خرید ملک در آبسرد دماوند پلاک ثبتی 89
املاک واقع در محدوده پلاک ثبتی 89 اصلی حوزه ثبتی دماوند و فرعی های مجزا شده از آن پلاک شامل مناطق هومند آبسرد(فاز یک و دو) و مناطق کوی پزشکان و 60 هکتاری -بخش شمالی هومند وادان- هومند کوهان و کردر(الهیه) و بخش هائی از غرب خیابان همت(هومند لومان) از ابتدای مرداد ماه سال (1399)کلیه نقل و انتقالات قطعی در دفاتر اسناد رسمی نسبت به این پلاک و فرعی های مفروز و مجزی شده از آن پلاک، نیازمند استعلام رسمی وضعیت زمین از اداره جهاد کشاورزی شهرستان دماوند می باشد.
با توجه به اینکه در بسیاری از قطعات واقع در این پلاک ساخت و ساز صورت گرفته و عملاً امکان اخذ استعلام در خصوص این قطعات وجود ندارد لذا در حال حاضر نسبت به قطعات دارای بنا امکان انتقال سند رسمی انتقال(سند قطعی غیر منقول) وجود نداشته و تا اطلاع ثانوی نیز این مساله به قوت خود باقی می باشد
اراضی منطقه حریم شهر آبسرد از ابتدا و قبل از شروع اصلاحات اراضی جزء اراضی خالصه دولتی بوده و هیچگونه عملیات و کشت و زرع در منطقه موصوف انجام نمی شده و صرفا به عنوان چراگاه مورد استفاده بوده است که پس از اصلاحات ارضی 815 سهم از قرار هر کدام به مساحت چهل هزار متر مربع (معادل چهار هکتار) جمعا سه هزار و دویست و شصت هکتار از پلاک 89 به متقاضیان و کشاورزان فروخته شد.
علیرغم داشتن اسناد چهار هکتاری نه تنها به آنان ، به این میزان تحویل داده نشد بلکه از متراژ زمین های فروخته شده به خریداران و زارعین در چهار یا پنج نقطه زمین تحویل گردید که به طور تقریبی مساحت کل آنها به طور میانگین دو و نیم تا سه هکتار می باشد .
عملا در همان بدو امر (در سالهای 1342 تا 1345) تفکیک قطعات به پنج هزار تا هفت هزار متر مربع اتفاق افتاده است و در قسمت اراضی دیم به قطعات پانصد تا هزار متر تفکیک شده و کشاورزان بصورت گروهی و به لحاظ عدم بضاعت مالی مناسب هر ساله چاهی را جهت تامین آب حفر نموده و قسمتی از اراضی را احیا می کردند و تفکیک قهری در همان ابتدا صورت پذیرفته است.
طبق اصول فقهی و قوانین از آنجایی که پس از فوت افراد ، ماترک فی مابین وارث تقسیم می گردد در گذر زمان نیز با فوت هر کدام از صاحبین سهام ، اراضی آنها نیز بین ورثه تقسیم شده است و نکته جالب توجه این که هر خانواده بین 5 تا 10 فرزند داشت که در حال حاضر حدود 70 درصد آنها فوت شده اند و بار دیگر تفکیک بصورت قهری صورت پذیرفته و تعداد قطعات کوچک رو به افزایش یافته است
پس از اصلاحات ارضی 815 سهم که هر کدام به مساحت چهار هکتار و جمعاً سه هزار و 268 هکتار از پلاک 89 به متقاضیان و کشاورزان آبسرد فروخته شد.
این اراضی علیرغم داشتن اسناد چهار هکتاری نه تنها به میزان متراژ تحویل داده نشد؛ بلکه از متراژ زمین‌های فروخته شده به خریداران و زارعین در چهار یا پنج نقطه زمین تحویل گردید که به طور تقریبی مساحت کل آنها به طور میانگین 2.5 تا سه هکتار می‌باشد.
از آنجا که برخی از فروشندگان به دلیل ترس از تبعات ناشی از مراجعه به جهاد کشاورزی حاضر به اخذ استعلام از جهاد کشاورزی نمی باشند لذا خریداران را جهت قبول سند وکالتی تحت فشار قرار داده و با انواع بهانه ها سعی در معتبر نشان دادن اسناد وکالتی و رهائی خود از بند تعهد انتقال سند قطعی دارند.
لذا توصیه می گردد به هیچ عنوان اسناد وکالتی را قبول نکرده و از پذیرش چنین اسنادی اکیداً خودداری نمایند چرا که قبول چنین اسنادی بمنزله قبول مسئولیت کلیه تخلفات ساختمانی و جرائم مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز بوده ضمن اینکه اسناد وکالتی دردسرهای خاص خود را دارد.
خرید وکالتی املاک در آبسرد
بدیهی است انتقال سند وکالتی رافع مسئولیت فروشنده در انتقال سند رسمی نبوده و در صورت مراجعه خریدار به دادگاه و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ،فروشنده قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار می باشد
بطور کلی زمین های واقع در محدوده قانونی شهر آبسرد (بافت شهری) فاقد مشکل خاص قانونی جهت معامله و ساخت و ساز بوده و به استثناء مسائل کوچک مربوط به اخذ سند مالکیت املاک فاقد سند و قرارگیری در طرح های شهری نظیر اصلاحی بنا در طرح تعریض معابر و یا فضای سبز و مسائلی از این دست مشکل خاص دیگری ندارند و به سهولت می توان در این زمینه کسب اطلاع و معامله نمود
در رابطه با املاک واقع در حریم شهر آبسرد(هومند آبسرد و منطقه معروف به مثلثی و 60 هکتاری) و همچنین اراضی واقع در بخش جنوبی جاده پائین(هومند مرانک و تاسکین) و اراضی واقع در شرق و جنوب شهر(هومند کوهان و دره لمسار و اراضی زان و لومان و کردر و...) توجه به برخی توصیه ها در اولویت است:
-کاربری تمام زمین های واقع در این محدوده کشاورزی و باغی بوده و اغلب ویلاهای موجود فاقد مجوز ساخت هستند. بایستی توجه داشت که در صورت تخریب این ویلاها در آینده و یا اخذ جریمه های سنگین بابت تغییر کاربری مسئولیتی متوجه فروشنده نبوده و مسئول مستقیم هر اتفاقی شخص خریدار خواهد بود.
-با توجه به قرارگیری این املاک و ویلاها در خارج از حریم و محدوده قانونی شهر،دریافت خدماتی نظیر آب شهری و گاز و تلفن منوط به نظر ادارت ارائه دهنده این خدمات می باشد که در حال حاضر با محدودیت هائی مواجه هستند ولی درخصوص انشعاب برق سختگیری ها فعلاً کمتر می باشد
- بحث نظارت بر ساخت و ساز در محدوده حریم شهر آبسرد شامل مناطق پیرامونی شهر برعهده شهرداری آبسرد می باشد ولی اراضی واقع در جنوب جاده صالح آباد و غرب سه راهی اردوگاه و بخش هائی از هومندهای مرانک و تاسکین در محدوده نظارتی بخشداری مرکزی دماوند می باشد و اخذ مجوزهای ساخت و ساز نیز صرفاً از سوی شهرداری و بخشداری(با توجه به محل قرار گیری ملک)و پس از جلب نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان امکانپذیر می باشد.
- در رابطه با دیوارکشی و ساخت و بنا قبل از هرگونه اقدامی با شهرداری و بخشداری(با توجه به محل قرار گیری ملک)و اداره جهاد کشاورزی شهرستان دماوند هماهنگی نمائید تا خدای نکرده گرفتار مشکل تخریب و جریمه نشوید
اسناد مالکیت حومه اسرد و نقاط معرفی شده در بالا تابع قواعد خاصی است به این قواعد توجه کنید:
با توجه به پیشینه خاص تقسیم اراضی در این شهر که بصورت تقسیم اراضی خالصه دولتی بین کشاورزان بوده و در زمان تحویل زمین به کشاورزان نیز افراز و تفکیک اراضی بعمل نیامده لذا برخلاف تمام کشور و برخلاف قواعد قانون ثبت ،پلاک ثبتی هر ملک به زمین تحت اختیار کشاورزان اختصاص و اتصال نداشته و با توجه به مالکیت مشاعی کشاورزان بر پلاک های اصلی و همچنین متفرق بودن اراضی تحویلی به کشاورزان جای فیریکی هر سهم در اراضی مشخص نیست..
در زمان تخصیص زمین به کشاورزان آبسردی طبق سند مالکیت تحویلی(بنچاق اصلاحات ارضی)به هر کشاورز آبسردی حدود چهل هزار متر مربع زمین اختصاص یافت ولی در عمل حدود بیست و پنج هزار متر مربع بصورت قطعات متفرق در جای جای دشت هومند تحویل زارعین شد .
لذا از ابتدا امکان تفکیک زمین و اختصاص پلاک تفکیکی 6 دانگ به هر یک کشاورزان فراهم نبود و هر کشاورز فقط به میزان هر یک متر مربع معادل یک سهم از چهل هزار سهم مشاع از 6 دانگ پلاک اصلی(در مورد آبسرد معمولاً پلاک 89 اصلی) سند مشاعی و بنچاق صادر شده لذا در هنگام خرید این املاک از فروشندگان مطالبه سند 6 دانگ تفکیکی ننمائید
همچنین مشکل کمبود زمین تحویلی به کشاورزان فقط مختص هومند آبسرد بوده و چنین مشکلی در سایر مناطق و بویژه هومند کوهان و زان و لومان مشاهده نمی گردد.
به استثناء چند قطعه محدود و معدود که قبلاً سند تفکیکی از اداره ثبت دریافت داشته اند باقی زمین ها دارای سند مشاعی و غیر تفکیکی می باشند لذا در هنگام خرید ضمن دریافت کپی برابر اصل بنچاق اولیه نسبت به اخذ سند مشاعی تک برگ نیز اقدام نمائید و به علت مسائل و مشکلات حقوقی از خرید اراضی بصورت سند وکالتی(وکالت بلاعزیل)اکیداً خودداری نمائید
بسیاری از فروشندگان و دلال های ملکی با شانه خالی کردن از تعهد خود مبنی بر انتقال سند (منظور سند قطعی غیر منقول است) اقدام به فروش ملک بصورت وکالتی نموده و در بعضی از موارد املاک واقع در پلاک های ثبتی مجاور را نیز تحت عنوان پلاک 89 (پلاک مربوط به هومند آبسرد) بصورت وکالتی به خریداران از همه جا بی خبر واگذار نمودند.
بزرگترین اشکال فروش وکالتی زمین در منطقه آبسرد آن است که نسق یا ریشه واگذاری املاک مربوط به سال 1342 بوده و با توجه به اینکه در آن سال در راستای اجرای قانون اصلاحات ارضی به هر فرد ذکور بالای 15 سال آبسردی و کیلانی 4 هکتار زمین بصورت اقساط واگذار شده بود لذا اغلب صاحبین نسق در حال حاضر یا فوت کرده اند و یا بسیار پیر هستند بنحویکه در حال حاضر جوان ترین افراد مشمول آن قانون نیز سنی بیش از 70 سال دارد.
طی سالهای گذشته بسیاری از صاحبان نسق و حق ریشه اقدام به واگذاری املاک خود بصورت وکالتی به دلال ها و واسطه ها نموده اند و ایشان نیز پس از تقسیم اراضی بصورت وکالتی اقدام به انتقال آن به خریداران ما بعد از خود نموده و یک سلسله از معاملات وکالتی را بوجود آورده اند.
با توجه به اینکه طبق ماده 678 قانون مدنی سند(عقد) وکالت با موت(فوت)یا جنون وکیل و موکل به خودی خود از بین رفته و باطل می گردد و در حال حاضر نیز بسیاری از مالکین اولیه این اراضی به علت کهولت سن در خطر فوت قرار دارند لذا در صورت در صورت خرید وکالتی باغ و زمین و ویلا این احتمال وجود دارد که به علت فوت مالک اولیه و یا یکی از خریداران بعد از ایشان کل این رشته وکالت از هم گسسته شده و امکان انتقال سند قطعی غیر منقول بنام خریدار و مالک فعلی بطور کامل از بین برود و هزار دردسر ناخواسته برای مالک فعلی بوجود آید.
به خریداران محترم توصیه می گردد تحت هیچ شرائطی زیر بار سند وکالتی نرفته و فروشنده و مشاور املاک را مجبور به تنظیم سند قطعی غیر منقول نموده و تا زمانیکه سند قطعی غیر منقول بنام خریدار نخورده از تسویه کامل مبلغ ثمن معامله خودداری نمایند تا در آینده دچار گرفتاری های ناخواسته نشوند
مشاوره مهم قبل از خرید املاک در آبسرد
اگر قصد دارید زمین،باغ یا ویلائی را از شخصی به غیر اهالی بومی آبسرد بخرید حتماً قبل از معامله از مالکیت آن شخص بر مال مورد معامله اطمینان کسب نموده و حتی المقدور سعی نمائید معامله را در یکی از بنگاه های معتبر معاملات ملکی داخل شهر آبسرد انجام دهید چرا که بعضاً مشاهده شده فردی با جعل بنچاق و سند و بیع نامه دست قبل ،مال دیگری را به خریدار معرفی نموده و زیر قیمت آن را به خریدار فروخته و چون مشاور املاک تنظیم کننده بیع نامه نیز بومی منطقه نبوده نتوانسته صحت و سقم ادعاهای فروشنده را کشف نماید و همین مساله باعث یک کلاهبرداری چند صد میلیون تومانی شده.
حدود ملک خود را بشناسید و آن را روی زمین پیاده کنید
بسیاری از دعاوی حقوقی در این شهر اختلاف بر سر حدود و ابعاد زمین می باشد لذا در هنگام خرید زمین و باغ و ویلا ضمن دریافت نقشه مهندسی ملک از فروشنده در اولین فرصت و با حضور فروشنده آن نقشه را روی زمین پیاده کرده و نسبت به مساحی دقیق زمین اقدام نمائید،همچنین دقت نمائید که زمین شما با حدود مجاورین تداخل نداشته و تجاوزی به ملک غیر نیز نداشته باشد.
در ضمن با توجه به محدودیت های موجود جهت دیوار کشی و فنس کشی می توانید با حفر جوی یا سنگ چینی و یا کاشت برخی از گیاهان مانند گل آفتابگردان و ذرت حدود ملک را مشخص نمائید. قلا از خرید ملک در آبسرد می بایست با کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی مشورت کنید.
