تهیه نقشه UTM ملک برای شهرداری

تشریح ضرورت تهیه نقشه یو تی ام UTM  و تعیین مختصات جغرافیایی ملک

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت و گو با خبرنگار اجتماعی گفت: افرادی که مدعی مالکیت ملکی هستند باید مدارک مثبته به همراه نقشه با مشخص بودن حدود چهار گانه ملک را ارایه دهند.

وی با توضیح اینکه این مختصات با مراجعه به نقشه کاداستر، جانمایی می شود، گفت: به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

این مقام سازمان ثبت دیگر ویژگی تعیین مختصات جغرافیایی ملک به خصوص برای املاکی که تاکنون فاقد سند بوده را صادر نشدن سند معارض اعلام و اضافه کرد: اگر این مختصات در اراضی ملی تعیین شود، در زمان بررسی مشخص شده و بی تردید برای متقاضی سندی صادر نخواهد شد و به این ترتیب از زمین خواری، تجاوز و تعرض به این اراضی جلوگیری می شود.

 

تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک های بدون دیوار

نقشه یو تی ام UTM به معنی ثبت مرزها و گوشه های موجود ملک در سیستم جهانی یو تی ام UTM است. بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود. بنابراین این مهم باید حتما توسط نقشه برداران کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود.

 

با توجه به تعدد مراجعات راجع به مهر کردن نقشه یو تی ام UTM تهیه شده در گذشته، لازم است راجع به این موضوع اطلاع رسانی کامل انجام گیرد.

به عنوان مقدمه ذکر این نکته ضروری است که نقشه ملک که به نظر تعدادی پاره خط و عدد ساده می رسد، حاصل پروسه فنی و مهندسی پیچیده ای است که صحت و دقت داده های خام ورودی تاثیر مستقیم بر خروجی که همان نقشه پلات شده است، دارد.

بنابراین متقاضیان محترم توجه بفرمایید که مهر کردن نقشه، کپی برابر اصل کردن نیست که با یک نگاه بتوان صحت و دقت آن را تایید کرد.

همانطور که گفته شد کار تهیه نقشه، به خصوص نقشه ای که قرار است ملاک صدور اسناد رسمی مانند سند تک برگی، جانمایی پلاک ثبتی، دستور نقشه جواز ساخت و غیره قرار بگیرد، شامل دو بخش است:

برداشت و جمع آوردی اطلاعات میدانی در محل ملک با ابزار و دستگاههای نقشه برداری دقیق

تبدیل اطلاعات خام به نقشه، عملیات کارتوگرافی، استخراج اطلاعات مورد نیاز ارگان مربوطه و درج اطلاعات مورد نیازدرنقشه بسته به کاربرد آن جهت گویاسازی و غیره

در هر یک از مراحل انجام کار اعم از عملیات زمینی و دفتری، صحت و دقت نقشه خروجی رابطه مستقیم با کارشناس تهیه کننده دارد.

 

بنابراین تایید نقشه توسط مهندس دیگر در حالی که هیچ شناختی نسبت به سابقه ، روش کار، دستگاه ها و تجهیزات در اختیار، حوزه تخصص و ... مهندس تهیه کننده نقشه ندارد امکان پذیر نیست و حتی عملاً غیرقانونی است. چه رسد به زمانی که گاهاً نقشه توسط یک آماتور نقشه برداری، و نه کارشناس رسمی، تهیه شده است.

 به این دلیل است که ادارات و ارگانها تاکید بر ممهور بودن نقشه توسط شخص کارشناس رسمی دارند.

 

-در تهیه نقشه از ملک خود که قرار است ملاک صدور اسناد رسمی ملک شما باشد هرگز از نقشه برداران آماتور استفاده نکنید و این امر از جمله مواردی است که قیمت نباید به هیچ وجه ملاک انتخاب نقشه بردار توسط شما باشد.

-در صورت انجام کار در گذشته و در دست داشتن نقشه بدون مهر، به جای اصرار بر مهر کردن آن نقشه غیر اصولی، تصمیم به تهیه نقشه ی به روز و اصولی توسط کارشناسان رسمی بگیرید. قرار نیست اشتباه رخ داده درانتخاب نقشه بردار به دلیل عدم آگاهی در گذشته، به مرحله صدور سند و جواز نیز کشانده شود!

نقشه کشی یو تی ام | نقشه کش یو تی ام

تهیه نقشه  utm| تهیه نقشه یو تی ام | نقشه یو تی ام ثبتی | نقشه برداری یو تی ام | نقشه شمیم

با توجه به ابزارهای تهیه نقشه زمینی دو روش برای تهیه نقشه ثبتی استفاده می شود :

۱-تعداد نقاط برداشتی زیاد باشد :

بهترین ترکیب استفاده از توتال استیشن، جی پی اس دستی و نقشه هوایی منطقه است

۲-تعداد نقاط در حد ۴ نقطه باشد :

بهترین  کار استفاده از گیرنده مولتی فرکانس (سامانه شمیم) و استقرار بر روی چهار گوشه است

البته با توجه به اینکه باید گیرنده های ایستگاهی به صورت ترکیباتی بیشتر از یک دستگاه مورد استفاده قرار گیرد که به صورت همزمان اطلاعات را از ماهواره دریافت کنند لذا ترکیب اول سریع تر و است و امکان ایجاد خطا در آن کمتر ، زیرا ممکن است فاصله دو دستگاه در زمان قرائت بالا باشد و همزمانی به اندازه کافی اتفاق نیافتد یا خطاهایی به وجود اید که دقت را پایین بیاورد و تمام این موارد پس از پایان کار مشخص می شود .

 

که با توجه به اینکه هر نقشه بردار چه ابزارهایی در دست دارد می تواند از یکی از دو روش فوق استفاده نماید .

چند سالی است که هنگام مراجعه به اداراتی نظیر اداره ثبت، شهرداری و نهادهای مربوط به املاک، با کلمه جدیدی روبرو می شویم. نقشه UTM! آیا می دانید نقشه UTM چیست و به چه دردی می خورد؟ چرا کارهای ثبتی نیاز به تهیه نقشه utm دارد؟

نقشه یو تی ام (UTM) یک سیستم تصویر جهانی برای مشخص کردن مکان یک نقطه برروی کره زمین است. با این سیستم، تصویر هر نقطه روی کره زمین دارای مختصات اختصاصی است. این مختصات در هیج جای کره زمین وجود ندارد. نقشه  یو تی ام نمایش دهنده ی ملک برروی یک فضای دو بعدی مانند کاغذ است.

تهیه نقشه یو تی ام (UTM )  به منظور تعیین موقعیت ملک یا زمین یا ساختمان مورد تقاضای سازمانهای دولتی از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک ،شهرداری ،منابع طبیعی،جهاد کشاورزی ،وزارت نیرو و …. است.

 

در زمینه فعالیت اجرایی به منظور تهیه نقشه یو تی ام  می توان از دو روش بهره برد:

۱-برداشت دقیق وضع موجود ملک با استفاده از دوربین توتال استیشن و جانمایی ملک بر روی نقشه های ۱/۲۰۰۰ هوایی سازمان نقشه برداری.

۲-استفاده از گیرنده های مولتی فرکانس و برداشت و UTM  کردن ملک به صورت مستقیم.

دقت نقشه یو تی ام

دقت نقشه یو تی ام از 10 متر تا یک سانتیمتر متغییر است و این موضوع بستگی مستقیم با ابزار مورد استفاده جهت تهیه اینگونه نقشه دارد ، دستگاه های مورد استفاده برای تهیه نقشه یو تی ام قیمتی از 2 میلیون تومان  تا 400 میلیون تومان  با توجه به دقت آنها دارند و دقت مورد نظر برای تهیه این نقشه جهت ارائه به ادارات ثبت و شهرداری ها باید  در حد سانتیمتر باشد ، پس ابزار مورد استفاده جهت تهیه این نقشه با توجه به اینکه ساخت چین باشد یا کشورهای اروپایی یا امریکا از حدود 80 میلیون تومان تا 400 میلیون متغییر است و به دلیل بالا بودن قیمت این دستگاه ها  اجاره یک ست آن جهت انجام امور نقشه برداری روزانه از حدود 1.5 میلیون به بالا می باشد و به همین دلیل قیمت تهیه نقشه یو تی ام برای حداقل متراش که نصفی از روز این دستگاه ها را درگیر می کند از 1 میلیون به بالا می شود مگر اینکه جهت تهیه نقشه یو تی ام از ابزار غیر دقیق استفاده گردد .

لذا اکیداً توصیه می کنیم جهت جلوگیری از مشکلات آتی که در آینده گریبانگیر مالکین خواهد شد به هیچ وجه دنبال ارزانی که موجب بی دقتی نقشه و درنتیجه تعارضات ملکی خواهد شد در این نوع نقشه نباشند .

از قدیم گفته اند " هیچ گرونی بی حکمت نیست،هیچ ارزونی بی علت"

نقشه یو تی ام

با عنایت به گستردگی فعالیتهای نقشه محور نیاز به نقشه دقیق ابعاد، مساحت و مختصات برای کلیه املاک کشور امری است بدیهی و با توجه به اینکه تنها راه تهیه نقشه دقیق املاک روش زمینی است لذا کلیه سازمانها و ارگانها در مراجعه مالکین برای انجام فعالیتهای نقشه محور مالکین محترم را به کارشناسان نقشه برداری ارجاع می دهند و در این بین هستند مالکینی که این کار را امری هزینه بر و ایجاد وقفه تلقی می نمایند که لازم است خدمت این دسته از مالکین عرض نمایم وجود نقشه دقیق و صحیح املاک در سیستم مختصات یو تی ام UTM امری است اجتناب ناپذیر که برای تمام املاک باید صورت پذیرد زیرا در صورت عدم وجود نقشه UTM  املاک قسمتی از پروسه سندی و مالکیتی زمین خدشه دار است و تنها با وجود این نقشه است که بحث مالکیتی املاک در کنار املاک و عوارض طبیعی و مصنوعی شهری و روستایی دیگر مشخص می گردد و شاید دلیل به تاخیر افتادن این امر در ایران نبود زیرساخت و کارشناسان کافی و خبره در انجام این امر می باشد .

چرا نقشه یو تی ام باید تهیه گردد:

اداره کل کاداستر سازمان ثبت املاک کشور پس از اجرای ماده 7 قانون جامع حدنگار( کاداستر)  در کشور تاسیس گردید و با توجه به اینکه در یک سیستم یکپارچه کاداستر ما نیاز به یک نقشه یکپارچه برای کل کشور داریم و داشتن یک نقشه یکپارچه نیاز به استفاده از یک سیستم مختصات یکپارچه و سراسری دارد لذا اداره کل کاداستر سیستم واحد خود را سیستم مختصات یو تی ام (UTM) قرار داد که در پست های قبلی این وبلاگ توضیحی مختصر در رابطه با این سیستم مختصات آمده است و نقشه ای که در این سیستم مختصات توسط کارشناسان نقشه برداری تهیه می گردد با نام نقشه یو تی ام و یا مختصات یو تی ام  معروف است .

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه مقیاس یک دوهزارم منطقه به اصطلاح کارشناسان نقشه یو تی ام UTM ملک نام دارد.

نقشه یو تی ام UTM ملک به دو طریق تهیه می شود که از هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی بسیار متفاوت هستند. به همین جهت هزینه نقشه یو تی ام UTM با توجه به روش تهیه نقشه یو تی ام UTM متفاوت است.

روش تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک از نظر حقوقی و فنی به پاسخ این سوال بستگی دارد که آیا مالک موقعیت و مرزهای دقیق ملک خود را می داند یا خیر.

در مورد ملک های کوچک مسکونی و یا ملک های بزرگی که دیوار کشی دارند پاسخ این سوال واضح  است و بنابراین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM نیز مشخص است. نقشه بردار کارشناس رسمی مرزهای ملک را با دستگاههای دقیق نقشه برداری و در سیستم مختصات جهانی یو تی ام جانمایی می کند. خروجی این عملیات نقشه یو تی ام  UTM ملک طبق معرفی مالک است. به این معنی که این مالک است که موقعیت و مرزهای ملک را به نقشه بردار معرفی و نقشه بردار دقیقا همان ملک با همان مرزهای اظهار شده از طرف مالک را در نقشه می آورد. بدین ترتیب کارشناس نقشه بردار مسئولیتی در قبال صحت موقعیت و مرزهای ملک ندارد.

در مورد ملک های بزرگ که مرز مشخص تثبیت شده ای ،مانند دیوار یا پی کنی، روی زمین ندارند، نقشه بردار کارشناس رسمی موقعیت مرزهای ملک را تثبیت و صحت آن را گواهی می کند.

دسته سوم ملک هایی هستند که مالک به طور کلی از موقعیت ملک بی اطلاع است. این ملک به ملک های گمشده معروف هستند که مالک از نظر حقوقی مالکیت ملک را دارد و سند رسمی دفترچه ای از ملک دارد اما نمی داند ملک کجا واقع شده است. در این موارد نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا موقعیت/آدرس ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک پیدا می کند و سپس نقشه یو تی ام UTM ملک را تهیه و تایید می نماید.

نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته اول به روش جانمایی ملک طبق معرفی مالک تهیه می شود و نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته دوم و سوم به روش جانمایی ملک طبق سند تهیه می شود. در زیر توضیحات تکمیلی در مورد هر یک به تفکیک و به تفصیل آورده شده است:

جانمایی ملک طبق سند

این پروسه که جانمایی پلاک ثبتی نیز نام دارد، عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

 این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی ملک طبق اطلاعات سندی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام UTM موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

2-    سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

جانمایی ملک طبق معرفی مالک

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

1-    تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

2-    تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

3-    تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره