جانمایی پلاک ثبتی در تهران
ثبت ایران برگرفته از ثبت کشورهای اروپایی شروع شد و برای کد گذاری هر قطعه زمین در طرح اولیه پس از بخش بندی کل پهنه تحت تصرف یک استان هر پهنه ثبتی را که با نام یکی از روستاهای مرکزی آن پهنه نام گذاری شد یک بخش ثبتی نامیدند و سپس از این بخش ثبتی منطقه بزرگی را شامل می شد مجددا آن بخش را به قسمت‌های ریز تری تقسیم کردند که ناحیه ثبتی می شد که عمدتا بصورت مزرعه و یا اراضی مختلف نامگذاری گردید برای مثال بخش ۱۱ ثبتی تهران که با نام شمیرانات و لواسانات دو ناحیه بزرگ از آن بود با مزرعه های مختلف و یا اراضی مختلفی مثل اراضی سنگ لشکری ، اراضی قلهک ، اراضی رستم آباد ، اراضی درکه ، اراضی کوی فراز ، اراضی حسین آباد ، اراضی پوئینک از هم جدا می شد ، حال این مزرعه بزرگ یا اراضی بزرگ که هر کدام یک |پلاک ثبتی اصلی| می باشند و تقدم و تأخر آنها بر اساس ثبت هر منطقه صورت گرفته است و ترتیبی در کنار هم قرار گرفتنشان وجود ندارد می بایست بر اساس مالکیت افراد به قطعات ریزتری تقسیم شود که این موضوع بر اساس محدوده مالکیت تحت عملیات تحدید حدود یا همان حد بندی با حضور مالک و مالکین ملک های مجاور صورت می پذیرفت و آن قطعه زمین یک |پلاک فرعی| می گرفت حال این زمین که کلیه اطلاعات ش از لحاظ بخش و ناحیه و پلاک اصلی و فرعی مشخص شده بود به نام یک نفر در دفاتر املاک ثبت می گردید که همین نام امروزه حتی به عنوان آدرسی برای پیدا کردن قطعه زمینهای مجزا شده از آن پلاک استفاده می شود .
| ج
در گذر زمان قطعات بزرگ زمین های تهران عمدتا زراعی و باغی تبدیل به ریز قطعات ی شده اند و پلاک فرعی جدیدی گرفته اند و پلاک فرعی قبلی تبدیل به پلاک مادری شده است که در اسناد ثبتی به عنوان مفروز و مجزی شده آورده می شود ، گاهی ممکن است این عملیات چندین بار روی یک زمین انجام شود و در عملیات های تفکیک مختلف مفروز و مجزی های مختلفی بوجود بیاد که همه این ها علی رغم اینکه در سند دفترچه ای با بنچاق ی که است مالک است وجود ندارد در دفاتر املاک ثبت می گردد و در عملیات جانمایی پلاک ثبتی با استفاده از همین ابزار و اطلاعات عملیات جستجو پیگیری می گردد .
به دلیل متنی بودن عمده این اطلاعات و وجود آنها در دفاتر قدیمی و با دست خط های بعضاً ناخوانا عملیات جانمایی پلاک ثبتی تهران عملیاتی سخت و پیچیده است و می بایست برای بر قطعه زمین بصورت مجزا صورت پذیرد و نمی توان نسخه واحدی برای تمام پلاک های ثبتی در نظر گرفت .
در گذر از ثبت قدیمی به ثبت مدرن دیجیتال یا همان طرح کاداستر ملی بحث سند های تک برگ و نقشه های یو تی ام پیش آمد تا تمامی زمین‌ها به کمک همکاری مالکین به مرور زمان به این کاداستر اضافه گردد که در آینده از تعارضات ملکی کاسته شود و قبل از صدور هر سند اطلاعات موقعیت و نقشه ای آن مقدم شوند .
جانمایی پلاک ثبتی چیست؟
برای اخذ سند تک برگی در تهران علاوه بر نقشه یو تی ام ، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز از جمله مدارک الزامی است که باید به اداره ثبت تهران ارائه گردد.
نقشه |جانمایی پلاک ثبتی| تنها مدرکی است که مشخص می کند پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان قطعه زمینی است که اکنون قصد اخذ سند تک برگی آن را دارید و به نوعی قصد دارید سند به روز به آدرس فعلی بگیرید.
بر اساس ماده ۹ قانون آغاز عملیات ثبت عمومی مصوب سال ۱۳۱۰ ، در نقاطی که ادارات ثبت موجود بود، از تاریخ اجرای آن و در سایر نقاط پس از تشکیل ادارات ثبت با توجه به وضعیت و تناسب محل آن به چند قطعه یا ناحیه یا بخش تقسیم می شد و برای هر بخش یا ناحیه حدودی تعیین می شد که از هر جهت مشخص و قابل تفکیک از بخش یا ناحیه و حوزه ثبتی ادارات هم جوار دیگر باشد و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در ناحیه یا بخش اقدام و پلاک دهی می کردند که در اصطلاح ثبت، شماره تعیین شده برای هر ملک را پلاک گویند.
اما از آنجایی که پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک تهران بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت تهران بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت سر هم نیستند و می توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر ان حاکم نیست. ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد. و به همین دلیل گاهاً احتمال اشتباه و جا به جایی پلاک های ثبتی وجود دارد. به همین دلیل اخیراً اداره ثبت تهران نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه ای) و اراضی با اسناد قدیمی اجباری کرده است. به این ترتیب از صحت تعلق سند به قطعه با |مختصات یو تی ام |فعلی قبل از صدور سند قطعی اطمینان حاصل می شود.
اکیداً توصیه می گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه ای در تهران ، از مالک |استعلام پلاک ثبتی| را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تک برگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.
توضیح بیشتر اینکه |نقشه پلاک ثبتی| نقشه هایی قدیمی است که در آن نحوه تفکیک قطعه مادر به زیرقطعه ها و ترتیب ثبت آنها در دفتر ثبت مشخص شده است.
جانمایی ملک روی نقشه یک 2000 تهران|
|جانمایی ملک بر بروی نقشه یک دوهزارم (۲۰۰۰/۱) تهران | از جمله مدارکی است که شهرداری از مالک می خواهد.
این نقشه عنوانهای مختلف دارد:
|نقشه یو تی ام UTM دوهزارم| , |نقشه یو تی ام |UTM2000, |نقشه یک دوهزارم|
اما منظور شهرداری تهران از تمام آنها نقشه ای است که موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه با مقیاس یک دوهزارم تهران جانمایی شود به طوری که محدوده ملک قابل دیدن باشد. ملکهای مجاور و گذرهای اطراف ملک در نقشه دیده شود و همچنین طول و عرض و مساحت دقیق ملک در نقشه درج شود.
انواع جانمایی پلاک ثبتی تهران
جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی)
این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی تهران مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.
موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:
مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.
سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.
این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.
جانمایی ملک طبق معرفی مالک (نقشه یو تی ام )
این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط |کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی| انجام می شود. به این ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.
موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:
تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی
تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه
تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی تهران
در مورد اسناد قدیمی شاهنشاهی که مالک زمان طولانی ملک را رها کرده است و الان نمی داند جای دقیق ملک کجاست و یا ملک به ارث رسیده است و وراث اصل سند را داند اما نمی دانند جای ملک کجاست، تنها راه حل مشکل انجام عملیات |جانمایی پلاک ثبتی| است که |نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی| بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و با دسترسی به اطلاعات و نقشه های ثبتی محدوده ملک می تواند موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه کنونی تهران جانمایی کند. تعیین موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی و با استناد به اطلاعات ثبتی موثق مانند نقشه ثبتی منطقه مورد نظر، بر روی نقشه فعلی تهران در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM را عملیات جانمایی پلاک ثبتی می نامند
تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده تهران
در مورد |جانمایی پلاک های ثبتی| سند های قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد. ملک هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.
اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در ان به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.
لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه ی سند های دفترچه ای قدیمی منگوله دار، کارشناس تصور اولیه ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.
بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد. اکثر سندهای دفترچه ای قدیمی که برای تعیین تکلیف و جانمایی پلاک ثبتی به ما مراجعه می کنند بالای سی چهل سال است که ملک را رها کرده اند. لذا خواهشمندیم دو هفته ی دیگر هم صبوری بفرمایید تا نظریه قطعی کارشناسان صادر شود.
|ملک تصرف شده توسط شهرداری تهران|
جانمایی پلاک ثبتی تنها راه تعیین وضعیت اسنادی (شامل قولنامه، بنچاق، سند منگوله دار و…) است که موقعیت دقیق ملک نامعلوم است.
اگر پس از جانمایی پلاک ثبتی، کل یا قسمتی از ملک در خیابان افتاد به این معنی است که طرف حساب طرح دعوی شما شهرداری است و اگر کل یا قسمتی از ملک جهت احداث جاده های بین شهری (اتوبان/ بزرگراه) مورد تصرف قرار گرفته بود، وزرات راه و شهرسازی متصرف می باشد که پس از تهیه نقشه وضع موجود و تعیین میزان مساحت اشغال شده جهت احداث کوچه/خیابان/اتوبان/بزرگراه، شهرداری و یا وزارت راه موظف است از مالک جلب رضایت نماید.
در هر صورت جهت طرح دعوی مالک باید
|نقشه جانمایی پلاک ثبتی|
|نقشه یو تی ام UTM |
نقشه وضع موجود
سی دی حاوی فایل کامپیوتری نقشه ها را توسط |کارشناس رسمی نقشه برداری| استان مربوطه تهیه و به اضافه اسناد و مدارک اثبات مالکیت خود به شورای حل اختلاف بخش دعاوی ملکی مراجعه نماید.
|جانمایی مختصات یو تی ام ملک روی عکس هوایی تهران |
اداره کل کاداستر، استانداردهای مورد نظر جهت |جانمایی تصاویر ماهواره ای |و نقشه های رقومی را به شرح زیر ابلاغ کرده است:
“لازم است نقشه های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند :
۱- کلیه نقشه های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه و بطریق رقومی ترسیم گردد.
۲- دقت نقشه های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ و برای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ و در مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده ها با اتکاء به مختصات یو تی ام UTM گوشه ها تعیین و روی نقشه ها منعکس شده باشد.
۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک اصلی و فرعی و مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.
در صورتی که نقشه های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار و یا نقشه های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده و پس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید و اصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”
همانطور که مشاهده می کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه های دقیق از منطقه، از عکس های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می شود به طوری که مرز پلاک های ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.
استعلام وضعیت ثبتی ملک در تهران
برای استعلام ثبتی هر ملک در مرحلۀ اول به پلاک ثبتی آن احتیاج است؛ و برای به دست آوردن پلاک ثبتی باید از روش جانمایی معکوس پلاک ثبتی استفاده کنیم که در پست های قبلی به تفصیل توضیح داده شده است. در این روش پس از برداشت گوشه‌های دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM ، پلیگون ملک را بر روی اطلاعات و نقشه‌های ثبتی موزاییک شده در سیستم مختصات یو تی ام UTM محل ملک قرار می‌دهیم و پلاک ثیتی محل وقوع ملک را استخراج می کنیم . سپس با مراجعه به دفتر اسناد رسمی آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنیم. این عملیات بسیار عملیات پیچیده و فنی است که تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناسان دادگستری – امور ثبتی است به طوری که در این زمینه مهر کارشناسان رشته های دیگر (مانند کارشناسان دادگستری رشته راه و ساختمان و یا رشته عمران-عمران) مورد قبول اداره ثبت نمی باشد.
بدون داشتن |نقشه یو تی ام UTM |جانمایی پلاک ثبتی| که در ان هم موقعیت دقیق چهار گوشه ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM و هم شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و در صورت وجود شماره قطعه تفکیکی ملک به اضافه هر اطلاعات تکمیلی مانند اینکه این پلاک مفروز و مجزی شده از کدام قطعه فرعی بوده است، حتی اگر مالک ملک باشید نمی توانید از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید. بنابراین قبل از مراجعه به اداره ثبت و اتلاف وقت خود، از یک کارشناس رسمی امور ثبتی جهت تهیه مدارک مورد نیاز و موثق از ملک استفاده کنید. تاکید می کنم اطلاعات باید حتما به صورت نقشه و حتما ممهور باشد. اطلاعات شفاهی و یا نوشته شده با خودکار بر روی نقشه به دلیل احتمال جعل ، به هیچ عنوان قابل قبول اداره ثبتی نیست. در نقشه های |یو تی ام UTM |استاندارد باید اطلاعات موقعیت و پلاک ثبتی ملک به صورت تایپ شده و کامپیوتری باشد که امکان جعل یا تغییر آن وجود نداشته باشد. گاها دیده می شود برخی کارشناسان با خودکار و به صورت دستنویس موقعیت پلاک ثبتی ملک را گواهی می کنند که این امر از یک کارشناس رسمی دادگستری بسیار بعید است. بنابراین این نوع نقشه ها به دلیل شبهه در دستکاری نقشه و جعل اعداد و شماره ها قابل قبول اداره ثبت نیستند.
