تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی

کاربردهای جانمایی پلاک ثبتی:

 

تعریف جانمایی پلاک ثبتی | جانمایی ملک روی نقشه یک ۲۰۰۰|انواع جانمایی پلاک ثبتی سند|  جانمایی ملک طبق معرفی مالک نقشه یو تی ام | نقشه ثبتی و نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی | تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده| عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی | جانمایی پلاک ثبتی سندهای مشاعی | جانمایی قطعه های بزرگ کشاورزی بر روی زمین | جانمایی ملک تصرف شده توسط شهرداری |جانمایی مختصات یو تی ام UTM ملک روی عکس هوایی |مفهوم پلاک ثبتی اصلی و فرعی – شماره قطعه تفکیکی | انواع شماره پلاک ثبتی در سند مالکیت | کاربرد پلاک ثبتی اصلی و فرعی در سند |استعلام وضعیت ثبتی یک ملک |تفاوت شماره قطعه تفکیکی با شماره پلاک ثبتی | گواهی تایید موقعیت پلاک ثبتی سند

 

 

 

جانمایی پلاک ثبتی

پس از بخش بندی کل پهنه تحت تصرف یک استان هر پهنه ثبتی را که با نام یکی از روستاهای مرکزی آن پهنه نام گذاری شد یک بخش ثبتی نامیدند و سپس از این بخش ثبتی منطقه بزرگی را شامل می شد مجددا آن بخش را به قسمت‌های ریز تری تقسیم کردند که ناحیه ثبتی می شد که عمدتا بصورت مزرعه و یا اراضی مختلف نامگذاری گردید.

بخش ۱۱ ثبتی تهران که با نام شمیرانات و لواسانات دو ناحیه بزرگ از آن بود با مزرعه های مختلف و یا اراضی مختلفی مثل اراضی سنگ لشکری ، اراضی قلهک ، اراضی رستم آباد ، اراضی درکه ،  اراضی کوی فراز ، اراضی حسین آباد ، اراضی پوئینک از هم جدا می شد ، حال این مزرعه بزرگ یا اراضی بزرگ که هر کدام یک پلاک ثبتی اصلی می باشند و تقدم و تأخر آنها بر اساس ثبت هر منطقه صورت گرفته است.

ترتیبی در کنار هم قرار گرفتنشان وجود ندارد می بایست بر اساس مالکیت افراد به قطعات ریزتری تقسیم شود که این موضوع بر اساس محدوده مالکیت تحت عملیات تحدید حدود یا همان حد بندی با حضور مالک و مالکین ملک های مجاور صورت می پذیرفت و آن قطعه زمین یک |پلاک فرعی| می گرفت حال این زمین که کلیه اطلاعات ش از لحاظ بخش و ناحیه و پلاک اصلی و فرعی مشخص شده بود به نام یک نفر در دفاتر املاک ثبت می گردید که همین نام امروزه حتی به عنوان آدرسی برای پیدا کردن قطعه زمینهای مجزا شده از آن پلاک استفاده می شود .

در گذر زمان همین قطعات بزرگ عمدتا زراعی و باغی تبدیل به ریز قطعات ی شده اند و پلاک فرعی جدیدی گرفته اند و پلاک فرعی قبلی تبدیل به پلاک مادری شده است که در اسناد ثبتی به عنوان مفروز و مجزی شده آورده می شود ، گاهی ممکن است این عملیات چندین بار روی یک زمین انجام شود و در عملیات های تفکیک مختلف مفروز و مجزی های مختلفی بوجود بیاد که همه این ها علی رغم اینکه در سند دفترچه ای با بنچاق ی که است مالک است وجود ندارد در دفاتر املاک ثبت می گردد و در عملیات جانمایی پلاک ثبتی با استفاده از همین ابزار و اطلاعات عملیات جستجو پیگیری می گردد .

به دلیل متنی بودن عمده این اطلاعات و وجود آنها در دفاتر قدیمی و با دست خط های بعضاً ناخوانا عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملیاتی سخت و پیچیده است و می بایست برای بر قطعه زمین بصورت مجزا صورت پذیرد و نمی توان نسخه واحدی برای تمام پلاک های ثبتی در نظر گرفت .

در گذر از ثبت قدیمی به ثبت مدرن دیجیتال یا همان طرح کاداستر ملی بحث سند های تک برگ و نقشه های یو تی ام پیش آمد تا تمامی زمین‌ها به کمک همکاری مالکین به مرور زمان به این کاداستر اضافه گردد که در آینده از تعارضات ملکی کاسته شود و قبل از صدور هر سند اطلاعات موقعیت و نقشه ای آن مقدم شوند .

 

جانمایی پلاک ثبتی چیست؟

برای اخذ سند تک برگی علاوه بر نقشه یو تی ام ، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز از جمله مدارک الزامی است که باید به اداره ثبت مربوطه ارائه گردد.

نقشه جانمایی پلاک تنها مدرکی است که مشخص می کند پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان قطعه زمینی است که اکنون قصد اخذ سند تک برگی آن را دارید و به نوعی قصد دارید سند به روز به آدرس فعلی بگیرید.

بر اساس ماده ۹ قانون آغاز عملیات ثبت عمومی مصوب سال ۱۳۱۰ ، در نقاطی که ادارات ثبت موجود بود، از تاریخ اجرای آن و در سایر نقاط پس از تشکیل ادارات ثبت با توجه به وضعیت و تناسب محل آن به چند قطعه یا ناحیه یا بخش تقسیم می شد و برای هر بخش یا ناحیه حدودی تعیین می شد که از هر جهت مشخص و قابل تفکیک از بخش یا ناحیه و حوزه ثبتی ادارات هم جوار دیگر باشد و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در ناحیه یا بخش اقدام و پلاک دهی می کردند که در اصطلاح ثبت، شماره تعیین شده برای هر ملک را پلاک گویند.    

 پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت سر هم نیستند و می توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر ان حاکم نیست. ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد.

گاهاً احتمال اشتباه و جا به جایی پلاک های ثبتی وجود دارد به همین دلیل اخیراً اداره ثبت نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه ای) و اراضی با اسناد قدیمی اجباری کرده است.

توصیه می گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه ای و یا با سند قدیمی، از مالک |استعلام پلاک ثبتی| را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تک برگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.

 

جانمایی ملک روی نقشه یک ۲۰۰۰

جانمایی ملک بر بروی نقشه یک دوهزارم (۲۰۰۰/۱) تهران| از جمله مدارکی است که شهرداری از مالک/سازنده ملک می خواهد.

این نقشه عنوانهای مختلف دارد:

 |نقشه یو تی ام دوهزارم  |نقشه یو تی ام |UTM2000 |نقشه یک دوهزارم

اما منظور شهرداری از تمام آنها نقشه ای است که موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام بر روی نقشه با مقیاس یک دوهزارم تهران جانمایی شود به طوری که محدوده ملک قابل دیدن باشد. ملکهای مجاور و گذرهای اطراف ملک در نقشه دیده شود و همچنین طول و عرض و مساحت دقیق ملک در نقشه درج شود.

در زیر یک نمونه استاندارد از نقشه یو تی ام وضع موجود ملک روی نقشه یک دوهزارم جهت ارائه به شهرداری تهیه شده توسط کارشناسان گروه ما را مشاهده می فرمایید.

انواع جانمایی پلاک ثبتی سند

|جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی) |

همانطور که در پست های قبلی به طور مفصل توضیح داده شده است، این پروسه جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

 این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

 

جانمایی ملک طبق معرفی مالک 

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط |کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی| انجام می شود. به این ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره

 

نقشه ثبتی و نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی

در مورد اسناد قدیمی شاهنشاهی که مالک زمان طولانی ملک را رها کرده است و الان نمی داند جای دقیق ملک کجاست و یا ملک به ارث رسیده است و وراث اصل سند را داند اما نمی دانند جای ملک کجاست، تنها راه حل مشکل انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی است .

نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و با دسترسی به اطلاعات و نقشه های ثبتی محدوده ملک می تواند موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه کنونی تهران جانمایی کند. تعیین موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی و با استناد به اطلاعات ثبتی موثق مانند نقشه ثبتی منطقه مورد نظر، بر روی نقشه فعلی تهران در سیستم مختصات جهانی یو تی ام را عملیات جانمایی پلاک ثبتی می نامند.

نقشه حاصل از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام اعتباری برابر با اعتبار سند شما دارد. این نقشه که نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی است، تنها نقشه ای است که مورد تایید اداره ثبت است. دقت بفرمایید که کارشناسان دادگستری رشته های دیگر مانند راه و ساختمان، سازه، عمران و غیره به هیچ عنوان صلاحیت انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی را ندارند (حتی اگر این کار را بلد باشند و حتی اگر اطلاعات پلاک های ثبتی را داشته باشند) و مهر آنها بر رو ی نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی فاقد اعتبار ست حتی اگر نقشه درست باشد.

 

 

گواهی تایید موقعیت پلاک ثبتی سند

هر ملکی به دو مجموعه اطلاعات جهت احراز هویت نیاز دارد:

اطلاعات حقوقی

اطلاعات فنی

اطلاعات حقوقی ملک مندرج در سند منگوله دار، بنچاق، مبایعه نامه و یا هر نوع سندی که مشخص کننده شماره ملک، سال صدور سند و آخرین وضعیت مالکیت ملک می باشد.

اطلاعات فنی نقشه یو تی ام ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق ها، تک درخت ها و غیره می باشد.

در حال حاضر موثق ترین نوع سند، سند کاداستری یا تک برگی می باشد. چرا که در پروسه تک برگی کردن، اولا عقبه مالکیت ملک شفاف سازی می شود و ثانیا نقشه کاداستر ملک ( نقشه قطعه تفکیکی “حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین” بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک) در سیستم کاداستر ثبت می گردد.

صدور این سند، ماحصل اطلاعات دو بانک جامع املاک و کاداستر است که اطلاعات توصیفی حقوقی مالکانه افراد در بانک جامع املاک و |نقشه یو تی ام UTM |آن در بانک جامع کاداستر وجود دارد.

به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.

به این دلیل در علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی است. همچنین در مورد برخی از ملک ها که ابهام در پلاک ثبتی و یا ابعاد و مساحت آنها وجود دارد نقشه سابقه ثبتی ملک (نقشه جانمایی پلاک ثبتی در سیستم یو تی ام UTM) ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری – امو ثبتی نیز الزامی می باشد.

به این ترتیب اعلام می گردد که تهیه کل پکیج اطلاعات فنی ملک با هر شرایطی توسط گروه کارشناسی نقشه برداری ما قابل انجام است. ضمن اینکه جهت انتخاب بهترین و با صرفه ترین نوع نقشه متناسب با شرایط ملک مشاوره تخصصی دریافت خواهید کرد.

 

تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده

در مورد جانمایی پلاک های ثبتی سند های قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد. ملک هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.

اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در ان به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.

لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه ی سند های دفترچه ای قدیمی منگوله دار، کارشناس تصور اولیه ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.

بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد. اکثر سندهای دفترچه ای قدیمی که برای تعیین تکلیف و جانمایی پلاک ثبتی به ما مراجعه می کنند بالای سی چهل سال است که ملک را رها کرده اند. لذا خواهشمندیم دو هفته ی دیگر هم صبوری بفرمایید تا نظریه قطعی کارشناسان صادر شود.

 

جانمایی معکوس پلاک ثبتی

عملیات |جانمایی پلاک ثبتی| به پروسه ای گفته می شود که موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند و توضیحات تکمیلی شامل حدود اربعه، شماره پلاک ثبتی ملک های مجاور ، عرض معبرهای مجاور و غیره، استخراج شده و به صورت |نقشه یو تی ام |ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی آماده تحویل به اداره ثبت مربوطه می شود. در مرحله ی بعدی مختصات ملک بر روی زمین پیاده می شود تا حدود ملک برای میخ کوبی و دیوار کشی تعیین گردد.

عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی نیز مورد تقاضای بسیاری از مالکین است (البته کمتر از عملیان مستقیم جانمایی). به این ترتیب که جای دقیق ملک مشخص و ملک تحت تصرف مالک است اما اسناد آن به دلایلی مفقود شده است. بنابراین مالک پلاک ثبتی ملک را نمی داند. این در حالی است که ملک قبلا سند داشته است و شماره پلاک اصلی و فرعی گرفته است و از نظر مالکیتی ملک به نام مالک است اما سند مفقود شده است.

بنابراین برای درخواست صدور سند المثنی مالک ملزم به تهیه| نقشه یو تی ام موقعیت دقیق ملک به اضافه ی درج شدن اطلاعات مربوط به شماره پلاک ثبتی ملک و حدود اربعه آن بر روی نقشه است.

در این روش ابتدا کارشناس در محل ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، از ملک نقشه برداری می کند تا موقعیت و ابعاد و مساحت دقیق ملک به دست آید و سپس از بانک اطلاعات ثبتی حاوی نقشه های ثبتی، پلاک ثبتی متعلق به آن ملک استخراج می گردد.

 

 

جانمایی پلاک ثبتی سندهای مشاعی

وقتی دستور تهیه نقشه یو تی ام به مالک ابلاغ می شود، توسط ادارات ثبت، شهرداری ها و یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،

مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

ملک دیوارکش و حصارکشی شده است

ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است

ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند.

 اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست.

در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می شود.

یکی از موارد پر کاربرد این عملیات در مورد زمین های مشاعی است. در زمین های مشاعی لازم است در نقشه علاوه بر خود قطعه، قطعه مادر نیز آورده شود که عموما قطعه مادر چندین هزارمتری است و راهی جز جانمایی پلاک ثبتی برای آوردن آن در نقشه وجود ندارد.

 

جانمایی قطعه های بزرگ کشاورزی بر روی زمین

برعکس زمین های مسکونی که بر اساس شبکه خیابانها به صورت منظم جانمایی و سپس با دیوارکشی تثبیت می شوند٬ در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند.

به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد.

البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

در اینجا به عنوان رسمی امور ثبتی توصیه می کنیم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید٬ تنها روش  تعیین و پیاده سازی حدود اربعه ی ملک بر روی زمین، جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اطلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است.

 

ملک تصرف شده توسط شهرداری

جانمایی پلاک ثبتی تنها راه تعیین وضعیت اسنادی (شامل قولنامه، بنچاق، سند منگوله دار و…) است که موقعیت دقیق ملک نامعلوم است.

اگر پس از جانمایی پلاک ثبتی، کل یا قسمتی از ملک در خیابان افتاد به این معنی است که طرف حساب طرح دعوی شما شهرداری است و اگر کل یا قسمتی از ملک جهت احداث جاده های بین شهری (اتوبان/ بزرگراه) مورد تصرف قرار گرفته بود، وزرات راه و شهرسازی متصرف می باشد که پس از تهیه نقشه وضع موجود و تعیین میزان مساحت اشغال شده جهت احداث کوچه/خیابان/اتوبان/بزرگراه، شهرداری و یا وزارت راه موظف است از مالک جلب رضایت نماید.

در هر صورت جهت طرح دعوی مالک باید

|نقشه جانمایی پلاک ثبتی|

|نقشه یو تی ام UTM |

نقشه وضع موجود

سی دی حاوی فایل کامپیوتری نقشه ها

را توسط کارشناس رسمی نقشه برداری استان مربوطه تهیه و به اضافه اسناد و مدارک اثبات مالکیت خود به شورای حل اختلاف بخش دعاوی ملکی مراجعه نماید.

 

جانمایی  ملک روی عکس هوایی

اداره کل کاداستر، استانداردهای مورد نظر جهت |جانمایی تصاویر ماهواره ای |و نقشه های رقومی را به شرح زیر ابلاغ کرده است:

“لازم است نقشه های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند :

 ۱- کلیه نقشه های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه و بطریق رقومی ترسیم گردد.

 ۲- دقت نقشه های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ و برای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ و در مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده ها با اتکاء به مختصات یو تی ام UTM گوشه ها تعیین و روی نقشه ها منعکس شده باشد.

 ۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک اصلی و فرعی و مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.

در صورتی که نقشه های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار و یا نقشه های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده و پس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید و اصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”

همانطور که مشاهده می کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه های دقیق از منطقه، از عکس های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می شود به طوری که مرز پلاک های ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.

 

مفهوم پلاک ثبتی اصلی و فرعی – شماره قطعه تفکیکی

 

در امور مربوط به ساخت و ساز ملک و یا خرید و فروش ملک و آپارتمان ، مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی اطلاعات اصلی و مهم ملک هستند. پلاک‌ها بخشی از شناسنامۀ ملک یا آپارتمان هستند که توسط ادارۀ ثبت اسناد و املاک مشخص می‌شوند.

شمارۀ پلاک ساختمان مانند کدملی برای شهروندان است. از طریق شمارۀ پلاک می‌توانید به بسیاری از مشخصات ملک که در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده‌اند، دسترسی پیدا کنید. در صورت عدم اطلاع از شماره پلاک اصلی و فرعی ملک به هیچ اطلاعاتی از ملک نمی توانید دسترسی پیدا کنید.

تعیین شماره پلاک اصلی ملک کار سختی نیست چون پلاک اصلی محدوده بزرگی را شامل می شود که تمام ملکها در آن محدوده یک پلاک اصلی واحد دارند. یعنی اگر شما شماره پلاک اصلی همسایه خود را بدانید، پلاک اصلی ملک شما نیز همان شماره است. اما برای شماره پلاک فرعی ملک هیچ قاعده خاصی وجود ندارد و نمی توان به راحتی شماره پلاک فرعی را تعیین کرد.

بین مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی تفاوتهایی وجود دارد. پلاک ثبتی، در محدوده قوانین ثبتی آپارتمان و در کل ملک قرار می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آن‌که بتواند املاک و اراضی را شناسایی کند، ابتدا محل وقوع موقعیت ملک را ارزیابی می‌کند. به همین دلیل اراضی را تقسیم و طبقه‌بندی می‌کند. این تقسیم‌بندی از استان‌ها شروع می‌شود و طبق آن اراضی به واحد‌های کوچکتر و قابل شناسایی تفکیک و تقسیم می‌شوند. هر کدام از این واحد‌ها یک بخش نامیده می‌شود. بخش ثبتی هر ملک در سند ملک ذکر می شود و از جمله اطلاعات مهم جهت دستیابی به حدود موقعیت ملک است.

هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم می‌شود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته می‌شود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته می‌شود.

قطعه های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان قطعه فرعی تقسیم می‌شوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می نامند. چونکه قطعه های فرعی مانند فرزندی در دل قطعۀ اصلی ایجاد می‌شوند.

اگر در سال‌های بعد طی عملیات شهرسازی و ساختمان‌سازی هر کدام از قطعات فرعی دوباره به قطعات کوچکتر تقسیم ‌شوند. حال برای شناسایی قطعات فرعی و کوچکتر از یکدیگر و همچنین تقسیمات بیشتری که در قطعۀ مادر ایجاد می‌شود، برای هر قطعه‌ای که درون قطعات اصلی و یا همان مادر متولد می‌شوند، یک شمارۀ فرعی جدید در نظر گرفته می شود. به طوری که وقتی قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی اولیه از اصلی مذکور» گفته می‌شود.

 

انواع شماره پلاک ثبتی در سند مالکیت

شماره های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج می­شود:

یک شمارۀ اصلی و یک شمارۀ فرعی: مانند ۱۸۴/۶۹

یک شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند ۳۷-۳۶-۳۵/۲۲

یک شمارۀ اصلی، بدون شمارۀ فرعی (زیرا قطعۀ مادر تفکیک نشده است): مانند ۱ یک اصلی

چند شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند  511-618/3303-3302-3301

در صفحۀ سوم اسناد مالکیت، پلاک ‌های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک ـ که همان چهار جهت جغرافیایی اصلی است ـ و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می شود.

البته ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه بوده و فقط شمارۀ پلاک ثبتی داشته باشند؛ در این صورت برای تعیین مساحت ملک، از نقشۀ یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی تهیه شده است استفاده می کنند.

قطعات تفکیکی که دارای شمارۀ پلاک تفکیکی شده‌اند می‌توانند به صورت مجزا سند مالکیت شش دانگ داشته باشند. شمارۀ پلاک تفکیکی یا همان شمارۀ قطعه از عدد یک و از سمت شمال غربی قطعه اولیه شروع شده و به تعداد قطعاتی که در قطعه اولیه ایجاد می‌شوند، بیشتر می‌شود.

 

کاربرد پلاک ثبتی اصلی و فرعی در سند

سازمان ثبت اسناد و املاک با هدف شناسایی هر ملک، شماره‌ای را به صورت اصلی و فرعی به هر ملک اختصاص می‌دهد که این شماره در صفحه دوم سمت راست بالای دفترچه سند مالکیت درج می‌شود. در مورد سندهای تک برگی نیز درقسمت مشخصات ملک که اولین پاراگراف است در خط دوم به شماره پلاک اصلی و فرعی و همچنین در صورتی که پلاک از پلاک دیگری مفروز و مجزا شده باشد، شماره آن پلاکها درج می شود.

برای شناسایی اراضی مختلف، سازمان کل ثبت اسناد و املاک کشور آن‌ها را به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌کند و به هر کدام یک شمارۀ پلاک اصلی می‌دهد. این قطعۀ مادر سپس به بخش‌های کوچکتری تقسیم می‌شود و هر بخش دارای یک شمارۀ پلاک فرعی هم می‌شود. به این ترتیب مشخص می‌شود هر زمین مربوط به کدام قطعۀ مادر است و در کدام بخش آن قرار گرفته است.

جداسازی شمارۀ اصلی از فرعی با علامت ممیز (/) است. به صورتی که شمارۀ اصلی در سمت چپ و شمارۀ فرعی در سمت راست ممیز درج می‌شود.

به این ترتیب مشخص می‌شود، یک زمین مربوط به کدام قطعۀ مادر است و کدام بخش از آن را به خود اختصاص داده است. پلاک ثبتی اصلی و فرعی را می‌توانیم به نام کوچک و نام خانوادگی افراد تشبیه کنیم. ترکیب دو شماره اصلی و فرعی تحت عنوان شمارۀ پلاک ثبتی هر قطعه شناخته می‌شود. که با دانستن این شماره پلاک ثبتی و دسترسی داشتن به اطلاعات ثبتی آن محدوده ثبتی می توان ملک را شناسایی و موقعیت دقیق ان را روی زمین پیدا کرد. به این عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام UTM گفته می شود که حاصل آن نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی است.

بنابراین شمارۀ پلاک ثبتی اصلی برای قطعۀ مادر صادر شده و پس از آن، هر بخش کوچک تری که از قطعۀ اصلی جدا شود یک شمارۀ پلاک فرعی هم خواهد داشت.

به طور مثال برای شمارۀ پلاک ۲۲/۱۳۵۱ عدد ۲۲ که سمت چپ مُمَیَز نوشته شده، شمارۀ پلاک ثبتی اصلی ملک است و عدد ۱۳۵۱ که در سمت راست ممیز نوشته شده است، شمارۀ فرعی ملک است. (صفحه مفهوم پلاک ثبتی اصلی/فرعی مطالعه شود.)

ممکن است، در سند یک ملک، با کلمات «مفروز» و «مجزی شده» برخورد کنیم. کلمه مفروز که بر وزن مفعول است از فعل افراز (به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر) مشتق شده و معنی آن «جدا کرده شده» است. کلمۀ مجزی هم به معنای جزء‌جزء شده است. همان ‌طور که پیش از این توضیح داده شد هنگامی که قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی شماره… از اصلی مذکور» گفته می‌شود.

 

استعلام وضعیت ثبتی یک ملک

برای استعلام ثبتی هر ملک در مرحلۀ اول به پلاک ثبتی آن احتیاج است؛ و برای به دست آوردن پلاک ثبتی باید از روش جانمایی معکوس پلاک ثبتی استفاده کنیم .

پس از برداشت گوشه‌های دقیق ملک در سیستم مختصات یو ‌تی ‌ام ، پلیگون ملک را بر روی اطلاعات و نقشه‌های ثبتی موزاییک‌ شده در سیستم مختصات یو‌ تی‌ ام محل ملک قرار می‌دهیم و پلاک ثیتی محل وقوع ملک را استخراج می کنیم.

سپس با مراجعه به دفتر اسناد رسمی آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنیم. این عملیات بسیار عملیات پیچیده و فنی است که تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناسان دادگستری – امور ثبتی است به طوری که در این زمینه مهر کارشناسان رشته های دیگر (مانند کارشناسان دادگستری رشته راه و ساختمان و یا رشته عمران-عمران) مورد قبول اداره ثبت نمی باشد.

بدون داشتن نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی که در ان هم موقعیت دقیق چهار گوشه ملک در سیستم مختصات یو تی ام و هم شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و در صورت وجود شماره قطعه تفکیکی ملک به اضافه هر اطلاعات تکمیلی مانند اینکه این پلاک مفروز و مجزی شده از کدام قطعه فرعی بوده است، حتی اگر مالک ملک باشید نمی توانید از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید.

 قبل از مراجعه به اداره ثبت و اتلاف وقت خود، از یک کارشناس رسمی امور ثبتی جهت تهیه مدارک مورد نیاز و موثق از ملک استفاده کنید. تاکید می کنم اطلاعات باید حتما به صورت نقشه و حتما ممهور باشد.

اطلاعات شفاهی و یا نوشته شده با خودکار بر روی نقشه به دلیل احتمال جعل ، به هیچ عنوان قابل قبول اداره ثبتی نیست.

در نقشه های یو تی ام استاندارد باید اطلاعات موقعیت و پلاک ثبتی ملک به صورت تایپ شده و کامپیوتری باشد که امکان جعل یا تغییر آن وجود نداشته باشد. گاها دیده می شود برخی کارشناسان با خودکار و به صورت دستنویس موقعیت پلاک ثبتی ملک را گواهی می کنند که این امر از یک کارشناس رسمی دادگستری بسیار بعید است. بنابراین این نوع نقشه ها به دلیل شبهه در دستکاری نقشه و جعل اعداد و شماره ها قابل قبول اداره ثبت نیستند.

 

تفاوت شماره قطعه تفکیکی با شماره پلاک ثبتی

شمارۀ تفکیکی چیست؟ چه تفاوتی با شمارۀ پلاک ثبتی دارد؟

اگر ملک ثبت شده‌ای توسط سازمان کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعۀ کوچکتر تفکیک شود، در صورت‎ مجلسی که برای هر قطعه تنظیم می‌شود شماره‌ای مشخص می‌شود که به آن شمارۀ قطعۀ تفکیکی می‌گویند. شمارۀ تفکیکی به شمارۀ قطعه هم مشهور است که از عدد یک شروع شده و به تعداد قطعات بالا می‌رود.

اما شمارۀ پلاک ثبتی این‌گونه نیست. همان ‌طور که توضیح داده شد، شمارۀ پلاک ثبتی از دو قسمت اصلی و فرعی تشکیل شده است. البته گاهی ممکن است قطعۀ اصلی دست نخورده باقی مانده باشد و به همین دلیل شمارۀ فرعی وجود نداشته باشد.

این موضوع بیشتر در مورد قطعه های اصلی که کوچک هستند اتفاق می افتد. به عنوان مثال در زمینهای محدوده مولوی تهران از آنجایی که از ابتدا زمین به قطعات با مساحت کوچک تقسیم شده بوده است که وسع مردم فقیرنشین منطقه برای خرید این ملکها برسد، هر ملک ۱۰۰ یا ۲۰۰ متری یک تفکیک مادر بوده است و به قطعه کوچکتر هم تقسیم نشده است.

اما مثلا در زمینهای شمال شهر تهران که جزو منطقه ساخته شده تهران نبوده است و زمین ها اولا قیمت بالای نداشته بودند چون در حومه تهران واقع شده بودند و از طرفی معامله کنندگان آن زمینها افراد ثروتمند بوده اند، قطعه های تفکیکی مادر قطعه های بزرگ چند هزار متری بوده اند که به مرور زمان با گسترش ساخت و سازها آن قطعه ها به قطعه های کوچکتر مثلا ۵۰۰ متری تفکیک شده اند و شماره قطعه تفکیکی و شماره پلاک فرعی گرفته اند.

البته بعضی مواقع حین انجام عملیات جداسازی، مالک ِ قطعۀ مادر چندین عملیات تفکیک روی ملک اصلی خود انجام داده و در هر عملیات قسمتی را از زمین مادر را جدا کرده و به فروش رسانده است. این کار در گذشته مرسوم بوده و به هر مقدار زمین باقی‌مانده پس از تفکیک «باقی‌مانده پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی» می‌گفتند. البته این موضوع در حال رفع شدن است؛ به صورتی که اگر از یک قطعه زمین مادر قطعۀ دیگری جدا شود، به آن مقدار باقی‌مانده یک شمارۀ پلاک فرعی جدید تعلق می‌گیرد و پلاک فرعی قبلی از بین می‌رود.

هر قطعۀ تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تملک دارد و برای آن می توان درخواست سند مالکیت شش دانگ از ادارۀ ثبت محل داد.

شمارۀ قطعۀ تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورت مجلس تفکیکی است. این شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس و یا نقشۀ تفکیکی درج و ذکر می شود.