انجام کار خود اطمینان حاصل نمایند

در نقشه برداری ثبتی دقت برداشت نقشه بسیار مهم است ، اما از آن مهم تر بار حقوقی سند ملک است که می بایست در برداشت لحاظ گردد ، اعداد ذکر شده در نقشه به عنوان ابعاد و مساحت ملک بیشتر از آنکه کمیت فیزیکی باشند جنبه حقوقی دارند و این مطلبی است که مورد توجه نقشه بردار ثبتی قرار می گیرد و جز در موارد خاص و آن هم بنا به نیاز تغییری در این اعداد حاصل نمی گردد همواره همانی باشد که اندازه گیری شده است

راه های سند دار شدن ملک

مالکیت از دو راه قابل تشخیص است : 

الف-سند ملک در دست شما باشد .

ب-تصرف ملک در دست شما باشد .

ارزش مالکیتی در حالت الف بیشتر است برای همین است که افراد تلاش می نمایند مالکیتی از نوع الف داشته باشند .

سوال اینجاست که چگونه حالت الف برای یک ملک از بین می رود یا وجود ندارد  :

1- ملک سند دارد اما نمی دانیم این سند مال کدام ملک است یعنی ارتباط بین سند و ملک از بین رفته است .

2- ملک هنوز سندی ندارد .

در حالت 1 باید با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی درج شده در سند به ملک رسید .

این روش روشی زمان بر ، دقیق تر و با ارزش تر است و در صورت پیدا شدن پلاک ثبتی انتخاب اول است . 

در حالت 2 باید با استفاده از قانون ماده 147 و نقشه UTM به سند رسید .

این روش روش ارزانتر و سریع تری است و اگر برای منطقه ای که می خواهیم از این طریق برایش سند اخذ کنیم قبلا یا بعدا سندی قدیمی تر وجود داشته یا پیدا شود نیاز هست دوباره اثبات مالکیت اتفاق بیافتد

چه ملکی نیاز به جانمایی پلاک ثبتی دارد

اگر ملکی دارای یکی از شرایط ذیل باشد حتما نیاز هست که عملیات جانمایی پلاک ثبتی مندرج در سند آن ملک صورت پذیرد تا بدینوسیله موقعیت ملک از بانک املاک استخراج گردد و پس از آن این موقعیت بر روی نقشه های موجود جانمایی گردد و تبدیل به آدرس کنونی گردد : 

۱- در تعلق یک سند به ملکی که مالک خود را مالک آن می داند ایجاد شبه گردد.

۲- چند مالک با اسناد جداگانه اداعای مالکیت بر ملکی مشخص را داشته باشند .

۳- مالک ملکی فقط سند آن را داشته باشد و نداند که این ملک در کجا قرار دارد (ملک به ارث به او رسیده باشد یا وکالتی بدون رویت ملک آن را خریده باشد)

۴- دادگاه از مالک بخواهد که توسط کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضایه موقعیت کنونی سند مشخص گردد.

۵- مالک از ابتدا برای ملک خود دیوار یا حصاری مشخص ننموده و در حال حاظر نیاز به انجام این کار پیدا کرده و با دقت سانتیمتر نمی داند گوشه های ملکش کجاست .

۶- شهرداری از مالک بخواهد که نقسه وضع موجود ملک تهیه گردد و روی نقشه وضع موجود ابعاد و زوایا و مساحت سند که به تایید کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضائیه رسیده باشد مشخص گردد.

در موارد فوق پس از جانمایی پلاک ثبتی نقشه وضع موجود یو تی ام نیز تهیه می گردد تا با استفاده از این نقشه ها بتوان تصمیمات قضایی مقتضی را اتخاذ نمود .

تهیه نقشه یو تی ام جهت تعیین حریم و بستر موردی

گاهی مالکین جهت انجام عملیات عمرانی یا ثبتی در محدوده رودخانه ها یا مسیل های بزرگ ملزم به ارائه نقشه حریم و بستر به آب منطقه ای ها می شوند و در این گونه موارد یا حریم و بستر رودخانه قبلا توسط شرکت آب منطقه ای تهیه شده است که در این صورت ارائه نقشه یو تی ام ملک با تایید کارشناس رسمی کفایت می نماید و یا نیاز هست علاوه بر تهیه نقشه یو تی ام ملک مقداری از مسیر رودخانه یا مسیل نیز با در نظر گرفتن استاندارد های مورد نظر آب منطقه ای ها برداشت گردد تا روی آن حریم و بستر مشخص گردد و پس از مشخص شدن آن وضعیت ملک بررسی گردد

راه قانونی حل مشکل کم یا زیاد  بودن مساحت زمین خریداری شده

هفته قبل با یک سازنده باهوش برخورد کردم ایشون همزمان سه ملک را برای برداشت به بنده معرفی نمود که کار برداشت وضع موجود آنها را انجام دهم هر سه زمین از زمین های قدیمی در منطقه یک تهران بودند که ایشون قصد خرید یکی از آنها را داشت هر سه زمین اضلاع زاویه داری داشتند و تعیین مساحت آنها جز با نقشه برداری دقیق امکان پذیر نبود پس از برداشت نتیجه کار اینگونه بود در حالی که متراژ سندی زمینها بین ۹۵۰ تا ۱۰۰۰ متر بود اما متراژ واقعی زمینها در یک زمین ۷ متر کمتر ، در یک زمین ۱ متر بیشتر و در سومین زمین ۱۵ متر بیشتر بود و جالبترین قسمت کار این بود که تمام نتایج فقط تحویل خریدار شد و فروشنده گان اصلا از این موضوع خبردار نشدند و خوب قطعا زمینی که ایشان برای خرید انتخاب نمودند مشخص است کدام زمین است ، روش قانونی کار هم بسیار ساده است پس از انتقال سند قطعی با ارائه نقشه وضع موجود به همراه تقاضای تصحیح سند متراژ و ابعاد واقعی در سند تک برگی ثبت می شود و ایشان ۱۵ متر اضافه متراژ سندی را با یک خوش فکری ساده بدست می آورند ، دلیل انجام این روش هم اتفاقی بود که ۲ سال پیش برای ایشان افتاد و در مرحله تهیه نقشه های تفکیکی متراژ هر طبقه آپارتمانی ایشان ۱۱ متر کاهش یافت و دلیل آن کاهش متراژ ذاتی زمین بود یعنی در واقع ایشان دوسال پیش زمینی را خریدند که متراژ واقعیش کمتر از متراژ سندی بود ( که با توجه به اینکه در تهران ماده ۳۳ نظارت نقشه برداری اجرا نمی شود و تنها در زمان تهیه نقشه های تفکیکی در انتهای عملیات ساختمانی ناظران نقشه برداری سازمان نظام مهندسی به عنوان نماینده ثبت کار اندازه گیری دقیق آپارتمانها و عرصه را انجام می دهند ) این کاهش اثر خود را بر سند نهایی آپارتمانها گذاشت و با توجه به پیش فروش شدن تعدادی از واحدها در آن پروژه موجب ضرر ایشان گردید که البته این ضرر ایشان موجب ابداع روشی گردید که در ساختمان های احداثی بعدی نه تنها ضرر قبلی را جبران نمود بلکه موجب سود آوری زیادی در آینده خواهد شد

اگر در نوشتار اولیه سند در زمان تحدید حدود یا تفکیک اولیه مشکلی باشد چه باید کرد؟

اگر در نوشتن اطلاعات اولیه در اسناد مالکیتی باشد این تصحیحات از روی دفاتر املاک ادارات ثبت انجام می گیرد اما اگر در دفاتر املاک ثبت مشکلی از بابت تحریر حدود و مساحت املاک بوجود آید تصمیم بر رفع و چگونگی رفع این مشکلات از طرف شورای نظارت ثبت استان انجام می گردد و پس از درخواست مالک و ارائه شرححال این درخواست بانضمام مدارکی که نشان دهنده تعارض هستند از طرف بخش ثبتی مربوطه به شورای نظارت ثبت استان متشکل از رئیس ثبت استان و دو نفر قاضی دادگستری ارسال می گردد تا در مورد روش حل آن رای صادر نمایند

نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک چیست؟

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه

۳ - بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد  و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

امیدوارم در آینده ای نزدیک با اجرایی شدن ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی در بحث نظارت نقشه برداری دیگر به دلیل پیاده سازی نادرست ملک در ابتدای امر ساخت و ساز  شاهد بوجود آمدن این مشکل به دلایل ۱ و ۲ نباشیم و اگر این مشکل به دلیل سوم باشد که در این صورت قبل از شروع ساخت و ساز ابتدا سند تصحیح گردد و سپس ساخت و ساز شروع شود که به دلیل عدم خواب سرمایه و تعهدات ناشی از واگذاری پیش فروشی ملک کار درست و منطقی می باشد البته هم اکنون عده ای از مالکین قبل از شروع ساخت و ساز از یک کارشناس رسمی نقشه برداری جهت پیاده شدن درست ملک استفاده می نمایند که کاری منطقی و درست است