جانمایی پلاک ثبتی برای زمین های کشاورزی

جانمایی پلاک ثبتی برای زمین های کشاورزی

برعکس زمین های مسکونی که بر اساس شبکه خیابانها به صورت منظم جانمایی و سپس با دیوارکشی تثبیت می شوند٬در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند٬ نمی توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند. به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمین های کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد

 

جانمایی زمین کشاورزی بر روی زمین | نقشه یو تی ام زمین کشاورزی | جانمایی پلاک ثبتی زمین کشاورزی

البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره)٬ تغییر کابری به بافت شهری می دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

در اینجا به عنوان نقشه بردار ثبتی توصیه می کنم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید٬ تنها روش  تعیین و پیاده سازی حدود اربعه ی ملک بر روی زمین جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اصلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه ی ملک

بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است.

 قوانین ثبتی در گذر زمان تغییر می یابند لذا امکان حذف ماده ۱۴۷ یا ماده ۱۴۸ و یا تغییر آن به نحوی که دیگر امکان صدور سند جدید برای اراضی بدون سند وجود نداشته باشد هست ، پس بهترین کار تسریع در استفاده از ماده ۱۴۷ یا ماده ۱۴۸ می باشد 

 این تسریع علاوه بر مورد فوق از جهت دیگری نیز حایز اهمیت می باشد و آن این است که ابعاد و مساحت تمامی قولنامه های قدیمی خرید فروش به صورت تقریبی است یعنی اگر در قولنامه ای متراژ زمینی ۱۰۰۰ مترمربع ذکر شده بود در واقعیت امکان داشت این زمین ۹۹۵ متر مربع باشد (به دلیل سودی که این مساحت کاذب برای مالک اولیه در فروش داشته است معمولا مساحت اولیه تقریبی بالاتر از مساحت واقعی زمین است) این زمین به در گذر زمان به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم و به صورت قولنامه ای فروخته شده است و  ۴مجاور اقدام به اخذ سند با استناد ماده ۱۴۷ نمودند و در نهایت  در نقشه یو تی ام بروز تهیه شده قطعه باقیمانده ۱۹۵ متر مربع اندازه گیری شده است در این صورت این مساحت ملاک صدور سند می باشد و دیگر امکان تصحیح مساحت وجود ندارد درصورتی که مجاورین با همان قولنامه ۲۰۰ متر مربعی سند ۲۰۰ متر مربعی دریافت نمودند پس بهتر است هرچه سریع تر و قبل اقدام مجاورین به ثبت محدوده خود و اخذ سند مالکیت برای تثبیت عرصه با استناد ماده ۱۴۷ ثبت اقدام نمود

وقتی دستور تهیه نقشه یو تی ام به مالک ابلاغ می شود، توسط ادارات ثبت، شهرداری ها و یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،

مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.

در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد

1.  ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است

2.  ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است

3.  ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند.

 اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست.

در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می شود.

یکی از موارد پر کاربرد این عملیات در مورد زمین های مشاعی است. در زمین های مشاعی لازم است در نقشه علاوه بر خود قطعه، قطعه مادر نیز آورده شود که عموما قطعه مادر چندین هزارمتری است و راهی جز جانمایی پلاک ثبتی برای آوردن آن در نقشه وجود ندارد.